아파트 내 개·고양이·네일샵·식당 등 '예절' 강화, 규율 강화

호치민시에서 방금 발효된 아파트 건물 관리 및 사용에 관한 규정은 아파트 건물 관리를 체계화하는 법적 통로가 되어 주민들이 보다 안전하고 보장된 생활 환경을 갖는 데 도움이 될 것으로 많은 사람이 기대하고 있습니다.

투득(호치민시)의 한 아파트 건물에 에어비앤비 렌탈 모델이 적용됨 - 일러스트: Q. DINH

이 새로운 규정뿐만 아니라 2023년 주택법에서도 공동주택에 대한 금지행위와 허용행위, 금지행위를 규정하고 있지만, 실제로는 법규 집행이 철저하지 못한 실정입니다.

아파트에 머물 때 따라야 할 규정은 무엇인가요?

호치민시의 새로운 규정에서 주목할 점은 호치민시가 관광숙박서비스를 위한 아파트 건물을 개발하기 위한 조건을 정할 때 반드시 의무적 조건을 충족해야 한다는 것입니다.

즉, 관광숙박시설로 사용되는 아파트는 혼합용도 아파트 건물에 속해야 합니다. 관광숙박업 및 관광아파트업 사업자는 관광에 관한 법률이 정하는 조건과 기준을 충족해야 하며, 조건부 투자업 및 사업분야에 관한 법률의 규정을 준수해야 합니다.

호치민시는 아파트 건물에서 관광객 숙박 서비스를 제공하는 조직 및 개인이 임시 거주 등록을 하고, 관광객에게 체류 사실을 통지하며, 아파트 건물의 관리 및 사용에 관한 규정을 철저히 준수해야 한다고 규정하고 있습니다.

아파트 임대 활동 관리와 관련하여, 호치민시는 아파트 건물 내 아파트 임대는 반드시 거주를 위한 올바른 용도를 보장해야 하며, 아파트를 거주 이외의 다른 용도로는 절대 사용해서는 안 된다고 규정하고 있습니다.

아파트 건물에서 아파트를 임대하려면 아파트 주인과 아파트를 임대하려는 사람 사이에 계약서가 필요합니다.

공동주택관리위원회와 공동주택운영관리단은 임대차계약에 따라 임대아파트를 사용하는 자에게 공동주택의 관리 및 이용에 관한 규정을 준수하도록 요구하여 공동주택의 안전과 질서를 확보하여야 한다.

또한 시는 아파트 관리 및 사용에 관한 관공서, 관리위원회, 행정위원회의 권한과 책임을 명확히 규정하고 있습니다.

호치민 시는 관광 아파트 프로젝트만 단기 임대용으로 활용할 수 있으며 주거 아파트는 이러한 유형의 사업에 사용할 수 없다고 규정하고 있습니다. - 그림: Q. DINH

아파트와 콘도텔을 동일시할 수 없다

AirBnB, Agoda, Booking 등의 온라인 플랫폼을 통해 아파트를 일별 또는 시간별로 임대하는 것이 현재 호치민시와 하노이, 하롱, 하이퐁, 나트랑 등의 관광 도시에서 인기를 끌고 있습니다.

단기 체류를 위한 아파트 임대 활동은 아파트에 거주하는 주민과 세입자 사이에 많은 갈등을 야기합니다.

예를 들어, 많은 아파트 건물에서 단기 임대 아파트를 제공하는 경우, 아파트 측에서 관광객의 숙박을 '금지'하자 주민과 관리 위원회의 반대에 부딪히게 됩니다.

아파트 관리위원회는 단기 임대 아파트 목록을 만들어 아파트 소유주들에게 단기 임대를 금지하도록 요구하고, 관광객의 출입을 막기 위해 입구에 검문소를 설치하기도 했습니다.

호치민시 아파트 운영사 대표는 이러한 반응의 핵심은 관리위원회와 주민들이 많은 사람들이 오가면서 보안 문제가 발생할 수 있고, 주민들의 공동 재산과 공동 서비스에 마모가 생길 수 있다는 우려 때문에 관리위원회에 이 서비스를 차단해 달라고 요청했기 때문이라고 밝혔습니다.

한편, 2023년 주택법은 주거 목적으로 아파트를 임대하는 것을 금지하지는 않지만, 임시거주등록을 통한 장기임대와 일·시간 단위의 단기임대 간의 명확한 규정이 부족합니다.

많은 전문가들은 이것이 주택 분야의 법적 격차이며, 이로 인해 최근 많은 아파트 건물에서 끊임없는 갈등과 분쟁이 발생하고 있다고 생각합니다.

단기 체류를 위해 하루나 시간 단위로 아파트를 임대해 주던 것이 주거 지역 중앙에 자리 잡은 콘도텔로 바뀌었습니다. 이는 오늘날 아파트 거주자들의 편안하고 안전한 생활을 보장하기 위해 극복해야 할 단점입니다.

부동산 연구 및 훈련 연구소 소장인 응우옌 득 랩 씨는 투오이 트레와의 인터뷰에서 아파트는 주거 목적으로만 사용된다는 원칙을 확인했습니다.

법률은 단기 체류를 위한 아파트 임대를 금지하지는 않지만, 임대를 원하는 아파트 소유자는 개인 사업 가구 또는 기업으로 사업을 등록해야 한다는 규정이 필요합니다. 이는 국가관리기관이 이들을 숙박사업에 포함시키고, 거주관리를 제공하고, 세금을 징수할 수 있는 근거가 됩니다.

랩 씨는 온라인 예약 플랫폼을 통한 아파트 임대 사업의 경우, 온라인 예약 플랫폼을 운영하는 회사는 아파트 소유주를 대신하여 세금을 내야 하며, 아파트 소유주는 개인 소득세를 내야 하므로 다른 사업체와의 형평성을 확보할 수 있다고 말했습니다.

랩 씨에 따르면, 단기 세입자는 대개 관광객이고, 시차 적응에 어려움을 겪으며, 거주자보다 더 많이 여행해야 하기 때문에 소음을 내고 지역 사회 생활에 영향을 미치기 때문에 건물 보안 및 관리 부서에서 종종 목소리를 내야 합니다.

또한, 건물 내에 단기 숙박을 위한 아파트가 있는 경우, 투숙객이 끊임없이 드나들기 때문에 건물 관리 위원회는 보안을 위해 추가 경비원을 배치해야 하며, 이로 인해 추가 서비스와 비용이 발생하게 됩니다. 따라서 아파트 소유주는 관리 위원회와 협상하여 발생하는 비용을 처리해야 합니다. 이를 통해 아파트를 임대해 수익을 얻는 아파트 소유주와 건물에 거주하는 거주자 사이의 형평성이 보장됩니다.

이러한 견해에 공감하는 베트남 부동산중개사협회 상임부회장인 응우옌 치 탄(Nguyen Chi Thanh) 씨는 호텔과 같은 임대 목적으로 사용되는 아파트도 건물 관리 위원회가 사람들의 출입을 관리하는 데 어려움을 겪기 때문에 문제가 있다고 말했습니다.

아파트 관리위원회는 주민들의 안전과 보안을 유지하고, 아파트 임대를 악용해 혼란과 불안을 조성하고 불법 행위를 저지르는 사람들을 근절하고자 합니다.

탄 씨는 실제로 호텔 객실을 임대할 때는 세입자가 신분증을 제시해야 하므로 단기 체류를 위해 아파트를 임대하는 경우에도 이 규정을 준수해야 한다고 말했습니다. 하지만 아파트 관리사무소에는 호텔처럼 전문적인 접견 인력이 없기 때문에 사람들의 출입을 통제하기 어렵습니다.

"임대 아파트가 있는 공동주택의 경우, 건물관리위원회는 아파트 관리 규정에 임대사업 적격 여부에 대한 규정을 추가해야 합니다. 이를 통해 어떤 아파트가 임대사업에 적합한지, 어떤 아파트가 적합하지 않은지를 판단할 수 있습니다."라고 탄 씨는 말했습니다.

탄 씨에 따르면, 원칙적으로 아파트 소유주는 다수 의견을 따라야지, 그들이 원하는 대로 해서는 안 된다고 합니다. 아파트에 산다는 것은 공통적인 규칙을 따라야 하고, 공통적인 엘리베이터, 공통 복도, 공통적인 서비스를 이용해야 한다는 것을 의미합니다.

아파트를 "호텔"로 개조하려는 소유주는 자신의 임시 거주지를 구청에 신고하고, 관리 위원회에 세입자에 대한 정보를 보고하고, 세입자와 계약을 체결해야 합니다. 온라인 예약 플랫폼은 세입자를 찾는 것만 지원하고, 집주인은 세입자에 대한 책임을 집니다.

일부 부동산 전문가는 AirBnB를 통해 아파트를 임대하는 것은 호텔 사업을 운영하는 것과 거의 비슷하다고 생각합니다. 세입자가 얼마나 오래 머무는지 아무도 모르고, 아파트 주인조차도 온라인으로만 세입자와 거래하고 서로를 직접 알지 못하기 때문입니다.

따라서 숙박 및 호텔업은 조건부 사업이기 때문에 아파트 임대인이 사업을 하기 전에 국가관리기관에 등록해야 한다는 규정을 추가할 필요가 있습니다.

3월 4일 오후 호치민시 4군 9구 벤반돈 거리의 한 아파트에서 돌아온 고객들이 차량을 기다리고 있다 - 사진: TTD

법률을 더 명확하게 개정해야 합니다.

응우옌 치 탄 씨에 따르면, 현행 주택법은 사무실용 아파트 임대를 금지하고 있지만, 주거 목적으로 임대하는 것은 금지하지 않습니다.

실제로 기본임대등록을 한 장기아파트 임대 사례는 갈등이 발생하지 않는 경우가 두 건이나 있지만, 일별 또는 시간별 단기 임대는 많은 문제를 일으키고, 공용 공간에 영향을 미치며, 통제가 매우 어렵습니다.

"우리는 장기 아파트 임대와 일당이나 시간당 단기 임대를 혼동하고 있습니다.

많은 개인이 누구에게도 통제받고 싶지 않아 AirBnB를 통해 단기 아파트를 임대하기로 선택했습니다. 따라서 나쁜 사람들에게 이용당하지 않고 주민들의 삶에 영향을 미치지 않도록 이 문제에 대한 규정을 추가하는 것이 필요합니다."라고 Thanh 씨는 말했습니다.

ANVI 로펌의 대표인 Truong Thanh Duc 변호사에 따르면, 아파트 임대 사업에는 두 가지 문제가 발생합니다. 첫 번째는 관련된 법적 규제이고, 두 번째는 자체 관리입니다.

듀크 씨는 아파트 주인이 부모님과 아이들이 장기적으로 머물도록 허락한다면 어떤 거주자도 이의를 제기하지 않을 것이라고 말했습니다.

과거에 발생한 문제는 99%가 AirBnB, Agoda, Booking.com 등의 국경 간 예약 플랫폼을 통한 주택 임대 등의 민사 계약과 관련이 있습니다.

단기 아파트 임대는 하루 또는 시간 단위로 제공되며, 일반 주거용으로 사용할 수 없습니다. 이것은 본질적으로 호텔 및 숙박 사업입니다.

따라서 아파트 임대사업을 하는 아파트 건물을 조사해보면 대부분 사람들이 반대할 것이기 때문에, 좀 더 세부적인 규제 방향으로 법을 개정할 필요가 있습니다.

호텔에서도 리셉션 직원은 낯선 사람이 객실에 들어가는 것을 허용하지 않는 경우가 많습니다. 구매를 하려면 로비에 머물러야 합니다. 로비에서는 출입하는 손님의 보안과 질서를 유지해야 하거든요.

Duc 씨에 따르면, 자체 관리를 위해 아파트 임대료는 건물 거주자가 내는 임대료의 두 배 또는 세 배여야 합니다. 건물에 임대사업을 하려는 아파트 소유주가 있는 경우, 주민공동체는 아파트 건물 협의회에 이를 가져와 투표해야 합니다.

지역 사회가 동의하지 않으면 아파트 주인은 임대를 할 수 없습니다. 지역사회가 사업을 허용하는 데 동의하는 경우, 아파트 소유자는 다음 조건을 충족해야 합니다: 추가 수수료 지불, 임시 거주 등록, 아파트 임대 계약서 서명.

"기술적 장벽"을 구현하기 쉽게 만드는 법률이 필요합니다.

많은 전문가들은 아파트 관리 위원회가 아파트 관리 규정이나 규칙에서 금지하지 않는 한 세입자의 입주를 막을 수 없을 것이라고 동의합니다.

아파트 관리 규정이 아파트 임대를 금지하는 경우, 임대를 원하는 가구와 갈등이 쉽게 발생할 수 있음에도 불구하고 건물 관리위원회는 이를 준수해야 합니다. 따라서 장기적으로 주택법은 갈등을 피하기 위해 명확하고 구체적인 규정을 보완할 필요가 있다.

현재 주택법은 아파트 임대를 금지하고 있지는 않지만, 아파트 건물 관리위원회는 세입자에게 신분증 제시, 임시거주 등록, 임대계약서 서명, 입퇴실 시간 규정 준수, 건물 청소 등의 '기술적 장벽'을 설치할 수 있습니다.

변호사인 Truong Thanh Duc은 관리 위원회가 주민 커뮤니티를 대표하며 아파트 건물 관리 규정에 따라 운영된다고 덧붙였습니다. 이사회의 권한을 늘리고자 하는 것은 법을 극복할 수 없습니다. 그들은 주민들에게 법적 규정을 이해하고 준수하도록 선전하고 동원할 수 있을 뿐입니다.

아파트 내 사업도 법을 따라야 합니다.

특히 호치민시는 아파트 건물이 사무실, 서비스, 상업업무를 위한 기능 구역을 포함하여 혼합 용도를 갖는 경우 아파트 건물의 서비스 및 상업적 업무에 대한 조건을 명확하게 규정하고 있습니다.

2023년 주택법에서 정한 사례에 해당하지 아니하는 사업분야로서, 조건부 투자 및 사업분야에 관한 법률 규정을 준수하여야 하는 사업분야입니다.

투덕시(호치민시) 아파트 1층 임대 상가주택 - 사진: Q. DINH

장기적인 위반 사항을 처리할 수 있는 법적 절차가 있습니다.

투오이 트레와의 인터뷰에서, 호치민시 투득시 푸옥롱 B구에 거주하는 응우옌 민 타오 씨는 새로운 법적 통로와 지역 관리 기관의 의지를 결합해 사람들이 더 나은 생활 환경을 갖도록 도울 수 있기를 바라고 있습니다.

타오 씨에 따르면, 그가 사는 아파트 건물에서 어떤 가족이 아파트를 고양이 농장으로 바꾸어 냄새나는 고양이를 수십 마리나 키웠다고 합니다.

처음에 주민들은 이 가족이 고양이를 단지 친구로 키우는 줄 알고 동정심을 갖고 부드러운 조언을 해주었습니다. 하지만 이곳이 고양이를 번식시켜 온라인에서 판매하는 곳이라는 사실을 알게 되자 주변 집들은 이를 중단시키자고 제안했습니다. 타오 씨는 주택법의 새로운 규정과 시 조례에 따라 이 사업은 주민들의 공기와 집단 생활 환경에 영향을 미치므로 관리위원회와 지방 당국은 규정에 따라 완전히 처리할 수 있다고 말했습니다.

투덕시의 아파트 건물 관리 위원회 위원장인 쩐 투안 호안 씨는 아파트는 주거용으로만 사용하고 거주자는 아파트 건물 내에서 영업을 할 수 없다고 규정하고 있음에도 불구하고 일부 거주자는 문을 닫고 커튼을 치고도 식료품점, 네일 살롱, 온라인 라이브 스트리밍 판매 장소, 창고, 학생을 위한 과외 장소를 열어 법을 우회하고 있다고 말했습니다.

따라서 호안 씨는 이러한 구체적인 규정이 관리 위원회와 행정 위원회가 거주자와 아파트 건물의 안전에 영향을 미치는 비주거 활동을 처리하는 데 더 적극적으로 대처하는 데 도움이 될 것이라고 생각합니다.

"주변 주민들의 안전, 질서, 생활에 지장을 주지 않는 행위에 대해서는 관리위원회가 검토할 것입니다. 하지만 금지 행위에 해당하는 행위에 대해서는 모든 아파트 관리위원회가 반드시 강력한 조치를 취해야 합니다."라고 호안 씨는 말했습니다.

호치민시 변호사 협회의 쩐 민 꾸엉 변호사는 주택법이 아파트 건물 사용에 대한 금지 행위를 규정하고 있으며, 호치민시의 규정은 아파트 건물의 관리 및 사용에 대한 허용되는 행위와 허용되지 않는 행위를 보다 명확하게 규정하고 있으며, 각 기관의 책임도 명확히 규정하고 있다고 말했습니다.

따라서 이는 관리 기관이 위반 사항을 처리하고 제재할 수 있는 명확한 법적 통로가 되어 사람들이 더 안전하고 보호적인 아파트에서 살 수 있도록 도울 것입니다.

출처: https://tuoitre.vn/siet-lai-ne-nep-ung-xu-lam-sao-voi-cho-meo-tiem-nail-tiem-an-trong-chung-cu-20250305084411057.htm