채권시장이 점차 '워밍업'에 돌입
VNDirect가 발표한 2023년 3분기 채권 시장 보고서에 따르면 2023년 3분기에 국내 기업채 발행이 88건 성공적으로 이루어졌으며, 총 발행가액은 약 100조 1,630억 VND에 달했다. 이는 전분기보다 약 2.6배, 같은 기간 대비 50% 증가한 수치다.
여기에는 총 발행가치가 88조 7,150억 VND인 80개의 사적 발행이 포함되며, 이는 전체 발행가치의 88.6%를 차지합니다. 그리고 발행가치가 11조4,470억 VND에 달하는 8건의 공채 발행이 있었으며, 이는 전체 발행가치의 11.4%를 차지합니다.
이 중 부동산은 2023년 3분기에 개별 기업채 발행에서 두 번째로 큰 비중을 차지하는 산업군으로, 총 발행 가치는 약 29조 5,930억 VND에 달해 전체 발행 가치의 33.4%를 차지합니다.
채권시장에서 가장 어려웠던 시기인 2022년 4월을 돌이켜보면, 이 자본 조달 채널은 부동산 사업에서 채권 발행이 전혀 기록되지 않으면서 '바닥'을 쳤습니다.
그러나 하노이 증권거래소(HNX)의 통계에 따르면 2023년 8월에 7개 부동산 기업에서 9건의 주식이 발행되었으며 총 발행 가치는 23,000억 VND에 달했습니다. 이 수치는 2023년 상반기 부동산 그룹의 총 발행 가치(62,512억 VND)의 약 1/3을 차지합니다.
2023년 9월에는 이 산업 분야에서 4건의 추가 발행이 있을 예정입니다. 부동산 기업들의 자금조달 활동이 장기간의 침체기를 거쳐 다시 활성화될 조짐을 보이고 있다는 것을 알 수 있다.
2023년 3분기에 가장 많은 개별 기업채를 발행한 부동산 기업은 다음과 같습니다. CAPITALAND TOWER LLC는 60개월 기간으로 연 1%의 이자율로 총 가치 12조 2,000억 VND가 넘는 4개 채권을 발행했고, Lan Viet Real Estate LLC는 15개월 기간으로 연 13.3%의 이자율로 4조 1,000억 VND를 발행했고, BIM Real Estate JSC는 84개월 기간으로 연 10.4%의 이자율로 2조 3,330억 VND를 발행했습니다...
이와 관련하여, 호치민시 인프라 투자 주식회사(HoSE: CII)는 최근 기존 주주들에게 2,840만 개가 넘는 채권을 공모 발행한다고 발표했습니다.
회사는 이번 발행이 성공적이라면 2조 8,400억 VND 이상을 조달할 것으로 예상하며, 조달된 자금은 자회사 채권에 투자하는 데 사용될 예정이다.
카이 호안 랜드 그룹 코퍼레이션(HoSE: KHG)은 일부 회사 채권의 만기일을 연장해 달라고 요청한 후, 가까운 미래에 최대 8,400억 VND를 조달하기 위해 추가 채권을 발행할 계획이라고 밝혔습니다.
이를 통해 기업이 수행하는 다양한 프로젝트에 자본을 투자하여 기업 자본을 늘리고, 남은 자본은 기업의 사업 운영에 사용됩니다.
주식 - 부동산의 잠재적 자본 채널
채권 채널뿐만 아니라, 2023년 3분기에는 많은 부동산 사업체가 개별 주식을 제공하는 방향으로 움직이며, 이를 통해 최대 수천억 VND에 달하는 자본을 동원할 것으로 예상합니다.
카이 호안 랜드는 채권에서 자금을 조달하는 것과 병행하여 전문 증권 투자자들에게 최대 1억 8천만 주를 사적으로 공모할 것을 제안했는데, 이는 유통 주식의 40%에 해당합니다.
예상 구현 기간은 2023년 4분기부터 2024년 1분기까지입니다. 공모 가격은 주당 10,000동으로 책정되었는데, 이는 시장에서의 주식 실제 가치(10월 11일 주당 6,300동으로 마감)보다 높습니다.
이 계획에 따르면, 카이호안랜드는 회원사들에게 부동산 프로젝트를 시행하고 운영자금을 보충하기 위해 1조 8,000억 VND를 출자할 것으로 예상됩니다. 이번 공모가 성공적이라면, 카이 호안 랜드의 정관 자본금은 4조 4,940억 동에서 6조 2,940억 동으로 늘어나게 됩니다.
부동산 회사들은 주식을 통해 수조 동을 조달할 계획입니다.
Dat Xanh Group Corporation(HoSE: DXG) 의 부동산 대기업은 외국인 투자자에게 주식 5,700만 주를 비공개로 공모할 계획이며, 공모 가격은 주당 15,000동입니다.
완공되면 Dat Xanh은 외국인 투자자로부터 8,550억 VND을 모을 것으로 예상됩니다. 전체 금액은 부동산 중개 및 시장 조사 서비스를 전문으로 하는 기업의 자회사인 Dat Xanh Services(HoSE: DXS)의 소유 비율을 높이는 데 사용될 예정입니다.
Or Licogi 13 Joint Stock Company(HoSE: LIG) 도 전문 증권 투자자들에게 2,250만 주 이상을 비공개로 제공할 계획입니다. 공모 가격은 주당 10,000 VND이고, 총 예상 수익은 2,250억 VND입니다.
회사는 수익금을 자회사에 자본을 출자하고, 은행 대출, 대출 계약 및 기타 지불금을 상환하기 위한 운영 자본을 보충하는 데 사용할 계획입니다.
자본 흐름은 부동산 시장 회복의 신호인가?
응우이 두아 틴 박사님과 대화합니다. 응우옌 반 딘 - 베트남 부동산 중개업자 협회(VARS) 회장은 자본 조달의 어려움이 오늘날 부동산 사업이 어려운 상황에 처한 이유 중 하나라고 말했습니다.
딘 씨는 부동산 사업이 은행 대출, 채권 발행 또는 주식 시장에서의 동원과 같은 주요 자본 조달 채널이 점점 더 어려워짐에 따라 극도로 어려운 현금 흐름 상황에 직면해 있다고 말했습니다.
Dinh 씨에 따르면, 국가는 부동산 사업체의 자본원 정리를 지원하기 위해 많은 통지문과 법령을 발표했지만, 이러한 메커니즘은 아직 부동산으로의 현금 흐름을 되돌리는 데 즉각적인 효과를 내지 못했으며, 시장은 여전히 정책을 "흡수"하는 데 더 많은 시간이 필요합니다.
부동산 사업을 병자에 비유해 VARS가 실시한 부동산 시장 보고서를 인용하면, 현재 사업체들은 '의약품'을 공급받지 못하고 일부 '기능성 식품'만 제공받고 있어 사실상 '질병'을 치료할 수 없는 것으로 평가된다. 그저 "견뎌내고 가능한 한 오래 수명을 연장하세요".
"현재 사업에는 생산, 투자, 사업 활동을 회복하기 위해 조기 프로젝트 승인과 실제 자금이 필요합니다. "단순히 '불량 부채'를 한 번에서 다른 번으로 옮기는 것이 아닙니다."라고 Dinh 씨는 말했습니다.
레쑤언 응이아 박사는 전체 경제가 여전히 매우 어렵다고 말했습니다.
자본 시장이 회복의 많은 징후를 보이고 있는 것과 관련하여, 국가 금융 및 통화 정책 자문 위원회 위원인 Le Xuan Nghia 박사는 부동산으로 유입되는 자본이 단지 "조금씩, 흔들리고, 잠정적으로" 회복되고 있다고 말했습니다.
최근 많은 기업의 움직임은 정부의 노력이 시장과 기업에 어느 정도 영향을 미쳐 부동산 자본 시장이 점차 회복되는 데 도움이 되었음을 보여줍니다.
하지만 전문가는 일반 경제가 여전히 매우 어려운 상황에 있기 때문에 예상에 비해 자본 시장은 약 30% 정도만 회복되었다고 지적했습니다.
응이아 씨의 분석에 따르면, 현금 흐름 회전율은 회복되었지만 그 수치는 매우 적습니다. 그 이유는 현금 흐름이 1년에 한 번도 회전하지 않았기 때문입니다. 따라서 이러한 움직임은 부동산이 회복되었거나 회복되고 있다는 신호가 아닙니다.
따라서 응이아 씨는 부동산이 유관 당국의 과감한 개입으로 점차 어려움을 극복할 수 있는 시기는 이르면 2024년 2분기가 될 것이라는 의견을 밝혔습니다 .
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