ដោះ​ស្រាយ​រឿង​ផ្ទះ​តម្លៃ​សមរម្យ

តាម​ការ​គ្រោងទុក ខ្ញុំ​ត្រូវ​បាន​កាសែត Investment News ស្នើ​ម្ដង​ទៀត​ឱ្យ​សរសេរ​អត្ថបទ​មួយ​លើ​ប្រធាន​បទ "លំនៅឋាន​សមរម្យ"។

លោក Nguyen Hoang Nam អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន G-Home អ្នកជំនាញលំនៅដ្ឋានសង្គម

១.

និយាយឱ្យត្រង់ទៅ ទោះបីជាខ្ញុំបានចូលរួមក្នុងកិច្ចសម្ភាសន៍តាមទូរទស្សន៍ជាច្រើនអំពីរឿងនេះ និងបានសរសេរអត្ថបទជាច្រើនអំពីលំនៅឋានកាលពីឆ្នាំមុនក៏ដោយ នៅពេលណាដែលប្រធានបទ "លំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យ" ត្រូវបានលើកឡើងខ្ញុំពិបាក។

វាពិបាកមិនត្រឹមតែដោយសារតែរឿងនេះត្រូវបានវិភាគនិងវិភាគដោយអ្នកជំនាញនិងអ្នកស្រាវជ្រាវច្រើនពេកហើយថាតើខ្ញុំអាចសរសេរអ្វីបានប្រសើរជាងនេះឬអត់នោះទេប៉ុន្តែក៏ដោយសារតែនៅក្នុងការអនុវត្តការធ្វើការជាអ្នកប្រឹក្សាអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងឈ្មួញកណ្តាលនិងសូម្បីតែនៅក្នុងទិដ្ឋភាពមួយចំនួនតួនាទីរបស់អ្នកវិនិយោគប៉ុន្តែការធ្វើឱ្យ "លំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យ" មានឧបសគ្គច្រើនពេក។

សក្ដានុពលហិរញ្ញវត្ថុគឺជារឿងមួយ ហើយភាគច្រើនកំណត់ភាពជោគជ័យនៃគម្រោងវិនិយោគអចលនទ្រព្យ ប៉ុន្តែរឿងរ៉ាវនៃការកសាងយុទ្ធសាស្ត្រកំណត់តម្លៃដែលពិតជា "មានតម្លៃសមរម្យ" សម្រាប់មនុស្សភាគច្រើនដែលមានតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដស្របតាមការពិតបច្ចុប្បន្នគឺជាបញ្ហាប្រឈមដ៏ធំសម្រាប់អាជីវកម្មណាមួយ។

ការកាន់កាប់ដីធំល្មមគ្រាន់តែជាលក្ខខណ្ឌចាំបាច់សម្រាប់ការអនុវត្តគម្រោងប៉ុណ្ណោះ (មិនបញ្ជាក់ថាគម្រោងលំនៅដ្ឋានមានតម្លៃថ្លៃ ឬថោកទេ) ប៉ុន្តែលក្ខខណ្ឌគ្រប់គ្រាន់គឺជាដំណើរការបន្តបន្ទាប់គ្នាដ៏យូរដែលអាចចំណាយពេលច្រើនឆ្នាំដើម្បីបញ្ចប់។ នោះមិនគិតពីថាតើដីនោះស្ថិតក្នុងផែនការ និងមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ការបំប្លែងការប្រើប្រាស់ដីទេ (ក្នុងករណីដែលវាមិនមែនជាដីមិនមែនកសិកម្ម)។

នោះបាននិយាយថា ដំណើរការគឺវែងណាស់ ហើយការចំណាយលើធាតុចូលនៃគម្រោងជារឿយៗមានទំហំធំណាស់។ ជាមួយនឹងដំណើរការអនុម័តគម្រោងដ៏វែងនាពេលបច្ចុប្បន្ន ការចំណាយលើធាតុចូលច្រើនតែខ្ពស់ខ្លាំង ហើយការចំណាយខ្ពស់បំផុតជាធម្មតាគឺថ្លៃដី។ មិននិយាយពីរឿងដែលចាប់អារម្មណ៍ នៅពេលដែលអាជីវកម្មភាគច្រើនត្រូវប្រើអានុភាពហិរញ្ញវត្ថុ។

ឧបមាថាអ្នកត្រូវខ្ចីប្រាក់ ៣០០ ពាន់លានដុង ដើម្បីទិញដីមួយកន្លែង ដើម្បីអនុវត្តគម្រោងមួយ។ ដូច្នេះ រាល់ឆ្នាំនៃការពន្យារពេលនីតិវិធីគម្រោង សហគ្រាសត្រូវខាតបង់ 10% នៃថ្លៃដើមកម្ចីដែលមានចំនួន 30 ពាន់លានដុង។ ហើយដើម្បីធានាបាននូវប្រសិទ្ធភាពនៃការវិនិយោគ អាជីវកម្មត្រូវបានបង្ខំឱ្យបន្ថែមការចំណាយនេះទៅក្នុងតម្លៃ ដែលធ្វើឱ្យតម្លៃលក់មិនអាចទាបជាង។

នោះគឺជាមួយនឹង "លំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យ" ធម្មតានៅក្នុងរឿងនៃលំនៅដ្ឋានសង្គម វាកាន់តែលំបាកនៅពេលដែលនីតិវិធី និងគោលនយោបាយវិនិយោគអនុគ្រោះសម្រាប់អ្នកវិនិយោគយោងទៅតាមច្បាប់បច្ចុប្បន្នពីមុនហាក់ដូចជា "អាទិភាព" ប៉ុន្តែការពិតមិនមែនជា "បុព្វលាភ" ដូចដែលអ្នកវិនិយោគស្រមៃនោះទេ។

ជាឧទាហរណ៍ ប្រការ 3 មាត្រា 54 នៃច្បាប់លំនៅឋានឆ្នាំ 2014 ចែងថា អ្នកវិនិយោគត្រូវកក់ទុកយ៉ាងហោចណាស់ 20% នៃតំបន់លំនៅដ្ឋានសង្គមនៅក្នុងគម្រោងសម្រាប់ជួល ហើយអាចលក់បានតែបន្ទាប់ពី 5 ឆ្នាំប៉ុណ្ណោះ។ ជាក់ស្តែងជាមួយនឹងគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមនីមួយៗ អ្នកវិនិយោគទទួលបានប្រាក់ចំណេញអតិបរមាត្រឹមតែ 10% ប៉ុណ្ណោះ ខណៈដែលពួកគេត្រូវកំណត់ទុករហូតដល់ 20% នៃផ្ទៃដីសម្រាប់ជួល ដូច្នេះស្ទើរតែគ្មានប្រាក់ចំណេញនៅសល់។

មិន​មែន​និយាយ​ថា​មាន​បទប្បញ្ញត្តិ​ជា​បន្តបន្ទាប់​អំពី​ថ្លៃ​ប្រើប្រាស់​ដី​អនុគ្រោះ​សម្រាប់​លំនៅឋាន​សង្គម ប៉ុន្តែ​តម្រូវ​ឱ្យ​អាជីវកម្ម​ត្រូវ​បង់​ប្រាក់​មុន​និង​កាត់​នៅ​ពេល​ក្រោយ។ ក្នុង​ករណី​ដែល​ដំណើរការ​គម្រោង​ត្រូវ​ចំណាយ​ពេល​ប្រហែល 5 ឆ្នាំ អាជីវកម្ម​ស្ទើរតែ​នឹង​ឈប់​ដំណើរការ។

២.

ជាការពិត បន្ទាប់ពីច្បាប់លំនៅឋាន (វិសោធនកម្ម) ត្រូវបានអនុម័តជាផ្លូវការកាលពីចុងឆ្នាំមុន ខ្ញុំ និងសហការីជាច្រើននាក់ក្នុងឧស្សាហកម្មនេះមានអារម្មណ៍ធូរស្រាល ដែលយ៉ាងហោចណាស់ទីភ្នាក់ងាររៀបចំសេចក្តីព្រាងបានទទួលស្គាល់បញ្ហា និងធ្វើការផ្លាស់ប្តូរជាក់ស្តែងបន្ថែមទៀតនៅក្នុងបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់នេះ។

ជាពិសេស ពីការបកស្រាយប្រធានបទរបស់អ្នកទិញលំនៅដ្ឋានទៅនឹងបទប្បញ្ញត្តិដែលអ្នកវិនិយោគគម្រោងនឹងមានគោលនយោបាយអនុគ្រោះនៅពេលអនុវត្តគម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គម វាក៏បានបញ្ជាក់ពីឧបសគ្គយូរអង្វែងដែលបានរារាំងដល់ការអភិវឌ្ឍន៍នៃផ្នែកនេះ។

ឧទាហរណ៍ យោងតាមមាត្រា ៨៥៖ ការលើកលែងថ្លៃប្រើប្រាស់ដី និងការជួលដី។ ពន្ធលើតម្លៃបន្ថែម ពន្ធលើប្រាក់ចំណូលសាជីវកម្ម...; ទទួលបានប្រាក់កម្ចីក្នុងអត្រាការប្រាក់អនុគ្រោះ; គណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តគាំទ្រការភ្ជាប់ប្រព័ន្ធហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេសរបស់គម្រោងជាមួយប្រព័ន្ធហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេសក្នុងតំបន់ ធានាការធ្វើសមកាលកម្មនៃហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសង្គមក្នុង និងក្រៅវិសាលភាពគម្រោង។

លើសពីនេះទៀត វិនិយោគិនមានសិទ្ធិទទួលបានប្រាក់ចំណេញអតិបរមា 10% នៃតម្លៃវិនិយោគសំណង់សរុបសម្រាប់តំបន់សាងសង់លំនៅដ្ឋានសង្គម។ អតិបរមា 20% នៃផ្ទៃដីលំនៅដ្ឋានសរុបត្រូវបានបម្រុងទុកសម្រាប់ការវិនិយោគក្នុងការសាងសង់អាជីវកម្ម សេវាកម្ម អគារពាណិជ្ជកម្ម និងលំនៅដ្ឋាន ឬ 20% នៃផ្ទៃដីសរុបនៃអគារលំនៅដ្ឋានសម្រាប់គោលបំណងអាជីវកម្ម សេវាកម្ម និងពាណិជ្ជកម្ម។ ត្រូវ​បាន​គណនា​ដោយ​ឡែក​ពី​គ្នា​និង​រីករាយ​ជាមួយ​ប្រាក់​ចំណេញ​ទាំង​អស់​សម្រាប់​តំបន់​នៃ​អាជីវកម្ម​សេវា​ពាណិជ្ជកម្ម​និង​លំនៅ​ដ្ឋាន​ពាណិជ្ជកម្ម​; ការលើកទឹកចិត្តផ្សេងទៀតដែលកំណត់ដោយច្បាប់ (ប្រសិនបើមាន)។

បន្ថែមពីលើការផ្លាស់ប្តូរស្នូលនៃច្បាប់លំនៅឋាន (ធ្វើវិសោធនកម្ម) ច្បាប់ភូមិបាល (វិសោធនកម្ម) បានអនុម័តប្រហែល 1 ខែក្រោយមកក៏បានផ្លាស់ប្តូរខ្លឹមសារជាច្រើនដើម្បីដកការលំបាកក្នុងគោលបំណងកាត់បន្ថយនីតិវិធីវិនិយោគ "ស្មុគស្មាញ" "ត្រួតស៊ីគ្នា" នៃច្បាប់ឯកទេសជាច្រើន។

ទាំងនេះគឺជាការបើកការដ្ឋាន និងការផ្លាស់ប្តូរដែលទទួលយកយ៉ាងខ្លាំងនៃទីភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រងរដ្ឋដើម្បីបង្កើតបរិយាកាសវិនិយោគប្រកបដោយសុខដុមរមនា តម្លាភាព និងច្បាស់លាស់។

យ៉ាងហោចណាស់វានឹងជួយអ្នកដឹកនាំអាជីវកម្មជៀសវាងការរត់ជុំវិញពីភ្នាក់ងារមួយទៅភ្នាក់ងារមួយទៀតដើម្បីស្វែងរកដំណោះស្រាយ ប៉ុន្តែនៅតែមិនអាចស្វែងរកដំណោះស្រាយបានទេ ព្រោះកន្លែងមួយអាចនឹងធ្វើវាត្រូវ ប៉ុន្តែកន្លែងមួយទៀតអាចនៅតែធ្វើវាខុស។

គ្រាន់តែរាប់ដំណើរការ "ថ្នាក់ឃុំសួរថ្នាក់ស្រុក", "ថ្នាក់ស្រុកសួរថ្នាក់ខេត្ត", "ថ្នាក់ខេត្តសួរថ្នាក់រដ្ឋមន្ត្រី", "ថ្នាក់ក្រសួងសួរនាយករដ្ឋមន្ត្រី" ... វដ្តសំណួរ-ចម្លើយជាមធ្យមដូចដែលខ្ញុំបានគណនាត្រូវចំណាយពេលរហូតដល់ 3 ខែ។ ហើយប្រសិនបើដំណើរការនេះអាចមានរយៈពេលខ្លី វាក៏នឹងកាត់បន្ថយផ្នែកសំខាន់នៃតម្លៃលំនៅដ្ឋានក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ នៅពេលដែលវាទៅដល់មនុស្សដែលមានតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ។

គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គមនៅខេត្ត Khanh Hoa។

៣.

ជាទូទៅ ការពិតបង្ហាញថា កង្វះលំនៅឋានតម្លៃសមរម្យ មិនមែនជាបញ្ហាដែលកើតឡើងតែក្នុងប្រទេសវៀតណាមប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែនៅក្នុងប្រទេសជាច្រើនជុំវិញពិភពលោក រួមទាំងប្រទេសអភិវឌ្ឍន៍ផងដែរ។ ហើយការដោះស្រាយបញ្ហាលំនៅឋាន ជាពិសេសលំនៅដ្ឋានតម្លៃសមរម្យ មិនមែនជាអ្វីដែលអាចដោះស្រាយបានមួយយប់ដោយមនុស្សម្នាក់ ឬអង្គការនោះទេ ប៉ុន្តែទាមទារការរួមចំណែកពីគ្រប់វិស័យនៃសង្គម កិច្ចខិតខំប្រឹងប្រែងរួមគ្នាពីសាធារណៈជន វិស័យឯកជន និងប្រជាពលរដ្ឋ។

ក្នុងរបាយការណ៍របស់ប្រធានគណៈកម្មាធិការសេដ្ឋកិច្ចនៃរដ្ឋសភា លោក Vu Hong Thanh ជូនរដ្ឋសភានាព្រឹកថ្ងៃទី២០ ឧសភា សម័យប្រជុំលើកទី៧ មានមតិដែលស្នើឱ្យរដ្ឋាភិបាលវាយតម្លៃ និងមានដំណោះស្រាយដើម្បីរក្សាស្ថិរភាពស្ថានការណ៍ ហើយទន្ទឹមនឹងនោះស្នើឱ្យរដ្ឋាភិបាលដឹកនាំការត្រួតពិនិត្យគ្រប់ជ្រុងជ្រោយនៃការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅឋាន ភាពលំបាក ការរំលោភបំពាន និងស្ថានភាពសង្គមនាពេលកន្លងមក។ ដោះស្រាយ​យ៉ាង​តឹងរ៉ឹង​តាម​បញ្ញត្តិ​នៃ​ច្បាប់។

ខ្ញុំយល់ស្របនឹងការត្រួតពិនិត្យ ព្រោះយន្តការ និងគោលនយោបាយគឺជាបញ្ហាប្រឈម ប៉ុន្តែមានសារៈសំខាន់ខ្លាំងណាស់ក្នុងការផ្លាស់ប្តូរការពិតដែលគ្មានប្រសិទ្ធភាពនាពេលបច្ចុប្បន្ន។ សំណួរគឺថាតើយើងនឹងត្រួតពិនិត្យបែបណា ហើយតើយើងនឹងពិនិត្យមើលវាដោយរបៀបណា ដើម្បីស្វែងរកដំណោះស្រាយសមហេតុផល និងការកែលម្អ ដោយជៀសវាងការបង្កើតចិត្តគំនិតអវិជ្ជមានក្នុងការទាក់ទាញវិនិយោគិនមកកាន់ផ្នែក "លំបាក" នេះ។

បច្ចុប្បន្ន យោងតាមប្រការ ៤ មាត្រា ១ នៃក្រឹត្យលេខ ៤៩/២០២១/ND-CP គម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមានមាត្រដ្ឋានប្រើប្រាស់ដីចាប់ពី ២ ហិកតាឡើងទៅ ពិសេស និងប្រភេទទី ១ ទីក្រុង ឬ ៥ ហិកតា ឬច្រើនជាងនេះ ក្នុងប្រភេទទី ២ និងទី ៣ ទីក្រុងត្រូវបម្រុងទុក ២០% នៃផ្ទៃដីសរុបសម្រាប់សាងសង់លំនៅដ្ឋានសង្គម។

តាមទ្រឹស្តី មូលនិធិដីនេះត្រូវតែជាដីស្អាត (ជម្រះ) សូម្បីតែមានហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធ ហើយតាមការពិត គ្រប់ខេត្តទាំងអស់មានតំបន់ទីក្រុងក្នុង ៦៣ ខេត្ត/ក្រុង។ ដូច្នេះ​ហេតុអ្វី​បានជា​នៅ​មាន​ខេត្ត​ជាច្រើន​ទៀត​ដែល​មិនទាន់​អនុវត្ត​គម្រោង​លំនៅដ្ឋាន​សង្គម​? តើដីនេះទៅណា? ដូច្នេះ នេះ​ជា​បញ្ហា​ដែល​ត្រូវ​ផ្តោត​លើ​ការ​ត្រួតពិនិត្យ​តាម​ការ​ស្នើសុំ​របស់​គណៈកម្មាធិការ​សេដ្ឋកិច្ច​នៃ​រដ្ឋសភា។

ជាការពិតណាស់ ក្រៅពីនោះ នៅក្នុងអត្ថបទមុនៗ ខ្ញុំបានលើកឡើងពីករណីជាច្រើនដែលប្រជាពលរដ្ឋក្រីក្រ និងជួបការលំបាក មានការពិបាកក្នុងការទទួលបានលំនៅដ្ឋានសង្គម ដោយសារបញ្ហានីតិវិធី។ បទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្នដែលមានតែ “មន្ត្រី មន្ត្រីរាជការ និងបុគ្គលិកសាធារណៈ” គឺជាក្រុមមួយក្នុងចំណោមក្រុមទាំង ១០ ដែលមានសិទ្ធិទិញលំនៅដ្ឋានសង្គម ប៉ុន្តែកម្មករដែលទើបតែចុះកិច្ចសន្យា និងមិនទាន់បើកប្រាក់បៀវត្សរ៍ គឺជាដែនកំណត់ដ៏ធំមួយដែលត្រូវត្រួតពិនិត្យ និងដកចេញ ដើម្បីលុបបំបាត់ស្ថានការណ៍ដែលប្រជាពលរដ្ឋក្រីក្រមានសិទ្ធិទិញលំនៅដ្ឋានសង្គម ប៉ុន្តែពួកគេនៅតែខ្វះខាតក្នុងមូលដ្ឋាន។

ថាតើអ្នកដែលត្រូវបានទិញពិតជាមានប្រាក់ចំណូលទាបឬអត់ ក៏ជាបញ្ហាចម្រូងចម្រាសផងដែរ។ តាមពិត ប្រាក់ខែចម្បងរបស់មនុស្សជាច្រើនអាច "ទាប" ប៉ុន្តែ "ការងារចំហៀង" របស់ពួកគេអាចខ្ពស់ណាស់ ហើយប្រព័ន្ធទិន្នន័យបច្ចុប្បន្នមិនអាចរកឃើញរឿងនេះបានទេ។

៤.

រឿងមួយដែលខ្ញុំពេញចិត្តចំពោះការកែសម្រួលគម្រោងច្បាប់នាពេលថ្មីៗនេះគឺថា ទីភ្នាក់ងាររៀបចំសេចក្តីព្រាងមានការទទួលស្វាគមន៍យ៉ាងសកម្ម ស្តាប់យោបល់របស់សមាជិកទីផ្សារ ក៏ដូចជាការស្ទង់មតិ និងវាយតម្លៃការអនុវត្ត។ នេះជាទិដ្ឋភាពវិជ្ជមាន ពីព្រោះមានតែការមើលឱ្យស៊ីជម្រៅទៅលើចំណុចខ្វះខាតជាក់ស្តែងពីភាគីទាំងសងខាងប៉ុណ្ណោះ ទើបយើងអាចឈានឆ្ពោះទៅរកការពន្លឿនការដោះស្រាយឧបសគ្គ និងការដោះស្រាយឫសគល់នៃបញ្ហាដែលទីផ្សារកំពុងជួបប្រទះ។

អាស្រ័យហេតុនេះ ខ្ញុំក៏សង្ឃឹមផងដែរថា រឿងរ៉ាវនៃការអនុវត្ត ការត្រួតពិនិត្យ និងអធិការកិច្ចនាពេលខាងមុខ ក៏នឹងផ្អែកលើស្មារតីបើកចំហ ផ្តោត និងដោះស្រាយបញ្ហាស្នូលដែលទីផ្សារកំពុងជួបប្រទះ។

ប្រភព៖ https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html