광남, 토지관리회랑 건설

토지 개발 프로젝트를 위해 농경지를 개간합니다. 사진: H.QUANG

"토지사"의 문제

전문 기관과 토지 개간 문제에 대해 논의할 때 자주 듣는 표현 중 하나는 "토지 역사로 인해 발생"이라는 것입니다.

사실, 이 문구는 매우 놀라운 상황을 묘사하고 있습니다. 즉, 많은 지역의 토지 관리가 오랫동안 매우 느슨하고 일관성이 없었던 것입니다. 구체적으로 말하면, 공공 토지 관리의 모호성입니다. 사람들에게 토지 사용권을 부여할 때 원산지를 잘못 식별하는 경우 또는 토지 이용권 증서에 모호한 문자 "T"(주거용 토지)가 나타나 많은 논란을 일으켰습니다...

이러한 오류의 가장 분명한 결과는 당국에 혼란을 야기했고 보상, 지원, 재정착(R&D) 정책을 적용할 때 많은 사람들이 의견이 일치하지 않게 했다는 것입니다.

누이탄 구의 땀아인남(Tam Anh Nam) 지역에 위치한 451헥타르 규모의 타코-추라이(Thaco-Chu Lai) 산업단지 프로젝트는 주로 토지 관리 및 이용의 "역사"로 인해 "전형적으로 느린" 프로젝트입니다.

토지 취득 및 정리는 2019년 말부터 시행되었으며, 지방 지도자의 "최후 통첩"으로 여러 차례 연장되었지만, 지금까지 이 프로젝트의 토지 정리는 원활하게 이루어지지 않았습니다.

최신 보고서에 따르면, 지금까지 이 프로젝트는 451헥타르 중 351.3헥타르(78% 비율) 이상을 개간했지만 아직 연속되지는 않았습니다. 이 프로젝트에 나열된 구체적인 문제는 공공 토지입니다. 토지 통합, 구획 교환 농경지에 집을 짓다; 가구들은 생산임지에 대한 보상에 합의하지 못하고 다년생 임지에 대한 보상을 요구합니다...

누이탄 지구 토지기금 개발 센터는 타코-추라이 산업단지 프로젝트를 위한 부지 정리 작업을 시행하는 3개 단위 중 하나입니다. 인수인계를 통해 지금까지 센터는 이 프로젝트 면적의 약 50%에 대한 부지 정리를 담당해 왔습니다.

도안 탄 트리(Doan Thanh Tri) 누이탄(Nui Thanh) 지구 토지 기금 개발 센터 부국장은 이 프로젝트의 부지 정리 작업에서 "역사적" 장애물을 해결하는 것이 매우 어렵다는 것을 인정했습니다. 동시에 그는 농경지에 건설된 주택에 재정착 토지를 할당하지 않는 규정(국가가 토지를 매립할 때 보상, 지원 및 재정착을 규정하는 도인민위원회 결정 42호에 따름)은 "모든 프로젝트가 고착되어 있는 문제이지만 2024년 토지법은 이를 해결하는 방향을 제시하고 있다"고 말했다.

분해방향

토지 관리를 바로잡고 2024년 토지법에 따라 실용적인 보상, 지원 및 재정착 메커니즘을 구축하는 것은 광남이 지방의 부지 정리 요구 사항을 충족하기 위해 엄격하고 시기적절한 방향으로 시행하는 데 중점을 두는 두 가지 핵심 과제입니다.

타코-추라이 산업단지 프로젝트의 영향을 받은 사람들은 정부가 보상을 실시할 때 해당 토지의 원산지를 잘못 확인했다고 믿고 있습니다. 사진: H.Quang

토지 관리와 관련해서는 우선 국유지 관리의 '기록'에 대한 모호한 상황을 전면적으로 해소하는 것이 필요하다. 보고서에 따르면, 이 지방에는 현재 225,045개의 공공 토지가 있으며, 면적은 11,763.3ha로 총 농경지 면적의 3.14%를 차지합니다. 이 중 15,447가구는 1,720ha의 면적에 대해 토지임대계약을 체결하였고, 나머지 10,043.3ha는 토지임대계약을 체결하지 않은 상태(면적의 85.5% 차지)이다.

최근 Quang Nam 신문과의 인터뷰에서 자연자원환경부 부장인 Bui Ngoc Anh 씨는 2024년 토지법이 여전히 공공 토지에 대한 "적색책" 발행을 인정하지 않고 있으며, 국가가 토지를 회수할 때 토지에 대한 보상은 없을 것이라고 말했습니다.

다만, 2004년 7월 1일 이전에 가구와 개인이 안정적으로 직접 생산한 토지를 사용한 경우, 국가가 '적색장부'를 부여할 수 없는 농경지를 환수할 때 고려, 인정 및 보상을 허용하는 중요한 개방 방향이 있습니다.

2024년 토지법 및 관련 규정에 이 새로운 사항을 적용하려면 먼저 공공 토지 자금을 '명확히' 하는 것이 필요합니다. 자연자원환경부의 제안에 따르면, 임대 계약이 없는 공공 토지(토지 기록에만 기록되어 있고, 국가가 규정에 따라 공공 토지 기금을 관리하지 않으며, 사람들이 토지 이용권을 위반하여 토지를 사용함)의 경우, 도당위원회는 지방자치단체에서 공공 토지 기금 검토 진행을 가속화하는 데 주력하도록 지시할 것을 요청했습니다.

규정에 따라 잘못 설정된 공공 토지 기금 토지를 검토하여 제거하는 것을 포함합니다. 국유지 기금의 5% 초과 처리 (이 업무는 2025년 1분기까지 완료되어야 함).

특히 주요사업의 경우, 지방자치단체에서는 긴급히 사전심사를 실시하고, 규정에 따라 회수 및 보상을 위한 법적 근거로서 심사승인 절차를 진행해야 하며, 이를 공공토지자금 관리 전반에 존재하는 문제점과 미비점을 완전히 해소하고, 특히 각 지방자치단체의 사업에 대한 증서 발급, 보상, 부지 정리 등의 어려움을 해소하는 주요 과제로 삼아야 한다.

토지 회복 메커니즘과 관련하여, 광남성은 보상, 지원 및 재정착에 대한 규정을 개발하는 작업을 매우 조기에 시행하도록 지시했습니다. 2024년 토지법이 발효되고 정부가 국가가 광남성에서 토지를 회수할 때 보상, 지원 및 재정착에 관한 법령(2024년 7월 15일자 법령 88호)을 발표한 직후, 지방 당국은 국가가 광남성에서 토지를 회수할 때 보상, 지원 및 재정착에 관한 규정 초안을 개발하고, 의견을 수렴하고, 지방 인민위원회에 조언했습니다.

이 초안 규정에서 주목할 점은 농경지를 회복한 가구가 2024년 토지법 규정에 따라 "회수된 토지와 다른 용도의 농경지인 토지로 보상"하는 등 다양한 선택권을 가지고 주거용 토지에 대한 보상을 받을 수 있다는 것입니다.

광남성에서 국가가 토지를 취득할 경우 보상, 지원 및 재정착에 대한 규정 초안은 이 지방의 부지 정리 작업에 "새로운 바람"을 불어넣을 것으로 기대되는 많은 메커니즘을 규정하고 있습니다. 이 규정은 다가오는 도인민위원회 회의에서 심의되고 승인될 것입니다. 그리고 2024년 토지법에 따라 성 내 토지 관리에 대한 "복도" 건설이 계속해서 많은 다른 내용과 함께 시행되고 있습니다.

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부지 정리를 위한 법적 틀을 완성하기 위한 제안

지방에서 토지법 규정을 시행할 때 가장 '문제가 되는' 분야는 부지 정리로 간주됩니다. 전문 기관들이 인정한 대로, 이전에 개발된 보상, 지원 및 재정착 정책은 토지 관리 및 사용의 현실에 가깝게 접근해야 했기 때문에 압박을 받았습니다. 현실에는 많은 단점이 있었기 때문입니다. 광남성은 2024년 토지법을 시행하면서, 특히 국가가 토지를 회수할 때 보상, 지원, 재정착에 대한 규정을 포함한 법적 틀을 시급히 구축하고 있습니다. 광남신문은 하부조직의 일부 의견을 기록했습니다.

Tran Duy Quoc Viet - 다이록 현 자연자원환경부 부장: 보상 및 지원 정책에 대한 많은 규정을 보완할 필요가 있습니다.

2024년 토지법과 정부의 2024년 7월 15일자 법령 88/2024/ND-CP는 기본적으로 부지 정리(GPMB)의 장애물과 어려움을 제거하기 위한 구체적인 지침을 제공했습니다. 자연자원환경부는 성(省) 인민위원회의 권한에 따라, 국가가 광남성에서 토지를 취득할 경우 보상, 지원 및 재정착에 관한 규정을 초안하여 지방 자치 단체에 송부하여 의견을 구했습니다.

이를 근거로, 다이록현 자연자원환경부는 현 인민위원회에 초안에 이미 있는 내용에 대해 의견을 제시하고 보완할 것을 권고했습니다. 특히, 구는 국가가 과거로부터 누적 또는 일시에 토지를 회수하는 경우, 하나 이상의 사업에 대한 농지 회수에 관한 구체적 규정을 마련하여 이를 시행할 근거를 마련할 필요가 있다고 제안했다.

정부 규정에 따라 가공 고압 전력선의 안전 통로 밖으로 이전할 필요가 없는 가구와 개인의 일상 생활을 위한 주택과 건축물을 결정하는 전기 부문의 기능을 보완합니다.

쩐 남 훙(Tran Nam Hung) 성 인민위원회 부위원장은 국도 14H호와 DT609C호선을 연결하는 도로 건설을 위한 부지 정리 상황에 대한 다이록 지구의 보고를 청취했습니다. 사진: CT

다이록 지구는 천연자원환경부가 준비한 초안에 추가 내용을 추가해야 한다고 제안했습니다. 따라서 법령 제88호 제27조 제8항에 규정된 대로 보상, 지원 및 재정착(R&D)의 조직을 보장하기 위해 지출 수준을 규제하는 것을 고려하십시오. 보상, 지원 및 R&D의 가치에 곱한 백분율로 결정된 지출 수준을 규제할 것을 제안합니다.

다이록 구는 또한 2차 구획 이상에서 재정착을 위해 마련된 가구에 대한 최소 재정착률 차이를 뒷받침하는 정책 내용에 대한 명확한 설명을 요청했습니다.

현재 일부 가구는 정원 토지와 연못을 비롯한 다년생 토지에 주택을 소유하고 있고, 주택과 동일한 토지에 주택을 소유하고 있기 때문에 도(省) 인민위원회의 연간 토지가격표에 이러한 유형의 토지에 대한 지원수준에 대한 구체적인 규정을 보완하거나 구체적인 보상단가를 개발할 필요가 있습니다.

다이록 지구 인민위원회 지도자들은 투자자들과 협력하여 지구의 주요 교통 공사를 위한 부지 정리 작업을 진행했습니다. 사진: Cong Tu

실제로 가구들은 회수한 토지의 면적보다 더 큰 주택을 짓는다. 이는 주택과 동일한 주거용 부지에 있는 정원 땅과 연못 땅에서 유래한 다년생 토지에 건설하는 경우입니다. 따라서 다이록현 인민위원회는 초안에서 적절한 보상이나 지원 수준을 결정하기 위한 공사 일정을 명시해야 한다고 제안했습니다.

CONG TU (녹음됨)

Nguyen Minh Ly - 호이안시 인민위원회 부위원장: 재정착 규정에 제도화 제안

2024년 토지법 규정에 따르면, 이 지방은 보상, 지원 및 재정착에 대한 규정과 토지 분할 조건에 대한 규정을 포함한 여러 문서를 발행할 수 있는 권한을 갖게 됩니다. 현재 지방정부는 건설에 집중하고 있으며 조만간 이를 발행할 예정이다.

현 시점에서는 규정이 부족하기 때문에 새로운 사례를 적용하는 데는 반드시 문제가 있을 것입니다. 호이안은 새로운 규정을 기다리는 동안 오래된 미해결 문제를 해결하는 데 집중하고 있습니다. 보상 계획이 가능한 경우, 사람들은 보상금을 지불하고 재정착 정책과 관련된 문제를 해결하기 위해 동원됩니다. 신규 확진자는 일시적으로 새로운 지방 규정을 기다리고 있습니다.

과거에는 정착 단위 가격이나 지침 299 시행으로 인한 주거용 토지 인정 문제(장기 사용에도 불구하고 토지 등록 기록이 없어 철거 시 불이익 발생)와 관련된 보상 문제가 많았지만, 2024년 토지법은 토지 회복 전에 정착을 주선하는 등 사람들에게 혜택을 늘리는 방향으로 확대되었습니다.

동시에 지방정부는 많은 토지가 회복된 경우 단순히 등급에 따라 재정착을 하는 것이 아니라 해당 등급에 재정착을 하는 방향으로 규정을 초안하고 있는데, 이 역시 토지 개간 시 유리한 측면이 있습니다.

호이안은 최근 자연자원환경부에 보낸 문서에서 재정착 정책에 대한 추가 정보를 제안했는데, 여기에는 보다 공평한 방식으로 회복된 대규모 지역의 사례를 구별하는 내용이 포함되었습니다. 구체적으로, 인구가 많은 사례와 토지 면적은 넓으나 재정착 가족이 적은 사례를 합치면 안 됩니다. 정책적으로 일관성이 없기 때문입니다.

게다가, 주정부 초안에는 정책이 없기 때문에 부부별로 계산하는 것도 고려해야 합니다. 2024년 토지법은 부부가 실제로 함께 사는 경우 현지 토지기금 상황에 따라 토지를 할당하도록 규정하고 있으므로, 이를 지방 조례에서도 제도화할 필요가 있다(현재 지방에서는 인구 밀도에 대해서만 규제하고 있으며, 가구 분리 대상 부부에 대해서는 규제하지 않는다).

도시지역 사업의 철거, 보상, 재정착 문제에 대해 우리는 12개월 동안 임시주택을 지원하는 대신 36개월 이내에 부지를 인도해 줄 것을 요청드립니다.

사실, 2024년 토지법이 시행된 후에도 일부 지침 규정이 아직 불완전하여 부지 정리 및 재정착 작업을 시행하는 데 많은 어려움이 있습니다. 따라서, 부지 정리 및 재정착 작업이 중단되지 않도록, 시 인민위원회는 자연자원환경부에 관련 문서(보상 제도 및 정책 적용, 부지 정리 및 재정착, 구체적 토지 가격 결정 방법, 재정착 토지 가격, 구체적 토지 가격 결정을 위한 컨설팅 비용 등)의 발급을 기다리는 동안 시행을 안내하는 문서를 조속히 발급해 줄 것을 요청합니다.

칸린(KHANH LINH) (서면)

Tran Uc 씨 - 디엔반 타운 인민위원회 위원장: 새로운 정책을 신속하게 발표하세요

국민의 이익에 맞춰 정책 메커니즘을 조정한 새로운 토지법. 하지만 아직 절차가 완료되지 않았습니다. 첫째, 옛 주거용 토지를 개간할 때 도내 토지 등급이 결정되지 않았다. 재정착 토지 가격에 대한 지방 결정 23을 대체하는 메커니즘조차 아직 제공되지 않습니다. 심지어 도인민위원회의 새로운 토지법에 따른 주거용 토지 수준 결정조차 아직 이루어지지 않았습니다...

보상을 위해 설립된 컨설팅 단위(토지 기금 개발 센터)의 비용을 결정하는 재무부의 통지문 61호와 같은 구체적인 정책 메커니즘과 관련하여 새로운 규정으로 대체되었지만, 여전히 비용 결정 기준에 대한 지침을 제공하는 기관은 없습니다.

기존 규정에 따르면 보상 계획을 수립해야 하는 경우, 계획을 수립한 단위에 지불하기 위해 그 금액의 2%를 곱해야 했지만, 새로운 규정(통보 61)에서는 이를 허용하지 않습니다.

지금까지 세운 모든 계획 외에도 해당 내용을 제공하기 위한 예산을 책정하고, 지급 승인을 위해 담당 기관에 제출해야 했기 때문에 디엔반 토지 기금 개발 센터는 1년 넘게 아무런 지급 절차 없이 선급금을 거의 지급했습니다.

간단히 말해서, 지금 가장 큰 문제는 정책 메커니즘이 적시에 나오지 않는다는 것입니다. 이전 버전은 만료되었지만 새로운 버전은 아직 나오지 않았기 때문에 8월 1일부터 지금까지 모든 보상 승인 활동은 중단되고 기다려야 했습니다. 주로 이전 버전에서의 일부 전환을 해결하기 위해서였습니다.

정부도 법령을 발표했는데, 첫 번째 문제는 지방정부가 제도를 완성하고 토지 취득 및 재정착에 관한 새로운 규정을 발표하여 기존 규정을 대체해야 한다는 것입니다. 이 규정이 시행되면 모든 것이 뒤따를 것이지만, 현재로서는 법적 틀이 없습니다. 물론, 구현 과정에서 문제가 발생하면 계속해서 피드백을 제공할 것입니다.

VINH LOC (녹음됨)

Nguyen Ngoc Trai 씨 - Tam Ky City Land Fund Development Center 이사: 재정착 차이에 대한 지원 및 변동 조정 필요성

이전에 2013년 토지법을 시행할 때, 지방은 2014년에 결정 43을 발표했습니다. 2016년에는 결정 02가 발표되었고, 2017년에는 결정 19가 발표되어 이전 결정을 계속 수정하고 보완했습니다.

2017년부터 2020년 말까지 지방의 보상 정책은 안정적으로 운영되고 매우 양호하게 운영되었다고 할 수 있습니다. 그러나 2021년 12월, 성 인민위원회는 보상 및 부지 정리 작업에 많은 부족과 어려움이 있는 결정 42를 발표했습니다.

예를 들어, 2004년 7월 1일 이전의 토지이용 사례에서 농경지, 정원지, 부모로부터 증여받은 토지에 주택을 건축한 경우, 종전에는 계획관리 대상이 아닌 것으로 인정하여 주거용지에 대한 보상과 이주지원을 했지만, 42호 결정에 따라 그렇지 아니하여 법률 위반으로 간주되었습니다. 이는 토지 위반에 대한 행정 제재에 관한 정부의 2019년 11월 19일자 법령 91의 가장 큰 문제입니다.

주거용 토지는 있으나 이전에 영구 호적 등록이 없었던 경우, 토지를 회복하면 재정착 차액으로 지원받을 수 있으나, 결정 42에 따르면 이는 허용되지 않으며, 토지를 회복한 자치구 또는 구에서 영구 호적 등록을 해야 합니다.

이것 역시 완전히 비합리적입니다. 또한, 기존에는 제43호 결정에 따른 보상 메커니즘에 따라 정원용지의 경우 주거용 토지 가치의 50%로 보상하였으나, 제42호 결정에서 이를 인하하여 주거용 토지는 더 이상 보상되지 않게 되었습니다.

2024년 7월 15일자 정부령 88호는 국가가 토지를 취득할 경우 보상, 지원 및 재정착을 규정하며, 이에 따라 지방 인민위원회는 새로운 규정을 발표할 예정입니다.

새로운 규정은 750m2가 넘는 농경지를 매립하고 1개의 재정착 구역과 같이 다른 목적으로 토지를 재할당할 수 있는 등 뛰어난 장점이 있습니다. 또는 400m2의 정원 토지를 매립하고 재정착지 1개를 넘길 수 있습니다.

제 생각에는 재정착 가격 차이를 지원하는 것을 고려해야 합니다. 왜냐하면 현실적으로 보상 가격과 재정착 가격 사이에 큰 격차가 있기 때문입니다(현재 시장 가격과 비교했을 때 격차는 70%와 90%에 이릅니다). 재정착지원금의 차이를 산정하지 않을 경우, 주거용 토지를 사람들에게서 회수할 경우 주거용 토지를 반환해야 합니다.

둘째, 정원지에 대한 보상은 제한되어서는 안 된다. 도시 지역의 정원지는 다른 지역과 다르기 때문이다. 지방의 많은 가구는 5~7천 제곱미터의 정원 땅을 가지고 있지만 가치가 없는 반면, 도시 정원 땅은 매우 가치가 있습니다. 용도 변경이나 사전 계획 없이 진행하면 100제곱미터의 가치가 수십억 원에 달할 수 있다.

토지 관리 기록에 관해서는 1985년 299건의 기록, 1992년 64호 법령에 따른 기록, 2024년 60건의 기록, 2010년 데이터베이스가 있습니다. 토지 변경이 잘 조정된다면 토지 취득 및 정리에 더 이상 측량 및 조정이 필요하지 않을 것이며, 이는 현재 매우 복잡한 작업으로 보상 작업에 큰 어려움을 초래하여 불만 및 소송으로 이어집니다. 따라서 앞으로는 사람들에게서 회수된 토지 면적에 대한 기록을 작성하고 토지 이용의 기원을 확인하기 위해 변화를 조정하는 것이 필요합니다.

쉬안푸(서면)

출처: https://baoquangnam.vn/quang-nam-xay-dung-hanh-lang-quan-ly-dat-dai-3141704.html