국립은행은 순환문을 수정해야 합니다.

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호치민시 부동산 협회(HoREA)는 베트남 국가은행(SBV)이 회람 제22/2023/TT-NHNN(회람 제41/2016/TT-NHNN의 여러 조항을 개정 및 보완)에서 조직 및 개인의 미래 주택 구매 권리를 제한하지 않는다고 확인하는 문서를 발행했습니다.

아직도 많은 오해가 있습니다

따라서 HoREA는 회람 22호의 "법적 문제"가 여전히 남아 있다고 생각합니다.

구체적으로: 통지문 41/2016/TT-NHNN 제2조 11항 a항(통지문 22/2023/TT-NHNN 제1조 1항에서 수정 및 보완)은 "인계를 위해 완료된" 상업용 주택, 즉 "이용 가능한" 상업용 주택의 경우에만 적용되는 규정을 제공하며, "인계를 위해 완료되지 않은" 상업용 주택, 즉 "미래에 형성되는" 상업용 주택을 구매하기 위한 신용 대출의 경우는 포함하지 않습니다.

HoREA에 따르면, "인계를 위한 완공된 주택"이라는 개념은 상업 은행이 그 주택을 구매하기 위한 대출의 담보로 수용하는 "미래 주택"을 포함하는 것으로 해석될 수 없습니다.

또한, 국가은행의 공고에서는 "상업은행 및 외국은행 지점의 자기자본비율을 규정하는 통지문 41/2016/TT-NHNN은 신용기관의 신용공여업무를 지도하는 문서가 아니다"라고 확인했습니다.

그러나 실제로 통지문 41(통지문 22/2023/TT-NHNN 제1조 1항에서 수정 및 보완)에는 "상업은행 및 외국은행 지점의 자기자본비율에 관한 규정"과는 관련이 없고 "신용기관의 신용공여업무"와 관련된 법적 규정이 포함되어 있습니다.

구체적으로 제2조 제11항은 “조건을 충족하는 주택을 매수하기 위한 개인에 대한 부동산 담보 대출”을 규정하고 있으며, 이는 국가은행의 “신용기관의 신용공여업무에 관한 지도” 통지문의 규정과 유사합니다.

" 협회는 통지문 41이 '상업은행 및 외국은행 지점의 자본금 안전비율'만을 규제하는 것이라면, 조항 11, 2에 '주택 담보 대출은 개인이 주택을 구매하기 위해 부동산을 담보로 대출하는 것'이라는 '조건'을 규제하는 법적 규정이 필요하지 않다고 판단합니다. 왜냐하면 이미 신용 기관의 신용 공여 업무를 안내하는 국가은행 통지문이 있기 때문입니다. "라고 HoREA 문서에서 이 문제를 제기했습니다.

또한 HoREA에 따르면, 베트남 국가은행이 최근 발행한 "은행 및 외국은행 지점의 자본 안전 비율 규정에 관한 몇 가지 정보" 문서는 회람문서와 같은 "법적 문서"가 아니므로 정보 제공에만 가치가 있습니다.

한편, 은행과 외국은행 지점은 신용공여업무를 수행하기 위해서는 신용기관법과 국가은행 통지문을 근거로 해야 합니다.

미래의 부동산 담보대출은 어려움에 직면해 있습니다. (일러스트: Cong Hieu)

통지문은 명확하게 수정되고 보완되어야 합니다.

HoREA는 위와 같은 어려움에 직면하여, 2024년 7월 1일부터 시행되는 회람 제22/2023/TT-NHNN호에 앞서 부동산 시장의 회복과 투명하고 안전하며 건강하고 지속 가능한 발전을 지원하기 위해 조속히 개정 및 보완이 필요하다고 생각합니다. 동시에 개인이 해당 주택을 담보로 한 "미래 상업용 주택"을 구매할 수 있도록 신용 기관이 신용 대출을 승인할 수 있는 조건을 마련합니다.

다른 많은 전문가들도 국립은행이 단순히 정보를 발표하고 여론에 대응하는 대신, 통지문을 개정하여 법적으로 명확하고 투명하게 만들어야 한다는 데 동의합니다.

티에스. 중앙경제관리연구소 전 소장인 레 당 도안은 대출과 대출은 신용법을 준수해야 하며, 국가은행은 명확한 서면 지침을 갖춰야 한다고 말했습니다. 통지문이 발행되기 전에 관련 당사자가 의견을 제시하고 불필요한 오해와 논쟁을 피할 수 있도록 지침을 제공해야 합니다.

딘 트롱 틴 부교수 박사는 미래 주택 구매를 위한 대출을 금지할 필요가 없다고 말했습니다. 그러나 국가은행은 아직 이 문제에 대한 법적 문서를 발표하지 않았으며, 상업은행이 평가 능력을 향상시키고 자체평가를 실시하여 의사 결정을 내리도록 요구하지 않았습니다.

전문가들은 미래에 집을 사기 위해 돈을 빌리는 것에 대한 내용을 회람문에서 명확히 할 것을 권고합니다. (삽화)

또 다른 경제 전문가는 이렇게 분석했습니다. " 신용기관은 종종 국가은행이 명확한 법적 효력을 가진 법령과 회람을 준수합니다. 회람 22호가 개념을 명확히 하지 않으면 기업과 국민이 오해, 공황, 의심을 하게 될 것이며, 신용기관은 혼란스러워하고 심지어 대출을 꺼리게 될 것입니다.

국립은행이 앞으로 주택 구매 대출을 금지하지 않았다면, 통지문이 발효된 후 모든 당사자의 어려움을 제거하기 위해 이를 합법화하기 위한 조치를 취해야 합니다 .

많은 부동산 사업체의 대표자들 역시 새로운 규정에 대해 혼란스러움을 표했다. 하노이의 한 재계 대표는 "국립은행이 명확한 규제를 하지 않으면 은행과 거래할 법적 근거가 없게 됩니다. 신용 자본 조달이 어려운 현 상황에서 기업 보호를 위해 회람을 개정하고 명확히 하는 것이 매우 중요합니다."라고 말했습니다.

최근 문서에서 국립은행은 새로운 규정이 미래 주택 구매자의 권리를 제한하지 않으며 현행 규정에 위배되지 않는다고 확인했습니다.
"주택 매매 계약에 따른 완공된 주택 상태는 주택 담보 대출(다른 부동산 담보 대출보다 위험 요소가 낮음)에만 적용됩니다.
조직 또는 개인이 미래의 주택을 건설하거나 구매할 필요가 있고 미래의 주택을 담보로 대출을 받는 경우, 제41호 통지 제2조 제10항에 규정된 부동산을 담보로 한 대출이 되며, 제41호 통지 제9조 제10항에 규정된 해당 위험 계수가 적용됩니다.
구체적으로, 주택을 구매하고 이 미래의 주택을 담보로 삼아야 하는 기관 및 개인은 담보 가치에 대한 대출 잔액의 비율로 계산되는 보증 비율(LTV)에 따라 30~120%의 위험 계수를 적용하게 됩니다. LTV 비율에 대한 정보가 없는 경우 위험 계수는 150%입니다.

콩 히에우

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