부동산은 곧 법률이 시행되면 '워밍업'될 것

긍정적인 신호를 가져오다

세빌스 베트남 컨설팅 디렉터인 지앙 도(Giang Do) 여사는 2024년 토지법이 획기적인 변화를 가져와 효율성, 투명성을 증진하고 토지 평가에 대한 보다 유연한 접근 방식을 제공할 것이라고 믿고 있습니다. 새로운 법률은 시장 가격을 조정하고 지방의 의사결정권을 확대함으로써 토지 평가 과정을 개선하여 시장과 국가 예산 모두에 이익이 됩니다. 이를 통해 부동산 공급이 늘어나고, 수요와 공급의 불균형이 줄어들며, 주택 가격이 낮아집니다.

앞으로 토지가격 데이터베이스가 완성되면 매매정보도 함께 공개될 예정입니다. 이를 통해 구매자와 판매자는 거래 정보를 얻을 수 있고, 이를 통해 시장 참여자는 명확한 정보를 얻을 수 있으며, 부동산 시장의 투명성이 높아집니다. 게다가 부동산 매매도 쉬워져 시장 유동성을 높이는 데 도움이 될 것입니다.

"부동산 관련 법률이 통과되어 곧 발효될 예정이고, 지속적으로 투자 및 운영되고 있는 일련의 교통 인프라 프로젝트, 시장에 곧 출시될 대형 프로젝트, 그리고 구매자들의 신뢰 회복 등이 올해 부동산 시장에 긍정적인 신호를 가져올 것"이라고 지앙 도 씨는 말했습니다.

곧 시행될 부동산 관련 법률 시리즈는 시장이 빨리 회복되는 데 도움이 될 것으로 기대됩니다.

같은 견해를 공유하는 훙브엉 대학교 부총장인 Tran Viet Anh 박사는 새로운 토지법, 주택법 및 부동산 사업법이 시장, 기업, 국민 및 국가에 긍정적인 영향을 미칠 것이라고 언급했습니다. 특히 토지법은 기업이 프로젝트를 개발하는 데 필요한 토지 자금을 더 쉽게 확보하는 데 도움이 됩니다. 부동산사업법은 장래주택 매수 시 보증금은 계약가액의 5%를 초과할 수 없다고 명확히 규정하고 있으며, 이는 장래주택 임대 또는 매수 시 선급금(50%를 초과할 수 없음)을 감액하는 것입니다. 소규모 부동산 사업을 하는 개인은 회사를 설립할 필요가 없습니다. 부동산 중개업에는 중개사 자격증을 소지한 사람이 한 명만 있으면 됩니다…

이 법은 또한 규제를 통해 시장을 정화하는 데 기여합니다. 부동산 중개인은 부동산 거래소에 참여해야 하고, 자유롭게 업무를 수행할 수 없으며, 수수료는 은행을 통해 이체되어야 합니다. 투자자는 부동산 사업을 시작하기 전에 해당 프로젝트에 대한 정보를 공개적으로 공개해야 합니다. 상품을 거래할 때는 실제 거래 가격을 계약서에 기록해야 합니다. 동시에 토지의 세분화와 매각(3형 도시지역)을 강화합니다.

또한, 주택법은 사람들이 주택에 쉽게 접근할 수 있도록 돕는 데 도움이 될 것입니다. 주제를 추가하고, 해외 베트남인과 외국인이 베트남에서 부동산을 구매할 수 있는 편의성을 제공합니다. 또한 이 법안은 이러한 유형의 주택을 구매하고 임대할 수 있는 자격을 갖춘 주체를 추가하여 사회적 주택 부문을 개발하기 위한 많은 규정을 제공합니다. 동시에, 주택 관리 및 개발 분야에서는 완벽한 화재 예방 및 소화 시스템을 갖추도록 요구하는 규정과 프로젝트 설립을 요구하는 규정 등 더욱 엄격한 규제가 시행되고 있습니다. 이러한 움직임은 시장을 정화하고 투명하게 만들고, 투자자를 사기로부터 보호하며, 시장이 지속 가능하게 발전하는 데 도움이 됩니다.

"실제로 시장이 상승할 수 있는 모든 요소를 ​​갖추고 있다는 징후들이 있습니다. 고위층의 지지, 시장 관련 법률의 시행 임박, 투자자들의 결의, 그리고 고객/투자자들의 신뢰가 강화된 것입니다. 이러한 모든 요인들이 상호 작용하여 시장의 빠른 회복을 촉진하고 있습니다."라고 Tran Viet Anh 박사는 말했습니다.

2024년 말까지 시장 회복될 듯

호치민시 부동산협회 회장인 레 황 짜우 씨는 부동산 시장의 발전 역사를 회고하며 다음과 같이 말했습니다. 2017년부터 2023년까지의 기간 중 2020년부터 2023년까지의 4년이 시장이 가장 어려운 시기였습니다. 그 원인은 코로나19 팬데믹과 일부 지역의 지정학적 갈등에서 비롯되었습니다. 이러한 갈등은 인플레이션 위험을 높이고, 총수요를 감소시키며, 글로벌 공급망을 교란시켜 국내 경제와 부동산 시장에 직접적인 영향을 미칩니다.

"2023년 1분기 부동산 시장은 마이너스 16.2%, 2분기에는 마이너스 11.5%, 3분기에는 마이너스 8.7%를 기록했습니다. 2023년 말 부동산 성장률은 마이너스 6.38%를 기록했습니다. 2024년 1분기에는 신규 주택 건설 프로젝트 수가 너무 적어 사회주택 프로젝트가 여전히 부족했습니다. 올해 말까지 호찌민시는 주택 수급 불균형의 위험에 처해 있습니다. 특히 이러한 위상 차이는 저렴한 상업용 주택과 사회주택 부문의 심각한 부족으로 이어집니다."라고 차우 씨는 지적했습니다.

이러한 맥락에서 정부는 시장이 조속히 회복되고 발전할 수 있도록, 국회에서 토지·주택·부동산사업법이 2024년 7월 1일부터 조기 시행되도록 허용할 것을 제안했습니다.

레황자우 씨에 따르면, 부동산 시장 관련 법률이 곧 시행되면 관련 법령, 통지문, 지침을 신속하게 발표하는 것이 필요하다고 합니다. 이를 통해 법률 시스템은 일관성, 통일성, 현실과의 근접성을 보장하며, 호치민시의 148개 부동산 프로젝트와 전국의 수백 개 다른 프로젝트의 대부분의 법적 문제를 처리할 것입니다. 오늘날 기업이 겪는 어려움의 70%는 법적 문제로 인해 발생합니다. 차우 씨는 "이 법률이 조만간 시행된다면 긍정적인 영향을 미쳐 2024년 말경부터 부동산 시장이 회복되고 재개발될 것이며, 2025년 중반경에는 부동산 투자 및 사업 시행에 대한 정책과 절차가 지연되면서 부동산 시장이 정상화될 것"이라고 예측했습니다.

실제로 시장은 최근 몇 달 동안 점차 회복세를 보이고 있지만 세그먼트와 지역 간에는 차별화가 존재합니다. 그 중에서도 아파트 부문, 특히 실제 수요를 타깃으로 한 프로젝트가 가장 빠른 회복세를 보였습니다. 하노이는 가격과 거래 건수 모두 빠르게 회복되는 지역입니다. 호치민시는 느리지만 긍정적인 신호도 있습니다.

지금부터 연말까지 공급은 계속해서 강력한 상승 추세를 보일 것으로 예상됩니다. 경제 성장률이 두 자릿수를 유지하고, 하노이, 호치민시, 다낭, 하이퐁, 빈즈엉, 동나이 등 대도시를 중심으로 도시화가 활발하게 진행됨에 따라 주택 수요는 높은 수준을 유지할 것으로 예상됩니다. 부동산 거래소와 중개업체도 활동을 재개했습니다. 주택과 투자가 필요한 사람들은 더 이상 시장 가격이 더 떨어질 때까지 기다리지 않고 부동산을 "사냥"하기 시작했습니다. 향후 몇 달 안에 새로운 법률이 발효됨에 따라 부동산 시장은 곧 '뉴 노멀' 상태로 돌아와 빠르게 회복될 것으로 예상됩니다.

이 법안이 조만간 시행된다면 부동산 투자 및 사업 시행에 대한 정책과 절차 지연으로 인해 부동산 시장이 2024년 말경부터 회복 및 재개발되고 2025년 중반경에는 정상화되는 등 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

호치민시 부동산 협회 회장 Le Hoang Chau 씨

아직도 기회는 매우 큽니다.

통계에 따르면 1990년부터 지금까지 세계 금 가격은 약 30배, 미국과 세계 부동산 가격은 약 100배 상승했습니다. 베트남에서는 1990년부터 지금까지 외딴 지역의 부동산 가격은 약 100배, 하노이, 호치민시와 같은 대도시의 부동산 가격은 약 400배 상승했습니다. 정말 끔찍한 증가입니다. 공급이 제한되어 가격이 상승합니다. 게다가 베트남의 자산 규모는 세계 최고 수준이다. 이는 투자 기회가 여전히 매우 크다는 것을 의미합니다.

경제학자 Le Xuan Nghia

출처: https://thanhnien.vn/bat-dong-san-se-am-len-khi-cac-luat-co-hieu-luc-som-185240526215554209.htm