(댄트리) - 전문가들은 최근 아파트 가격이 지속적으로 오르고 있어 사람들이 일시적으로 구매 계획을 보류하고 있다고 말합니다. 하지만 거래의 어려움에도 불구하고 아파트 가격은 계속 상승하고 있다.
주택 구매자, 가격 폭락 속 어려움 겪다
단트리 기자의 조사에 따르면, 지난달 하노이의 아파트 매매 가격은 계속해서 상승세를 유지하고 있습니다.
10월 중순, 빈홈 스마트 시티 프로젝트에서 2개의 침실이 있는 64m2 주택이 약 42억 VND에 매물로 광고되었습니다. 지금까지 이 아파트는 가격이 계속 상승하여 46억 VND에 달했습니다.
탕롱 1호 프로젝트에서는 2개의 침실로 설계된 면적 87㎡ 규모의 아파트가 10월 초에 57억 VND에 판매를 광고했습니다. 하지만 지금까지 이 아파트의 가격은 60억 VND로 올랐습니다.
한 조사 기관의 자료에 따르면 하노이 시장 전체의 1차 아파트 평균 매매 가격은 2022년 초 1m2당 4,000만 동에서 올해 3분기에는 1m2당 약 7,200만 동으로 크게 상승했습니다.
특히, 이번 분기에 오픈한 신규 아파트의 평균 가격은 약 7,000만 VND/m2(부가가치세 및 관리비 제외)에 달했는데, 이는 이번 분기에 오픈한 아파트 공급이 주로 고급 및 럭셔리 부문으로 기록되어 시장 점유율이 100%였기 때문입니다.
집을 사야 하는 Nguyen Van Ngu 씨(남딘 출신)는 지난 3개월 동안 그의 가족이 Nam Tu Liem과 Ha Dong 지역의 많은 아파트를 계속 살펴보고 있다고 말했습니다. 응우 씨는 30억 VND로 2개의 침실이 있는 약 65-70m2의 아파트를 살 계획이지만, 더 많이 볼수록 "아파트 가격 매트릭스"에 갇힌 것 같은 느낌이 든다.
"같은 미판매 아파트지만, 주인이 제시한 가격은 이전보다 높습니다. 예를 들어, 미딘(하노이 남투리엠)에 있는 68제곱미터 면적의 주택은 9월에 약 33억 VND에 매물로 광고되었습니다. 주인은 여전히 이 집을 37억 VND에 매물로 내놓고 있습니다."라고 그는 말했습니다. 아파트 매매 가격이 계속 "춤추는" 동안, 응우 씨는 일시적으로 주택 매수 계획을 보류하고 가격이 식을 때까지 기다렸다.
또는 Tran Van Cuong (박장 출신) 씨의 말처럼, 지난 2개월 동안 그의 가족은 하노이의 여러 아파트 단지를 방문하여 집을 보았습니다. 하지만 쿠옹 씨는 집주인이 제시한 아파트 매매 가격이 점점 더 높아지는 것을 보고 충격을 받았습니다.
일부 사람들은 집값이 급등하자 주택 구매 계획을 중단했습니다(그림: Tran Khang).
10일 전, 쿠옹 씨는 하노이의 호앙마이 구에 있는 2개의 침실이 있는 72제곱미터 면적의 아파트 주인으로부터 43억 VND에 낙찰받았습니다. 이 아파트의 가격은 제곱미터당 6,000만 VND에 해당합니다. 하지만 최근 이 아파트 주인은 쿠옹 씨에게 가격이 47억 VND로 올랐다고 알려주었습니다.
"아파트 가격이 급등해서 지금 사야 할지, 안정될 때까지 기다려야 할지 고민이에요. 지금 사면 가격이 다시 떨어질 수도 있어요. 왜냐하면 이미 엄청 올랐거든요. 사지 않으면 아파트 가격이 계속 오를까봐 걱정이에요."라고 그는 말했다.
시장조사기관의 자료에 따르면 2021년 1분기 전국 아파트 평균 매매 가격은 3,500만 VND/m2였습니다. 2024년 3분기까지 판매 가격은 m2당 5,100만 VND로 증가했습니다. 따라서 4년 동안 아파트 가격은 45%나 상승했으며, 이는 매년 10% 이상 상승한 셈입니다.
아파트 가격이 '뜨거운' 이유는?
부동산 전문가 응우옌 꾸옥 안은 아파트 가격의 급등에는 여러 가지 이유가 있다고 말했습니다.
첫째, 부동산 시장은 순환적입니다. 구체적으로, 아파트 가격은 시장이 회복 국면에 접어들면서 상승세를 보였습니다. 앞서 본 연구에서는 2024년 중반에 각 부동산 유형이 회복될 것으로 예측한 바 있으며, 가장 먼저 회복될 유형은 주거용 상품이 될 것으로 전망했다.
어려운 시기를 겪은 후로 부동산 시장에 대한 투자 심리가 매우 약해졌습니다. 부동산 투자에서 가장 두려운 것은 부동산 가격 하락이 아니라 상품의 유동성이 떨어질까봐 두려운 것입니다. 따라서 투자자들은 이제 특정 법적 지위와 현금 흐름을 갖추고 적어도 아파트처럼 임대가 가능한 부동산 유형을 찾고 있습니다.
두 번째 이유는 수요는 매우 큰데 공급이 시장 수요를 충족시키지 못한다는 것입니다. 예를 들어 하노이의 경우 매년 약 10만~17만 호의 신규 아파트가 필요한데, 올해 초 공급은 약 3만 호에 그치고, 2023년에는 약 1만 호에 그칠 것으로 예상됩니다.
동시에 도시 지역의 인구 밀도는 매우 높습니다. 한국, 중국 등 일부 국가는 교통 시스템이 잘 갖춰져 있어 모든 지방과 도시로 여행하기 편리하지만, 사람들은 여전히 주로 대도시에서 살고 일합니다. 베트남도 예외는 아니다. 대도시에서 집을 사는 것은 결코 쉬운 일이 아니다. 점점 더 많은 사람들이 모이기 때문에 가격 수준을 낮추는 것은 어렵습니다.
게다가 부동산 상품은 점점 더 고가 부문에 집중되고 있습니다. 그 증거로, 2020년 초 고급 세그먼트 이상(㎡당 5,500만 VND 이상)은 전체 공급량의 약 6%에 불과했습니다. 올해 3분기까지 이들 제품이 차지하는 비중은 약 60%에 달했습니다.
전문가에 따르면, 시장 공급이 부족한 상황에서 법적 문제를 해결하고 제품을 출시한 후 투자자들은 주로 중간 가격대 이상(㎡당 3,500만 VND 이상)에 집중합니다.
"프로젝트를 시작하는 데는 오랜 시간이 걸리고 토지 가격은 매일 계속 오르기 때문에 투자자들이 중간 가격대 이상에서 아파트를 출시하기로 결정하는 것은 논리적입니다." Quoc Anh 씨가 말했습니다.
하노이의 아파트 건물(사진: Duong Tam).
세 번째 이유는 시장 심리학입니다. 구체적으로, 아파트 가격이 크게 오르지 않았을 때 사람들은 가격이 내려갈 때까지 기다리는 경향이 있습니다. 하지만 가격이 10~20% 정도 오르자, 가격이 계속 오를까 봐 모두가 매수에 뛰어들었습니다. 이로 인해 심리적인 타격이 가해져 시장이 다시 급등하게 되었습니다.
"사실, 시장은 지난 1년 동안 매우 뜨거웠습니다. 따라서 그 이유는 사람들이 아파트 가격이 떨어질 때까지 기다린 후 매우 참을성이 없기 때문입니다." Quoc Anh 씨가 결론지었습니다.
응우옌 반 딘 - 베트남 부동산협회(VARS) 회장은 최근 몇 년 동안 아파트 가격이 비정상적으로 상승했으며, 특히 하노이의 가격이 상승했다고 평가했습니다. 이런 현상은 확실히 이해집단의 영향을 받은 것이지만 경제적 상황과 시장, 국민소득은 아직 회복되지 않았습니다.
"주택 가격이 오르고 있지만 거래가 없습니다. 이는 의도가 불분명한 투자 그룹의 속임수일 수 있습니다." 딘 씨는 솔직하게 말했습니다.
그에 따르면, 이러한 이익집단은 아파트 공급에 문제가 있다는 사실을 이용해 가격 인플레이션을 조작할 수 있다. 최근 몇 년 동안 시장에서는 투자 허가를 받을 수 있는 새로운 프로젝트가 승인되지 않았습니다. 시장에 나와 있는 프로젝트는 대부분 오래된 프로젝트이며, 다시 사고 파는 경우가 많습니다. 공급이 부족하고 품질도 좋지 않으며, 서민과 저소득층을 위한 공급이 매우 적고 제품구조가 적합하지 않습니다.
또한 신규 공급물 대부분은 높은 투자비용과 토지비용을 들여 높은 기준으로 완공되고 있어 투자자들 역시 이전보다 높은 수익을 기대하고 있다. 따라서 1차 아파트의 가격 수준은 낮추기가 매우 어렵습니다. 1차 시장에서 아파트 가격이 높아지면서 2차 시장에서도 가격이 급등했습니다.
현재는 연초부터 아파트 가격이 꾸준히 오르면서 주택 매수자들의 심리가 점차 약해지고 있습니다.
아파트 거래는 둔화되었지만 단기적으로 감소하기는 어려울 것으로 예상된다(사진: Tran Khang).
EZ Property의 대표이사인 Pham Duc Toan 씨는 최근 하노이에서만 아파트 가격이 치솟은 것은 수요와 공급의 차이 때문이라고 말했습니다. 지금까지 하노이 아파트 가격은 최고치를 넘어섰습니다.
"저는 고소득층 친구들이 있는데, 현재 아파트 가격을 보면 다들 너무 비싸고, 가치에 비해 맞지 않으며, 접근하기가 매우 어렵다고 생각합니다."라고 그는 말했습니다.
아파트 가격이 너무 높아서 많은 사람들이 가격이 적당하지 않다고 생각하고 집을 살 계획을 미루고 있습니다. 그래서 최근 아파트 유동성이 매우 낮습니다. 토안 씨는 지금부터 연말까지는 아파트 가격이 더 이상 오르지 않을 것으로 예측했습니다. 다만, 빨리 팔기 위해 가격을 낮출 돈이 필요한 경우가 아니면 아파트 가격이 하락하기는 매우 어려울 것입니다.
응우옌 반 딘은 하노이의 아파트 가격을 낮추려면 사회주택 건설 프로젝트의 진행을 서두르는 노력이 필요하다고 말했습니다. 계획 도구를 효과적으로 활용하고, 계획을 조정하고, 추가적인 청정 토지 기금을 할당하여 공급을 사전에 규제하고, 투자자들이 계획이 수립되자마자 사회주택 프로젝트를 시행할 수 있도록 지원합니다.
장기적으로 아파트 가격을 안정시키고, 특히 주택 상품 전반을 안정시키려면 국가의 강력한 참여가 필요합니다. 특히 교통인프라 개발을 지속적으로 추진하고, 위성권에서 도심까지의 이동시간을 단축하며, 교외권에서 공급을 확대해 주택가격을 낮추는 것이 필요하다.
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출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm
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