2025년 부동산 채권 만기 압박

부동산 시장이 긍정적인 변화를 보이고 있지만, 일부 전문가들은 내년에 부동산 사업자들의 채권 상환이 늦어질 위험에 대해 여전히 우려하고 있습니다.

부동산 시장이 긍정적인 변화를 보이고 있지만, 일부 전문가들은 내년에 부동산 사업자들의 채권 상환이 늦어질 위험에 대해 여전히 우려하고 있습니다.

TS에 따르면. BIDV의 수석 경제학자인 칸 반 루크는 부동산 시장이 가장 어려운 기간(2023년 6월~8월)에 정부가 법령 08/2023/ND-CP를 발표하여 기업과 투자자가 채권 부채를 연장하거나 연기할 수 있도록 허용했다고 밝혔습니다. 이 "생명선" 덕분에 기업의 60%가 2년 연장을 받았고, 그 결과 부채 상환 날짜가 2025년 6월로 앞당겨졌습니다.

신용평가기관의 통계에 따르면 2025년 만기 기업채권 잔액(원금과 이자 모두)은 334조 동으로 추산됩니다. 부동산 산업만 해도 예상 만기 잔액이 약 135,000억 VND에 달합니다.

BIDV의 전문가는 위 수치에 대해 2025년 채권 시장 압박은 걱정스럽지 않다고 말했습니다. 부동산 시장이 점차 긍정적으로 변함에 따라 채무 불이행의 가능성은 낮아지고 있습니다. 많은 기업이 이전 기간처럼 40~50% 할인을 적용했던 것과 달리, 이제는 자사 제품을 판매하기 위해 약 10%의 제품 할인만 적용하면 됩니다.

그뿐만 아니라 루크 씨는 부동산 시장이 거시적 요인의 혜택을 받고 있다고 확신합니다. 따라서 인플레이션은 통제 하에 증가하고 있습니다. 베트남의 이자율은 여전히 ​​낮습니다. 환율이 하락하다 예산 적자, 공공 부채, 외국 부채, 정부 부채 상환 의무... 국회에서 허용하는 범위 내에서. 또한, 부동산 관련 신규 법률 3개정으로 제도적·법적 체계도 점차 개선되고 있다.

시장 회복 추세는 건설부의 2024년 3분기 보고서에 분명하게 반영되었습니다. 구체적으로, 아파트와 개인 주택 부문의 총 성공 거래 수는 38,398건에 달했습니다. 이 수치는 2024년 2분기 대비 48.3% 증가했고, 2023년 같은 기간 대비 29% 증가했습니다. 시장 심리가 개선되면서 부동산 사업의 복귀에 대한 전제가 점점 더 명확해지고 있습니다.

같은 견해를 공유하는 FiinRatings의 대표이사인 응웬 꽝 투안 씨는 부동산 사업의 가장 큰 자본원은 은행 대출이나 채권이 아니라 고객 지불금이라고 말했습니다. 정부가 프로젝트의 법적 문제를 해결하고 투자자들이 프로젝트를 빨리 시작할 수 있는 여건을 조성하는 한, 채권 부채 처리가 더 이상 어려운 "문제"가 되지 않을 것입니다.

실제로 법적 혼란을 해결하는 과정이 가속화되고 있습니다. 2024년 3분기부터 수년간 "보류"되었던 많은 프로젝트가 다시 판매를 시작했습니다. 하노이에는 하노이 멜로디 레지던스(황마이 지구)와 QMS 탑 타워(남투리엠 지구)가 있습니다. 호치민시에서 "부활한" 프로젝트로는 Dat Xanh Homes Riverside(투득시), Metro Star(투득시), D-Homme(6군), Lavida Plus(7군) 등이 있습니다.

하지만 경제 전문가인 부딘안 박사의 관점에서 보면 2025년 만기가 되는 채권의 수는 여전히 기업에 큰 압박이 된다고 말했습니다. 특히 부동산 기업채는 시장 평균보다 연체 및 잠재적 부실채권 위험이 더 높습니다.

전문가의 결론은 타당성이 높으며, 특히 최근 보고서와 비교해 보면 더욱 그렇습니다. 이에 따라 지난 10개월 동안 주택부동산사업자 그룹은 연체채권 총액의 60%를 차지했습니다. 신용이 취약한 발행자의 56%도 주택 부동산 및 건설 산업에 종사하고 있습니다.

보고서는 "향후 12개월 동안 주택 부동산 부문에서 약 109조 동(VND) 규모의 채권이 만기가 도래할 것으로 예상되며, 이는 만기 채권 총액의 거의 절반에 해당합니다. 이 중 약 30조 동(VND) 규모의 채권이 원금 상환 연체 위험에 처해 있을 것으로 추산됩니다."라고 밝혔습니다.

VIS Rating의 비금융 기업 부문 신용 분석 및 평가 책임자인 Duong Duc Hieu 씨에 따르면, 부동산 기업의 부채 상환 능력은 여전히 ​​취약하며 부채 상환 능력의 차별화 수준이 점점 더 확대되고 있습니다.

VIS Rating의 전문가는 하노이, 호치민시와 같은 대도시에 집중된 부동산 부문에 초점을 맞춘 프로젝트를 진행하는 기업의 경우 판매 활동이 매우 양호하며 2024년에 회복될 것이라고 평가했습니다. 이러한 기업은 더 나은 자원과 높은 부채 상환 능력을 갖게 될 것입니다.

"반대로, 일부 기업들은 이전에는 매우 투기적인 프로젝트에 집중했기 때문에 여전히 어려운 상황에 처해 있을 것입니다. 이 부문에 대한 수요는 여전히 낮아 부채 상환 능력이 취약합니다."라고 히에우 씨는 말했습니다.

VIS Rating은 증권거래소에 상장된 투자자의 최대 2/3가 취약하거나 매우 취약한 수준에서 부채를 상환할 현금 흐름을 가지고 있으며, 구체적으로 운영 현금 흐름이 총 부채의 5% 미만이라고 강조했습니다. 이는 특히 프로젝트 법적 문제로 피해를 입은 투자자들에게 심각한 문제입니다.

위와 같은 상황으로 볼 때, 2024년 말과 2025년 만기가 도래하는 채권의 50%가 원금과 이자 지급이 연체될 위험이 있을 것으로 예상되는데, 이들 중 대부분은 정기적으로 지급이 연체되는 기업입니다.

출처: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html