Country Garden - 주택 판매 챔피언에서 빚더미에 시달리는 사람으로

수년간 중국 최대의 주택 판매업체였던 컨트리 가든은 현재 파산 직전에 있으며 현금 흐름을 균형 잡을 방법이 없습니다.

중국의 부동산 위기가 심화되면서, 다음 희생자는 3, 4선 도시의 주거용 부동산을 전문으로 하는 개발사인 컨트리 가든 홀딩스가 될 수 있다는 우려가 커지고 있습니다.

중국 부동산 정보에 따르면, 컨트리 가든은 매출 기준 상위 100대 부동산 개발업체 중 수년간 중국에서 가장 큰 부동산 회사였습니다. 1년도 채 되지 않아, 컨트리 가든은 중국 당국이 부동산 부문을 지원하기 위해 시행한 일련의 지원 조치의 가장 큰 수혜 기업 중 하나로 투자자들에게 인식되었습니다.

개발업체는 전국의 덜 번영한 도시 중 다수에 주택 프로젝트를 진행했으며, 전국적으로 약 500억 달러 규모의 거래를 보고했습니다. 하지만 2023년 상반기에는 상위 100위권에서 6위로 떨어졌습니다.

중국 최고 여성 부호였던 양후이얀 회장 겸 CEO가 이끄는 광둥성 소재의 이 회사는 8월 7일 만기가 도래한 두 채권에 대한 이자 지급을 총 4,500만 달러 미루었습니다. 이 부동산 개발업체는 "채무 불이행"으로 분류되기 전까지 30일의 유예 기간을 두고 있습니다.

CreditSights의 아시아 태평양 연구 공동 책임자인 샌드라 초우는 컨트리 가든이 채권 원금 전액을 상환하는 대신 이자 지급에 어려움을 겪고 있어 유동성이 매우 부족하다고 말했습니다.

컨트리 가든의 재정적 어려움에 대한 우려가 있었습니다. 올해 초, 전염병 방지 제한 조치가 해제된 후 부동산 시장이 잠시 회복되었을 때, 홍콩 증권거래소에서 이 회사의 주가는 HK$3.24(41센트)에 도달했습니다. 하지만 7월 말에는 1.58홍콩달러(20센트)로 떨어졌습니다.

이 회사는 7월 31일 부동산 사업의 이익 마진 감소, 매출 감소로 인한 주택 프로젝트의 손상 비용 증가, 환율 변동으로 인한 외환 손실 등으로 인해 상반기에 손실을 기록할 것이라고 경고했습니다. 작년에 이 회사는 61억 위안(9억 700만 달러)의 손실을 봤는데, 이는 2007년 상장 이후 처음입니다.

컨트리 가든은 상반기 예상 손실 규모를 공개하지 않았지만, 주택 매매 감소로 인해 손실 규모가 상당할 것으로 보인다. 증권거래소 공시에 따르면, 해당 회사의 지난 6개월 매출은 전년 대비 30% 감소한 1,288억 위안(약 180억 달러)을 기록했습니다.

2022년 6월 25일 상하이의 컨트리 가든 로고. 사진: VCG

우려가 발생한다

해당 회사의 주가는 8월 8일에도 하락세를 이어가며 1.13홍콩달러(14센트)로 마감했습니다. 컨트리 가든이 발행한 국내외 채권 가격도 폭락했고, 회사의 지급 위험에 대한 우려가 커지면서 수익률은 상승했습니다.

2024년 1월 만기 국제 채권 중 하나는 8월 8일 22.8센트에 거래되었는데, 이는 6월 중순에 비해 70% 이상 하락한 수치입니다. 반면, 2026년 만기 위안화 채권 중 하나의 가격은 1월 최고치인 97.5위안에서 25.4위안으로 떨어졌습니다.

컨트리 가든 대변인에 따르면, 회사는 최근 매출 감소와 사용 가능한 자본 부족으로 인해 이자 지급을 할 수 없다고 합니다.

노무라의 애널리스트인 아이리스 첸은 이자 지급이 지연된 것은 유동성 상황이 예상보다 더 나쁘다는 것을 보여준다고 말했습니다. 컨트리 가든은 다음 달에 또 다른 채권 상환을 할 예정이다. 아이리스 첸은 채무 불이행을 막기 위해 채권자들에게 지불을 위한 추가 시간을 요청할 것으로 예측했습니다.

컨트리 가든의 자회사인 광둥 텅웨 건설 엔지니어링은 채권자들이 풋 옵션(채권 만기 전에 발행인에게 원금을 반환하도록 요구할 수 있는 권리)을 행사한 후, 8월 7일에 8억 위안의 역내 위안화 표시 중기 채권을 상환하는 데 성공했습니다. 하지만 이는 컨트리 가든 채권 투자자들을 안심시키기에 충분하지 않았습니다. 일부 위안화 표시 채권은 8월 8일에 10% 이상 하락했고, 일부는 20% 이상 하락했습니다.

"매달 마이너스 현금 흐름에 부채 상환까지 해야 하는데, 이게 얼마나 지속 가능할까요?" 컨트리 가든의 상황을 면밀히 주시하며 신용평가회사 임원이 물었습니다. 전문가들에 따르면, 이 개발업체는 단기 부채 문제를 스스로 해결하는 것은 거의 불가능할 것으로 보인다. 주주로부터의 재정적 지원만으로는 충분하지 않을 수도 있습니다.

위기의 근원

규제 당국이 '3적선' 정책을 통해 자금 조달에 제한을 가하기 전에 큰 성공을 거둔 많은 중국 부동산 개발업체와 마찬가지로, 컨트리 가든도 최근 몇 년 동안 빌린 돈으로 번창했습니다. 2019년까지 10년 넘게 그들은 매년 쉽게 자본을 조달해 만기가 다가오는 부채를 갚고 운영 자금을 조달했습니다.

하지만 과도한 레버리지를 이용해 개발자에게 발생하는 위험을 제한하고자 한 "3개의 적색선" 정책은 컨트리 가든의 자금 조달 모델을 종식시켰습니다. 2020년에 회사의 재무 활동으로 인한 현금 흐름이 마이너스로 바뀌어 매출 수익에 의존하게 되었습니다.

2021년 중국이 코로나 팬데믹과 싸우면서 부동산 시장 침체가 시작되면서 신규 주택 판매로 인한 현금 흐름도 감소하기 시작했습니다. 컨트리 가든의 매출은 특히 저조했습니다. 이 회사는 3, 4선 도시의 주택에 집중하고 있기 때문입니다. 이 지역의 주택 시장 침체는 1, 2선 도시보다 더 심각합니다.

2019년 9월 17일 중국 윈난성 쿤밍의 컨트리 가든 건설 현장을 지나가는 노동자들. 사진 : 로이터

주택 매매 감소는 3, 4선 도시에서 더 심각합니다. 이 지역들은 과잉 건설이 만연하고 과잉 공급이 가장 심각합니다. 즉, 컨트리 가든은 매출을 늘리는 데 어려움을 겪을 것이며, 결국 회사가 채권을 상환하지 못할 것이라는 우려가 제기되고 있습니다.

블룸버그 통계에 따르면, 컨트리 가든과 그 두 주요 자회사는 올해 말까지 만기가 도래하는 185억 위안(25억 달러) 이상의 해외 채권을 상환해야 하며, 이 중 73억 위안(10억 달러)은 9월에 만기가 됩니다. 올해는 해외 채권 만기가 없습니다.

2022년 말 현재 이 부동산 대기업의 총 자산은 1조 7,000억 위안(2,650억 달러), 총 부채는 1조 4,000억 위안(2,190억 달러)이었으며, 이 중 2,713억 위안(950억 달러)은 이자 발생 부채였습니다. 개발업체와 관계가 있는 소식통에 따르면, 대차대조표 외 부채가 최대 2,000억 위안에 달할 수 있다고 합니다. 소식통은 컨트리 가든이 채무 불이행을 할 경우 차이나 에버그란데 그룹만큼 심각한 영향을 미칠 수 있다고 말했다.

세계에서 가장 부채가 많은 부동산 개발업체인 에버그란데는 2022년 12월 기준 총 부채가 2조 4,000억 위안(3,750억 달러)에 달했으며, 이 중 6,124억 위안(950억 달러)이 대출이라고 7월에 공개했습니다. 그들은 190억 달러 규모의 외국 채권을 포함하여 부채를 구조조정하려고 노력하고 있습니다.

컨트리 가든은 어떻게 되어가고 있나요?

컨트리 가든은 "운영 비용 절감, 채무 회수 조치 가속화, 자금 조달 채널의 적극적 확대, 채무 상환 조치의 관리 및 최적화 등을 포함하되 이에 국한되지 않는, 현금 흐름 안정성을 확보하기 위한 다양한 조치를 적극적으로 고려할 것"이라고 밝혔습니다. 또한 회사는 정부 와 규제 기관으로부터 적극적으로 지침과 지원을 구할 것이라고 밝혔습니다.

Caixin 소식통에 따르면, 그들은 또한 자금 조달 채널을 확대하려고 노력하고 있습니다. 그러나 이달 초, 해당 회사는 주식 발행을 통해 23억 4천만 홍콩달러(3억 달러)를 조달할 계획이라는 보도를 부인했습니다. 하지만 여전히 주식 발행을 고려하고 있지만, 시기가 적절하지 않아 더 나은 기회를 기다리고 있다는 소식통도 있습니다.

컨트리 가든은 공식적으로 채권을 채무 불이행한 것은 아니지만 여전히 은행에서 돈을 빌려 새로운 채권을 발행할 수 있습니다. 하지만 금융업계 소식통은 주택 매매 감소로 인해 생긴 공백을 메울 만큼 충분한 자금을 조달할 수는 없을 것이라고 말했습니다.

컨트리 가든은 매출을 늘리기 위해 3개의 태스크포스를 구성했습니다. 회사는 또한 비용 절감을 위해 토지 매입을 줄이고 직원을 해고했습니다. 소식통에 따르면, 그들은 신규 프로젝트 출범식 비용도 아끼려고 한다고 한다.

궁극적으로 개발자는 부채 만기를 연장하거나 지방 정부로부터 보증을 받아 더 많은 채권을 발행해야 할 것입니다. 하지만 광둥성 금융기관의 한 전문가에 따르면, 매출이 여전히 부진한 상황에서 보증채권을 발행하더라도 자금조달 문제는 해결되지 않을 것이라고 한다.

그는 "컨트리 가든은 회사로서 할 수 있는 모든 것을 다 했지만 일이 계획대로 진행되지 않았습니다."라고 말했습니다.

Phien An ( Caixin, WSJ에 따르면 )

소스 링크: https://vnexpress.net/country-garden-tu-vo-dich-ban-nha-den-tung-quan-no-nan-4640142.html