하노이에 '작은 희망의 빛', 칸호아성 5개 빌라 매립, 아파트 가격 하락, 투자자들은 왜 여전히 주저하는가?

[광고1] 아파트 가격 하락에도 투자자들은 여전히 주저하고 있고, 칸호아는 바오다이궁 유적지에 5개 빌라를 위한 토지를 회수하고, 교외 토지가 다시 구획되어 인기가 치솟고 있다... 이것이 최신 부동산 뉴스입니다.

최신 부동산: 한 달간 구획과 토지 분할을 "풀어낸" 후, 하노이 외곽의 토지 구획은 매수에 관심이 있는 고객을 유치하기 시작했습니다. (사진: N.Le)

가격이 아쉽긴 하지만, 투자자들은 여전히 손실 광고가 나온 아파트를 "두려워"합니다.

최근 들어 아파트를 손해 보고 팔거나 가격을 깎는다는 정보가 시장에 넘쳐나고 있습니다. 구 9군(현재의 투덕시)의 약 300헥타르에 달하는 도시 지역에 있는 일부 아파트가 저렴한 가격으로 매물로 나왔습니다. 약 54㎡ 규모의 침실 2개짜리 아파트는 2년 전에 주인이 30억 VND 이상에 매입했지만, 현재 약 27억 VND에 매각할 예정이다. 또는 2군 재정착 지역에 있는 아파트의 경우, 집주인은 80제곱미터 면적에 대해 약 25억 VND에 광고를 내는 데 동의합니다.

많은 사람들이 이 기회를 이용해 임대 아파트를 소유하고 장기적인 수입원을 만들고 싶어합니다. 하지만 현금흐름과 투자 효율성의 문제가 그들을 주저하게 만든다.

계산에 따르면, 약 27억 VND에 아파트를 매수할 경우, 이자와 원금 상환 유예 기간이 지난 후 투자자는 매달 약 2,200~2,300만 VND를 지불해야 합니다. 매수 후 임대할 경우 임대료는 한 달에 500~600만 VND 정도로 이자 비용을 충당하기에 충분하지 않습니다. 이로 인해 많은 사람들이 결정을 내릴 때 주저하고 망설이게 됩니다.

호치민시의 현재 아파트 가격은 m2당 6,000~7,000만 VND 정도입니다. 저비용 주택과 사회주택 부문은 공급이 부족합니다. 아파트 가격은 오르고 있는 반면 임대 가격은 회복되고 있어, 최근에는 이런 유형의 부동산의 이익 마진이 크게 개선되지 않았습니다.

시장조사기관 조사에 따르면 호치민시의 아파트 임대 수익률은 2023년 1분기에 연 4.4%에 그쳐 2019년 5.9%보다 훨씬 낮았습니다. 팬데믹의 영향으로 지난 3년(2020~2022년) 동안 연 4.9%로 떨어졌다가 4.1%로 유지되다가 최근에야 증가했습니다.

부동산을 구매할 때 사람들이 직면하는 현재 시장의 장벽 중 하나는 이자율입니다. 지난 몇 년 동안 이자율은 연 10% 정도였지만, 지금은 연 13-14% 정도로 낮아졌지만, 사람들은 돈을 빌리는 데 어려움을 겪고 있습니다.

DKRA 그룹의 컨설팅 서비스 및 프로젝트 개발 이사인 보 홍 탕 씨는 현재 시장에서는 아파트가 할인된 가격으로 판매되고 있으며, 손실이 발생하고 있으며, 많은 2차 상품이 30% 할인된 상태라고 말했습니다. 하지만, 높은 할인율, 좋은 임대 위치, 증가하는 수요가 있는 부동산을 활용할 수 있는 기회는 재정적 잠재력과 즉각적인 현금 흐름을 갖춘 사람들에게 있습니다.

재정적 레버리지를 활용하고 은행에서 대출을 받아야 하는 사람들에게는 상황이 그 반대입니다. 현재 임대료는 안정적이며 증가하는 추세이며, 평균 이익 마진은 연 4-5% 정도이나 은행 이자율은 연 13-14%입니다.

당연히 그 수익금은 대출에 대한 이자를 충당하기에 충분하지 않습니다. 따라서 투자자들이 재무적 레버리지를 활용한다면, 지금 시점에서 임대용 아파트를 매수하는 것은 매력적이지 않습니다. 앞으로 아파트 가격이 오를 가능성은 있지만, 현재로서는 재정적 부담이 매우 큽니다.

같은 견해를 공유하는, Batdongsan.com 남부 지역 이사인 Dinh Minh Tuan 씨는 임대 아파트에 투자할 때 투자자는 아파트 가격이 매년 얼마나 상승할 수 있는지, 은행 이자율과 비교한 임대 수익률이 어떠한지 고려해야 한다고 분석했습니다. 경기가 좋은 시기(2018~2020년)에는 아파트 가격이 연간 10~15% 상승할 수 있습니다. 2021~2023년까지 아파트 가격은 연평균 8% 정도만 상승할 것으로 예상되며, 큰 변동은 없을 것입니다. 2차 아파트의 경우 가격 상승률은 연간 3-4%에 불과합니다.

투안 씨의 평가에 따르면 현재 시장에는 두 가지 다른 추세가 있습니다. 즉, 1차 아파트는 가격이 오르는 반면, 2차 아파트는 손실을 보고 판매됩니다.

2차 거래 프로젝트의 가격은 여전히 5,000~6,000만 VND/m2 수준이지만, 할인 및 빠른 지불을 통해 가격을 보다 적절하게 조정하는 경우가 많습니다. 이 그룹의 임대수익률은 기대수준(연 6%대)에는 미치지 못하고, 여전히 은행 대출이자보다 낮아 대출이자에 대한 부담이 크다. 따라서 신규 임대를 목적으로 아파트를 매수하는 투자자의 경우 매력을 얻기 어렵습니다. "시장에서 가장 어려운 일은 대출을 받는 것이고, 이 단계에서 대출을 받는 것은 극히 어렵습니다."라고 투안 씨는 말했습니다.

결론적으로, 투안 씨는 양도되어 임대된 아파트의 경우 임대료가 올랐다고 말했습니다. 투자자가 투자 목적으로 매수하는 경우 자본과 이자 문제를 고려해야 합니다.

교외 토지, 구획·분할 '풀어내기' 후 거래 활발

Vietnamnet 에 따르면, 하노이 외곽의 토지 구획이 한 달간 "분할"과 토지 분할을 "풀어놓은" 후 매수에 관심 있는 고객을 유치하기 시작했다고 합니다. 설문조사에 따르면 대부분 고객은 적법한 법적 지위와 10~15억 VND의 가격대를 갖춘 토지에만 관심이 있는 것으로 나타났습니다.

EZ 부동산 투자 및 개발 주식회사(EZ Property)의 Pham Duc Toan 사장은 하노이가 구획 및 토지 분리를 허용한다는 정보가 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것이라고 평가했습니다. 아직 강력하지는 않지만, 특히 토지 부문에서 시장이 나아지도록 하는 "힘"이 될 것입니다.

"부동산은 '아프다'" 그래서 우리는 시장을 더 어렵게 만드는 장벽을 만들어서는 안 됩니다. 작은 토지로 나누면 실제 주택이 필요한 대부분의 사람들의 요구에 부합할 것입니다.

여기서부터 부동산 사업도 더 긍정적인 영향을 미치게 됩니다. 특히 토지가 분할되면 시장에서 거래가 이루어지고 국가도 양도세를 징수할 것입니다."라고 토안 씨는 말했습니다.

이 사람에 따르면, 투리엠, 하동, 동안, 메린 등의 지역은 사람들이 많이 사는 땅이기 때문에, 토지를 나누면 시장에 좋은 공급이 생길 것이라고 합니다.

하노이가 토지 분할과 세분화를 재개한 이후 부동산 시장에 미치는 긍정적 영향을 평가하면서, SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company의 대표이사인 Le Dinh Chung 씨는 교외 시장에서 거래가 재개되었다고 말했습니다.

“설 전과 비교하면 시장이 투자자들의 관심을 받기 시작했고, 특정 거래가 이루어졌습니다. 기본적으로 실제 주택 수요가 있는 인구 밀집 지역에 집중되어 있습니다. 랑호아락과 같이 도시 개발 방향으로 장기 투자가 필요한 지역

구획과 구획의 세분화와 분리는 실제 소비자를 타겟팅하는 관점에서 시장을 회복하는 데에도 도움이 되며, 더 많은 주제에 적합한 가치를 창출합니다. 동시에 이는 부동산 시장 회복의 원동력이자 전반적인 영향이기도 합니다."라고 정 씨는 말했습니다.

공급이 부족해 투자자들이 상품을 판매하는 것이 거의 불가능한 상황에서, 청 씨는 구획을 나누고 분리하면 시장에 더 많은 상품 공급원이 생길 것이라고 말했습니다. 시장에 더 많은 제품이 있으면 거래도 활발해질 것입니다.

정 씨는 토지 가격과 관련해 실제로 시장 가격은 정점에 비해 여전히 하락하고 있으며, 약 15~20% 정도 하락하고 있으며, 일부 지역은 30%까지 하락했다고 말했습니다.

정 씨는 "이것은 공급과 수요가 좋은 제품을 찾을 수 있는 기회, 사는 것에서 사는 것의 기회가 있는 시기입니다."라고 덧붙였다.

정 씨는 올해 말까지 토지 부문에 대해 논평하면서, 예전처럼 '뜨겁다'거나 '열광적'인 이야기는 나오지 않을 것이라고 말했다.

Batdongsan.com.vn의 북부 지역 영업 이사인 Le Dinh Hao 씨는 토지 세분화를 다시 허용하는 것이 하노이 토지 시장에 "작은 희망의 빛"이 될 것이라고 평가했습니다.

하오 씨에 따르면 토지 시장이 보다 지속 가능하게 발전하려면 행정 중심지, 산업단지, 프로젝트, 대학 등을 하노이 외곽으로 이전하는 것을 촉진하는 등 보다 큰 지원이 필요하다고 합니다.

그와 함께 서쪽의 화락, 쑤언마이와 홍강 북쪽의 메린, 속썬, 동안 등의 위성 도시 지역에 더 많이 투자하세요.

특히 하오 씨는 시장에는 더 적절한 이자율을 제공하는 부동산 대출 패키지가 필요하다고 말했습니다.

“대출 금리는 평균 11%~13% 대신 10% 미만입니다. 동시에, 투기적 부동산보다는 생산 및 사업에 투입되어 현금 흐름을 창출하는 부동산에 대한 대출을 우선시해야 한다"고 하오 씨는 자신의 의견을 밝혔다.

칸호아: 바오다이 궁전 유적지에서 5개 빌라의 토지를 공식적으로 회수

칸호아성 인민위원회는 나트랑시 빈응우옌구에 있는 바오다이 고급 리조트 프로젝트의 유물 빌라 5곳의 토지를 회수하기로 결정했습니다.

칸호아성 인민위원회 부위원장인 레 후 황은 2023년 5월 19일자 제1125/QD-UBND 결정에서 칸하 투자 주식회사가 바오다이 럭셔리 리조트 프로젝트를 건설하기 위해 임대해 놓은 바오다이 유적 빌라 5채의 토지 9,209.4제곱미터를 회수하는 데 서명했습니다.

Toàn cảnh khu di tích lầu Bảo Đại. (Ảnh: BXD)

바오다이 궁전 유적지의 전경. (사진:BXD)

이 5개 유물 빌라의 토지 면적은 회수된 후 법률 규정에 따라 관리를 위해 칸호아 기념물 보존 센터에 인계될 예정입니다.

칸호아성 인민위원회의 토지 회수 결정에 따라, 칸호아 토지 등록 사무소는 칸하 투자 주식회사가 법률 규정에 따라 프로젝트 문서를 조정할 수 있도록 프로젝트 토지 사용권 증명서를 회수하고 재발급할 책임이 있습니다.

바오다이 궁전 유적지는 나트랑만에 위치하고 있으며, 2005년 문화정보부로부터 국가 지정 명승지로 지정되었습니다.

2013년, 칸호아성 인민위원회는 바오다이궁 유적지의 세부 계획을 1/500으로 승인하고 토지 이용 계획을 지역적으로 조정하는 결정을 내렸습니다.

그 후, 칸하 투자 주식회사는 바오다이 궁전 유적지의 토지를 포함한 토지를 할당받아 바오다이 나트랑 리조트 프로젝트를 시행했습니다.

바오다이 궁전 유적지는 넓이가 12헥타르가 넘고, 1923년 프랑스인이 칸롱 산에 해양학자들이 거주할 수 있는 장소로 건설했습니다. 1940년부터 1945년까지 바오다이 국왕과 남프엉 왕비가 종종 이곳에서 휴식을 취했고, 그래서 바오다이 탑이라는 이름은 그때부터 유래되었습니다.

빨간책에 개인정보 변경 프로필

건설신문 에 따르면, 토지이용권증서와 토지에 부착된 자산증서에 기재된 응우옌티투후옌(하이즈엉) 여사와 그녀의 남편의 정보는 신분증입니다. 현재는 두 곳 모두 변경하여 시민증 카드를 사용하고 있습니다.

후옌 씨는 토지등기소 지점에서 주택 담보대출을 등록하기 위해 그녀와 그녀의 남편이 토지이용권증서에 있는 국민신분증 정보를 수정해야 하는지 물었습니다. 국민신분증의 정보를 수정해야 하는 경우, 절차는 어떻게 되나요?

천연자원환경부는 이 문제에 다음과 같이 대응했습니다.

발급된 증명서에 기재된 법인, 신분증 번호, 시민 신분증 번호, 주소 등의 정보 변경에 대한 확인은 토지 이용자와 토지에 부착된 자산 소유자의 요구에 따라 토지등록사무소 또는 토지등록사무소 지사에서 이루어집니다.

서류는 지적 기록을 규제하는 자연자원환경부의 2014년 5월 19일자 통지문 24/2014/TT-BTNMT의 제9조 16항 규정에 따라 제출됩니다(2021년 6월 30일자 통지문 09/2021/TT-BTNMT의 제2조 1항에서 수정 및 보완). 여기에는 다음이 포함됩니다.

"a) 양식 09/DK에 따른 토지 및 토지에 부착된 자산의 변경 사항 등록 신청;

b) 발급된 인증서의 원본

c) 신규 신분증 사본, 신규 군인 신분증 사본, 신규 시민 신분증 사본 또는 호구부 사본, 증명서에 기재된 사람의 개인정보가 변경된 경우에는 개인 변경을 증명하는 기타 서류".

천연자원환경부에서는 여러분이 알아야 할 정보를 제공합니다.

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