부동산: 시장 '흥분', 아파트 가격 상승 여력 여전히 존재, 합병 정보, 최신 실효 정책에 따른 가상 토지 열풍 경고

부동산 가치는 지속 가능하게 증가할 수 있는 기반이 필요하며, 이는 교통, 경제 및 사회 기반 시설이 동시에 개발되어야 함을 의미합니다. (출처: 탄니엔)

도·시 합병 소식에 따른 '가상 토지 열병' 경고

최근, 지방자치단체에서는 주민들에게 지방-도시 합병에 대한 비공식적인 정보에 주의하고, 거짓 소문, 가격 추측, 시장 조작 등을 지방 당국에 신고하라고 동시에 경고했습니다.

최근 하노이 인근의 지방과 도시는 지방-도시의 계획 및 통합과 관련된 비공식적인 소문으로 인해 변동을 겪고 있으며, 많은 지역의 토지 가격이 약 20%까지 상승했습니다.

타이빈성 경찰은 투자자들에게 침착을 유지하고 행정 단위 합병에 대한 소문을 믿지 말라고 경고했습니다. 사기나 시장 조작이 감지될 경우, 투자자는 즉시 가장 가까운 경찰서에 신고해야 합니다.

푸토성 건설부도 해당 지역에 가상 발열 증상이 나타날 위험에 대해 경고를 발령했습니다. 해당 부서는 지금까지 거래소의 거래량이 여전히 제한적이라고 밝혔습니다. 높은 토지 가격은 토지 중개업자가 가격을 "부풀리기" 위한 술책일 수 있습니다.

최근 박장성에서도 다음과 같은 소식이 전해졌습니다. 이 성에서는 구매자를 속여 높은 이익을 낼 수 있다는 사고방식을 만들어내기 위해 큰 차이로 매매하는 행위를 조작하는 행위도 있습니다. 일부 투자자들은 불법적인 자본 조달과 조건을 충족하지 못할 때 다양한 형태의 판매를 사용하는 징후를 보였습니다.

베트남 부동산 중개사 협회(VARS)의 응우옌 반 딘 씨는 투자자들이 가상 열풍에 앞서 극도로 조심해야 한다고 경고했습니다. 뉴스로 인한 토지 열풍은 종종 소수의 투기자에게만 이익이 되는 반면, 대부분의 개인 투자자와 실제 매수자는 예상 가격이 너무 높아졌을 때 매수하면 꼼짝 못하게 될 위험이 있습니다.

실제로, 매번 토지 열풍이 불 때마다, 정점에 매수한 많은 투자자들은 장기간 자본을 파묻거나 유동성이 부족하여 손실을 감수해야 했습니다. "서핑"에 경험이 있는 자신감 있는 투자자 그룹조차도 제때 주식을 매도하지 못해 여러 번 실패했습니다.

"부동산 가치가 지속 가능하게 증가하려면 기반이 있어야 하며, 이는 교통, 경제 및 사회 인프라의 동시적 개발이 있어야 함을 의미합니다. 투자 및 개발 계획이 수반되지 않는 뉴스에만 기반한 토지 열풍은 종종 주기가 짧고 빠르게 증가하지만 장기간 높은 수준을 유지하기 어렵습니다."라고 Dinh 씨는 말했습니다.

티.티. 경제 전문가 딘 더 히엔은 올해 초부터 부동산 시장이 회복을 위해 많은 지원을 받았으며, 많은 부동산 프로젝트가 시작되었고 공급이 나타나기 시작했다고 말했습니다. 판매하기 어려울 것으로 여겨졌던 일부 고급 부동산 프로젝트가 최근에 매우 좋은 성적을 거두었습니다. 하지만 2차 시장은 그다지 활발하지 않습니다. 따라서 부동산 시장이 실제로 활성화되고 있는지 확인하려면 지속적으로 관찰할 필요가 있습니다.

아파트 가격이 오를 여지가 아직 남아 있다.

많은 사람들은 하노이의 아파트 가격이 이미 높고, 더 이상 오를 여지가 거의 없다고 우려하고 있습니다. 하지만 전문가 분석에 따르면 금으로 환산하면 가격 상승폭은 동일할 뿐이다. 또한 국민들의 소득은 그만큼 증가하지 않았지만, 정부는 점차 생활비 부담(무상수업, 병원비 등)을 줄여 국민들이 저축할 수 있는 여건을 마련하고 있습니다.

관련 뉴스

금값 오늘 4월 1일 2025: 트럼프 관세 '강철망치' 앞두고 금값 폭등, 매도 조심, SJC 금값 신기록

2025년 3월 부동산 시장은 일련의 특별한 사건을 기록했습니다. 하노이의 주요 시장에서는 저층 아파트 프로젝트 3개와 고층 아파트 프로젝트 5개가 공식적으로 시작되어 총 공급 아파트 수는 약 10,000호에 달했습니다. 빈홈, 마스테리즈 홈, MIK 그룹과 같은 대형 투자자 외에도, 쑤언까우, 탄호앙민 등 다른 투자자들의 새로운 프로젝트가 시장에 나와 있습니다.

새롭고 더 풍부한 공급으로 인해 주택 구매자와 투자자는 더 많은 선택권과 참고자료를 갖게 됩니다. 투자자들은 잇따라 프로젝트를 출시하고 건설을 시작하는데, 이는 프로젝트의 법적 측면이 '해방'되었고 시장이 '흥분'되었다는 신호입니다.

Tran Quang Trung 씨는 2025년까지 실제 구매자의 주택 수요 중 일부가 해결될 것이라고 믿고 있습니다. 하지만 주택 구매자가 저렴한 매물을 찾기 위해 도심이나 서부 지역, 심지어 코로아와 같은 새로운 시장에서 주택 구매를 계속 기다린다면, 이는 매우 어려울 것입니다.

“저는 하노이 동부 지역의 생활 조건을 매우 높이 평가합니다. 반 지앙과 같은 주변 지역도 포함됩니다. 직선거리로 8km에 불과하고 호안끼엠 중심가까지 실제 이동 거리는 약 13km인 반 지앙은 하노이에서 가장 가까운 지역 중 하나입니다. 사실, 이 거리는 남 투 리엠이나 하 동과 같은 도심 지구에서 중심가까지 이동하는 거리와 같거나 더 짧습니다.”라고 Tran Quang Trung 씨가 말했습니다.

현재 Masterise Homes와 같은 몇몇 평판 좋은 투자자들은 평방미터당 매우 합리적인 투자 비용으로 프로젝트를 시행하면서도 인프라, 시공 품질, 동기식 유틸리티 시스템 등 뛰어난 삶의 질을 보장하고 있습니다. 동일한 공공 서비스 시스템이 꼬로아나 하노이 서부 지역에 위치한다면 동일한 기준을 달성하려면 비용이 확실히 두 배는 더 많이 들 것입니다.

“저는 올해가 동부에서 집을 소유할 황금기라고 믿습니다. 이 기회를 놓치면 가까운 미래에 다른 지역에서 합리적인 가격으로 고급 아파트를 구입하는 것이 점점 더 어려워질 것입니다.” Tran Quang Trung 씨가 덧붙였습니다.

2030년까지 하노이의 인구는 약 200만 명이 증가할 것으로 예상되며, 이는 100만 채 이상의 주택이 더 필요하다는 의미입니다. 한편, 2025년 공급량은 약 3만호에 불과할 것으로 예상되는데, 장기적인 수요와 공급 요소를 고려하면 가격이 상승할 가능성이 여전히 매우 크다는 것을 보여줍니다. "현재 단계는 '케이크 나누기'와 같습니다. 똑똑한 사람들은 데이터와 실제 분석에 기반하면 좋은 부분을 선택할 것입니다. 투자자들은 현금 흐름, 인프라 완료 수준, 인구 및 실제 수요를 살펴봐야 합니다." Tran Quang Trung 씨가 강조했습니다.

부동산 정책 4월부터 시행

2025년 4월부터 적용되는 부동산 정책은 다음과 같습니다.

3개 지자체 검사결과에 따라 일부 사업 및 토지 장애물 제거

해당 내용은 호치민시, 다낭시, 카인호아성의 검사, 조사 및 판결 결론에서 프로젝트 및 토지의 어려움과 장애물을 제거하기 위한 구체적인 메커니즘 및 정책에 관한 결의안 170/2024/QH15에 언급되어 있습니다.

결의안 170/2024/QH15는 결의안 170/2024/QH15와 함께 발행된 부록에서 결정된 호치민시, 다낭시 및 카인호아 성의 검사, 조사 및 판결 결론에서 프로젝트 및 토지에 대한 어려움과 장애물을 제거하기 위한 구체적인 메커니즘 및 정책과 토지 사용권 증명서, 토지 사용권 증명서, 주택 소유권 및 결의안 170/2024/QH15의 조항 3에 규정된 대로 토지 사용 기간을 위반한 1,313건을 규정합니다.

토지 사용권 수령에 관한 협정을 통한 상업용 주택 프로젝트의 시범 시행

결의안 171/2024/QH15는 다음의 경우 전국적으로 토지 사용권 수령 또는 토지 사용권 보유에 대한 계약(이하 시범 프로젝트)을 통해 상업용 주택 프로젝트의 시범 시행을 규정합니다.

- 부동산 사업 단체가 토지 이용권을 받는 프로젝트.

- 토지이용권을 보유한 부동산 사업조직의 프로젝트.

- 토지이용권을 가지고 토지이용권을 수여받는 부동산 사업기관의 프로젝트입니다.

- 부동산사업조직의 사업이란 환경오염으로 인해 생산·업무시설이 이전되거나 건설계획 및 도시계획에 따라 시설을 이전해야 하는 지역에 토지를 활용하여 상업용 주택사업을 시행하는 조직이 설립하는 사업입니다.

시범사업을 시행하기 위한 조건은 다음과 같다.

- 시범사업 시행은 다음 조건을 충족해야 합니다.

+ 사업 시행을 위한 토지면적 및 토지구획의 범위는 지구단위 토지이용계획 또는 건설계획 및 도시계획을 준수해야 합니다.

+ 프로젝트 시행을 위한 토지와 토지 구획의 범위는 승인된 지역 주택 개발 프로그램 및 계획과 일치합니다.

+ 프로젝트 시행을 위한 토지 면적 및 토지 구획의 범위는 171/2024/QH15 결의 제4조 2항에 따라 도 인민 위원회가 승인한 시범 프로젝트를 시행하기 위해 계획된 토지 면적 목록에 포함됩니다.

+ 171/2024/QH15 결의안 1조 1항 a 및 c 항목에 명시된 사례에 대해 시범사업 시행을 위한 토지 사용권 수령 계약에 대한 지방인민위원회의 서면 승인이 있었습니다.

+ 부동산사업조직은 토지, 주택, 부동산사업, 투자 등 관련 법률에서 정하는 조건을 충족해야 합니다.

- 국방부 및 안보부지의 계획구역을 활용하여 시범사업을 실시하는 경우, 결의안 171/2024/QH15 제3조 1항에 명시된 조건을 충족해야 하며, 국방부의 경우 국방부, 안보부의 경우 공안부의 서면 승인을 받아야 합니다.

- 결의안 171/2024/QH15 제3조 1항 및 2항의 조건을 충족하는 시범사업을 시행하는 부동산사업자는 시범사업을 시행하기 위해 다음 중 하나 또는 일부 토지에 대한 토지이용권 이전 및 토지이용 목적 변경을 받을 수 있습니다.

+ 농경지.

+ 비농업 토지는 주거용 토지가 아닙니다.

+ 동일 토지에 있는 주거용 토지 및 기타 토지(토지 사용권 수령에 관한 합의가 있는 경우)

사회주택 5년 이내 재판매 절차

5년 이내에 사회주택을 재판매하는 절차는 무엇입니까?

사회주택의 개발 및 관리에 관한 주택법의 여러 조항을 자세히 설명하는 법령 100/2024/ND-CP의 39조는 사회주택을 5년 이내에 재판매하기 위한 절차를 규정하고 있습니다.

주택법 제89조 제1항 제d호에 따른 사회주택의 5년 이내 재판매는 다음과 같이 시행한다.

1. 사회주택을 프로젝트 투자자에게 재판매하는 경우 재판매자는 투자자와 계약 청산 절차를 진행해야 합니다. 재판매는 주택법 제89조 제1항 제d목의 규정과 부동산사업법 및 토지법의 규정에 의합니다.

2. 사회주택을 매수 또는 임대 매수 자격이 있는 다른 주체에게 재판매하는 경우 다음 규정을 적용합니다.

가) 사회주택 매수자는 건설부장관, 국방부장관 및 공안부장관의 지시에 따라 대상 및 조건을 확인하는 서류를 갖추어야 하며, 사업이 소재한 지방 건설부서에 신청서를 제출하여 이 조례 제38조 제1항 제d호의 규정에 따라 정확한 대상 및 조건을 결정하여야 한다.

b) 리셀러는 프로젝트 투자자(있는 경우)와 계약 청산 절차를 완료해야 합니다. 재판매는 주택법 제89조 제1항 제d목의 규정과 부동산사업법 및 토지법의 규정에 의합니다.

2023년 주택법 제89조 제1항 라목은 사회주택의 매매, 할부매매 및 임대에 대하여 다음과 같이 규정하고 있다.

d) 사회주택 매수자가 주택대금을 완납하고 주택을 매각할 필요가 생긴 날로부터 5년 이내에는 사회주택 건설 투자사업 투자자에게만 재판매하거나, 사회주택 건설 투자사업 투자자와 체결한 매매계약에서 정한 사회주택의 매매가격과 동일한 최고 가격으로 사회주택 매수자격을 갖춘 대상에게만 재판매할 수 있다. 개인소득세 납부는 세법 규정에 따라 이루어집니다.

이에 따라 사회주택을 5년 이내 재판매하는 순서 및 절차는 위 규정에 따라 시행됩니다.

출처: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-hung-phan-du-dia-tang-gia-chung-cu-van-con-canh-bao-sot-dat-ao-theo-thong-tin-sap-nhap-chinh-sach-co-hieu-luc-moi-nhat-309559.html