WeWork - 570억 달러에서 파산 직전까지

2010년에 새로운 업무 문화를 만들겠다는 야망으로 설립된 WeWork는 불과 9년 만에 폭발적으로 성장한 후 쇠퇴했고, 팬데믹 이후에는 회복하지 못했습니다.

2018년이 끝나기 10일 전, WeWork의 6,000만 달러짜리 걸프스트림 제트기가 뉴욕에서 하와이로 이륙했습니다. 여기에는 공동 창립자인 아담 노이만과 200억 달러 규모의 비밀이 담겨 있습니다. 이를 프로젝트 포티튜드(Project Fortitude)라고 하는데, 소프트뱅크 CEO인 마사요시 손(Masayoshi Son)이 투자 금액을 100억 달러로 늘리고 노이만을 제외한 모든 투자자의 지분 대부분을 추가로 100억 달러에 매수하는 방식입니다.

이 계획은 점점 더 야심찬 비전을 가진 자금력 있는 투자자의 지원을 받아 WeWork가 여러 세대에 걸쳐 Neumann 가족의 통제 하에 남게 됨을 보장합니다. 하지만 1년도 채 되지 않아 걸프스트림은 매물로 나왔고, 노이먼은 사임했으며, WeWork의 가치는 7배로 폭락했습니다.

코로나19 시즌을 겪고 그 후 기업을 살리려는 시도가 실패하면서 WeWork는 수십억 달러의 부채를 지고 채권 이자 지급이 늦어졌습니다. 벤처 캐피털계에서 수천억 달러의 가치를 지닌 이 스타트업이 11월 초에 파산 신청을 준비 중이라고 WSJ가 보도했습니다. WeWork에 무슨 일이 일어났나요?

세상을 바꾸는 꿈

2010년, 애덤 뉴먼과 미구엘 맥켈비는 스타트업 그린 데스크를 매각하여 얻은 수익금을 사용하여 WeWork를 공동 창립했습니다. 그들의 비전은 프리랜서나 재택근무자를 끌어들일 수 있는 "물리적 소셜 네트워크"를 만드는 것입니다.

WeWork의 사업 모델은 사무실 건물(또는 각 층)을 장기 임대하고, 이를 리모델링하여 임대하는 것입니다. 그들은 단순히 유연하고 단기적인 좌석을 제공하는 데 그치지 않고, 지역 사회의 교류, 엔터테인먼트, 식사를 위한 고급스럽고 현대적인 공간과 편리한 서비스로 고객을 유치할 계획입니다.

하루 종일 컴퓨터 화면을 응시하는 것보다 더 흥미로운 삶이 있을지 궁금해하는 젊은이들을 위해 WeWork는 맥주, 핀볼 테이블, 명상실을 제공합니다. 노이만은 모든 곳에서 새로운 업무 문화를 창조하는 사명을 펼칩니다. "우리는 세상을 바꾸기 위해 여기 있습니다. 그보다 더 흥미로운 일은 없습니다." 그는 언젠가 이렇게 말했습니다.

2018년 4월 12일 중국 상하이에서 촬영한 아담 노이만. 사진: 로이터

이론상으로는 공간 임대 비용과 서비스 운영 비용이 세입자에게 청구하는 가격보다 낮을 것으로 예상되며, 이를 통해 WeWork는 수익을 창출할 수 있을 것으로 보입니다. 초기 몇 년 동안 "자금을 소진"해야 하는 대부분의 스타트업과 마찬가지로, 노이먼은 새로운 모델의 장점과 최대 2조 달러에 달하는 공유 사무실(코워킹) 시장 전망을 분석했는데, 이는 나중에 The Guardian 에서 과장된 것으로 간주되어 자본을 유치하기 위한 것이었습니다.

그는 소프트뱅크 CEO 마사요시 손이 WeWork에 투자하기로 결정하는 데 단 28분이 걸렸다고 항상 말했습니다. 2017년에 소프트뱅크와 비전펀드는 이 스타트업에 44억 달러를 투자했고, 그 가치는 200억 달러에 달했습니다. 2018년까지 SoftBank는 추가로 42억 5천만 달러를 투자하기로 약속했고, 이를 통해 WeWork는 세계 최고의 유니콘(10억 달러 이상의 가치를 지닌 스타트업) 중 하나가 되었습니다.

가치평가 '버블' 붕괴

의심이 생기기 시작했습니다. 2017년 월스트리트 저널은 사무실 공간을 임대하는 200억 달러 규모의 스타트업에 대해 회의적이었습니다. 사적 자금 조달 라운드에서 받은 470억 달러의 기업 가치나, 모건 스탠리가 이 회사가 도달할 것으로 추산하는 "엄청난" 1000억 달러라는 예측은 말할 것도 없습니다.

그 화려함은 오래가지 못합니다. 2018년 WeWork가 수억 달러를 빌리기 위해 채권 시장을 활용했을 때, 회사는 재정에 대해 더 많은 정보를 공개해야 했습니다. 문서에 따르면 WeWork는 2017년에 약 8억 8,600만 달러의 매출을 올렸음에도 불구하고 8억 8,300만 달러의 손실을 봤습니다. 파이낸셜 타임즈 유출에 따르면, 이 회사는 다음 해에 약 18억 달러의 매출에 대해 19억 달러의 손실을 냈다고 합니다.

2019년까지 WeWork는 JPMorgan Chase를 제치고 뉴욕 최대의 상업 임차인이 되었고, 영국 정부를 제외한 누구보다 런던에서 더 많은 면적을 관리했습니다. 하지만 투자자들은 불안정한 재정 기반에 의문을 제기했습니다. 그해 10월, 투자자들이 회사 주식 매수를 꺼리면서 회사는 IPO 계획을 철회해야 했습니다. 은행들은 WeWork에 대출하는 데 더욱 소극적이었습니다.

이러한 어려움 속에서도 노이만은 노이만이라는 이름으로 남았습니다. 그의 개인 제트기 여행이 여러 차례 국경을 넘나드는 마리화나 운송과 관련이 있다는 주장이 제기됐다. 그의 아내는 불편함을 느끼면 직원을 해고할 수 있었고, 회사는 해고 발표 회의를 음악 공연으로 마무리했습니다.

결국 WeWork의 기업 가치는 2019년 1월 470억 달러에서 같은 해 말 일본의 SoftBank에 인수되면서 70억 달러로 폭락했습니다. 그들은 수천 명의 직원을 해고했습니다. 노이만은 사임하고 소프트뱅크에 주식을 매각하고 현금으로 7억 달러 이상을 받았습니다.

2013년부터 2020년까지 WeWork의 가치 평가는 변동을 보였으며, 2019년에는 금융 기관에서 추정한 가치 평가액이 80억~1,040억 달러에 달했습니다. 그래픽: FT

2019년 블룸버그 분석에 따르면, 벤처 캐피털의 사랑을 받는 기업에서 버림받은 기업으로 WeWork를 변모시킨 것은 성장과 쇠퇴의 어떤 패턴에서도 전례가 없는 일이며, 미래의 현금 흐름과 같은 투자자들의 일반적인 우려를 깨는 것이기도 합니다.

분석에 따르면 WeWork의 쇠퇴는 추상적인 용어로만 설명할 수 있는데, 이는 창업자인 노이만이 투자자들에게 수십억 달러를 투자하도록 설득한 것과 마찬가지입니다. 물론, 노이만은 공유 사무실 임대 회사가 아닌, 세계를 지배할 수 있는 스타트업 비전을 판매할 수 있었습니다.

코로나19 이후의 어려움

2020년 2월 노이만 왕조가 서거하자 샌딥 마스라니가 왕위를 이어받았습니다. 마스라니 씨의 지휘 하에 WeWork는 특수 목적 인수 회사(SPAC)와의 합병을 통해 2021년 10월에 상장되었습니다.

코로나19가 확산되면서 기술 산업에서는 경기 침체에 대한 우려가 커지고 일자리가 줄어들면서 공동 작업 공간에 대한 수요가 줄어들었습니다. 더 넓은 맥락에서 보면, 사무실 임대 시장은 직원들이 사무실로 복귀하기를 원하지 않기 때문에 팬데믹 이후 어려움을 겪고 있습니다.

하그리브스 랜즈다운의 통화 및 시장 책임자인 수잔나 스트리터는 WeWork가 팬데믹 이전에도 큰 손실과 부채로 인해 "취약성"의 징후를 보이고 있었다고 말했습니다. "하지만 코로나 위기로 인해 이미 취약했던 사업 모델이 더 큰 타격을 입었습니다."라고 그녀는 말했습니다.

이러한 역풍에 직면하여 WeWork는 올해 초 경기 침체를 극복하기 위해 재정을 강화하기 위해 노력했습니다. 3월에는 소프트뱅크를 비롯해 킹 스트리트 캐피털 매니지먼트, 브리게이드 캐피털 매니지먼트 등 월가의 주요 채권자들과 부채 구조 조정 계약을 체결했습니다.

소프트뱅크는 약 16억 달러 규모의 부채를 WeWork의 신규 부채와 자본으로 교환하기로 합의했습니다. 이 거래로 회사 부채가 15억 달러 이상 감소했습니다.

해당 거래의 일환으로 WeWork는 SoftBank의 Rajeev Misra 펀드인 One Investment Management로부터 투자를 받았는데, 이 펀드는 고금리 부채로 약 5억 달러를 제공했습니다. 당시 회사 측은 "이 거래에서 조달하고 약속한 새로운 자금은 WeWork의 사업 계획을 전액 지원하고 충분한 유동성을 제공할 것으로 예상된다"고 밝혔습니다.

2019년 10월 영국 런던의 WeWork 지점. 사진: 블룸버그

하지만 올해 5월, 재정 구조 조정을 감독한 후 마스라니 씨는 갑자기 사임을 발표했습니다. 8월이 되자 WeWork는 계속되는 손실과 현금 감소로 인해 사업을 유지할 수 있는 능력에 대한 의구심을 품게 되었습니다.

증권 신고에 따르면, 이 회사는 올해 상반기에 5억 3,000만 달러를 소진했고 현재 약 2억 500만 달러의 현금이 남아 있습니다. 한편, 이들은 차입 비용이 상승하고 사무실 임대가 어려워지면서 장기 부채가 29억 달러에 달하고 임대료로 130억 달러 이상을 지출하고 있습니다.

이사회는 당시 "손실로 인해 점점 더 많은 회원이 회사를 떠나고 있으며... 회사가 계속해서 사업을 운영할 수 있는 능력에 대해 심각한 의심이 든다"고 밝혔습니다.

따라서 WeWork는 임대 조건을 재구조화하고 재협상하여 비용을 절감하고, 회원 이탈률을 줄여 수익을 늘리고, 신규 매출을 늘리는 등 유동성과 수익성을 개선하기 위한 단계를 설명했습니다. 회사 측은 채권 발행, 주식 발행 또는 자산 매각을 통해 추가 자본을 조달할 것이라고 밝혔습니다.

또한 이번 달에는 이사회 구성원 3명이 거버넌스와 전략적 방향에 대한 심각한 의견 불일치로 사임했습니다. 재무 구조 조정에 대한 전문 지식을 갖춘 4명의 새로운 이사가 채권자와의 협상자 역할을 하도록 임명되었습니다.

상황이 썩 좋지 않습니다. WeWork 주가는 올해 들어 96% 하락했습니다. 6월 현재, 이 회사는 39개국에 걸쳐 777개의 매장을 운영하고 있으며, 그 중 30%가 미국에 있습니다. 이 회사는 올해 하반기부터 2027년 말까지 약 100억 달러의 임대료를 지불해야 할 것으로 추산되며, 2028년부터는 추가로 150억 달러를 지불해야 할 것으로 예상됩니다.

WSJ 소식통에 따르면, 11월 초까지 WeWork는 다음 주 초에 Chapter 11 파산 신청을 할 수 있으며, 이를 통해 회사가 운영과 부채를 구조조정할 수 있는 길이 열릴 것으로 예상됩니다. 규정에 따라 회사의 구조조정 계획은 파산법원과 채권자의 승인을 받아야 합니다.

하지만 WeWork가 어떻게 변화할지는 의문이다. 이전에 이 스타트업은 항상 자신을 "자산 경량"이라고 소개했습니다. 즉, 많은 물리적 자산을 소유하지 않았다는 뜻입니다. 이로 인해 WeWork는 두 가지 면에서 진정한 혁신을 이루었습니다.

첫째, 직접 구매하거나 건설하는 대신 임대를 통해 임대료를 지불할 만큼의 자본만 있다면 네트워크를 빠르게 성장시킬 수 있습니다. 두 번째로, 그들은 마케팅보다 공간 디자인과 업무 환경의 장점을 실제로 활용해 고객을 설득합니다. 그 고객이 프리랜서이든, 기존 방식으로 사무실을 확장할 여유가 없는 급성장 기업이든 말입니다.

하지만 "자산 경량화"에는 어두운 면도 있습니다. 뉴욕 대학교의 재무학 교수인 아스워스 다모다란은 처음부터 WeWork의 사업 모델에 회의적이었습니다. "경기가 좋을 때는 건물이 꽉 차죠. 경기가 안 좋을 때는 사람들이 떠나고, 텅 빈 건물만 남고 청구서만 남게 됩니다."라고 그는 말했다.

피엔안 ( 요약 )

소스 링크: https://vnexpress.net/wework-tu-tri-gia-57-ty-usd-den-bo-vuc-pha-san-4671885.html