연말에는 주거용 부동산 거래가 일년 중 가장 활발합니다. 그러나 주의하지 않으면 토지 구매자와 투자자는 쉽게 토지 중개인의 "함정"에 빠질 수 있습니다.
기자들과 대화하면서, OneHousing의 지역 영업 이사인 Do Ngoc Thang 씨는 다음과 같이 말했습니다. 법적 위험, "과도한" 가격, 비전문적인 중개인은 연말에 주택 구매자에게 닥치는 세 가지 함정입니다.
Do Ngoc Thang 씨 - OneHousing 지역 영업 이사. (사진: PH)
연말에 주택 구매자가 빠지기 쉬운 세 가지 함정을 공개합니다.
지난해 부동산 시장이 전반적으로 침체기를 겪었는데, 올해 말 주거용 토지 시장은 어떻게 전개될 것으로 예상하십니까?
- 주거용 토지 부문과 관련하여, 과거부터 현재까지 하노이는 4개의 도심구와 현재 12개의 도심구로 구성되어 있으며, 시장 추세의 증가나 감소에 크게 영향을 받지 않았습니다.
도심 - 토지 기금을 확장할 수 없지만 인구는 계속 증가하고 있으며, 가장 중요한 것은 수요가 실제 수요라는 것입니다. 거주, 투자, 사업, 임대 등에 대한 수요는 항상 존재하므로 도심 부동산 가격은 거의 변함이 없습니다. 때로는 약간만 오를 때도 있지만 꾸준히 오릅니다. 주택 구매자는 손실을 걱정하지 않고 양호한 현금 흐름을 위한 안전한 피난처를 갖게 됩니다.
지금부터 연말까지 주거용 부동산 거래가 가장 활발합니다. 이는 매년 관례에 따른 것입니다.
빨리 매매를 마무리하고 싶은 심리로 인해, 연말에 집을 살 때 구매자가 겪을 수 있는 위험은 무엇일까? 현재 시장에서 주택 구매자를 기다리고 있는 함정은 무엇일까?
- 집을 사는 데 따르는 위험은 단지 연말에만 있는 것이 아닙니다. 부동산을 사는 고객의 영원한 문제는 첫째 합법성, 둘째 가치 평가, 셋째 중개인의 조언입니다.
법적으로 고객은 증명서 없이 주택을 거래하거나, 손으로 쓴 문서나 공증된 문서로 매매하거나, 증명서를 공유하거나, 증명서가 신용정보회사에 있거나, 주택 소유자가 2~3명을 위해 예금을 하는 경우 위험에 직면할 수 있습니다. 가장 흔한 위험은 주택 소유자가 금융 기관에서 대출을 받기 위해 빨간책을 소지하는 것입니다. 모든 사람은 매매 서류를 알고 있거나 예금 계약서를 작성해야 합니다.
중개인이 고객을 위해 주의 깊게 확인하지 않으면, 대부분 부동산 가격이 수십억 동에 달하기 때문에 구매자에게 매우 위험하고 예측할 수 없는 결과를 초래할 수 있습니다.
두 번째는 가격에 관한 것입니다. 연말에는 광고 정보가 많이 나올 것입니다. "대출을 사서 집을 팔아야 해요, 급히 매물을 내놓아야 해요, 연말에 가격이 엄청 내려요..." 이런 정보는 이익에 대한 탐욕을 자극하는 정보일 가능성이 큽니다. 중개인이 시장 가격보다 훨씬 싸다고 말한다면, 반드시 의심해 보고, 예상치 못하게 싸게 팔린 것에는 조심하는 게 좋습니다. 모든 것에는 가격이 있습니다.
브로커들에게, 싸고 충격적으로 할인된 부동산을 "낚는" 초기 스토리... 하지만 사실은 사실이 아니며, 구매자의 관심을 끌어 다른 부동산으로 이끄는 속임수입니다. 이는 더 이상 새로운 스토리가 아니며, 많은 시장에서 흔한 관행이 되었습니다. 또는 브로커가 구매자의 심리를 이용해 가격을 올리고 차액을 "먹는" 것도 드문 일이 아닙니다.
"토지 중개인"들은 연말에 여러 가지 수법을 쓴다. (사진: VNT)
이러한 "회색 지대" 시장에서는 구매자가 언제든지 위험에 처할 수 있습니다. 수십 년의 경험을 가진 전문가로서, 주택 구매자에게 어떤 조언을 해줄 수 있나요?
- 주거용 부동산 거래는 매일 일어나고 있으며, 구매자가 시장에 진입할 때 가장 중요한 것은 자신이 직면할 수 있는 위험을 파악하기 위해 신중하게 조사하는 것입니다.
부동산의 합법성과 관련하여, 경험에 따르면 구매자는 보증금을 내기 전에 빨간책을 주의 깊게 확인해야 하며, 책에 있는 정보가 정확해야 합니다. 물론, 평판이 좋은 중개 회사를 통해 거래해야 합니다. 이들은 해당 부동산의 합법성을 보장하는 데 가장 뛰어난 전문 지식을 갖추고 있기 때문입니다.
가격과 관련해서, 오늘은 이런 평면도, 이런 위치, 이런 골목길을 가진 아파트 A, 아파트 B, 아파트 C를 보러 가보겠습니다... 그러면 이 지역의 평균 가격이 얼마일지 직접 추산해 보실 수 있을까요? 고객이 전문적이고 지식이 풍부한 중개인을 만나서 이 위치를 사야 하는 이유, 여기서의 비용, 합법적인 거래 절차 등에 대한 조언을 받을 수 있다면 우리는 더 안심할 수 있을 것입니다.
주택 거래에서는 중개인의 전문성이 매우 중요합니다. 합법성과 가격 외에도, 앞서 언급했듯이 중개인은 주택 검색, 방문, 매매 절차 수행 등 고객 프로세스 전반에 걸쳐 항상 개입합니다.
그러니 첫 만남부터 몇 가지 질문을 통해 그 사람이 직업이 있는지, 헌신적인지, 해당 지역을 이해하는지 등을 확인할 수 있습니다.
대규모의 평판이 좋은 사업체나 기업을 위해 일하는 전문 중개인을 만나는 것은 고객이 주거용 토지 거래 과정에서 모든 위험을 최소화하는 데 도움이 될 수 있습니다. 그러면 독립적인 중개인이 아닌 중개 사업체 자체가 고객 거래에 책임을 지기 때문입니다.
주거부동산 시장에서 '위험에 처한 기회'를 찾다
말씀하신 대로, 주거용 부동산에 투자할 기회를 찾는 고객이 아직도 많습니다. 귀하의 의견으로는, 올해 말에 구매자가 목표로 삼을 수 있는 가격대는 무엇이며, 이 시장이 실제로 구매자의 현금 흐름에 지속 가능할까요?
- 주거용 부동산에 투자할 때 가격 세그먼트는 전적으로 구매자의 가용 자금에 따라 달라집니다. 시장에서는 은행과 긴밀히 협력하는 대형 증권사 외에는 주거용 토지 매수자를 위한 금융 솔루션이 없는 경우가 많습니다.
도심 지역 주거용 토지의 경우 거래가 가장 활발한 가격대는 30~60억 VND입니다. 베트남 사람들은 안전하고 보안적인 것을 중시하는 사고방식을 가지고 있으며, 여전히 많은 사람들이 땅에 있는 집에서 사는 것을 선호합니다. 골목길 주택은 오토바이가 들어올 수 있는데, 가격은 1억~1억2천만원/m2 수준이며, 50m2 주택은 50억 정도이고, 5층으로 지으며 층당 35~40m2 규모로, 실사용 면적도 200m2에 육박합니다.
하노이 중심가의 공급은 토지자금이 확대될 수 없기 때문에 큰 변동이 거의 없고, 도심 주거용 토지 거래는 수요에 따라 순환됩니다. 전반적으로 부동산 시장의 변동에도 불구하고 수요와 공급은 항상 균형을 이룹니다. 한 사람이 팔아야 할 필요가 있으면, 사야 할 사람이 생기고, 그 반대의 경우도 마찬가지다.
예를 들어, 처음 결혼했을 때는 30m2 집만 사고 싶었지만, 3~5년 동안 사업을 하고 돈을 많이 벌면서 당연히 더 큰 집을 찾고 싶었습니다. 이때쯤 되면 팔고 싶고, 앞으로도 사고 싶을 겁니다. 또는 많은 사람들이 큰 집에 살지만, 사업에 어려움이 생기면 큰 집을 팔고 더 작은 집으로 이사하여 사업에 필요한 자본을 조달합니다... 주거용 부동산에 대한 수요와 공급은 항상 존재합니다. 저도 집에 5번이나 갔어요.
주거용 부동산에 투자할 때 가격 범위는 전적으로 구매자의 가용 자금 여력에 따라 달라집니다. (사진: OH)
몇 년 전 시장이 붐을 이루었을 때 투자자들에게 매우 인기가 있었던 교외 토지 부문에도 이런 현상이 있을까요?
- 약 2~3년 전, 교외 부동산 투자에 참여한 투자자들은 "조수가 오르면 배가 오른다"는 말처럼 엄청난 수익을 누렸습니다.
그러나 우리는 이전의 교훈을 봅니다. 2010년 교외 지역 부동산은 급등했지만 거품이 터지면서 하락하기 시작했고 많은 투자자들이 어려움을 겪었고 심지어 파산까지 했으며 당시 많은 집을 팔았습니다. 이 상황은 2022년과 2023년 초에 반복되었고, 신용 빚을 갚기 위해 손실을 보고 집을 판다는 소식이 널리 퍼졌습니다.
제 생각에는 시장이 회복되면 먼저 아파트나 타운하우스 등 실제 주택 수요가 있는 부문부터 회복될 겁니다. 새 국회가 부동산 사업법을 통과시켜 투기를 막기 위해 토지 분할과 매매 규제를 강화하면 교외 지역 토지는 더 큰 어려움에 직면하게 될 것입니다.
법적 규제가 점차 개선되고 시장 투명성이 촉진됨에 따라 교외 토지 부문은 고객의 투자 포트폴리오에서 점점 덜 매력적이 되고 있습니다.
마지막으로, 올해 말에 주택을 구매하는 사람들에게 조언이 있나요?
- 구매자에게 조언하자면, 판매 기준을 충족하는 상품이 있고, 판매하려는 주택 소유자의 요구사항을 충족하며, 판매 의향이 있고, 표준 법적 조건을 갖추고 있으며, 자금 여력이 있는 등의 조건이 충족된다면, 오늘 집을 보러 가고 내일도 집을 보러 가야 한다는 걱정 없이 편안하게 잠을 잘 수 있고, 사업에 시간을 집중하고, 즐겁고 따뜻한 설날 연휴를 보낼 수 있기 위해 구매하는 것이 좋습니다. 도심 주거용 토지는 가격이 하락한 적이 한 번도 없기 때문입니다.
매우 감사합니다!
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