손으로 쓴 종이로 토지를 매수하면 붉은책을 받을 수 있나요?

(단트리) - 2024년 8월 1일부터 시행되는 토지법은 부동산을 양도할 때 2015년 민법 제129조 제2항에서 규정한 경우를 제외하고는 계약서에 공증 또는 인증을 받아야 한다고 규정하고 있습니다.

토지 매매(양도)계약은 토지이용권을 양도하는 거래이지만, 계약서에는 법률에 따라 공증이나 인증이 필요하지 않습니다.

많은 사람들은 손으로 쓴 문서로 거래된 토지에는 토지 사용권 증명서가 부여되지 않을까봐 걱정합니다. 실제로는 2가지의 거래 사례와 처리방법이 있습니다.

8월 1일부터 현재까지 양도된 토지

2024년 토지법 제27조 제3항은 토지이용권, 토지이용권 및 토지에 부속된 자산을 이용한 양도, 증여, 저당권 및 자본금 출자 계약은 이 항 제2호의 경우를 제외하고는 공증 또는 인증을 받아야 한다고 규정하고 있다.

따라서 양도인 중 1인 이상이 부동산사업자인 경우에만 공증이나 인증이 필요하지 않습니다.

그러나 2015년 민법 제129조 제2항은 공증 또는 인증받지 않은 계약이라도 당사자 중 일방이 계약상 의무의 3분의 2 이상을 이행한 경우 당사자 중 일방의 신청에 의하여 법원이 계약의 유효성을 인정하는 결정을 내려야 한다고 규정하고 있습니다.

그러나 공증 또는 인증되지 않은 양도 계약의 유효성을 법원에 인정해 달라고 요청하는 데는 당사자들이 공증하거나 인증하는 것보다 더 많은 시간이 걸리고 복잡합니다. 반면에, 계약서에 공증을 하지 않으면 법적 분쟁이 생길 위험이 커집니다.

따라서 토지이용권을 서면으로 양도하는 경우는 8월 1일 이전에 양도하는 경우에만 유효합니다.

토지이용권증명서 샘플(사진: IT).

8월 1일 이전에 양도된 토지

8월 1일 이전 거래에는 두 가지 경우가 있습니다. 토지 사용권 증명서가 발급된 토지와 토지 사용권 증명서가 발급되지 않은 토지입니다.

첫 번째는 붉은 장부 없이 토지를 매매하는 경우입니다.

2024년 토지법 제137조 제5항은 토지를 사용하고 있는 가구와 개인이 본 조 제1, 2, 3, 4항의 서류 중 타인의 명의가 기재되어 있고 토지이용권 양도 증빙 서류를 첨부하였으나 8월 1일 이전에 법률 규정에 따라 토지이용권 양도 절차를 진행하지 아니하였고 토지에 분쟁이 없는 경우 토지이용권 및 토지에 부속된 자산 소유권 증서를 발급받는다고 규정하고 있다. 법률이 규정하는 대로 재정적 의무를 이행하는 것.

따라서 실무상으로 이전이 이루어진 경우(당사자 한 명이 비용을 지불하고, 다른 한 명이 토지를 인도하되 명의를 변경하지 않은 경우)에는 토지이용권 이전 절차를 밟을 필요는 없으나, 등록 및 제1증명서 발급 절차만 밟으면 됩니다.

첫 번째 인증서 신청을 접수한 기관은 양수자에게 규정에 따라 공증 또는 인증된 계약서나 양도 서류를 제출하도록 요구할 수 없습니다.

손으로 쓴 서류로 양도받은 토지를 사용하고 증명서를 받으려는 경우, 양수인은 법령 101/2024의 제42조 1항에 규정된 서류를 준비하고 절차를 따라야 합니다.

두 번째는 붉은책으로 허가받은 토지를 사고 파는 것입니다.

법령 101/2024의 제42조 2항에 따르면, 어떤 사람이 8월 1일 전에 양도로 인해 토지를 사용하고 있고, 양수인이 양도인의 증명서나 계약서, 규정에 따른 양도 관련 서류만 가지고 있는 경우, 양수인은 새로운 증명서를 받기 위해 증명서 신청서와 기존 토지 이용권에 대한 서류를 제출해야 합니다.

새로운 토지 사용권 증명서를 부여하는 절차는 4단계로 구성됩니다.

1단계: 문서 준비

법령 101/2024의 제42조 2항은 8월 1일 이전에 토지 사용권을 양도하는 경우 양도인이 양도인의 원본 인증서만 소지하고 있는 경우 인증서 발급 절차를 진행할 때 제출해야 하는 서류에 다음이 포함된다고 규정하고 있습니다.

- 양식 11/DK에 따른 토지 및 토지에 부착된 자산의 변경 사항 등록 신청.

- 원본 인증서가 발급됨.

- 토지이용권 및 토지에 부착된 자산의 이전에 관한 서류(양도인과 양수인의 서명이 있어야 함) (계약서는 공증이나 인증을 받지는 않지만 모든 당사자의 서명이 있어야 함).

2단계: 신청서 제출

방법 1: 가구 및 개인이 필요한 경우 토지가 소재한 코뮌, 구, 읍의 인민위원회에 신청서를 제출합니다.

방법 2: 토지 사용자는 토지가 소재한 도, 시, 구, 읍, 면의 토지등기소 지부 또는 지부에 신고하면 되고, 토지등기소 지부가 없는 경우에는 토지이용권 등록소에 신고하면 됩니다.

3단계: 문서 수신 및 요청 처리

토지등록사무소는 토지 양도인에게 토지 소재지의 코뮌, 구, 읍, 면 인민위원회 본부에 토지양도증 교부 절차에 대한 서면 통지를 발송하고 게시해야 합니다.

통지할 수 있는 양도인의 주소를 알 수 없는 경우 토지등기소는 해당 지역 대중매체에 3회 연속으로 공고합니다(공고 비용은 증빙서류를 신청하는 사람이 부담합니다).

양도인이 통지일 또는 지역 대중매체에 처음 게재된 날로부터 30일이 지나도 발급된 증명서를 제출하지 못하면 발급된 증명서는 취소됩니다. 토지등록사무소는 이 경우 발급된 증서를 취소하기로 결정하기 위해 관할 기관에 제출할 서류를 작성하여 절차를 완료하고 동시에 양수인에게 새로운 증서를 발급합니다.

분쟁해결 요청이 있는 경우 토지등록사무소는 규정에 따라 분쟁을 해결하기 위해 당사자에게 해당 국가기관에 요청서를 제출하도록 안내한다.

출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-dat-bang-giay-viet-tay-co-duoc-cap-so-do-khong-20241025105822494.htm