주택 가격이 비정상적으로 높아지는 데에는 어떤 비용이 드는가?

하노이 아파트 가격이 비정상적으로 상승하고 있어 중·저소득층 대다수가 주택을 구매할 수 있는 능력을 훌쩍 넘어섰습니다. - 사진: N.TRAN

건설부 에 따르면 현재 주택 가격은 토지 비용, 건설 비용, 대출 이자, 사업 이익, 세금 및 중개 수수료로 구성됩니다.

일부 전문가들은 주택 가격을 통제하기 위해 토지 가격을 조정하고, 세금과 수수료, 프로젝트 대출 이자를 적정 수준으로 계산하는 동시에, 투입 자재 가격을 통제하고, 수요와 공급의 균형을 맞추고, 부동산 투기를 방지하는 솔루션을 권고합니다.

중급 아파트 가격도 1억동/m2

건설부에 따르면, 올해 2분기 하노이에서 일부 아파트 프로젝트의 매매 가격이 급등했는데, 그 중 로얄시티 도시권의 아파트 가격은 33%, 더 프라이드 아파트는 33%, 미딘송다-수디코 도시권의 아파트 가격은 32%, 빈홈 웨스트포인트의 아파트 가격은 28% 상승했습니다. 중화-년친 도시 지역 등 일부 구도시 지역에서는 아파트 가격이 25% 상승했고, 남중옌의 재정착 아파트 지역은 20% 상승했습니다.

2024년 5월 아파트 평균 매매 가격은 2023년 말 대비 상승했으며, 특히 우디크 웨스트레이크 프로젝트는 m2당 5,670만 VND였습니다. El Dorado 8530만 VND/m2, HDI Tower 16010만 VND/m2, Feliz Homes 5390만 VND/m2, GoldSeason 6380만 VND/m2.

건설부는 이전에는 중급 아파트의 매매가가 m²당 5천만~7천만 동이었으나, 현재는 거래가가 m²당 7천만~1억 동으로 올랐다고 밝혔습니다.

예를 들어, 노블 크리스탈 타이 호 프로젝트의 가격은 m2당 약 1억 8,700만 VND이고, 만다린 가든의 가격은 m2당 8,000만~1억 500만 VND입니다. 특히 호안끼엠구 하이바중 거리에 있는 더 그랜드 프로젝트에서는 일부 아파트의 매매 가격이 m²당 10억 동에 달하기도 합니다.

2024년 2분기 호치민시의 중급 아파트 부문은 2% 증가했고, 고급 아파트 부문은 2023년 동기 대비 5% 증가했습니다. 신규 공급 부족으로 인해 호치민시의 중고 아파트 프로젝트 매매 가격도 상승했습니다.

구체적으로, 시티 가든 아파트 프로젝트의 평균 매매 가격은 m2당 8,500만 동으로 18% 증가했습니다. 안토니아 프로젝트(7구)와 마스테리 타오디엔(투득시)은 각각 11%와 10% 증가했습니다. 2분기 말 호치민시의 아파트 가격은 2023년 말 대비 평균 약 6% 상승했습니다.

호치민시의 일부 아파트 프로젝트는 높은 매매 가격을 기록했습니다. 예를 들어, Cantavil An Phu는 22.6% 상승하여 5,450만 VND/m2를 기록했고, Zenity(1군)는 18.2% 상승하여 1억 140만 VND/m2를 기록했으며, Green View(7군)는 25.1% 상승하여 5,390만 VND/m2를 기록했고, The Panorama(7군)는 15.5% 상승하여 6,960만 VND/m2를 기록했습니다.

왜 가격이 비정상적으로 높은가요?

건설부가 최근 실시한 조사와 평가에 따르면 주택 1제곱미터당 토지 이용료 비용이 상당히 높은 것으로 나타났습니다. GP Invest의 하노이 주택 단지는 약 1,500만/3,635만 VND로 매매가의 41.5%에 해당합니다. 하이퐁 아파트 프로젝트 667만 달러/3,454만 VND, 판매 가격의 19.3%에 해당 하이퐁의 저층 주택 프로젝트 6,014만/1억 5,683만 VND.

마찬가지로, 투덕시(호치민시) 동탕롱 도시권에서는 234만/884만 VND입니다. 빈즈엉성, 찬미도시 지역의 빌라 프로젝트에서 토지 사용료는 매매 가격의 16.3%를 차지합니다.

건설부에 따르면 2024년 토지가격을 적용할 경우, 사업의 토지이용비용은 지속적으로 급격하게 증가할 것으로 전망된다. 구체적으로, GP Invest 프로젝트 주택 가격 구조 내 토지 이용료는 60% 상승했고, 동탕롱 도시권, 투덕 시는 약 60~65% 상승했으며, 찬미 빌라 프로젝트는 판매 가격이 50% 상승했습니다.

건설부는 앞으로 시장에 가까운 새로운 토지가격표를 적용하면 주택 및 부동산 가격이 이전 기간에 비해 평균 15~20% 상승할 것으로 예상했습니다. 구체적으로 GP 인베스트 주택 프로젝트(하노이)의 주택 1제곱미터당 건설 투자 비용은 510만/3630만 VND로 매매 가격의 약 14.1%를 차지합니다. 하이퐁의 아파트 프로젝트는 1,570만 달러/3,450만 VND로 판매 가격의 약 45.5%를 차지합니다. 하이퐁의 저층 주택 프로젝트는 3,120만 달러/1억 5,680만 VND로, 주택 매매 가격의 20.53%를 차지합니다.

또한, 각 사업의 규모와 제품은 다르지만, 최근 주택사업 건설에 대한 투자비용은 화재예방 및 진화비용의 증가로 인해 거의 변동이 없거나 미미하다고 건설부는 밝혔습니다.

주택 건설을 위한 자본금 조달 비용과 관련하여, 이 부처에 따르면 주택 건설 프로젝트가 총 프로젝트 투자자본의 30~70%를 상업 자본으로 조달할 경우, 이자 비용은 총 건설 투자 비용의 약 3~5%가 될 것입니다. 상업용 주택 프로젝트의 일반적인 판매 비용은 부동산 판매 가격의 3~7%이며, 일부 프로젝트의 경우 주택 판매 가격의 최대 15%까지 올라갈 수 있습니다.

현재 주택 가격을 구성하는 마지막 요소는 세금 비용, 수익, 프로젝트 소유자 관리 비용으로, 고층 주택은 매매 가격의 10~20%, 저층 주택은 20~30%를 차지합니다.

출처: 건설부 - 그래픽: T.DAT

주택 가격을 낮추는 방법은?

위와 같이 주택 매매가를 구성하는 모든 비용 유형과 비용 비율을 바탕으로, 부동산중개협회 부회장인 응우옌 치 탄(Nguyen Chi Thanh) 씨는 투오이 트레(Tuoi Tre) 와의 인터뷰에서 현재 토지 가격이 사람들의 소득에 비해 매우 높기 때문에 관리 기관은 토지 가격을 현실에 맞게 조정해야 한다고 말했습니다.

"시장가에 따른 토지 가격 원칙은 1군, 투득시(호치민시), 호안끼엠, 바딘, 동다구(하노이)처럼 거래 조건이 명확하고 안정적으로 발전해 온 도시 지역에 적합합니다. 하지만 미개발 지역의 경우, 개발 모멘텀을 조성하기 위해 토지 가격을 조정하지 않으면 매우 위험할 것입니다."라고 탄 씨는 말했습니다.

탄 씨는 중국에서의 사례를 들어 기업들이 많은 주택을 짓지만 가격이 높아서(부분적으로는 토지 비용이 높기 때문) 주택을 팔 수 없다는 교훈을 전했습니다. 기업이 어려움에 처하면, 정부가 기업을 구하고 싶어도 구할 수 없습니다. 결국, 주택 구매자가 최종 결정을 내리기 때문입니다.

호치민시 부동산 협회 회장인 레 황 짜우 씨에 따르면, 토지 사용료와 부지 정리 비용을 포함한 주택 프로젝트의 토지 비용 구조는 각 프로젝트의 건설 밀도에 따라 크게 달라집니다.

부동산 투자 기업의 관점에서 볼 때, DTJ 투자 및 유통 주식회사의 회장인 응우옌 꾸옥 칸 씨는 오늘날 주택 프로젝트에 투자하는 기업에게 가장 중요한 것은 시간이라고 강조했습니다. 명확한 규정을 통해 주택사업 관련 절차를 수행하는 데 걸리는 시간을 단축하면 기업의 규정 준수 비용이 줄어들어 주택 가격이 낮아질 수 있습니다.

탄 씨에 따르면 부동산 시장의 개발 방향은 안정성과 국민의 삶의 질 향상을 목표로 해야 합니다. 부동산 투자자의 주택 매매 가격의 10~20% 이익률은 정상적이지만, 실제로는 사실인지 검토할 필요가 있습니다. 전혀 새로운 토지에 건설되어 구매자를 유치하는 대규모 부동산 프로젝트가 있기 때문에 프로젝트 투자자의 이익은 통계 수치보다 몇 배나 더 큽니다.

많은 부동산 전문가들은 현재 주택 공급과 수요를 균형 있게 맞추려면 저렴한 주택의 공급을 늘려야 한다고 생각합니다. 이러한 공급은 주로 각 부처, 지부, 지방 자치 단체의 참여에 달려 있습니다. 또한 토지를 개발하지 않고 대다수 국민의 소득에 적합한 수준으로 토지 비용을 통제하는 방향으로 사고방식을 바꾸는 것이 필요합니다. 현재 높은 토지 가격으로 인해 많은 기업이 프로젝트에 투자하기를 꺼려, 가까운 미래에 주택 공급을 늘리는 데 어려움을 겪고 있습니다.

레 황 짜우 씨는 현재 주택 가격을 낮추기 위해 다음 6가지 일을 해야 한다고 말했습니다.

1. 토지 비용을 절감하세요.

2. 관련 세금과 수수료를 줄이세요.

3. 이자 비용을 줄이세요.

4. 휘발유와 전기를 포함하여 프로젝트에 필요한 투입 자재 비용을 안정적으로 유지합니다.

5. 주택 프로젝트 승인 절차를 간소화하여 규제 준수 비용을 줄이는 방법.

6. 부동산 투기를 방지하고, 의도적으로 가상 가격 수준을 조작하여 이익을 취하며, 토지 경매 보증금을 20%로 인상하고, 경매에서 낙찰받은 후 보증금을 포기하는 사람을 엄중히 처벌합니다.

추측적인 이유로 인해 가상 가격이 형성되는 경우도 있습니다.

건설부는 또한 주택 가격이 높은 것은 부동산 투자자들이 시장의 희소성을 이용해 높은 가격을 제시한 데 기인한다고 확인했습니다. 일부 투기 집단, 투자자 및 중개인으로 활동하는 개인은 시장을 교란시켜 "가격을 부풀리고 가상 가격을 만들어낸다".

일반적으로 주택 프로젝트 투자자는 주택 매매 가격의 약 3%를 거래소와 매매 중개인에게 지불하지만, 거래소는 종종 시장 상황에 따라 고객과 거래할 때 가격을 추가하기도 합니다. 이 차이는 고정되어 있지 않으며, 매매 가격의 5%, 10% 또는 20%가 될 수 있습니다.

예를 들어, 흥옌성의 저층 주택 프로젝트의 매매 가격은 단위당 70~80억 VND이고, 평균 가격 차이는 약 7억 5천만 VND이지만, 시장이 냉각되면 가격 차이는 단위당 2억 5천만 VND에 불과합니다.

호치민시 7군에서 건설 중인 부동산 프로젝트 - 사진: QUANG DINH

주택 공급 부족, 가격 급등, 실거래량 저조

올해 초부터 시작된 하노이의 부동산 가격 상승으로 인해 현재 주택 개발 정책에 대한 많은 문제가 제기되고 있습니다. 부동산 가격은 분기별로 꾸준히 상승하여 1년 전 가격 수준을 훌쩍 뛰어넘는 새로운 최고 가격을 기록했지만, 시장에서의 실제 거래는 감소했습니다. 주택 공급이 여전히 부족한 가운데, 저렴한 주택은 "멸종"되었고, 사회 주택과 저소득층 주택 공급은 줄어들고 있으며 하노이와 호치민시에는 새로운 공급이 거의 없습니다. 주택 가격이 높기 때문에 실제 주택이 필요한 저소득, 중산층 대부분의 사람들은 집을 살 여유가 없습니다.

부동산 시장의 비정상적인 조짐에 직면하여, 총리는 앞으로 부동산 부문의 기업과 단체들과 만나 시장을 완화하기 위한 해결책을 논의할 예정입니다.

건설부가 최근 정부에 보낸 부동산 가격 상승 원인과 비용 구조, 매매 가격 등을 분석한 보고서(9월 18일)에 따르면, 우리나라의 주택 공급이 심각하게 감소하고 있다. 2024년 2분기에는 단지 9개의 주택 프로젝트가 완료되었으며, 이는 약 6,000세대의 아파트, 단독주택, 타운하우스가 사용될 규모입니다. 그리고 올해 상반기까지만 해도 완공된 주택 공급은 아파트, 단독주택, 타운하우스 등 약 9,000호에 불과했습니다. 새로 허가받은 주택 건설 사업의 수는 약 2만 채에 불과합니다.

2023년 말부터 하노이에서는 주택과 토지 공급이 부족해 주택 가격이 급등했습니다. 웨스트레이크 지역에서 판매를 시작한 일부 고급 아파트 프로젝트는 모두 초기 매도 가격이 m²당 1억 VND가 넘습니다. 한편, 빈홈 코 로아(Vinhomes Co Loa) 슈퍼 도시 지역은 방금 m2당 3억 VND가 넘는 가격의 타운하우스를 출시했습니다. 특히 하노이 시내 중심에서 30~40km 떨어진 호아이득, 타인오아이, 푹토 등 농촌 마을과 교외 지역의 경매 토지는 m²당 1억 동을 넘어섰습니다.

건설부, 주택가격 하락 원인과 해결책 제시

주택 가격이 오르는 4가지 이유:

1. 새로운 토지 가격표에 따라 토지 비용이 상승하고, 토지 경매는 시작 가격보다 몇 배나 높아져 토지 가격 수준이 높아졌습니다.

2. 부동산 중개업자와 투기꾼들이 '가상 가격을 만들어 부풀리는' 현상.

3. 저소득, 중산층 대다수의 요구를 충족할 수 있는 부동산 및 주택 공급이 부족합니다.

4. 최근 주식, 채권, 금 시장과 관련된 경제 변동으로 인해 안전한 "피난처"를 찾아 부동산으로 자금이 대량 유입되었습니다.

주택 가격을 낮추는 6가지 솔루션:

1. 절차 및 법규상의 어려움을 해소하고, 시장 공급을 확대하며, 안전하고 지속 가능한 시장 발전을 촉진합니다.

2. 토지 경매 업무를 시정하고, 보증금을 늘리는 방향으로 토지 경매 규정을 완벽화하고, 실제 가격에 가까운 시작 가격을 결정하며, 경매 당첨금 지급 기간을 단축하고, 투기적 목적을 가진 입찰자를 제한합니다.

3. 많은 주택과 토지를 소유한 사람들을 위한 세금 정책을 연구하고 제안하여 투기를 제한합니다.

4. 2024년 토지법에 따른 신규 토지가격표 발행으로 인한 부정적 영향을 제한하기 위한 해결책과 대책을 마련합니다.

5. 국가가 관리하는 부동산 및 토지이용권 거래센터 시범모형.

6. 토지사용권 경매, 토지를 이용한 프로젝트 입찰에 대한 조직 검사 및 심사를 강화하고, 부동산 서비스업 활동, 부동산 거래소, 중개업 활동을 효과적으로 관리합니다.

이웃 국가의 저소득 주택

태국 네이션 신문이 4월 초에 보도한 바에 따르면, 태국 투자위원회(BOI) 사무총장인 나릿 테르드스테라숙디는 주택 세금 인센티브가 3월 15일 이후 이사회에서 승인되었다고 밝혔습니다. 이러한 인센티브는 태국 정부 주택 은행(GHB)이 시작한 저소득층의 개인 주택 및 콘도 구매를 지원하는 대출 제공 프로젝트의 3단계의 일환입니다.

현재 세제지원사업은 단독주택의 경우 전용면적 70㎡ 이상, 아파트의 경우 전용면적 24㎡ 이상인 주택에만 적용됩니다. Therdsteerasukdi 씨에 따르면 BOI는 1993년부터 저소득 근로자를 위한 주택 프로젝트를 지원해 왔습니다. BOI는 수도 방콕, 논타부리, 사뭇프라칸, 파툼타니, 나콘파톰, 촌부리 지방에서 34,900채의 아파트를 공급하는 44개 아파트 프로젝트에 참여했습니다.

베르나마 통신에 따르면, 말레이시아 정부는 9월 17일 국민주택프로그램(PPR)을 통해 전국적으로 최소 23개의 새로운 저렴주택 프로젝트를 시작할 것이라고 발표했습니다. 주택 및 지방 정부(KPKT) 부장관인 다툭 아이만 아티라 사부는 말레이시아 정부가 2024년 9월 현재 저소득 근로자를 위한 104,081채의 주택을 포함하여 166개의 저렴 주택 프로젝트를 완료했으며 16개의 프로젝트를 추가로 건설 중이라고 밝혔습니다.

PPR 프로젝트 내 주택의 가격은 단위당 45,000~60,000링깃(10,700~14,000달러 이상)입니다. 향후 프로젝트는 새로운 편의 시설과 통합되어 주민의 삶의 질을 향상시키는 데 도움이 될 것입니다.

출처: https://tuoitre.vn/chi-phi-nao-khien-gia-nha-cao-bat-thuong-20240923083409462.htm