បញ្ហាប្រឈមនៅតែមាន

បញ្ហាប្រឈមនៅតែបន្តត្រូវបានទទួលស្គាល់

ត្រីមាសទីបួននៃឆ្នាំ 2023 គឺជាពេលដែលទីផ្សារលំនៅដ្ឋាននៅទីក្រុងហាណូយបានកត់ត្រាចំនួនទាបបំផុតនៃការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីក្នុងរយៈពេល 10 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ ទាំងផ្នែកអគារទាប និងផ្ទះល្វែង។

សម្រាប់ផ្នែកអាផាតមេន របាយការណ៍ទីផ្សាររបស់ Savills Vietnam បង្ហាញថា នៅក្នុងត្រីមាសទី 4 ឆ្នាំ 2023 ការផ្គត់ផ្គង់បានកើនឡើង 52% ពីមួយត្រីមាសទៅមួយត្រីមាស ប៉ុន្តែបានថយចុះ 1% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំមកត្រឹម 2,876 យូនីត។ ការផ្គត់ផ្គង់បឋមឈានដល់ 11,911 យូនីត ធ្លាក់ចុះ 40% QoQ និង 41% YoY ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីដែលបានកត់ត្រានៅក្នុងត្រីមាសឈានដល់ត្រឹមតែ 10,403 យូនីតប៉ុណ្ណោះ ជាមួយនឹងថ្នាក់ B មានចំនួន 84% នៃការផ្គត់ផ្គង់។ សម្រាប់ផ្នែកអគារទាប ក្នុងឆ្នាំ 2023 ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីសរុបបានឈានដល់ 272 យូនីត ធ្លាក់ចុះ 82% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។ ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីនេះមាន 87 យូនីត រួមទាំង 58 យូនីតពីគម្រោង Solasta Mansion ថ្មីនៅ Ha Dong និង 29 យូនីតពីគម្រោង An Lac Green Symphony ដែលមានស្រាប់នៅ Hoai Duc ។ ការផ្គត់ផ្គង់បឋមឈានដល់ 710 យូនីតពីគម្រោង 16 ធ្លាក់ចុះ 2% QoQ និង 23% YoY ។ ផ្ទះល្វែងគឺជាផលិតផលចម្បងដែលមានចំណែកទីផ្សារ 44% ។

ជួរតម្លៃដ៏ពេញនិយមនៃផ្នែកទាំងពីរនៅតែមានកម្រិតខ្ពស់។ ក្នុងនោះ អាផាតមិនមានតម្លៃចាប់ពី ៥១-៧០លានដុង/ម២ ស្មើនឹង ៦៣% នៃការផ្គត់ផ្គង់ថ្មី កើនឡើង ២៤% ធៀបនឹងឆ្នាំមុន។ អាផាតមិននៅក្នុងជួរតម្លៃនេះមានចំនួន 49% នៃយូនីតដែលបានលក់ កើនឡើង 21% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។ អាផាតមិនមានតម្លៃលើសពី 4 ពាន់លានដុង ស្មើនឹង 42% នៃយូនីតដែលបានលក់ក្នុងឆ្នាំ 2023 កើនឡើងពី 3% ក្នុងឆ្នាំ 2019 ។ អាផាតមិនមានតម្លៃចន្លោះពី 2 ពាន់លានដុងទៅ 4 ពាន់លានដុង ស្មើនឹង 55% នៃចំណែកទីផ្សារ។ មានតែ 3% នៃផ្ទះល្វែងមានតម្លៃលក់ក្រោម 2 ពាន់លានដុង។

ដោយសារការផ្គត់ផ្គង់មានកម្រិត តម្លៃលក់បឋមជាមធ្យមនៅក្នុងទីផ្សារទាំងមូលនៅតែបន្តកើនឡើង (រូបថត៖ បណ្តាញសង្គម)

លើសពីនេះទៀត ទោះបីជាអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ភាគច្រើនមិនបានផ្លាស់ប្តូរតម្លៃក៏ដោយ សារពើភ័ណ្ឌទាបដែលមានតម្លៃខ្ពស់ធ្វើឱ្យតម្លៃបឋមកើនឡើង។ ជាឧទាហរណ៍ តម្លៃផ្ទះវីឡាបឋមបានកើនឡើង 55% ពីមួយត្រីមាសទៅ 160 លានដុង/m2 នៃដី ដែលភាគច្រើនដោយសារតែការផ្គត់ផ្គង់តម្លៃទាបនៅ Me Linh ត្រូវបានលក់ក្នុងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2023 ។ តម្លៃនៅជាប់គ្នាបានកើនឡើង 3% ពីមួយត្រីមាសទៅ 194 លានដុង/m2 នៃដី។ តម្លៃផ្ទះលក់ទំនិញក៏កើនឡើង 3% ប្រចាំត្រីមាសដល់ 328 លានដុង/m2 នៃដី។

យោងតាមលោកស្រី Do Thu Hang នាយកជាន់ខ្ពស់ ស្រាវជ្រាវ និងប្រឹក្សា ទីក្រុង Savills Hanoi៖ “ផ្នែកលំនៅឋានបន្តកើនឡើងក្នុងតំលៃ ដោយសារការកើនឡើងនៃតម្លៃដី និងសំណង់ ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធមានការអភិវឌ្ឍន៍ និងគុណភាពប្រសើរឡើង។ ការផ្គត់ផ្គង់មានកម្រិតក្នុងទីផ្សារនៅតែបន្ត ដែលនាំឱ្យតម្លៃលក់ជាមធ្យមនៃទីផ្សារទាំងមូលបន្តកើនឡើង”។

ចំនួនអាផាតមិនដែលបានលក់ក្នុងត្រីមាសទី 4 ឆ្នាំ 2023 បានកើនឡើងដល់ 3,045 យូនីត កើនឡើង 45% ធៀបនឹងត្រីមាស និង 5% ពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។ ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីមានអត្រាស្រូបយក 46% ។ ទន្ទឹមនឹងនោះ ផ្នែកទាបមានបរិមាណប្រតិបត្តិការទាបបំផុតក្នុងរយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ។ បរិមាណប្រតិបត្តិការនៅក្នុង Q4 2023 បានថយចុះ 37% QoQ និង 67% YoY ។ អត្រាស្រូបយកក្នុងត្រីមាសគឺត្រឹមតែ 9% ប៉ុណ្ណោះធ្លាក់ចុះ 5 ភាគរយពីមួយត្រីមាសទៅមួយត្រីមាស និង 12 ភាគរយពីមួយឆ្នាំទៅមួយឆ្នាំ។ នៅឆ្នាំ 2023 មានតែ 359 គ្រឿងប៉ុណ្ណោះត្រូវបានលក់ ដែលជាចំនួនទាបបំផុតចាប់តាំងពីឆ្នាំ 2014 ។ ប្រតិបត្តិការទាបសរុបបានថយចុះ 76% YoY ហើយអត្រាស្រូបយកនៅឆ្នាំ 2023 ឈានដល់ត្រឹមតែ 36% ធ្លាក់ចុះ 31 ភាគរយ YoY។

ប្រឈមមុខនឹងអត្រាស្រូបយកទាប អ្នកស្រី ហង្ស បានវិភាគថា "ចិត្តសាស្ត្ររបស់អ្នកទិញនៅតែមានការព្រួយបារម្ភ តាមពិតចំនួនអាផាតមិនដែលបានលក់ក្នុងត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2023 គឺជាគម្រោងចម្បងដែលអ្នកវិនិយោគមានកេរ្តិ៍ឈ្មោះ មានការធានាស្របច្បាប់ និងបានបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុ។ ដូច្នេះហើយ ទោះបីជាពួកគេត្រូវបានគាំទ្រទាក់ទងនឹងអត្រាការប្រាក់ប្រាក់កម្ចីរបស់ធនាគារសម្រាប់តម្រូវការជាក់ស្តែងក៏ដោយ ធនាគារក៏មិនមានការព្រួយបារម្ភអំពីតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដដែរ។ ការផ្សារភ្ជាប់ទៅនឹងគម្រោងដើម្បីបញ្ចប់នីតិវិធីប្រាក់កម្ចីនេះ ប៉ះពាល់យ៉ាងខ្លាំងដល់ការសម្រេចចិត្តរបស់អ្នកទិញ និងចំនួនផ្ទះដែលបានលក់ ហើយពន្យល់ពីការពិតដែលថា ទោះបីជាអត្រាការប្រាក់ប្រាក់កម្ចីមានការថយចុះក៏ដោយ អត្រាស្រូបយកនៅតែមិនខ្ពស់»។

តើមានឱកាសអ្វីខ្លះសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះដែលមានតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ?

យោងតាមលោកស្រី Hang ក្នុងបរិបទនៃការផ្គត់ផ្គង់មានកម្រិត និងតម្លៃបឋមខ្ពស់ ឱកាសសម្រាប់អ្នកដែលមានតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដអាចស្ថិតនៅក្នុងទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំ។ ទីផ្សារបន្ទាប់បន្សំមានអត្ថប្រយោជន៍ក្នុងការទិញជាមួយនឹងជម្រើសកាន់តែច្រើន តម្លៃសមរម្យ និងមានភាពប្រាកដប្រជាផ្នែកច្បាប់។ ឧទាហរណ៍ តម្លៃផ្ទះវីឡាបន្ទាប់បន្សំក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េនៃដីគឺទាបជាងតម្លៃបឋមជាមធ្យម 7% ទីប្រជុំជនបន្ទាប់បន្សំគឺទាបជាងផលិតផលបឋម 24% ហើយផ្ទះទីប្រជុំជនពាណិជ្ជកម្មបន្ទាប់បន្សំគឺទាបជាងតម្លៃបឋមនៅលើទីផ្សារ 40% ។

លោកស្រី Do Thu Hang នាយកជាន់ខ្ពស់ស្រាវជ្រាវ និងប្រឹក្សា ទីក្រុង Savills Hanoi

ទន្ទឹមនឹងនេះ អ្នកទិញផ្ទះអាចរំពឹងថាការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីនឹងមកពីការអភិវឌ្ឍន៍ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ។ គម្រោងវិនិយោគហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដូចជា ផ្លូវក្រវ៉ាត់ក្រុងទី៣ ទី៥ និងទី៤ នឹងពង្រីកទីផ្សារលំនៅឋានរបស់ទីក្រុងហាណូយ សំដៅកាត់បន្ថយតម្រូវការក្នុងទីក្រុង និងតំបន់កណ្តាល។ ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធដែលបានអភិវឌ្ឍនឹងជំរុញតម្រូវការលំនៅដ្ឋានទៅកាន់ខេត្ត និងតំបន់ជិតខាង ជាមួយនឹងតម្លៃសមរម្យ និងមូលនិធិដីធំជាង។

របាយការណ៍របស់ Savills ក៏បាននិយាយផងដែរថា នេះគឺជាចំណុចវិជ្ជមានសម្រាប់ការផ្គត់ផ្គង់ ដោយសារផលិតផលលំនៅដ្ឋាននៅក្នុងតំបន់មិនកណ្តាល និងខេត្តជិតខាងនឹងជួយកាន់តែខ្លាំងឡើងក្នុងការបំពេញតម្រូវការលំនៅដ្ឋានរបស់ទីក្រុងហាណូយ។ តាមនោះ នៅឆ្នាំ 2024 ទីផ្សារនឹងស្វាគមន៍ផ្ទះល្វែងថ្មីចំនួន 12,100 ដែលមានចំណែកទីផ្សារ 87% មានទីតាំងនៅស្រុក Hoang Mai ស្រុក Nam Tu Liem និង Ha Dong ។ Hung Yen និង Bac Ninh នឹងផ្គត់ផ្គង់ផ្ទះល្វែងប្រហែល 203,000 ពីឆ្នាំ 2024 ដល់ឆ្នាំ 2026។ នៅឆ្នាំ 2026 ផ្នែកអគារទាបត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងមាន 14,000 យូនីតថ្មីពី 37 គម្រោង។ គម្រោងធំៗដូចជា Vinhomes Co Loa ឬ Vinhomes Wonder Park នឹងផ្តល់ការផ្គត់ផ្គង់អគារទាបថ្មីដល់ទីផ្សារ។

លើសពីនេះ ការអនុម័តច្បាប់លំនៅឋាន ច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ និងច្បាប់ភូមិបាលនាពេលថ្មីៗនេះ ត្រូវបានគេរំពឹងថានឹងមានផលប៉ះពាល់ជាវិជ្ជមានលើទីផ្សារ។ "បទប្បញ្ញត្តិដែលតម្រូវឱ្យវិនិយោគិនបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេ មុនពេលផលិតផលនាពេលអនាគតត្រូវបានបង្កើតឡើង គឺជាខ្លឹមសារមួយដែលពង្រឹងទំនុកចិត្តរបស់អ្នកទិញ។ ដូច្នេះគេអាចជឿថានៅឆ្នាំ 2024-2025 និងរយៈពេលបន្ទាប់ ទំនុកចិត្តទីផ្សារនឹងត្រូវបានពង្រឹងបន្ថែមទៀត ផលិតផលនឹងត្រូវបានផ្តល់ដោយវិនិយោគិនល្បីឈ្មោះដែលមានសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុពិតប្រាកដ ដូច្នេះទីផ្សារនឹងមានតុល្យភាព និងផលិតផលចម្រុះ។"

ណម អាន

ប្រភព: https://www.nguoiduatin.vn/buc-tranh-thi-truong-nha-o-tai-ha-noi-thach-thuc-van-con-do-a649883.html