부동산 시장이 얼어붙었는데, 부동산 중개업은 어떻게 운영되나요?

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2023년 2분기에도 부동산 시장은 여전히 개선의 조짐을 보이지 않았습니다. 시장 전체에서 거래 건수가 적었고, 시장에 출시된 새로운 부동산 상품도 거의 없었습니다.

부동산 중개업의 2023년 2분기와 2023년 상반기 실적은 이런 유형의 사업이 얼마나 어려운지를 여실히 보여준다.

충격적인 매출 감소, 엄청난 적자 이익

2023년 2분기 재무 보고서에 따르면, 단코이그룹 주식회사(HNX: NRC)의 통합 순수익은 작년 같은 기간보다 55배나 감소한 19억 VND 이상으로 급격히 감소했습니다. 이 중 부동산 컨설팅 및 관리 서비스 수익과 프로젝트 투자 협력 활동 수익은 0으로 기록되었습니다. 중개 서비스 및 기타 서비스만 Danh Khoi에 19억 VND 이상을 가져왔습니다.

따라서 매출원가는 약 3,800만 VND로 대폭 감소했지만, 회사의 매출총이익은 여전히 19억 VND에 불과했습니다(같은 기간 매출총이익은 895억 VND 이상이었습니다).

이 회사는 올해 상반기 동안 19억 VND가 넘는 순수익을 올렸습니다. 모든 비용과 세금을 공제한 후, Danh Khoi는 2023년 2분기에 38억 VND의 손실을 보고했고, 2023년 상반기에는 206억 VND 이상의 손실을 보고했습니다.

2023년 6월 30일 현재 회사 재고도 주로 미완성 생산 및 사업 비용으로 인해 연초와 동일한 611억 3,000만 VND를 기록했습니다.

Danh Khoi와 동일한 상황을 공유하는 Dat Xanh 부동산 서비스 주식회사(Dat Xanh 서비스, HoSE: DXS)는 2023년 2분기에 6,620억 VND의 수익을 기록했으며, 이는 작년 같은 기간 대비 49% 감소한 수치입니다. 매출은 5% 감소했지만 매출 원가는 15%만 소폭 감소해 Dat Xanh Services의 매출 총이익은 1,500억 VND에 그쳐 같은 기간의 1/4에도 못 미쳤습니다.

설명 섹션에서 Dat Xanh Services의 부동산 서비스 수익이 가장 많이 감소하여 최대 73%, 1,920억 VND 미만으로 감소했다고 보여줍니다. 순수익의 감소를 제외하면 회사의 재무수입도 크게 나아지지 않았습니다.

따라서 2023년 2분기 말에 Dat Xanh Services는 172억 VND의 손실을 기록했지만 작년 같은 기간에는 2,560억 VND 이상의 이익을 냈습니다. 이는 이 사업이 순손실을 보고한 3분기 연속이었습니다.

올해 상반기 부동산 중개업계 '빅브라더'는 610억 VND 이상의 손실을 보고했는데, 2022년 상반기 4,740억 VND의 이익과 비교하면 상당히 큰 폭의 감소세다.

세후 이익 보고서 "쌀잎만큼 얇다"

긍정적인 측면으로는 카이 호안 랜드 그룹 주식회사(HoSE: KHG)가 2023년 2분기에 매출이 급격히 감소했지만 여전히 일부 순이익을 구제하는 데 성공했다는 점이 있습니다.

구체적으로, 카이 호안 랜드는 매출 및 서비스 제공에서 약 33억 VND의 순수익을 기록했는데, 이는 작년 같은 기간에 비해 80배 감소한 수치입니다. 그 이유는 회사가 최대 318억 VND에 달하는 추가 매출 반품을 했고, 이로 인해 2023년 2분기에 회사 매출이 거의 전부 잠식당했기 때문입니다.

게다가 2023년 2분기에 회사는 부동산 중개 수익에서 120억 VND를 조금 넘게 벌었지만, 같은 기간 이 수치는 2,710억 VND를 넘었습니다.

반면, 회사의 재무수입은 1,090억 VND 이상으로 밝은 모습을 보였지만, 재무지출은 거의 절반인 260억 VND로 줄었습니다.

그러나 핵심 사업 활동의 매출이 급격히 감소하면서 Khai Hoan Land의 이익에도 영향을 미쳤습니다. 2023년 2분기 말에 이 중개 회사는 이익이 48% 감소한 450억 VND를 보고했습니다. 카이호안랜드의 올해 상반기 누적 순수익은 2,630억 VND에 달했고, 세후이익은 1,010억 VND에 달했는데, 이는 작년 같은 기간에 비해 각각 43%, 35% 감소한 수치입니다.

마찬가지로, 한때 수천 명의 부동산 중개인을 양성하고 전문적으로 훈련된 중개인 팀으로 유명했던 Century Real Estate JSC(CenLand, HoSE: CRE) 역시 "쌀잎처럼 얇은" 이익 상황을 피할 수 없었습니다.

구체적으로, 2023년 2분기에 회사는 약 4,010억 VND의 순수익과 95억 VND 이상의 순이익을 기록했는데, 이는 작년 같은 기간에 비해 각각 35%와 88% 감소한 수치입니다.

회사는 이러한 결과를 설명하면서 2분기 부동산 시장은 2022년부터 나타나는 여러 가지 어려움과 불리한 요인에 계속 직면해 있다고 밝혔습니다. 부동산 시장과 자본 시장은 1분기에 비해 개선되었지만, 실제로 개선되지는 않았고 거래도 활발하지 않았습니다.

CenLand의 대표이사는 4월 말에 개최된 2023년 연례 주주총회에서 지금까지 회사의 중개 직원 수가 전체 직원의 약 40~50% 감소했다고 밝혔습니다.

또한, 센랜드 이사회 회장인 응우옌 중부는 의회에서 평균적으로 매달 2~3개의 아파트를 손실로 구매해 회사를 지원해야 하며, 회사가 이 기간을 극복할 수 있도록 돕기 위해 아직 수백 개의 아파트가 남아 있다고 말했습니다.

2023년 상반기 누적 수익 구조를 살펴보면 부동산 중개 및 투자 서비스가 여전히 CenLand의 수익 구조에서 주축을 이루고 있습니다. 하지만 이 부문의 이익은 50억 VND 이하로 급격히 감소했습니다. 이 부문의 순이익률은 단 1%에 불과했습니다(작년 같은 기간은 10.7%).

부동산 중개는 여전히 매력적인가?

베트남 부동산협회(VARS)가 발표한 부동산 시장 건강 보고서에 따르면, 최근 몇 년간 거래량은 작년 대비 50% 미만인 것으로 나타났습니다. 시장 공급과 수요가 모두 심각하게 감소하여 많은 사업체가 지속적으로 손실을 보고하고, 부동산 중개인들은 어려움, 빈곤, 실업에 시달리고 있습니다.

VARS는 부동산 시장의 어려움이 사업 실적에 분명히 반영돼 많은 중개업체가 2023년 1~2분기에 손실을 보고했으며, 이는 2017년 이후 최악의 기간이라고 밝혔습니다.

이전 VARS 데이터에 따르면 현재 활동 중인 브로커의 수는 2022년 초 기간에 비해 약 30~40%에 불과한 것으로 추산됩니다.

특히 매매중개부서를 구성한 증권사나 투자자들은 3~6개월간 계약체결을 일시 중단하거나, 해고하고, 협력자로 유지하는 등 다양한 형태로 직원의 50% 이상을 해고했습니다.

해고 상황은 주요 기업에서만 심각한 것이 아니라 다른 중소기업에서도 심각합니다.