ការ​កំណត់​តម្លៃ​ដី​ដោយ​ផ្អែក​លើ​គោលការណ៍​ទីផ្សារ​គឺ​ជា​ជំហាន​សំខាន់​មួយ​ឆ្ពោះ​ទៅ​មុខ។

លើកកម្ពស់គោលការណ៍ទីផ្សារ

យោងតាមអ្នកជំនាញ Savills ច្បាប់ដីធ្លីរបស់វៀតណាមឆ្នាំ 2024 នាំមកនូវការផ្លាស់ប្តូរសំខាន់ៗចំពោះគោលការណ៍វាយតម្លៃដីធ្លី ដោយផ្តោតលើការវាយតម្លៃដីធ្លីតាមគោលការណ៍ទីផ្សារ ដែលនឹងជួយបង្កើនតម្លាភាព និងសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។

ពីមុន ការវាយតម្លៃដីធ្លីត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយយោងទៅតាមគោលការណ៍នៃគោលបំណង និងរយៈពេលប្រើប្រាស់ដី ហើយ "ស្របនឹងតម្លៃដីទូទៅនៅលើទីផ្សារ" ដែលប្រមូលពីតម្លៃដេញថ្លៃ និងប្រមូលពីការប្រើប្រាស់ដីធ្លី។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ច្បាប់ភូមិបាលថ្មីបានសង្កត់ធ្ងន់លើគោលការណ៍ទីផ្សារ។ នេះមានន័យថាតម្លៃដីដែលបានកំណត់នឹងឆ្លុះបញ្ចាំងពីតម្លៃទីផ្សារពិតប្រាកដនៃដី។

តម្លៃទីផ្សារ ដូចដែលបានកំណត់ដោយក្រុមប្រឹក្សាស្តង់ដារវាយតម្លៃអន្តរជាតិ (IVSC) គឺ "តម្លៃទីផ្សារនៃអចលនទ្រព្យគឺជាតម្លៃប៉ាន់ស្មានដែលអចលនទ្រព្យនឹងត្រូវបានលក់នៅពេល និងទីកន្លែងនៃការវាយតម្លៃរវាងអ្នកទិញដែលមានឆន្ទៈ និងអ្នកលក់ដែលមានឆន្ទៈក្នុងប្រតិបត្តិការឯករាជ្យ ដែលមានព័ត៌មាន ដែលភាគីទាំងពីរធ្វើសកម្មភាពប្រកបដោយចំណេះដឹង ប្រុងប្រយ័ត្ន និងដោយគ្មានការបង្ខិតបង្ខំ។"

ការផ្លាស់ប្តូរច្បាប់ថ្មីបានលើកកម្ពស់គោលការណ៍ទីផ្សារ។

អ្នកស្រី Giang បាន​អត្ថាធិប្បាយ​ថា តម្លៃ​ទីផ្សារ​បង្ហាញ​យ៉ាង​ច្បាស់​ពី​ការ​យល់​ដឹង​របស់​ទាំង​អ្នក​ទិញ និង​អ្នក​លក់​ក្នុង​ទីផ្សារ។ បន្ទាប់​មក​ដី​នេះ​នឹង​ត្រូវ​បែងចែក​ទៅ​ឱ្យ​អ្នក​វិនិយោគ​ដែល​មាន​ឆន្ទៈ​ក្នុង​ការ​បង់​ថ្លៃ​ខ្ពស់​បំផុត​។ វិធីសាស្រ្តនេះជួយលើកកម្ពស់ការបែងចែក និងការប្រើប្រាស់ដីឱ្យកាន់តែមានប្រសិទ្ធភាព។

នៅពេលអនាគត នៅពេលដែលមូលដ្ឋានទិន្នន័យតម្លៃដីត្រូវបានបញ្ចប់ ព័ត៌មានស្តីពីការទិញលក់នឹងត្រូវបានបង្ហាញជាសាធារណៈ។ នៅចំណុចនេះ អ្នកទិញ និងអ្នកលក់អាចចូលប្រើដើម្បីស្វែងរកព័ត៌មានប្រតិបត្តិការ។ ពី​នោះ​មក​មាន​ការ​យល់​ដឹង​ច្បាស់​លាស់ ជួយ​បង្កើន​តម្លាភាព​សម្រាប់​ទីផ្សារ​អចលនទ្រព្យ។ ក្រៅ​ពី​នេះ ការ​ទិញ​លក់​អចលន​ទ្រព្យ​ក៏​នឹង​មាន​ភាព​ងាយ​ស្រួល​ផង​ដែរ ដែល​ជួយ​បង្កើន​សាច់​ប្រាក់​ងាយ​ស្រួល​ក្នុង​ទីផ្សារ។

វិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃ

ខុសពីច្បាប់មុនដែលខ្វះបទប្បញ្ញត្តិច្បាស់លាស់ មាត្រា 158 នៃច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 ក៏ផ្តល់បទប្បញ្ញត្តិលម្អិតអំពីវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃ និងករណី និងលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការអនុវត្តវិធីសាស្ត្រនីមួយៗ។

ទាក់ទងនឹងវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃ ច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2023 កំណត់វិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃចំនួនប្រាំគឺៈ ការប្រៀបធៀប ការកាត់ប្រាក់ ចំណូល អតិរេក និងការកែតម្រូវតម្លៃដី។ ច្បាប់ភូមិបាលដែលបានកែសម្រួលផ្ដល់នូវវិធីសាស្រ្តចំនួនបួន ដែលក្នុងនោះវិធីសាស្ត្រកាត់ត្រូវបានចាត់ទុកថាជាករណីពិសេសនៃវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប។ ក្នុងនោះ វិធីសាស្រ្តពីរដែលប្រើជាទូទៅក្នុងការវាយតម្លៃគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ គឺវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀបដោយផ្ទាល់ និងវិធីសាស្ត្រអតិរេក។

ជាមួយនឹងវិធីសាស្រ្តប្រៀបធៀបដោយផ្ទាល់ វាត្រូវបានធ្វើដោយការប្រៀបធៀបតម្លៃប្រតិបត្តិការនៃអចលនទ្រព្យស្រដៀងគ្នានៅលើទីផ្សារដើម្បីកំណត់តម្លៃនៃអចលនទ្រព្យដែលត្រូវវាយតម្លៃ។ វិធីសាស្រ្តនេះគឺស័ក្តិសមសម្រាប់ទ្រព្យសកម្មដូចជា ផ្ទះល្វែង ឬអាផាតមិនដែលមានទិន្នន័យប្រតិបត្តិការច្រើន ទ្រព្យសម្បត្តិប្រហាក់ប្រហែលគ្នា ជួយកាត់បន្ថយប្រធានបទក្នុងការកែតម្រូវ។

លោកស្រី Do Thi Thu Giang នាយកសេវាប្រឹក្សា Savills HCMC

លើសពីនេះទៀត នេះក៏ជាវិធីសាស្ត្រសាមញ្ញ ងាយយល់ និងចំណេញពេលវេលាផងដែរ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយវិធីសាស្ត្រនេះក៏មានចំណុចខ្សោយមួយចំនួនផងដែរ។ ទិន្នន័យមានកម្រិត និងភាពត្រឹមត្រូវនៃទិន្នន័យគឺជាដែនកំណត់សំខាន់បំផុត។ លើសពីនេះ វិធីសាស្ត្រតម្រូវឱ្យធ្វើការកែតម្រូវ ដែលអាចជាកម្មវត្ថុរបស់អ្នកវាយតម្លៃ។ ជាពិសេសសម្រាប់ទ្រព្យសកម្មដែលត្រូវវាយតម្លៃជាគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ប្រើប្រាស់ចម្រុះ ការស្វែងរកទ្រព្យដែលអាចប្រៀបធៀបបានគឺពិបាកខ្លាំងណាស់ ទោះបីជាមិនអាចទៅរួចក៏ដោយ ដោយសារតែភាពខុសគ្នានៃសមាសភាពនៃប្រភេទការប្រើប្រាស់ដីនីមួយៗ។

វិធីសាស្ត្រអតិរេកវាយតម្លៃសក្តានុពលនៃការអភិវឌ្ឍន៍នៃគម្រោង ហើយធ្វើឡើងដោយការប៉ាន់ប្រមាណចំណូល និងដកការចំណាយដើម្បីកំណត់តម្លៃដីអតិរេក។ នៅពេលអនុវត្តការវាយតម្លៃតាមវិធីសាស្ត្រ អ្នកវាយតម្លៃក៏វាយតម្លៃលទ្ធភាព និងផលចំណេញនៃគម្រោង ដោយគាំទ្រដល់ដំណើរការធ្វើការសម្រេចចិត្តវិនិយោគ។

វិធីសាស្រ្តនេះអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកអភិវឌ្ឍន៍វិភាគសេណារីយ៉ូនៃការអភិវឌ្ឍន៍ផ្សេងៗគ្នាដើម្បីកំណត់ផែនការប្រើប្រាស់ដីដ៏ល្អប្រសើរដែលផ្តល់នូវតម្លៃខ្ពស់បំផុត ដែលគេស្គាល់ថាជាការប្រើប្រាស់ខ្ពស់បំផុត និងល្អបំផុត។ ទោះបីជាមានអត្ថប្រយោជន៍ជាច្រើនក៏ដោយ វិធីសាស្រ្តដែលនៅសេសសល់ទាមទារឱ្យមានគំរូហិរញ្ញវត្ថុដ៏ស្មុគស្មាញ និងអ្នកជំនាញផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ ព្រមទាំងការយល់ដឹងឱ្យបានហ្មត់ចត់អំពីការព្យាករណ៍ទីផ្សារនៃតម្លៃលក់ និងថ្លៃដើម និងការរៀបចំផែនការអភិវឌ្ឍន៍គម្រោង។ នេះធ្វើឱ្យវិធីសាស្រ្តដែលនៅសល់ត្រូវចំណាយពេលដោយសារការប្រមូលទិន្នន័យទីផ្សារយ៉ាងទូលំទូលាយ។

បញ្ហាចម្បងមួយនៅក្នុងគំរូវាយតម្លៃដីធ្លីគឺការពឹងផ្អែកលើការសន្មត់ ដែលបណ្តាលឱ្យលទ្ធផលវាយតម្លៃត្រូវបានជះឥទ្ធិពលយ៉ាងខ្លាំងដោយអថេរដូចជាការព្យាករណ៍ប្រាក់ចំណូល ការប៉ាន់ប្រមាណតម្លៃ និងរយៈពេលនៃគម្រោង។ វិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃនីមួយៗមានគុណសម្បត្តិ និងគុណវិបត្តិរបស់វា ដែលទាមទារវិធីសាស្រ្តដែលមានតុល្យភាពនៅពេលផ្សះផ្សាតម្លៃ។

និយាយអំពីផលប៉ះពាល់នៃការកែតម្រូវទាំងនេះនៅលើទីផ្សារ អ្នកជំនាញ Savills បាននិយាយថា ការគ្រប់គ្រងតម្លៃដីដើម្បីឆ្លុះបញ្ចាំងពីតម្លៃទីផ្សារនឹងបង្កើនប្រសិទ្ធភាព តម្លាភាព និងសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ ក្រៅពីនេះ តម្លៃសំណងដីធ្លីក្នុងការបោសសម្អាតទីតាំងសម្រាប់គម្រោងនឹងកើនឡើង។ នេះនឹងបណ្តាលឱ្យមានការកើនឡើងនៃតម្លៃវិនិយោគដំបូងសរុបនៃគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍ ដែលទំនងជាបណ្តាលឱ្យមានការកើនឡើងនៃតម្លៃអចលនទ្រព្យគម្រោង ដើម្បីធានាប្រាក់ចំណេញសម្រាប់អ្នកវិនិយោគ។

លើសពីនេះ ពន្ធលើប្រាក់ចំណូលលើការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីបានកើនឡើង ដោយសារវាត្រូវបានគណនាដោយផ្អែកលើតម្លៃទីផ្សារ ជួយបង្កើនចំណូលថវិការដ្ឋ ដោយហេតុនេះផ្តល់ដើមទុនបន្ថែមសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ។

លោកស្រី Giang មានប្រសាសន៍ថា “ច្បាប់ភូមិបាលឆ្នាំ 2024 នាំមកនូវការផ្លាស់ប្តូរជាក់ស្តែងចំពោះការវាយតម្លៃដីធ្លីនៅប្រទេសវៀតណាម លើកកម្ពស់ប្រសិទ្ធភាព តម្លាភាព និងវិធីសាស្រ្តបត់បែន និងឆ្លើយតបកាន់តែច្រើនចំពោះការវាយតម្លៃដីធ្លី។ តាមរយៈការកែតម្រូវតម្លៃទៅនឹងទីផ្សារ និងពង្រីកអំណាចធ្វើសេចក្តីសម្រេចចិត្តក្នុងស្រុក ច្បាប់ថ្មីនេះមានគោលបំណងកែលម្អដំណើរការវាយតម្លៃដីធ្លី ផ្តល់អត្ថប្រយោជន៍ទាំងទីផ្សារ និងថវិការដ្ឋ”។

ប្រភព៖ https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-bie-quan-trong-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html