중국 주택 및 농촌 건설부는 지방 정부가 국유기업에 부동산 개발업체로부터 팔리지 않은 일부 주택을 매입하도록 요청할 수 있다고 밝혔습니다.
중국 정부는 부동산 시장을 구제하기 위해 지금까지 가장 야심찬 계획을 시작했습니다.
이는 투자자들이 수개월간 기대해 온 사건입니다. 하지만 이러한 조치가 효과적일지는 여전히 큰 의문으로 남아 있다.
야심찬 계획
이 패키지 거래는 중국에서 주요 도시에서 시도되었던 정책을 채택하는 것을 중심으로 진행됩니다. 즉, 지방 정부가 부동산 개발업체로부터 팔리지 않은 주택을 매수하여 저렴한 사회 주택으로 전환하도록 요구하는 것입니다.
이 계획에는 주택담보대출 금리와 선불금 요건을 인하하는 것도 포함되어 있으며, 더 중요한 것은 중앙은행에서 3,000억 위안(415억 달러)에 달하는 저금리 현금을 지원해 팔리지 않은 부동산을 국가가 매수하는 데 자금을 지원하는 것입니다.
ANZ Research의 수석 전략가인 자오펭 싱은 "정책 입안자들은 본격적인 부동산 위기를 예방하는 것이 시급하다는 것을 알고 있습니다."라고 말했습니다. "새로운 구제 계획은 중국 정책 입안자들이 상황을 바꾸려는 결의를 보여줍니다."
긴급 상황은 환영할 만하지만 전문가들은 현재 구제책 규모가 너무 작아 효과적이지 못할 수 있으며 자금 조달 문제에 직면할 수도 있다고 말한다.
골드만삭스에 따르면, 중국의 미판매 주택, 미완성 프로젝트, 미사용 토지의 총 가치는 약 30조 위안(4.1조 달러)에 달합니다.
골드만 분석가들은 최근 연구 보고서에서 주택 공급을 2018년(부동산 시장이 호황이었던 해) 수준으로 줄이려면 모든 도시에서 7조 위안(9,670억 달러) 이상이 소요될 수 있다고 밝혔습니다. 이 수치는 중국인민은행(PBoC, 중앙은행)이 발표한 자금 지원액의 20배가 넘습니다.
올해 초 예상했던 것보다 중국 경제가 빠르게 성장했지만, 이러한 성장 추세는 한때 경제 활동의 30%를 차지했던 주요 부동산 부문으로 인해 둔화되고 있습니다.
제한된 규모
이번 달 초에 일련의 발표가 있었음에도 불구하고 중국 정부가 주택 매입을 어떻게 시행할지, 그리고 이 제도를 위한 자금 조달에 얼마나 많은 자금이 필요할지는 여전히 불확실합니다. 가장 중요한 것은 재정난에 시달리는 지방정부가 이 주택 매입 프로그램에 필요한 자금을 어디서 조달할 수 있을지 불확실하다는 것이다.
중국 인민은행 부총재 타오 링(Tao Ling)은 최신 재융자 프로그램을 통해 5,000억 위안(690억 달러) 규모의 은행 대출을 제공해 지역 주택 구매를 지원할 수 있다고 말했습니다.
하지만 이 숫자도 필요한 양에 훨씬 못 미칩니다. 일부 분석가들은 중국 전역에 걸쳐 수백만 채의 빈 집이나 반쯤 지어진 집 등 중국 부동산 재고를 정리하는 데 수천억 달러가 소요될 것으로 추정합니다.
노무라의 중국 수석 경제학자 팅 루는 이미 판매된 주택의 건설을 완료하려면 최소 3조 2,000억 위안(4,420억 달러)이 필요하다고 말하며 중국의 부동산 부문을 "어려운 문제"라고 불렀습니다. 그는 현재 약 2,000만 채의 주택이 사전 판매되었으나 아직 건축되지 않은 것으로 추정합니다.
돈은 어디에 있나요?
중국 주택 및 농촌 건설부는 지방 정부가 국유기업에 부동산 개발업체로부터 팔리지 않은 일부 주택을 매입하도록 요청할 수 있다고 밝혔습니다.
그러나 중국 인민은행 부총재 타오 링(Tao Ling)에 따르면 지방정부 채권 발행자(LGFV)는 현재 매수가 허용되지 않는 막대한 "숨겨진" 부채를 지고 있다고 합니다. 이로 인해 지방정부가 현금을 조달할 때 선택할 수 있는 옵션이 줄어듭니다.
최근 몇 년 동안 중국의 지방과 도시는 약 15조 달러의 부채를 쌓았는데, 이 중 대부분은 인프라 프로젝트 비용과 팬데믹 관련 지출을 충당하기 위해 숨겨져 쌓여 있었습니다.
부동산 시장 침체로 인해 지역 재정난이 더욱 심화되었는데, 토지와 주택 매매가 일반적으로 총 수입의 40% 이상을 차지하기 때문입니다. 부채 위기로 인해 중국의 많은 도시들이 지출을 급격히 줄여야 했습니다.
중국의 부동산 산업은 2019년부터 약화되기 시작했고, 약 3년 전 정부가 부동산 개발업체의 대출 활동을 강화하라는 명령을 내린 이후 '블랙홀'에 빠졌습니다.
이 핵심 부문을 구제하려는 노력은 2022년 초부터 시작되었는데, 당시 경기 침체로 인해 일부 부동산 개발업체가 위기를 맞았고 프로젝트가 지연되거나 납품 날짜를 놓치면서 수만 명의 주택 구매자 사이에 불만이 촉발되었습니다. 그러나 이러한 조치는 대체로 효과가 없었고, 부동산 개발업체의 현금 흐름이 감소하는 결과를 낳았습니다.
단지 시작일 뿐
전문가들은 팔리지 않은 주택의 과잉 공급 문제를 해결하는 것이 중국 부동산 부문을 되살리는 첫 단계일 뿐이라고 말한다. 다시 말해, 골드만삭스 분석가들에 따르면 중국은 세 가지 핵심 문제를 해결해야 합니다.
두 번째와 세 번째 단계는 주택 수요를 촉진하고 건설 부문의 침체를 완화하는 것입니다. 이를 위해서는 소비자 신뢰를 회복하고 주택 가격을 높이기 위한 보다 세부적인 조치가 필요합니다.
외부 환경이 점점 더 어려워지고 있다는 점도 언급할 가치가 있습니다. 미국 정부는 8월 1일부터 중국산 수입품에 대한 관세를 인상하기로 결정했으며, 유럽연합(EU)도 이에 따를 가능성이 있습니다. 도널드 트럼프 전 미국 대통령은 재선될 경우 중국 수입품에 60% 관세를 부과하겠다고 위협하기도 했습니다.
분석가들은 트럼프 대통령이 제안한 관세로 인해 중국의 성장률이 최대 0.9%p까지 낮아질 수 있다고 추산합니다.
장기적으로 볼 때 전문가들은 이 계획이 중국이 일본처럼 '디플레이션의 악순환'에 빠질 위험을 줄일 수 있다고 말한다. 일본 사례에서 얻을 수 있는 중요한 교훈은 정책 입안자들이 너무 늦게 행동하는 것을 피해야 한다는 것입니다. 그들은 "이것은 중국의 부동산 위기의 종말을 알리는 시작이 될 수 있다"고 덧붙였다.
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