체인 막힘
호치민시의 사회주택(NOXH)을 전문으로 하는 회사인 Le Thanh Company의 이사인 Le Huu Nghia 씨는 다음과 같이 말했습니다: 최근 정부는 NOXH를 개발하기 위한 많은 메커니즘과 정책을 시행하고 있습니다. 그러나 이러한 인센티브는 투자자들에게 어려움을 주며, 상업용 주택 프로젝트(NOTM)에 비해 절차와 제출해야 할 서류가 점점 더 많아지고 있습니다. 예를 들어, 현행 규정에 따르면 사회주택 사업은 1/2,000 규모 계획에서 주무 국가 기관이 승인한 NOTM과 비교하여 건설 밀도, 토지 이용 계수, 인구 규모 측면에서 1.5배 더 높은 인센티브를 받습니다. 그러나 현실적으로 사회주택 프로젝트 대부분은 NOTM에서 전환되었기 때문에 1/2,000 계획에는 적합하지 않습니다. 인센티브를 받으려면 1/2,000 및 1/500 계획을 조정해야 합니다. 하지만 계획을 조정하는 것은 매우 어렵습니다.
사회주택 건설 프로그램은 많은 병목 현상으로 인해 매우 낮은 성과를 보이고 있습니다.
"호치민시에서 결의안 98은 국가가 사회주택 프로젝트가 인센티브를 누리고 계획과 일관성을 유지할 수 있도록 1/2,000 및 1/500 계획을 조정하도록 요구합니다. 한편, 법령 31은 사회주택 프로젝트가 투자 정책을 부여받고 투자자로 인정받으려면 세부 계획과 일관성이 있어야 한다고 규정합니다. 하지만 기획투자부는 결의안 98을 따르지 않아 여전히 "고정" 상태입니다. 결의안 98이 없다면 기획건축부는 기업을 위한 1/500 계획 조정을 결코 승인하지 않을 것입니다. 즉, 호치민시와 같이 결의안 98이 없는 다른 지역에서는 절차가 두 배가 아니라 "고정"됩니다. 따라서 해당 지역의 건설부는 1/2,000 계획 조정을 승인한 다음 기업을 위한 1/500 계획을 승인해야 합니다."라고 Nghia 씨는 인용하고 강조했습니다. "기업이 직접 만든 사회주택 프로젝트 토지기금 설립은 법령 31의 미비점으로 인해 투자자 승인과 동시에 투자정책 승인 절차에서 거의 막힐 지경입니다.
탄 니엔 과의 대화에서 대부분 사업체는 또 다른 병목 현상을 반영했습니다. 법률에 따라 사회 주택을 건설하는 사업체는 토지 사용 수수료가 면제됩니다. 하지만 현재 시행 중인 2014년 주택법과 2013년 토지법에 따르면, 기업의 토지이용료를 면제하기 위해서는 국가에서 먼저 토지이용료를 산정하여 기업이 납부해야 할 토지이용료 금액을 고지해야 합니다. 그러면 기업은 토지이용료 면제 혜택을 처음부터 받을 수 있는 것은 아닙니다. 그 사이 대부분의 지역에서는 NOTM 프로젝트에서도 토지 이용료 계산이 중단된 상태입니다. 이로 인해 NOXH 프로젝트는 NOTM 프로젝트보다 "두 배나 더 혼잡"해졌습니다. 한 사업체는 "토지이용료를 사회주택 사업에 처음부터 면제해야지 토지이용료를 산정하고, 고시를 내고, 토지이용료를 면제받는 절차를 추가하는 게 낫다"고 제안했다.
신용거래도 차단됩니다.
사회주택을 전문으로 하는 회사인 사회주택 투자 및 개발 주식회사의 민 황 사장님은 사회주택 투자자들이 사회주택 자본을 빌리기 위해 자신의 토지를 담보로 잡는 것은 허용되지 않지만 NOTM에서는 허용된다고 법률에 따라 규정되어 있다고 불평했습니다. 따라서 최근 과거에는 어떤 기업도 이 토지를 이용해 자본을 빌릴 수 없었습니다. "이러한 아이러니는 사회주택 기업이 토지 사용료에서 면제된다는 사실에서 비롯됩니다. 토지 사용료는 프로젝트의 일부일 뿐이지만, 기업은 프로젝트를 수행하기 위해 토지를 매수하고 평탄화, 건설 등에 비용을 지불해야 하므로, 프로젝트를 실행하기 위해 그 토지를 담보로 돈을 빌릴 수 없다는 것은 불합리하며, NOTM을 하는 기업에 비해 사회주택 기업이 불리합니다." 황 씨는 분석하고 권고했습니다. "주택법(개정)을 지도하는 법령 초안, 사회주택 개발 및 관리에 관한 토지법(개정)에서는 투자자가 사회주택 프로젝트 자체를 담보로 잡을 수 있도록 허용해야 합니다. 최소한 투자자가 토지 사용권을 받는 데 동의했거나 현재 토지 사용권을 보유하고 있는 경우에는 그렇습니다. 현재 투자자는 사회주택 프로젝트를 실행하기 위해 신용 자본을 빌릴 수 있도록 다른 자산을 담보로 잡아야 하기 때문입니다. 이는 기업이 사회주택 프로젝트를 실행할 때 많은 어려움을 겪었고 주택 가격을 낮추는 데 도움이 되었습니다."
호치민시 부동산협회 회장인 레 황 차우 씨는 다음과 같이 단언했습니다. 행정 절차뿐만 아니라 사회주택 대출에도 문제가 있습니다. 2015년부터 현재까지 어떤 투자자도 우대 신용 정책을 누리지 못했습니다. 인센티브가 없다면 사회주택 투자자는 모두 상업 주택 패키지에서 돈을 빌려야 하므로 가격이 여전히 높습니다. 예를 들어, Vietcombank는 남롱에 사회주택을 짓기 위해 연 9%의 금리로 대출하고 있으며 모든 고객 역시 연 9%의 금리로 대출을 받아야 합니다. 이 이자율은 NOTM 구축 대출과 비교하면 매우 유리하지만 고객의 소득에 비하면 너무 높습니다. 이자를 줄이기 위해 투자자는 고객에게 연 2%의 이자를 지원하지만, 이는 처음 2년 동안만 해당됩니다. 따라서 국가는 사회주택 정책에 참여하는 4개 상업은행(Vietinbank, Vietcombank, Agribank, BIDV)에 대한 이자율을 보조하기 위한 중기 예산 지출을 마련해야 합니다. 동시에 사회정책은행의 자본을 재편하여 현재 연 4.8%의 우대금리 정책을 시행합니다.
"국회 상임위원회는 사회 주택 정책을 이행하기 위해 중기 국가 예산 자본을 할당하고, 사회 정책을 위한 베트남 은행을 재자본화하거나, 국가 은행이 사회 주택 신용 정책을 이행하기 위해 지정한 4개 상업 은행에 대한 이자율을 보조하는 것을 고려해야 합니다." Chau 씨는 제안하면서, 3년 동안 일반 상업 대출 이자율보다 1.5~2% 낮은 이자율로 여러 상업 은행이 자발적으로 기여한 120,000억 VND 신용 패키지를 추가했습니다. 이 이자율은 투자자에게 긍정적인 영향을 미칩니다. 왜냐하면 이전에는 투자자들이 연 최대 12%의 이자율로 대출을 받아야 했기 때문입니다. 그러나 120조 VND 규모의 신용 패키지는 사회주택 구매자와 임차인에게는 적합하지 않습니다. 연 7.5%의 높은 이자율을 부담해야 하며 기간이 5년에 불과할 뿐만 아니라, 이러한 이자율은 6개월마다 조정되기 때문입니다. 우대기간이 끝나면 합의된 이자율인 '변동' 이자율이 적용돼 사회주택 매수자와 임차인들은 '불안'을 느끼고 대출을 두려워한다. 따라서 건설부는 11조 VND 규모의 신용 패키지, 이자율 4.8-5%, 최대 대출 기간 25년이라는 제안을 계속 복원할 방침이다.
사회주택의 성과는 매우 낮습니다.
최근에는 행정적, 자본적 병목 현상으로 인해 사회주택 개발 계획이 목표에 도달하지 못했습니다. 구체적으로 2016년부터 2020년까지 전국은 약 41%에 그쳤습니다. 특히 호치민시는 계획의 75%를 달성했지만, 실제 공급 규모는 사회주택 15,000호(연평균 3,000호)에 불과해 엄청난 수요를 충족시키지 못했다. 2021년~2025년 기간 동안 전국적으로 72개의 사회주택 프로젝트가 완공되었으며, 아파트는 38,128호로 계획의 약 9%에 도달했습니다. 이 중 호치민시는 623개의 아파트(2016년~2020년 기간에서 이전)를 건설하는 2개 프로젝트만 완료하여 사용 중이고, 4,996개의 아파트를 건설하는 7개 프로젝트가 시작되었으나, 법적 문제로 인해 건설이 거의 불가능합니다.
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