임대 시장은 반은 활기차고, 반은 황량합니다.

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호치민시: 임대 주택은 여전히 65% 이상의 긍정적 점유율을 유지하고 있는 반면, 거리 앞 타운하우스는 세입자가 거의 없고 빈 집이 많은 경우가 많습니다.

VnExpress 에 따르면, 2분기 초부터 5월 21일까지 호치민시의 임대 주택 시장은 밝은 부분과 어두운 부분으로 크게 나뉘었습니다. 구체적으로, 월세가 350만 VND 미만이고, 도심에서 10km 이상 떨어져 있으며, 평균 소득(월세가 1,200만 VND 미만)인 대부분의 학생과 직장인을 대상으로 하는 임대 주택의 입주율은 90-95%를 기록했습니다. 월세가 350만~500만 VND에 이르는 임대 주택 부문은 도심에서 3~6km 떨어져 있고, 소득이 좋은 근로자(월세 1,300만~2,000만 VND)를 대상으로 하며, 입주율이 85~90%에 달했습니다.

월 500만~700만 VND 이상인 임대 주택 부문의 경우, 입주율이 80%로 약간의 변동이 있습니다. 6개월 또는 1년 계약이 만료될 때마다 세입자의 20~30%가 체크아웃하고 새로운 세입자를 찾아야 합니다. 임대 주택의 월세는 800~1500만 VND 이상이며, 입주율은 70~75%로 떨어지고 체크아웃이 잦습니다. 월세가 1,000달러 이상인 임대 주택 부문의 입주율은 65-70%로 낮은 편이었지만 여전히 긍정적이었습니다.

임대 주택의 이상적인 입주율과 대조적으로 호치민시 중심가의 거리 앞 임대 타운하우스는 매우 우울하고 텅 비어 있습니다. 4월부터 응오득케 거리, 호퉁마우 거리, 리투종 거리, 하이바종 거리, 응우옌짜이 패션 거리, 부이비엔 서부 거리(1군)를 걷다 보면, 한때 상업으로 북적였던 거리 앞 타운하우스는 대부분 비어 있다.

많은 브랜드가 철수하는 상황은 노트르담 대성당-시 우체국 교차로 주변에서도 발생했습니다. 메트로폴리탄 빌딩에 위치한 멜로워 커피는 4월 말에 문을 닫았습니다. 최근, 베트남의 Apple 공인 리셀러(APR)이자 억만장자 조나단 한 응우옌의 사업 체인에 속한 eDiGi도 City Post Office 옆에 있는 매장으로 돌아왔습니다. 근처에 있는 Saigon La Poste Cafe는 최근 이전했지만 아직 새로운 세입자가 없습니다. 서점가 옆에는 맥도날드 매장이 오래전에 없어졌지만, 이 공간은 아직 비어있습니다.

이전에는 1군 중심부의 프런트 타운하우스는 대형 브랜드나 중소기업, 개인 사업체 등이 임대해 왔지만, 기존 세입자들이 잇따라 나가고 새로운 세입자가 들어오지 않아 공실률이 높아졌습니다.

호치민시 1군, 레러이 거리에 있는 임대 타운하우스입니다. 사진: Quynh Tran — 호치민시 1군, 레러이 거리에 있는 임대 타운하우스입니다. 사진: *Quynh Tran*

위의 전개 상황을 살펴보면, 독립 부동산 전문가인 Le Quoc Kien 씨는 임대 주택 시장이 밝은 부분과 어두운 부분으로 명확히 나뉜다고 평가했습니다. 중급 부동산은 소비자 부동산 그룹에 속하는 저가 또는 저렴한 주택으로, 필수적 수요로 분류될 수 있으며, 팬데믹 이후 회복 기간 이후 지금까지 좋은 입주율을 유지하고 있습니다. 그러나 중심가(일반적으로 1구)에 있는 사무실이나 업무용 건물로 임대되는 거리 앞 타운하우스는 수요가 감소하고 경기가 어려워지면서 압박을 받고 있습니다.

키엔 씨는 2020~2021년 전염병 기간 동안 사업장이 필요한 거의 모든 기업이 문을 닫고 규모를 줄여야 했다고 분석했습니다. 2022년 2분기부터는 새로운 사업 활동이 점진적으로 재개되고, 사업장 물색도 다시 활발해질 전망이다.

그러나 인플레이션, 전쟁, 세계 경기 침체의 위협에 더해 팬데믹의 부정적 영향이 나타나기 시작했습니다. 전 세계 소비자들은 지출을 줄이고 있으며, 기업의 생산과 사업 활동은 여전히 많은 어려움에 직면해 있으며 아직 팬데믹 이전 수준으로 회복되지 않았습니다. 따라서 사무실과 업무용 건물 임대 수요는 여전히 낮으며, 이로 인해 중심 지역의 거리 앞 타운하우스 중 상당수가 현재 비어 있는 것입니다.

키엔 씨에 따르면, 올해 초부터 경제는 많은 어려움과 도전을 보였고, 기업들은 "공격"보다는 "방어"에 치중하고, 비용 절감과 비효율적인 사업 영역을 우선시하는 경향이 있었습니다.

기업 운영이 불안정할 경우 기업은 점차 '고정 비용'에서 '가변 비용'으로 전환하는 경향이 있습니다. 예를 들어, 사무실이나 고정된 사업장을 임대하는 대신, 고정 규모를 줄이고 사업장에 지나치게 의존하지 않는 유연한 근무 모델로 전환하세요.

사업장을 임대하는 대신, 오프라인 판매점은 성공 여부와 관계없이 고정 비용이 발생하기 때문에 임차인들은 점차 비용 절감형 사업 형태로 전환하고 있습니다. 따라서 이들은 수익이 발생할 때에만 비용을 발생시킵니다. 이러한 비용에는 온라인 주문 비용, 현장 영업장을 사용하지 않고 배송하는 주문에 대한 홍보 비용, 제품을 판매할 때 판매 중개자(대리인, 전자 상거래 사이트)에게 지불하는 비용이 있습니다.

또한, 팬데믹 기간 동안 소비자 행동이 급격히 변화하면서 오프라인 매장 거래가 점차 온라인으로 전환되면서 중심가의 거리형 타운하우스에 대한 입지와 수요도 점차 줄어들고 있습니다.

키엔 씨는 또한 현재 많은 거리 앞 임대 주택이 버려져 있는 이유 중 하나는 건물 소유자 대부분이 재정적으로 강한 사람들이기 때문이라고 말했습니다. 이러한 임대 활동에서 발생하는 수입은 반드시 그들에게 필수적인 것은 아닙니다. 게다가 그들은 자존심이 강한 사람들이기 때문에 높은 임대료를 내야 한다는 느낌을 좋아하지 않습니다. 그래서 이전보다 낮은 가격으로 흥정을 하면 집주인은 차라리 건물을 비워두는 편이 낫다고 생각하게 됩니다.

반면, 저렴한 주택이나 중간 가격대 주택 부문에서는 집주인이 가격을 쉽게 협상할 수 있으며, 임대료 가격도 적당하고, 수요와 공급이 맞아떨어지기 때문에 공실률이 낮습니다.

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