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| 부동산은 오늘날에도 사람들이 투자에 관심을 갖는 가장 중요한 시장 중 하나입니다. 사진: 그린 가든 도시 지역 계획의 관점. (출처: 그린가든) |
미래 주택 구매를 위한 대출 금지 없음
향후 주택 매수를 위한 대출 금지에 대한 우려에 대응하여 국립은행 대표는 2024년 7월 1일부터 발효되는 은행 및 외국은행 지점의 자본 적정 비율을 규제하는 순환문서 41/2016/TT-NHNN을 개정하는 순환문서 22/2023/TT-NHNN이 향후 주택 매수 권리를 제한하지 않는다고 밝혔습니다.
구체적으로, 통지문 22는 이러한 유형의 주택에 대한 대출 규정을 변경하지 않으며, 조직 및 개인이 향후 주택을 구매할 권리를 제한하지도 않습니다.
현행 규정에 따르면, 부동산 사업을 매수하고 실행하기 위해 대출하는 대출 중 부동산 자체를 담보로 하는 대출과 그 대출로 형성된 사업은 부동산 담보 대출로 정의됩니다. 대출은 다음 조건을 충족해야 하는 주택담보대출로 정의됩니다: 상환원이 대출로 형성된 주택의 임대 수입이 아니며, 주택이 매매 계약에 따라 인도를 위해 완성되었으며, 대출로 형성된 주택은 독립적으로 평가되어야 합니다...
이에 따라 부동산 및 주택 매수 대출과 미래자산을 활용한 주택담보대출에는 담보가치비율(LTV)에 따라 30%~120%의 위험계수가 적용됩니다. LTV는 대출잔액을 담보가치로 나눈 비율로 계산됩니다.
또한 국립은행 대표에 따르면, 새로운 통지문은 부동산 및 기타 주택 구매를 위한 대출에 비해 사회 주택 구매 목적의 대출 시 위험 계수를 낮춘다고 합니다. 따라서 은행의 자본안전비율을 계산할 때 사회주택 매입을 위한 대출에는 더 낮은 위험 계수가 할당됩니다. 이러한 조치의 목적은 정부 정책 및 프로젝트에 따라 사회 주택 매입을 위한 대출을 은행에서 실행하도록 여지를 만들고 장려하는 것입니다.
또한, 통지문 22호는 산업단지 부동산 사업 프로젝트에 대한 자금 조달을 위한 신용 제공에 대한 위험 계수를 200%에서 160%로 낮추었습니다. 농업 및 농촌 개발 목적의 대출에도 위험 계수가 50% 적용됩니다.
부동산 및 기타 주택 대출에 대한 규정과 관련하여, 국가은행은 이전과 비교하여 변화가 없다고 확인했습니다.
국가은행의 새로운 규정에 따르면, 주택 매매계약에 따른 완공된 주택의 조건은 주택담보대출(다른 부동산담보채권보다 위험계수가 낮음)에만 적용됩니다.
단체 또는 개인이 장래 주택을 건설하거나 매수할 필요가 있어 장래 주택을 저당으로 잡는 경우, 제41호 통지문 제2조 제10항에 따라 부동산을 담보로 한 대출에 해당하며, 제41호 통지문 제9조 제10항에 따라 해당 위험계수를 적용합니다.
따라서 국가은행은 이 규정이 장래 주택을 매수하는 조직 및 개인의 권리를 제한하지 않으며, 현행 규정(민법, 주택법, 부동산사업법, 투자법 2020, 신용기관법 2024)에 위배되지 않는다고 확언합니다.
아파트 가격이 엄청 비싼데요
건설부에 따르면, 지방 자치 단체 보고서와 시장 조사 기관의 조사 정보를 종합한 자료에 따르면, 2023년 4분기에는 하노이와 호치민시의 두 주요 도시, 특히 도심 지역의 아파트 가격이 계속 상승할 것으로 예상됩니다.
시중에는 저렴한 아파트 부문(㎡당 2,500만 동 미만)의 프로젝트가 거의 없고, 주로 중간 가격대 아파트 부문(㎡당 2,500~5,000만 동)에서 자본과 거래를 동원할 수 있는 프로젝트가 많습니다.
구체적으로 하노이에서는 2023년 4분기에 요약 보고서에 따르면 일부 프로젝트의 경우 다음과 같은 지역에서 평균 가격이 상승했습니다. 탄쑤언 지구는 약 3.5% 상승했습니다. 하동군은 약 3.7% 증가했습니다. 황마이 구는 약 3.8% 증가했습니다. 남투리엠 지구는 약 4.1% 증가했습니다.
이 중, 저가 아파트의 매매가격은 m2당 2,500~3,500만 VND이다. 중간 가격대 아파트 가격은 m2당 3,500만~5,000만 VND입니다. 고급 아파트의 매매 가격은 m2당 5,000만 VND가 넘고, 보통 m2당 6,000~7,000만 VND입니다.
이 문제에 대해 베트남 부동산 중개인 협회(VARS)의 회장인 응우옌 반 딘 씨는 하노이의 아파트 가격이 1차 시장에서 꾸준히 상승하고 있는 이유는 이 기간 동안 프로젝트에 투자하는 투자자가 매우 적기 때문이라고 말했습니다. 이 단계에서 공급을 하는 투자자들은 대부분 재정적 어려움이 없는 대규모 투자자이기 때문에, 수익을 극대화하기 위해 공모 가격이 높습니다. 하노이의 1차 시장에서 아파트의 평균 가격은 m2당 5,170만 VND입니다.
딘 씨에 따르면, 기본 가격 수준은 투입 비용(주택 지수와 건축 자재 가격은 매년 약 6% 상승)으로 인해 낮추기 어렵다고 합니다. 그에 따라 인플레이션과 이자율도 상승하고 있습니다. 게다가 신규로 승인되는 상업용 주택 사업의 수도 점점 줄고 있으며, 중심부 지역의 토지 자금도 많이 남지 않았습니다.
또한 이 전문가는 하노이의 아파트 가격이 1차 시장에서는 하락하지 않았지만, 주택 구매자들은 투자자들의 정책 경쟁에서 전례 없는 우대 정책의 혜택을 받고 있다고 평가했습니다.
"구매자는 할부로 지불하고, 우대 이자율을 누리고, 이전 몇 년보다 2~3배 더 긴 원금 유예 기간을 누릴 수 있습니다. 이는 1차 시장에서 아파트 부문의 유동성을 높이고 있습니다." 딘 씨가 공유했습니다.
부동산은 여전히 관심의 대상이 되는 투자 수단이다.
2024년 "저렴한 돈" 기회를 활용하기 위해 주택 구매자를 위한 메모를 공유하면서, Home Buyers Forum의 공동 창립자인 Manh Quan 씨는 주식과 금과 같은 다른 시장 외에도 부동산 시장은 여전히 사람들이 현재 투자에 관심을 갖는 가장 중요한 시장 중 하나라고 언급했습니다. 당장은 돈을 낼 준비가 되어 있지는 않지만, 사람들은 미래에 결정을 내릴 수 있기 위해 부동산 시장에 여전히 큰 관심을 가지고 있습니다.
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| 호치민시 투티엠 도심 지역의 아파트. (출처: VNA |
시장은 특히 현금 흐름 측면에서 새로운 발전을 경험하고 있습니다. 현재 국가의 통화정책 방향에 따라 은행의 이자율은 매우 낮게 책정되어 있으며, 일부 은행은 심지어 연 3%에 불과하여 물가상승률 목표보다 낮습니다.
“이것은 많은 사람들이 은행에 돈을 예치하면 이자가 발생하지 않을 뿐만 아니라 가치도 손실된다는 것을 의미하므로 부동산을 포함한 새로운 투자 채널을 찾아야 할 것입니다. 따라서 그들은 새로운 부동산 프로젝트, 특히 아파트 프로젝트에 관심을 가질 것입니다. "은행에 돈을 예치하는 대신, 돈의 가치를 유지하기 위해 투자할 수 있는 채널을 찾아야 합니다."라고 Manh Quan 씨가 말했습니다.
원마운트 부동산 시장조사 및 고객 통찰 센터에 따르면, 2023년 하노이의 1차 아파트 가격은 저렴한 가격, 중간 가격, 고급 가격의 세 부문 모두에서 작년 대비 16.3% 상승했습니다. 이는 수익성 있는 거래를 위한 투자 활동을 반영할 뿐만 아니라, 사람들의 실제 주택 수요를 보여줍니다.
최근 몇 년 동안 보고된 수치에 따르면 하노이에서 아파트 공급이 제한적이고 완공된 아파트 프로젝트가 매우 적었으며, 건설 허가 절차가 늦어져 완공된 프로젝트가 몇 개뿐이었습니다. 아파트 가격 상승도 불가피하다.
"아파트 가격이 오르고 있지만, 새로운 가족을 꾸리고 가정을 분리해야 하는 등 미룰 수 없는 소득 조건이나 필수적인 요구 사항이 있는 사람들은 여전히 매수를 결정합니다."라고 Quan 씨는 말했습니다.
반면, 최근 몇 달 동안 아파트 가격이 상승한 것을 보면, 콴 씨의 관찰에 따르면, 시장은 새로운 전환을 보이고 있으며, 많은 사람들이 지상 주택과 주거용 토지를 선택하는 쪽으로 전환하고 있습니다. 이러한 유형의 부동산은 일부 지역에서 사용 가능한 면적당 가격이 여전히 아파트보다 낮고 부동산 가격이 크게 상승하지 않았기 때문입니다. 모든 부동산 시장 보고서는 이를 보여줍니다.
콴 씨는 아파트 가격이 점점 더 높아지고 있기 때문에 사람들이 선택을 바꿔야 하기 때문에 이는 이해할 만한 변화라고 말했습니다. 타운하우스나 주거용 토지를 사는 것은 나쁜 선택이 아닙니다. 주거용 토지는 영구적인 재산권이 있으므로 많은 사람들이 매수를 선호합니다. 이러한 유형의 부동산은 가격이 안정적이며, 여러 세대에 걸쳐 물려줄 수 있는 미래 자산의 한 형태이기 때문입니다.
베트남 국민은 집과 땅을 직접 구매할 수 있다
1월 18일, 제15대 국회는 개정 토지법을 공식 통과시켰습니다. 많은 사람들이 주목하는 내용 중 하나는 토지 이용자의 권리와 관련된 변화입니다.
토지사용자의 권리는 기본적으로 현행 토지법에 따라 유지됩니다. 개정된 토지법은 베트남 출신자를 포함한 토지 이용자의 권리에 대한 개정, 보완 및 확대를 규정하고 있습니다.
구체적으로, 해외 거주 베트남인의 토지 사용에 대한 권리 및 의무에 관하여: 베트남 국적을 가지고 베트남 국민인 해외 거주 베트남인이 국내 베트남 국민(국내 개인)과 마찬가지로 토지와 관련된 모든 권리(주거용 토지에 대한 권리만이 아님)를 가지도록 하는 방향을 완성하고, 해외 거주 베트남계 국민에 대한 현행 법률과 동일한 정책을 유지하여 투자를 촉진하고 해외 거주 베트남인의 송금을 유치하는 데 기여하도록 한다.
베트남 국적법 제3조 제4항에 따르면, 해외 거주 베트남계 사람이란 베트남 국적을 가졌던 베트남인으로, 출생 시 혈통에 따라 국적이 결정되었으며, 자녀 및 손주가 해외에 거주 및 영주하고 있는 사람을 말합니다.
따라서 해외에서 베트남 국적을 가졌던 사람들의 후손은 베트남 국적이 없더라도 베트남 내에서 베트남 국민과 마찬가지로 토지와 관련된 모든 권리를 가진다고 간단히 이해할 수 있습니다.
토지이용권의 주체가 확대되었기 때문에 국가가 토지이용료를 부과하여 토지를 할당하는 사례도 확대되었습니다. 2013년 토지법 제55조에 따라 토지이용료를 지급하여 국가가 토지를 할당하는 주체를 상속받은 것을 기초로, 개정 토지법 제119조에서는 토지이용료를 지급하여 국가가 토지를 할당하는 주체를 일부 보완하였습니다.
베트남 출신자와 관련된 2건 포함:
첫째, 해외 거주 베트남인과 외국인 투자 자본을 보유한 경제 조직은 주택법 규정에 따라 상업용 주택 프로젝트를 시행하기 위해 토지를 할당받습니다. 부동산사업에 관한 법률의 규정에 따라 부동산사업의 양도를 받아 토지를 이용하는 경우로서 국가가 토지이용료를 징수하여 토지를 할당하는 경우
둘째, 해외에 거주하는 베트남계 가구, 개인 및 국민은 국가가 개정 토지법의 규정에 따라 토지를 개간할 때 토지에 대한 보상으로 토지를 할당받습니다.
이 법에서는 또한 해당 구 인민위원회가 토지 사용자와 토지에 부착된 자산 소유자, 즉 개인, 주거 공동체, 해외에 거주하는 베트남 출신자에게 증명서를 발급해야 한다고 규정하고 있습니다.
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