막힘으로 사회주택 건설이 '두 배나 더 어렵다'

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호치민시의 사회주택(NOXH) 전문 회사인 Le Thanh Company의 이사인 Le Huu Nghia 씨는 다음과 같이 말했습니다. 최근 정부는 NOXH를 개발하기 위해 많은 메커니즘과 정책을 시행하고 있습니다. 그러나 이러한 인센티브는 투자자들에게 어려움을 주며, 상업용 주택 프로젝트(NOTM)에 비해 절차와 서류 수가 점점 더 많아집니다. 예를 들어, 현행 규정에 따르면 사회주택 사업은 1/2,000 규모 계획에서 관할 국가 기관이 승인한 NOTM과 비교하여 건설 밀도, 토지 이용 계수 및 인구 규모 측면에서 1.5배 더 높은 인센티브를 받습니다. 그러나 현실적으로 사회주택 프로젝트는 대부분 NOTM에서 전환되었기 때문에 1/2,000 계획에 적합하지 않습니다. 인센티브를 받으려면 1/2,000 및 1/500 계획을 조정해야 합니다. 하지만 계획을 조정하는 것은 매우 어렵습니다.

Những ách tắc khiến làm nhà ở xã hội 'khó gấp đôi'- Ảnh 1. — 사회주택 건설 프로그램은 많은 병목 현상으로 인해 매우 낮은 성과를 보이고 있습니다.

"호찌민시의 결의안 98호는 사회주택 프로젝트가 인센티브를 받고 계획과 일관성을 유지할 수 있도록 국가가 1/2,000 및 1/500 계획을 조정하도록 요구합니다. 한편, 시행령 31호는 사회주택 프로젝트가 투자 정책을 승인받고 투자자로 인정받으려면 세부 계획을 준수해야 한다고 규정하고 있습니다. 그러나 기획투자부는 결의안 98호를 따르지 않아 여전히 "막다른 길"에 있습니다. 결의안 98호가 없다면 기획건축부는 기업을 위한 1/500 계획 조정을 결코 승인하지 않을 것입니다. 즉, 호찌민시처럼 결의안 98호가 없는 다른 지역에서는 절차가 두 배로 늘어나는 것이 아니라 "막다른 길"에 서게 됩니다. 따라서 해당 지역의 건설부는 1/2,000 계획 조정을 승인한 후 기업을 위한 1/500 계획을 승인해야 합니다."라고 응이아 씨는 언급하고 강조했습니다. "기업이 직접 조성한 사회주택 프로젝트는 토지 기금 조성이 투자 승인 절차에서 거의 막혔습니다." 법령 31의 미비점으로 인해 투자자를 승인하는 동시에 정책을 변경했습니다.

Thanh Nien 과의 인터뷰에서 대부분 기업은 또 다른 병목 현상을 토로했습니다. 법에 따르면 사회 주택을 짓는 기업은 토지 사용료가 면제됩니다. 하지만 현재 시행 중인 2014년 주택법과 2013년 토지법에 따르면, 기업의 토지이용료를 면제하기 위해서는 국가가 먼저 토지이용료를 산정하여 기업이 납부해야 할 토지이용료 금액을 고시해야 합니다. 그래야만 기업은 토지 사용료 면제를 받을 수 있을 뿐, 처음부터 면제되는 것은 아닙니다. 그 사이 대부분의 지역에서 토지 사용료 계산은 NOTM 프로젝트의 경우에도 여전히 진행 중이다. 이로 인해 NOXH 프로젝트는 NOTM 프로젝트보다 "두 배나 더 혼잡"해졌습니다. 한 업체는 "토지이용료를 산정하고, 고시를 내서 토지이용료 면제를 받는 절차를 추가하는 대신, 사회주택 사업에는 처음부터 토지이용료를 면제해야 한다"고 제안했습니다.

신용거래도 차단됩니다.

사회주택 전문 기업인 사회주택 투자 개발 주식회사의 민 황 사장(Mr. Minh Hoang)은 사회주택 투자자가 사회주택 자금을 대출받기 위해 자신의 토지를 담보로 잡는 것은 허용되지만 NOTM의 경우에는 허용된다고 법에 불만을 토로했습니다. 따라서 최근까지 어떤 기업도 이 토지를 이용해 자본을 빌릴 수 없었습니다. "이러한 아이러니는 사회주택 기업이 토지 이용료를 면제받는다는 사실에서 비롯됩니다. 토지 이용료는 사업의 일부에 불과하지만, 사업을 진행하기 위해서는 기업이 토지를 매입하고, 평탄화 및 건설 비용을 지불해야 합니다. 따라서 해당 토지를 담보로 대출받아 사업 시행 자금을 조달할 수 없다는 것은 불합리하며, NOTM(공공주택법)을 시행하는 기업에 비해 사회주택 기업에 불리하게 작용합니다."라고 호앙 씨는 분석하고 권고했습니다. "주택법(개정) 및 사회주택 개발 및 관리에 관한 토지법(개정) 초안에서는 투자자가 사회주택 사업 자체를 담보로 대출받을 수 있도록 허용해야 합니다. 적어도 투자자가 토지 이용권을 취득하기로 동의했거나 현재 토지 이용권을 보유하고 있는 경우에는 그렇습니다. 현재 투자자들은 사회주택 사업 시행을 위한 신용 자금을 조달하기 위해 다른 자산을 담보로 대출받아야 합니다. 이는 기업이 사회주택 사업을 추진하는 데 많은 어려움을 야기하고 주택 가격 하락에 기여했습니다."

호치민시 부동산협회 회장인 레 황 짜우 씨는 다음과 같이 단언했습니다. 행정 절차뿐만 아니라 사회주택 대출도 차단되어 있습니다. 2015년부터 현재까지 어떤 투자자도 우대 신용 정책을 누리지 못했습니다. 인센티브가 없다면 모든 사회주택 투자자는 이를 실현하기 위해 상업적 패키지에서 돈을 빌려야 하므로 가격은 여전히 높습니다. 예를 들어, Vietcombank는 Nam Long에 사회주택을 짓기 위해 연 9%의 금리로 대출을 제공하고 모든 고객 역시 연 9%의 금리로 대출을 받아야 합니다. 이 이자율은 NOTM을 구축하기 위한 대출과 비교하면 매우 유리하지만 고객의 소득에 비하면 너무 높습니다. 이자를 줄이기 위해 투자자는 고객에게 연 2%의 이자를 지원하지만, 이는 처음 2년 동안만 해당됩니다. 따라서 국가는 사회주택 정책에 참여하는 4개 상업은행(Vietinbank, Vietcombank, Agribank, BIDV)의 이자율을 보조하기 위한 중기 예산 지출을 마련해야 합니다. 동시에 사회정책은행의 자본을 재편하여 현재의 연 4.8%의 우대금리 정책을 시행합니다.

차우 씨는 "국회 상임위원회는 사회주택 정책 시행, 베트남 사회정책은행 재자본 확충, 국가은행이 사회주택 신용 인센티브 정책 시행을 위해 지정한 4개 상업은행의 이자율 보조 등을 위해 중기 국가 예산 자본을 배정하는 방안을 고려해야 한다"고 제안하며, 여러 상업은행이 자발적으로 출연한 12조 동(VND) 규모의 신용 패키지에 대해 3년 동안 일반 상업대출 금리보다 1.5~2% 낮은 금리를 적용한다고 덧붙였다. 이 이자율은 투자자에게 긍정적인 영향을 미칩니다. 왜냐하면 이전에는 투자자들이 연 최대 12%의 이자율로 돈을 빌려야 했기 때문입니다. 그러나 120조 VND 규모의 신용 패키지는 사회주택 구매자와 임차인에게는 적합하지 않습니다. 연 7.5%의 높은 이자율을 부담해야 하고 5년 기간으로만 적용되며, 이자율이 6개월마다 조정되기 때문입니다. 우대 기간이 끝나면 합의된 이자율인 '변동' 금리가 적용되기 때문에 사회주택 구매자와 임차인들은 '불안'함을 느끼고 대출을 두려워합니다. 이에 따라 건설부는 1조 1,000억 VND 규모의 신용 패키지, 이자율 4.8~5%, 최대 대출 기간 25년 제안을 계속 복원하고 있습니다.

사회주택의 성과는 매우 낮습니다.

최근 사회주택 개발 계획은 행정적, 자본적 병목 현상으로 인해 목표 달성에 실패했습니다. 구체적으로 2016년부터 2020년까지 전국은 약 41%에 그쳤습니다. 특히 호치민시는 계획의 75%를 달성했지만, 실제 공급량은 사회주택 1만5000호(연평균 3000호)에 그쳐 엄청난 수요를 충족시키지 못했다. 2021년~2025년 기간 동안 전국적으로 38,128세대의 아파트를 갖춘 72개의 사회주택 사업만 완료되어 계획의 약 9%에 도달했습니다. 그 중 호치민 시는 623개의 아파트(2016~2020년 기간에서 이전)를 건설하는 2개의 프로젝트만 완료하여 사용 중이고, 4,996개의 아파트를 건설하는 7개의 프로젝트를 시작했지만, 법적 문제로 인해 건설이 거의 불가능합니다.

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