세계에 적용된 조치
VARS에 따르면, 신용에 대한 법적 정책을 통해 부동산 시장을 규제하는 것은 경제에 불안정한 영향을 미치지 않으면서 시장의 지속 가능하고 안정적인 발전을 보장하는 효과적인 방법 중 하나입니다. 또는 더 부정적인 의미로, 부동산 시장의 호황이나 침체는 주요 금융 위기로 이어질 수 있습니다.
역사적으로 부동산은 베트남의 경제적 어려움의 주요 원인 중 하나로 꼽혀 왔습니다. 이는 부동산 산업의 직접적인 영향과 건설, 관광, 금융, 은행업 등 이 중요한 부문의 영향을 받는 경제 부문의 간접적인 영향 때문입니다. 이런 일이 발생할 수 있는 요인으로는 부실채권, 부동산 재고 증가, 자본 조달의 어려움, 투자자 신뢰 저하 등이 있습니다.
위에서 언급한 어려움은 시장 발전에 직접적인 영향을 미칠 뿐만 아니라, 전체 경제에 광범위한 영향을 미칩니다. 따라서 수요와 공급의 자연법칙을 최대한 존중하는 기초 위에서, 시장이 '불안정한 조짐'을 보일 경우 국가가 부동산 시장 규제를 적극적으로 강화하는 것은 극히 필요합니다. 이는 또한 세계 여러 나라의 정부와 금융 기관에서 적용하는 조치입니다.
부동산 시장을 규제하는 것은 경제에 부정적인 영향을 피하는 데 중요한 조치입니다.
구체적으로, 부동산 시장의 지속 가능하고 안정적인 발전을 보장하고 경제에 미치는 불안정한 영향을 피하기 위해 많은 정부는 신용 정책을 부동산 시장을 규제하는 도구로 사용해 왔습니다. 정부는 신용을 강화하거나 완화함으로써 부동산 가격을 통제하고, 거품을 방지하고, 시장 안정성을 보장할 수 있습니다. 그러나 이 정책의 유연성은 각 시장과 각국의 특정 경제 상황에 따라 달라집니다. 이 문제에 대한 일부 국가의 경험은 다음과 같습니다.
예를 들어, 중국에서는 투자 자본의 흐름을 통제하기 위해 중국 정부가 신용을 이용한 부동산 매수, 특히 투기 목적의 대출에 많은 제한을 두고 있습니다. 또한, 그들은 투기 자금이 외국 부동산 시장으로 쏟아지는 것을 막기 위해 해외 자본 흐름을 통제합니다.
구체적으로 2010년에는 중국의 부동산 시장이 급속히 발전했고, 주택 가격이 급등했습니다. 당시 중국에는 수천만 채의 아파트가 오래전에 지어졌지만, 그곳에 사는 사람은 없었습니다. 이러한 상황은 너무 장기적이고 심각해서 2017년 말에 이 나라 정부는 "주택은 투기가 아닌 거주를 위한 것"이라는 정책을 발표해야 했으며, 동시에 실제 주택이 필요한 주택 구매자와 투기자를 구별하기 위해 시장을 통제하고 규제하는 정책 체계를 수립하라고 지시했습니다.
2주택 이상을 소유하는 것에 대한 매우 엄격한 규제 외에도, 2주택 구매자는 60-85%, 3주택 구매자는 최대 100%의 보증금을 내야 합니다. 집을 구매하는 사람은 누구나 최소 3년 반 동안 해당 부동산을 보유해야 한다는 규칙. 주택 가격이 급등하도록 하기 위해 고위 지방 공무원을 해고했다. 그리고 기준 가격 측정을 적용하고, 구매 할당량을 분배합니다. 이 외에도 많은 중국 도시에서는 주택 담보 대출 신용 한도를 정하고, 주택 담보 대출 금리를 인상하고, 주택 담보 대출 규제를 강화하는 등 일련의 조치를 취하고 있습니다. 이러한 조정은 어느 정도 효과적이었으며, 추측을 크게 줄였습니다.
많은 규제는 주택 구매자의 "주머니에 부담을 주는" 방식으로 투자 행위를 막기 위해 적용됩니다.
싱가포르에서는 투기를 통제하고 부동산 거품을 방지하기 위해 싱가포르 정부가 부동산을 구매하기 위해 대출받을 때 적용되는 최소 예금 금리를 인상했는데, 특히 2주택이나 3주택 구매자의 경우 더욱 그렇습니다. 동시에 정부는 대출 금액을 줄이고 부동산 가격을 통제하기 위해 대출 기간을 제한하고 신용 정책을 엄격히 적용합니다.
캐나다 정부는 고위험 대출을 제한하기 위해 대출가치비율 규제를 강화했습니다. 토론토, 밴쿠버와 같은 대도시의 주택 구매자들은 부동산 대출을 받을 때 더 높은 보증금을 내야 하는 경우가 많습니다. 많은 국가에서는 외국인 부동산 구매자에게 신용 통제 조치를 적용하여 투기를 제한하고, 주택 가격 상승을 억제하며, 호주, 캐나다와 같은 대도시의 중산층을 보호합니다.
다른 국가의 경험은 신용법 정책이 정부가 부동산 시장을 규제하는 데 있어 중요한 도구 중 하나라는 것을 보여줍니다. 다른 국가에서 성공적으로 적용한 많은 정책을 베트남에서 참고하고, 배우고, 적용할 수 있습니다.
베트남 시장 규제를 위해 신청해야 함
VARS는 전 세계 많은 국가에서 효과를 거두었으며, 3개월 동안 시장이 20% 이상 상승 또는 하락하거나 부동산 시장에 사회경제적 안정성에 영향을 미치는 기타 변동이 있을 때 사람들의 주택 수요에 영향을 미치지 않고 시장을 규제하기 위한 신용 정책에 대한 여러 가지 솔루션을 제안합니다.
첫째, 투기자에 대한 신용 정책을 강화합니다. 투기 목적으로 돈을 빌리거나 과도한 레버리지를 사용하는 사람의 수를 줄이기 위해 신용 기관은 대출가치비율을 조정하고, 더 높은 자산 상환을 요구하거나, 2주택 구매자에게 더 높은 이자율을 적용하는 등의 방법으로 대출 한도를 조정할 수 있습니다.
두 번째는 신용 모니터링 및 관리를 강화하는 것입니다. 정부는 신용 품질 관리에 대한 규제를 시행하여 은행이 부동산 관련 대출에 대한 자세한 정보를 보고하도록 요구하고, 이를 통해 위험 모니터링을 강화할 수 있습니다. 저소득층의 주택 수요를 충족하기 위해 사회주택 및 저렴 주택 개발 프로젝트에 우선적으로 자금을 지원하여 사회주택 사업을 위한 신용 메커니즘을 구축합니다.
VARS는 가장 합리적인 방법으로 시장을 규제하기 위해 많은 조치를 제안합니다.
또한, 국가는 사회적 안정을 목적으로 신규 주택 구매자나 신혼 부부 등 일부 우선 계층에게 우대 금리를 적용한 장기 대출을 지원하고, 이자율을 인하하는 등 신용 완화 정책을 가져야 합니다.
그러나 VARS에 따르면, 정책을 "올바르고 정확하게" 적용하기 위해서는 국가가 실제 주택 구매자(실제 생산 및 사업 목적으로 사용)와 투기자와 수혜자를 명확히 구분할 수 있을 만큼 충분히 크고 정확하며 최신 정보가 잘 보존된 데이터베이스 시스템을 구축해야 합니다. 부동산 거래가격지수와 이에 영향을 미치는 몇 가지 지표의 공표를 앞당겨서 국가가 개입해야 할 시점을 판단할 수 있는 근거를 마련하는 것은 극히 필요한 일입니다.
특히, 부동산 가격과 관련하여 현재 많은 우려가 있습니다. 부동산 시장을 보다 포괄적으로 규제하기 위해서는 신용정책과 함께 부동산양도세나 재산세 등을 적용하는 방안이 병행되어야 한다. 동시에 규제 정책은 유연하게 적용되어야 하며, 부동산 시장의 안정성과 질서를 확보하고 위험을 최소화해야 합니다.
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출처: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html
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