토지 가격을 시장에 더 가깝게 만들기: '흐름을 따르는 것'을 피하는 방법

하노이 와 호치민시의 토지 가격을 시장에 가깝게 조정하면 투명성 측면에서 이점이 있지만, 주택 가격을 끌어올리기 위해 착취당할 위험을 통제해야 합니다.

탄오아이구 탄까오사 탄탄마을 토지 경매가는 공시가보다 10~15배 높은 것으로 나타났다 - 사진: D.T

주택 공급이 부족한 상황에서 부동산 가격을 통제하고 '흐름을 따르는 것'을 방지하는 문제는 관리 기관과 사람들에게 큰 과제로 작용합니다. 이번 조정은 토지 이용자의 권리를 보장하는 목적도 있지만, 토지 가격 상승을 이용해 주택 가격을 끌어올리는 꼼수를 통제하는 것도 필요하다.

중앙 토지 6억~7억 VND/ ^m2

하노이 인민위원회가 12월 20일에 공표하고 2025년 12월 31일까지 즉시 시행하는 새로운 토지 가격표에 따르면, 주거용 토지의 최고 가격은 약 6억 9,500만 VND/ ^m2 이며, 호안끼엠 지구 중심 도로에 인접한 바찌에우, 딘띠엔호앙, 하이바쯩 등의 토지에 적용됩니다.

이 가격은 Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho 및 Tran Hung Dao 노선에도 적용됩니다.

하노이시가 2019년에 발표한 가격표와 비교했을 때, 항응앙 거리와 항다오 거리의 주거용 토지는 3.7배 증가했습니다.

하노이가 방금 발표한 새로운 가격표에 따르면, 상업 서비스용 토지는 이전보다 50~100% 더 높게 조정되었습니다. 상업용 토지 가격이 가장 높은 곳은 여전히 ​​호안끼엠 구역의 항카이, 항응앙, 항다오 등 거리로, ^m2 당 2억4,400만 동이 넘습니다.

한편, 하노이의 농지 , 논, 1년생·다년생 작물, 양식장 등의 가격도 약 15% 상승했습니다.

호치민시가 2024년 10월말 발표한 신규 토지가격표에 따르면, 호치민시의 최고 토지가격은 동코이, 레러이, 응우옌후에 3개 구간으로 6억8,720만동/ ^m² 이다.

하노이와 호치민시가 방금 발표한 새로운 토지 가격표는 시장에 출시되기 직전이며, 부지 정리 대상 개인 및 단체의 보상금 산정 및 토지 가격 결정의 기준이 될 것입니다. 이는 또한 토지이용세, 토지이용권 양도에 따른 개인소득세, 토지이용과 관련된 수수료 및 비용, 양도 시 또는 토지와 관련된 행정절차를 진행할 때의 기준이 됩니다.

응우옌 후에 거리는 호치민시에서 토지 가격이 가장 높은 거리 중 하나입니다. - 사진: QUANG DINH

새로운 가격 범위는 낙찰가의 10%에 불과합니다.

투오이트레에 따르면 하노이는 토지 가격표를 시장에 더 가깝게 인상했지만, 많은 지역에서 2019년에 발표된 기존 가격표보다 3~4배 높은 새로운 가격표를 내놓았지만, 여전히 많은 지역에서 낙찰 토지 가격과 큰 격차가 있다고 합니다.

예를 들어, 탄람(Thanh Lam) 지역의 농촌 토지는 득하우(Duc Hau) 마을에서 탄반(Thanh Van) 마을로 가는 도로변에 위치하고 있으며, 농촌 토지 가격은 ^m2 당 154만 VND입니다. 마찬가지로 다이틴(Dai Thinh) 사단 내 사단 간 도로에 있는 농촌 토지의 가격 범위는 ^m2 당 101만~154만 VND입니다. 한편, 2024년 탄럼-다이틴 도시권 토지 경매 낙찰가는 ^m2 당 약 6,000만 동이다.

아파트 개발 프로젝트가 집중되어 있는 지역으로, 최근 하노이 아파트 시장에서 가격 상승이 두드러지는 지역이며, 토지 가격표가 비교적 안정적입니다. 안카인사, 호아이득구의 많은 아파트 프로젝트의 가격은 ^m²당 6,000만~8,000만 동 사이에서 변동하는 반면, 새로 발표된 토지 가격표(안카인사를 통한 탕롱 거리 근처 지역의 토지 가격)에 따르면 ^m² 당 230만~860만 동에 불과합니다.

LIDECO 도시 지역, 호아이득 지구, 도로 접면 31m, 상업, 서비스 및 도시 토지 가격은 ^m2 당 650만~930만 VND입니다. 폭 24m 도로, 가격 590만~850만 VND/ ^m2 ; 폭 13.5m 도로, 가격은 ^m2 당 460만~630만 VND입니다. 국도 32호선 지역, 풍 타운, 단 프엉 구, 토지 가격은 ^m2 당 290만~920만 VND입니다.

마찬가지로, 김바이 타운을 지나 홍즈엉 코뮌 끝까지 이어지는 국도 21B호선의 농촌 토지의 경우, 농촌 토지 가격은 ^m2 당 350만~610만 VND입니다. 김바이 마을에서 김바이 타운까지 이어지는 도로변 도시 토지(국도 21B에 인접한 구간)의 가격은 ^m2 당 340만~570만 VND입니다. Cat Dong 마을 도로 - Kim Bai 타운(Day 왼쪽 제방까지 국도 21B에 인접한 구간) 가격 340만~750만 VND/ ^m2 .

한편, 탄오아이구, 탄까오사, 탄탄촌(김바이타운 인근)의 경매 토지는 최근 ^m² 당 1억동을 넘어섰습니다.

토지가격 상승을 악용해 주택가격을 끌어올리는 행위 방지

지난해 하노이와 호치민시의 주택 가격, 특히 아파트 가격이 급등하면서 부동산 시장 변동에 대한 우려가 커지고 있습니다. 전문가와 업계 리더들은 지방 당국이 토지 가격 조정을 악용해 주택 가격을 끌어올리고, 공급 부족을 심화시키며, 특히 저소득층과 중산층을 시장에서 밀어내는 상황을 통제할 수 있는 해결책이 필요하다고 경고했습니다.

호치민시 부동산협회 회장인 레 황 짜우 씨에 따르면, 현재 주택 가격이 높은 것은 토지 가격 상승 때문만은 아니며, 공급 부족 때문이기도 합니다. 따라서 토지 가격은 부동산 비용 구조의 한 요소일 뿐이며, 가격을 결정하는 중요한 요소는 주택 공급의 부족입니다.

공급을 늘리고 시장 거래를 자극하는 해결책이 있다면 주택 가격은 하락할 경향이 있습니다. 따라서 주택 프로젝트, 특히 사회주택 건설을 늘리는 것은 시장을 안정화하는 근본적인 해결책 중 하나입니다.

하지만 현재 하노이, 호치민 등 대도시의 주택난을 감안할 때, 시장 가격에 맞춰 토지 가격을 조정하는 것이 주택 가격의 지속적인 상승을 견인하는 요인이 될 수 있습니다. 차우 씨는 토지 가격을 조정하는 것 외에도 대도시의 토지 임대료도 상승하는 경향이 있어 부동산 가격에 추가적인 압박을 가하고 있다고 경고했습니다.

베트남 부동산 중개업 협회 부회장인 응우옌 치 탄 씨는 토지 가격표를 시장 가격에 가깝게 조정하는 것은 토지법 규정에 따라 올바른 조치라고 말했습니다.

이는 등록 수수료 계산, 토지 이용권 이전 또는 변경에 대한 국민의 권리를 보장하는 동시에 시장의 투명성을 높이는 것을 목적으로 합니다. 하노이와 호치민시 중심가의 새로운 토지 가격표는 1m²당 6억~7억 동에 달하지만, 여전히 실제 시장 가격보다 낮습니다. 이를 통해 사람들이 더 투명한 거래를 하도록 장려하는 동시에 관리 기관이 토지 가격 인플레이션을 최소화하는 데 도움이 될 것입니다.

탄 씨는 또한 새로운 토지 가격표는 오랜 세월 안정적으로 개발되어 온 지역의 실제 가치에 맞춰 조정되었다고 강조했습니다. 그러나 새로운 지역, 특히 주택 개발 사업으로 전환되는 지역의 경우 공식적인 토지 가격표는 아직 없습니다. 전문가들은 새로운 지역의 토지 가격은 프로젝트가 시행되고 실제로 사용될 때에만 결정될 수 있으며, 그때서야 ​​적절한 기준 가격이 주어질 수 있다고 말합니다.

마지막으로 전문가들은 토지가격표 조정의 목적은 가격 충격을 주는 것이 아니라 투명한 시장 조작을 촉진하고, 투기를 최소화하며, 빠르게 개발되는 지역의 토지 가격을 부풀리는 것이라고 확인했습니다.

보상비용, 인프라 투자, 사업수익 등 현실적인 요소를 바탕으로 토지가격을 결정하면 토지시장이 보다 합리적으로 운영되고, 비정상적인 토지가격 상승을 방지할 수 있으며, 이는 부동산 시장의 지속가능한 발전에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

토지이용료와 부지정리비용은 7~20%에 불과하며, 앞으로 시장에 근접한 새로운 토지가격표를 적용하면 주택 및 부동산 매매가격은 전년 대비 평균 15~20% 상승할 것으로 전망된다. ( 건설부 )

* Nguyen Van Dinh 변호사 (토지 법률 전문가):

변호사 Nguyen Van Dinh (토지법 전문가)

시장 가격에 가깝게 토지 가격을 조정하는 것은 투기자들이 2025년에 가격과 주택 가격을 인상할 구실이 될 수 있으므로, 주택 구매자는 주택을 구매하기 위해 돈을 낼 때 주의해야 합니다. 토지 가격 상승으로 인해 주택 건설 프로젝트의 투입 비용이 증가할 수 있지만, 이것이 최근 아파트 가격 상승의 주요 요인은 아니라는 점에 유의해야 합니다. 가장 중요한 요인은 여전히 ​​수요와 공급의 법칙이므로, 관리 기관과 지방자치단체에서는 주택 가격을 통제하고 낮추기 위한 적절한 정책을 마련해야 합니다.

출처: https://tuoitre.vn/dua-gia-dat-sat-thi-truong-lam-sao-de-khong-tat-nuoc-theo-mua-20241222234740553.htm