Главные события рынка недвижимости Вьетнама в 2024 году
Переломный момент в сфере недвижимости Вьетнама отмечен принятием трех новых законов о недвижимости. Кроме того, на рынке также наблюдались беспрецедентные колебания в сегментах квартир и аукционных земельных участков...
Национальная Ассамблея принимает три закона о недвижимости
Принятие Национальной ассамблеей Закона о земле, Закона о жилье и Закона о сделках с недвижимостью стало самым заметным событием в сфере недвижимости за прошедший год. Это важная предпосылка для перехода рынка к «эпохе роста».
 |
| Три новых закона о недвижимости станут прочной основой для содействия развитию рынка недвижимости. Фото: Национальная Ассамблея |
Учитывая, что в общей сложности необходимо рассмотреть 420 положений, агентствам пришлось работать на полную мощность, чтобы ввести эти важные законы в действие с 1 августа 2024 года, на 5 месяцев раньше первоначального плана.
В частности, ожидается, что принятие Закона о земле 2024 года устранит узкие места, связанные с процедурами выделения земель, оценкой земель, расчисткой участков и т. д. Прочная правовая база станет стартовой площадкой для ускорения реализации проектов, тем самым разблокируя предложение на рынке.
В пересмотренном Жилищном законе особое внимание уделяется открытым правилам, создающим условия для развития сегмента социального жилья, способствующим решению вопросов социального обеспечения. Что касается Закона о торговле недвижимостью, то новые правила наносят сильный удар по разделу и продаже земли, ограничивают спекуляции и инфляцию цен, обеспечивая здоровое развитие рынка...
В целом, наличие трех измененных законов о недвижимости является не только важным шагом в совершенствовании правовой системы, но и открывает множество новых возможностей для вьетнамского рынка недвижимости, способствуя при этом общему развитию экономики.
Новый прейскурант на землю «запущен», цены выросли в десятки раз
Четвертый квартал 2024 года — это время, когда многие населенные пункты обновляют новые прейскуранты на землю. В частности, в центре внимания находятся Хошимин и Ханой, где цены на землю после корректировки выросли в десятки раз.
Согласно новому прейскуранту цен на землю в Хошимине, самая высокая зафиксированная цена составляет 687,2 млн донгов/м2 и установлена на улицах Нгуен Хюэ, Донг Кхой, Ле Лой (район 1). Таким образом, если не рассчитывать коэффициент К, то эта цена увеличивается в 4,2 раза по сравнению со старым прейскурантом цен на землю.
Однако этот рост все равно не идет ни в какое сравнение с пригородными районами. В частности, самая высокая цена на шоссе 22 (район Хокмон) составляет 32 млн донгов/м2, что в 23 раза больше. Для улицы Данг Конг Бинь (район Хок Мон) новая цена составляет 18,5 млн донгов/м2, что примерно в 12 раз больше.
 |
| В настоящее время улица Ханг Дао является одним из мест с самыми высокими ценами на землю в Ханое. Фото: Тхань Ву |
Рынок недвижимости Ханоя также завершил бурный 2024 год «капитальным пересмотром» прейскуранта цен на землю. В районе Донгда на дороге Кат Линь зафиксирован рост цен на землю в 3,45 раза, до 264,13 млн донгов за м2. Не отстает и улица, ведущая к Банковской академии — Чуа Бок, где цена также достигает 240,12 млн донгов/м2, что в 3,45 раза выше старой цены.
В районе Хай Ба Чунг на улице Нгуен Куен обновленная цена земли составляет 206,31 млн донгов/м2, что в 8 раз больше. Аналогичным образом, на улице Джай Фонг — дороге, ведущей ко многим крупным университетам — цены на землю также выросли в 7,8 раза, достигнув 188,09 млн донгов за м2.
Приведенные выше цифры, хотя и относительно высоки, все равно не могут сравниваться с ценами на землю в районе Хоанкьем. На улице Тран Хунг Дао (от Тран Тхань Тонг до Ле Дуан) самая высокая цена земли ранее составляла всего 114 миллионов донгов/м2. Однако сейчас цена подскочила до 695,3 млн донгов/м2, увеличившись в 6 раз. Аналогичным образом, улица Нятхо также подорожала в 5,5 раз: со 125,4 млн донгов/м2 до 695,3 млн донгов/м2.
Промышленная недвижимость сохраняет свою привлекательность
Рынок промышленной недвижимости в ключевых экономических регионах Севера и Юга остается ярким пятном, привлекающим инвестиции. Обобщая данные отчетов, по состоянию на третий квартал 2024 года заполняемость индустриальных парков достигла 77%.
 |
| Такие города, как Хошимин, Донгнай, Биньзыонг... спешат создать новые промышленные парки. Фото: Ле Тоан |
Из них цены на аренду промышленной недвижимости на Севере выросли на 5,7% в годовом исчислении и достигли среднего значения 130 долл. США/м2/цикл аренды. На юге средняя стоимость аренды достигла 176 долл. США/м2/период аренды, что на 5,6% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Примечательно, что в период с 2020 года по сентябрь 2024 года промышленная недвижимость является лидирующим типом стоимости сделок M&A (слияний и поглощений) в секторе недвижимости, на долю которого приходится 40%.
Стабильная работа сегмента промышленной недвижимости поддерживается ростом прямых иностранных инвестиций. Многие крупные предприятия, особенно в секторе высоких технологий, переоценивают потенциал развития Вьетнама в контексте все более широко распространенной стратегии «Китай +1».
Кроме того, этот сегмент также выигрывает от легкого доступа к банковскому кредиту, поскольку коэффициент риска этого типа снизился с 200% до 160%. Указанная корректировка Госбанка будет стимулировать коммерческие банки активно предоставлять капитал для реализации проектов в сфере недвижимости промышленных парков, тем самым привлекая больше «крупных парней» к участию на рынке.
Прогресс в развитии социального жилья остается медленным
В рамках проекта по строительству более 1 миллиона единиц социального жилья страна намерена завершить строительство 130 000 единиц в 2024 году. Однако, согласно отчету Министерства строительства, провинции и города завершили строительство лишь около 21 000 единиц, что составляет более 16% от плана.
 |
| Нынешний объем социального жилья по-прежнему не может удовлетворить потребности людей в жилье. Фото: Тхань Ву |
Из них Хошимин и Ханой, два города-лидера по объему строительства, выполнили лишь 21% и 37% плана соответственно. Аналогичная ситуация наблюдается и в других населенных пунктах, таких как Биньзыонг (37%), Донгнай (16%). В некоторых местах даже не было завершенных проектов, например, в Тхай Нгуен, Нинь Бинь, Нам Динь, Туа Тьен Хюэ, Винь Лонг, Бен Тре, Бак Льеу, Камау.
С 2021 года по настоящее время по всей стране реализовано 644 проекта социального жилья общим объемом 580 109 единиц. Из них было завершено только 96 проектов с числом квартир более 57 620. Начато строительство 133 проектов с более чем 110 200 квартирами. Оставшиеся 415 проектов, одобренных для инвестирования, в случае завершения обеспечат строительство более 412 200 дополнительных единиц жилья.
Ход освоения кредитного пакета в размере 120 000 млрд донгов также не является более позитивным. По данным Министерства строительства, к концу октября 2024 года темпы освоения средств остановились на уровне всего 1,5%, что эквивалентно примерно 1,783 млрд донгов. В частности, для группы покупателей жилья этот пакет предусматривает кредитование лишь на сумму около 150 млрд донгов.
Цены на квартиры в Ханое растут «стремительно»
В 2024 году цены на квартиры в Ханое росли головокружительными темпами. По данным ТС. По словам вице-президента Ассоциации недвижимости Вьетнама Нгуена Ван Диня, по состоянию на третий квартал 2024 года индекс цен на квартиры в Ханое вырос на 64% по сравнению со вторым кварталом 2019 года, тогда как в Хошимине рост составил лишь половину этого показателя.
 |
| Цены на квартиры в Ханое выросли одновременно как на первичном, так и на вторичном рынке. Фото: Тхань Ву |
По данным, полученным от компаний, занимающихся маркетинговыми исследованиями, средняя цена продажи новых квартир в Ханое в настоящее время составляет 70 млн донгов/м2, что примерно на 28% больше, чем в прошлом году. «Жар» первичного рынка также привел к резкому росту цен на старые квартиры. В настоящее время средняя цена вторичных квартир составляет около 50 млн донгов/м2, что на 40% больше, чем в прошлом году.
Причина резкого роста цен на квартиры в Ханое в прошлом году кроется в дефиците предложения жилья в среднем и доступном сегментах. Хотя количество новых проектов, выведенных на продажу, увеличилось, 75% новых продуктов относятся к сегменту high-end. Кроме того, увеличиваются затраты на землю, строительные материалы и рабочую силу, что существенно влияет на себестоимость продукции.
Беспорядки на земельных аукционах в пригородах Ханоя
С начала 2024 года инвесторам в недвижимость пришлось пересмотреть рынок аукционной земли в пригородах Ханоя. Власти таких округов, как Фук Тхо, Хоай Дык, Тхыонг Тин, Куок Оай, Донг Ань, Ме Линь... постоянно «выигрывают по-крупному» благодаря аукционам, привлекающим сотни и тысячи участников, что позволяет получать доход в сотни миллиардов донгов.
 |
| Рынок аукционной земли в пригородах Ханоя «расшевелили» многие группы. Фото: Тхань Ву |
Кроме того, многие участки земли имеют «беспрецедентно» высокую цену выигрыша. Например, в районе Хоайдык угловой участок LK03-12 в районе Лонг-Кхук имеет выигрышную цену до 133,3 млн донгов/м2. В районе Тхань Оай это участок LK03-10 в районе Нго Ба с выигрышной ценой более 100,5 млн донгов/м2. В Хадонге победившая цена на лот 1A - 03 «королевы красоты» достигла 262 млн донгов/м2...
По данным Министерства строительства, вышеуказанные рекордные показатели обусловлены неэффективным управлением и проведением аукционов. В некоторых местах наблюдается явление, когда инвесторы объединяются в группы и вступают в сговор, чтобы платить цены, во много раз превышающие стартовую цену. Затем, выиграв аукцион, они «отказались от депозита», намереваясь установить виртуальный уровень цен для получения прибыли.
Однако эта «лихорадка» длилась недолго. С четвертого квартала 2024 года цена выигрыша на многие земельные участки снизилась на 20–50% по сравнению с началом года. Мало того, имидж земли, выставленной на аукцион в пригородах, также серьезно пострадал из-за «кричащей» цены в 30 млрд донгов за м2 в коммуне Куангтьен, округ Шокшон. Всего через 4 дня после инцидента Следственное управление полиции — городская полиция. В Ханое расследовано 5 дел о нарушении правил проведения аукционов по продаже имущества.
Комментарий (0)