연말 수도의 부동산 시장에 대해 전문가들은 아파트가 여전히 현금 흐름을 주도하는 부문이라고 말한다. 게다가 토지 등 투자형 상품도 곧 부활할 것으로 보인다.
실제 수요가 있는 세그먼트는 여전히 인기가 높습니다.
Batdongsan.com의 부사장인 응우옌 꾸옥 아인 씨에 따르면, 최근 시장 회복 기간 동안 아파트는 부동산 시장에서 선두를 달리고 있습니다. 하지만 시장이 안정기에 접어들면 아파트는 다른 부문에 '스타' 자리를 내주어야 할 것입니다.
"이전 주기에 시장이 안정적인 개발 단계로 이동했을 때 100 VND를 투자하면 아파트는 136 VND만 벌었지만 토지의 경우 최대 300 VND까지 벌 수 있었습니다." Quoc Anh 씨가 공유했습니다.
위의 시각화는 아파트가 시장의 다양한 단계에서 수익성이 좋기는 하지만 가장 매력적인 투자 유형은 아니라는 것을 보여줍니다. 현재 시장이 이전 주기의 규칙에 따라 운영된다면 아파트는 과열 이후 옆으로 움직이며 다른 부문보다 더 느리게 성장할 것입니다.
하노이 인근 지방 부동산이 더욱 뜨거워지고 있습니다.
하노이 교외 지역뿐만 아니라, 수도 주변 지방의 부동산 시장도 많은 투자자들의 관심을 받고 있습니다. SGO Homes의 대표이사인 Le Dinh Chung 씨는 도심 부동산 가격이 너무 높아서 많은 투자자들이 현금 흐름을 주변 지방과 도시로 돌리고 있다는 이유를 지적했습니다.
“하노이 주변 지방의 시장은 회복의 긍정적인 조짐을 보이고 있으며, 많은 지역에서 이전 가격 수준을 넘어서 상승하고 있습니다. 현재 투자자들은 박닌-박장-빈푹 축과 흥옌-하이즈엉-하이퐁-꽝닌 축을 포함한 두 개의 경제 축을 중심으로 부동산에 주목하고 있습니다. 정 씨는 "이곳들은 모두 개발 여지가 많고 교통 인프라가 양호하며 산업단지와 긴밀히 연결된 지역입니다."라고 말했습니다.
Quoc Anh 씨는 내년 안에 아파트가 여전히 시장에서 밝은 추세를 보일 것이고, 개인 주택과 타운하우스와 같은 다른 부문은 내년 초부터 더 뜨거워질 것이라고 예측했습니다. 투자 지향적 유형의 거래량은 2025년 중반부터 꾸준히 증가할 것으로 예상됩니다.
마이비엣랜드 부총괄이사인 응우옌 탁 쿠옹(Nguyen Thac Cuong) 씨는 부동산 수요를 충족하는 부동산은 현재 매우 높은 가격에 판매되고 있으며 가까운 미래에 식을 조짐이 보이지 않는다고 말했습니다. 지금부터 내년 상반기까지는 아파트와 도심 빌라 등 현금 흐름을 창출하는 부문이 계속해서 시장 회복을 주도할 것으로 예상됩니다.
마찬가지로, SGO Homes의 총책임자인 Le Dinh Chung 씨는 지금부터 2025년까지 개인 주택과 아파트의 가격은 계속 상승할 것이지만, 2024년 초처럼 극적으로 상승하는 대신 적당한 속도로 상승할 것이라고 언급했습니다.
다른 관점에서, 베트남 금융 자문 커뮤니티(VWA)의 공동 창립자인 AFA 그룹의 CEO인 판 레 탄 롱 씨는 하노이의 아파트 가격 수준이 사람들의 소득과 더욱 균형을 이루도록 재설정될 것이라고 분석했습니다. 그러나 이는 앞으로 5년 동안 수도에 사회주택 프로젝트가 사람들의 요구를 충족시키기에 충분할 경우에만 실제로 실현될 수 있습니다.
교외부동산 투자시 주의사항
이전 주기의 상황을 고려했을 때, 아직은 토지를 매입할 시기가 아닙니다. 하지만 현실은 그 반대입니다. 주거용 토지 부문은 올해 상반기부터 꾸준히 인기를 끌고 있습니다. 많은 지역에서는 "상상할 수 없을 정도로" 가격이 인상되었습니다.
이 현상을 설명하면서, Le Dinh Chung 씨는 이것이 단지 지역적 열병일 뿐이라고 말했습니다. 투자자들이 새로운 프로젝트가 부족해서 아파트를 살 수 없을 때, 그들은 토지로 눈을 돌립니다. 또한 많은 지방자치단체가 토지 경매 시 시작 가격을 높게 책정하지 않는 데서도 문제가 발생합니다.
“최근 교외 지역에서 토지 경매가 많이 이루어졌는데, 시작 가격과 필요한 보증금이 비교적 낮기 때문에(많은 토지의 시작 가격이 m2당 1,000만 VND 미만) 투자자들의 관심이 많았습니다. 이는 스윙 트레이더에게는 허점이기도 합니다. 정 씨는 토지 시장의 최근 동향에 대해 "이로 인해 나쁜 결과가 발생하여 시장에서 토지 가격이 너무 높아졌습니다."라고 말했습니다.
탄오아이와 호아이덕 지역의 토지 경매에 참여한 TN씨에 따르면, 앞으로는 "토지 수색" 집단이 예전처럼 높은 가격을 감히 입찰하지 않을 것이라고 합니다. 경매에서 이기기 위해 정말 높은 가격을 책정하면, 이 토지는 매각하기가 매우 어려울 것입니다.
“탄카오 코뮌(탄오아이 지구)의 55/68 토지 보증금을 몰수한 사건은 이들 그룹이 시장을 잘못 판단하여 저지른 투자 실패입니다. 낙찰 가격이 너무 높아 중개인이 더 높은 가격에 판매하기 어려워지고, 결과적으로 중개인은 보증금을 포기해야 합니다. TN 씨는 "그들은 Thanh Oai 거래에서 자본을 잃었다고 말할 수 있다"고 단언했습니다.
TN씨에 따르면 하노이 교외의 부동산은 실제 가치보다 몇 배나 더 높은 가격을 받고 있다고 합니다. 경매가 진행된 티엔옌(호아이덕 구)의 골목길에 있는 집들, 땅값은 1억 3,300만 동/m2이었는데, 실제 가격은 6,000~7,000만 동/m2로 '부풀려졌다'. 도심 아파트 가격과 비슷한 가격이다.
“교외 부동산은 초보 투자자에게 적합하지 않습니다. 시장이 하락하면 도심의 주택/토지는 매수자를 찾기 위해 약 30%의 손실만 줄이면 되지만 외곽 지역의 경우 투자자들이 가격을 50% 낮추더라도 여전히 판매하기 어렵다"고 TN 씨는 경고했다.
응우옌 꾸옥 안 씨도 비슷한 의견을 밝혔습니다. 그에 따르면 토지와 같은 투자 부문은 가격이 몇 년 후에 두 배 또는 세 배로 오를 수 있지만 유동성이 비교적 제한적이며 시장이 침체되면 가격이 오랫동안 안정을 유지할 수 있습니다.
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출처: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-mach-thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-d225545.html
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