ភាពចម្លែកនៃអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ 'គ្មានសារពើភ័ណ្ឌ'

ផ្សារបិទ…

ជាក់ស្តែង របាយការណ៍ស្តីពីទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងត្រីមាសទី៤ ឆ្នាំ២០២៣ និងពេញមួយឆ្នាំឆ្នាំ២០២៣ ដែលទើបចេញផ្សាយដោយនាយកដ្ឋានសំណង់ទីក្រុងហូជីមិញ បង្ហាញថា សកម្មភាពអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យនៅតែប្រឈមមុខនឹងការលំបាកជាច្រើន ប៉ុន្តែបានងើបឡើងវិញជាបណ្តើរៗ ជាមួយនឹងកំណើនអវិជ្ជមានក្នុងត្រីមាសបន្ទាប់ទាបជាងត្រីមាសមុន។ ក្នុងនោះ ៦ខែដំបូងនៃឆ្នាំនេះ មានកំណើនអវិជ្ជមាន ១១.៥៨% ក្នុងរយៈពេល ៩ខែដំបូង ឃើញមានកំណើនអវិជ្ជមាន ៨.៧១% និងពេញមួយឆ្នាំ អវិជ្ជមានត្រឹមតែ ៦.៣៨% ប៉ុណ្ណោះ។

ទាក់ទងនឹងការផ្គត់ផ្គង់ ក្នុងត្រីមាសទីបួននៃឆ្នាំ 2023 តែមួយ ទីក្រុងហូជីមិញមានគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មចំនួន 4 ដែលមានច្រើនជាង 3,700 យូនីតមានសិទ្ធិនាំយកទៅកាន់ទីផ្សារ ហើយ 100% នៃការផ្គត់ផ្គង់គឺស្ថិតនៅក្នុងផ្នែកផ្ទះល្វែងលំដាប់ខ្ពស់។ ការផ្គត់ផ្គង់ក្នុងឆ្នាំ 2023 បានកើនឡើង 20.6% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងឆ្នាំ 2022 ហើយផ្ទះទាំងនេះត្រូវបានលក់អស់ ដោយគ្មានសារពើភ័ណ្ឌ។

Nghịch lý chuyện bất động sản TP.HCM 'không có tồn kho'- Ảnh 1. — គម្រោង Kenton Node តែម្នាក់ឯងមានអាផាតមិនប្រហែល 1,600 ។

យោងតាមក្រសួងសំណង់ បញ្ជីសារពើភណ្ឌត្រូវបានគណនាចាប់ពីមួយឆ្នាំបន្ទាប់ពីកាលបរិច្ឆេទដែលអចលនទ្រព្យមានសិទ្ធិធ្វើអាជីវកម្ម ប៉ុន្តែមិនត្រូវបានលក់ ឬមិនត្រូវបានលក់។ ប្រហែលជានេះជាហេតុផលដែលនៅក្នុងរបាយការណ៍ នាយកដ្ឋានសំណង់ទីក្រុងហូជីមិញបានផ្តល់លេខ "ល្អ" ដូចបានរៀបរាប់ខាងលើ ដោយគ្មានសារពើភ័ណ្ឌ ទោះបីជាប្រតិបត្តិការនៅតែយឺតខ្លាំង ហើយទីផ្សារនៅតែរីកចម្រើនអវិជ្ជមានក៏ដោយ។ យ៉ាងណាក៏ដោយ លោក វ៉ូ ហុងថាង នាយករងផ្នែកស្រាវជ្រាវ និងអភិវឌ្ឍន៍ ឌីខេអេអេ គ្រុប មានប្រសាសន៍ថា បទប្បញ្ញត្តិនេះមិនជិតនឹងការពិតទេ ដោយសារគម្រោងថ្មីៗជាច្រើនមានអាជ្ញាប័ណ្ណ មិនត្រូវបានផ្តល់ការជូនដំណឹងអំពីសិទ្ធិលក់ ប៉ុន្តែអាជីវកម្មបានលក់ "អង្ករបៃតង" ។ ដល់ពេលដែលគម្រោងមានសិទ្ធិលក់ក៏បាត់ទៅ។

ផ្ទុយទៅវិញ គម្រោងជាច្រើនដែលត្រូវបានលក់អស់ជាច្រើនទសវត្សរ៍នៅតែមានសារពើភ័ណ្ឌដែលមិនអាចលក់បាន។ ដូច្នេះ ច្បាស់ជាងនេះទៅទៀត សារពើភ័ណ្ឌត្រូវតែត្រូវបានគណនានៅពេលគម្រោងមានសិទ្ធិលក់ ហើយអ្នកវិនិយោគបើកផលិតផលទៅកាន់ទីផ្សារ។ បរិមាណសារពើភ័ណ្ឌដែលបានគណនាតាមវិធីនេះនឹងផ្លាស់ប្តូរនៅពេលស្ថិតិនីមួយៗ។ ដូច្នេះវិធីសាស្ត្រគណនារបស់ក្រសួងសំណង់បច្ចុប្បន្នអាចនឹងខ្វះខាតក្នុងលក្ខខណ្ឌជាក់ស្តែងក្នុងទីផ្សារ។ សារពើភ័ណ្ឌគួរតែចាប់ផ្តើមពីពេលនៃការលក់ និងកកកុញច្រើនឆ្នាំរហូតដល់គម្រោងប្រើប្រាស់បាន 100%។

ពីអំណះអំណាងខាងលើ លោក វ៉ូ ហុងថាង បានអត្ថាធិប្បាយថា របាយការណ៍របស់មន្ទីរសំណង់ទីក្រុងហូជីមិញ មិនត្រឹមត្រូវទេ ព្រោះធាតុពិតនៅក្នុងទីក្រុង បរិមាណស្តុកចាស់ និងថ្មីមានច្រើនណាស់។ ភស្តុតាងច្បាស់លាស់បំផុតគឺថា ចាប់តាំងពីដើមឆ្នាំមក មានប្រតិបត្តិការតិចតួចណាស់ ទំនិញមិនទាន់លក់ និងគម្រោងជាច្រើននៅក្នុងសារពើភ័ណ្ឌ។

អ្នកជំនាញអចលនៈទ្រព្យក៏បានបញ្ជាក់ដែរថា៖ វាជារឿងមិនសមហេតុផលទេដែលទីក្រុងហូជីមិញមិនមានស្តុកអចលនទ្រព្យ ព្រោះអំណាចទិញនឹងមានកម្រិតទាបពេញមួយឆ្នាំ 2023។ មានតែគម្រោងមួយ ឬពីរប៉ុណ្ណោះដែលបំពេញតម្រូវការអតិថិជន និងអតិថិជនគោលដៅលក់បានល្អ ចំណែកគម្រោងអចលនទ្រព្យលំដាប់ខ្ពស់ដែលនៅសេសសល់លក់យឺត ឬមិនតិចទាល់តែសោះ។ ប្រសិនបើគេនិយាយថាមិនមានសារពើភ័ណ្ឌនៅក្នុងគម្រោងជាក់លាក់ណាមួយដែលសមរម្យសម្រាប់ទីផ្សារនោះវាសមហេតុផល ប៉ុន្តែវាមិនអាចទៅរួចសម្រាប់ទីផ្សារទាំងមូលដែលមិនមានសារពើភ័ណ្ឌនោះទេ។ អ្នកជំនាញម្នាក់នេះបានលើកឡើងថា "គម្រោងជាច្រើនដែលលក់តាមរយៈការដោះដូរ ឬសាច់ញាតិអាចប្រកាសលក់បាន 100% ប៉ុន្តែតាមពិត ការដោះដូរទាំងនោះ "រក្សាទំនិញ" ដើម្បីលក់បន្ត"។

… ប៉ុន្តែអាជីវកម្មនៅតែមានទំនិញមិនទាន់លក់

ស្ថិតិគិតត្រឹមចុងខែកញ្ញា ឆ្នាំ 2023 របាយការណ៍ហិរញ្ញវត្ថុរបស់សហគ្រាសអចលនទ្រព្យចំនួន 10 បានកត់ត្រាតម្លៃសារពើភ័ណ្ឌសរុបជាង 300,000 ពាន់លានដុង កើនឡើង 5% ក្នុងរយៈពេលដូចគ្នានេះ។ ក្រុមហ៊ុនភាគហ៊ុនរួមរបស់ក្រុមហ៊ុន No Va Real Estate Investment Group (Novaland) តម្លៃសារពើភ័ណ្ឌនៅចុងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2023 មានចំនួនជាង 137,755 ពាន់លានដុង។ ក្រុមហ៊ុន Khang Dien បានកត់ត្រាសារពើភ័ណ្ឌចំនួន 17,152 ពាន់លានដុង។ ណាំឡុង គ្រុប មានសារពើភ័ណ្ឌចំនួន ១៦ ៨០០ ពាន់លានដុង។ Dat Xanh Group មានសារពើភ័ណ្ឌចំនួន 14,788 ពាន់លានដុង។ Quoc Cuong Gia Lai ក៏មានសារពើភ័ណ្ឌចំនួន 7,100 ពាន់លានដុង... យោងតាមស្ថិតិពី DKRA Group រហូតមកដល់បច្ចុប្បន្ននៅទីក្រុងហូជីមិញ ផ្នែកផ្ទះល្វែងតែមួយមានស្តុកចំនួន 7,890 យូនីត កើនឡើង 13.2% បើធៀបនឹងឆ្នាំ 2022; សម្រាប់ផ្នែកទីប្រជុំជន និងវីឡា ស្តុកបច្ចុប្បន្នមាន 2,904 យូនីត។

ថ្មីៗនេះ នៅក្នុងការវិភាគបឋមនៃរបាយការណ៍ហិរញ្ញវត្ថុរបស់សហគ្រាសចំនួន 1,579 (ក្នុងឧស្សាហកម្មចំនួន 10) ដែលបានចុះបញ្ជីនៅក្នុងផ្សារហ៊ុន ក្រុមប្រឹក្សាស្រាវជ្រាវអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចឯកជន (ក្រុមប្រឹក្សាភិបាល IV) បាននិយាយថា ចាប់ពីពាក់កណ្តាលឆ្នាំ 2022 ដល់ចុងត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2023 ប្រាក់ចំណូលនៃឧស្សាហកម្មទាំងអស់បានថយចុះ។ ធ្ងន់ធ្ងរបំផុតគឺក្រុមអចលនទ្រព្យ និងសំណង់។ ទាំងនេះគឺជាក្រុមទាំងពីរដែលមានបញ្ហាលំហូរសាច់ប្រាក់ធំបំផុត ជាមួយនឹងថ្ងៃសារពើភ័ណ្ឌ និងថ្ងៃទទួលប្រាក់ (ពេលវេលាជាមធ្យមដែលវាត្រូវការដើម្បីប្រមូលអ្នកទទួលបន្ទាប់ពីការលក់) កើនឡើងច្រើនដង។ លទ្ធផលនៃការវិភាគបង្ហាញថា ចំនួនមធ្យមនៃថ្ងៃស្តុកអចលនទ្រព្យក្នុងត្រីមាសទី 1 ឆ្នាំ 2023 មានរហូតដល់ 5,662 ថ្ងៃ ដោយអាជីវកម្មខ្លះមានរហូតដល់ 54,334 ថ្ងៃ។ នោះគឺវានឹងចំណាយពេលអាជីវកម្ម 149 ឆ្នាំដើម្បីលក់ចេញនូវកន្ត្រក។

Nghịch lý chuyện bất động sản TP.HCM 'không có tồn kho'- Ảnh 2. — ទីផ្សារអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញនៅតែធ្លាក់ចុះ

ដើម្បីដោះស្រាយការលំបាកសម្រាប់អាជីវកម្ម គណៈកម្មាធិការ IV ផ្តល់អនុសាសន៍គោលនយោបាយដែលផ្តោតលើការគាំទ្រលំហូរសាច់ប្រាក់សម្រាប់អាជីវកម្មតាមរយៈការចូលប្រើដើមទុន ការពង្រីកថ្លៃដើម និងការកាត់បន្ថយការចំណាយ។ នេះជួយឱ្យអាជីវកម្មបង្កើតលំហូរសាច់ប្រាក់រយៈពេលខ្លីយ៉ាងហោចណាស់នៅឆមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2023 ឬរហូតដល់ឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំក្រោយ។ បន្ទះ IV ក៏ជឿថាគោលនយោបាយសារពើពន្ធប្រឆាំងគឺចាំបាច់ដើម្បីជំរុញតម្រូវការសរុបបន្ថែមលើគោលនយោបាយរូបិយវត្ថុ។ ឧទាហរណ៍ ការជំរុញការវិនិយោគសាធារណៈ ផ្តោតលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធធំៗ និងការអភិវឌ្ឍន៍លំនៅដ្ឋានសង្គម។ ម៉្យាងវិញទៀត គាំទ្រដល់អាជីវកម្មក្នុងវិស័យសំណង់ សម្ភារសំណង់ និងឧស្សាហកម្មអចលនទ្រព្យ។ ម៉្យាងទៀតបំពេញតម្រូវការពិតប្រាកដរបស់កម្មករ។ លើសពីនេះទៀត ត្រូវកាត់បន្ថយ និងពន្យារការបង់ពន្ធ និងការចំណាយផ្សេងៗទៀត ព្រោះពេលនេះជាពេលបន្ធូរបន្ថយប្រជាជន។

ក្នុងរយៈពេលវែង Panel IV ផ្តល់អនុសាសន៍ឱ្យយកចិត្តទុកដាក់ក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារមូលធនទំនើប ដើម្បីជៀសវាងកំណើនដែលពឹងផ្អែកខ្លាំងពេកលើឥណទាន។ បន្តធ្វើការវិភាគ ដើម្បីរៀបចំគោលនយោបាយពន្ធលើប្រាក់ចំណូលសាជីវកម្មដែលសមស្របសម្រាប់ក្រុមទំហំចំណូលនីមួយៗ និងឧស្សាហកម្ម ដើម្បីធានាបាននូវគោលដៅនៃការបង្កើនចំណូលថវិកាដើម្បីជួយដល់អាជីវកម្មអភិវឌ្ឍ។

អ្នកជំនាញផ្នែកអចលនទ្រព្យ លោក Phan Minh Chanh បានធ្វើអត្ថាធិប្បាយថា ការពិតបង្ហាញថា សារពើភ័ណ្ឌអចលនទ្រព្យមានទំហំធំណាស់។ ជាឧទាហរណ៍ គម្រោង Kenton Node មួយនៅក្នុងស្រុក Nha Be មានអាផាតមិនចំនួន 1,600 ។ ឬគម្រោងមួយនៅទីក្រុង Thu Duc មានផលិតផលរាប់ពាន់បានដាក់ដំណើរការ ប៉ុន្តែការលក់នៅមានចំនួនតិចណាស់។ ជាការពិត ស្តុកមានការកើនឡើងដោយសារតែប្រតិបត្តិការកាត់បន្ថយ និងសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលខ្សោយ។ ផ្នែកអចលនៈទ្រព្យភាគច្រើនជាទំនិញលំដាប់ខ្ពស់បម្រើអ្នកវិនិយោគ។ មិនត្រឹមតែប៉ុណ្ណោះ ការលំបាកផ្នែកច្បាប់ ការលំបាកក្នុងការប្រមូលមូលធនមូលបត្រ លទ្ធភាពទទួលបានដើមទុនឥណទានមានកម្រិត ភាពលំបាកនៃលំហូរសាច់ប្រាក់ជាដើម។

ដើម្បី "រក្សាទុក" អាជីវកម្ម និងគាំទ្រទីផ្សារឱ្យងើបឡើងវិញឆាប់ៗ អ្នកជំនាញនេះណែនាំថាដំណោះស្រាយដ៏ធំបំផុតនៅពេលនេះគឺបង្កើនកិច្ចខិតខំប្រឹងប្រែងដើម្បីដោះស្រាយសារពើភ័ណ្ឌ ដោះស្រាយបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ និងក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ "ស្រាយ" គម្រោងអចលនទ្រព្យដែលមិនទាន់បានបញ្ចប់។ ដំណោះស្រាយត្រូវតែអនុវត្តជាក់ស្តែង មិនមែនគ្រាន់តែជាពាក្យស្លោកទទេនោះទេ។

សារពើភ័ណ្ឌ អចលនទ្រព្យ ទូទាំងប្រទេសបានថយចុះ

យោងតាមរបាយការណ៍ពី 53/63 ក្នុងស្រុក បញ្ជីសារពើភណ្ឌអចលនទ្រព្យនៅក្នុងគម្រោងក្នុងត្រីមាសទី 4 ឆ្នាំ 2023 មានប្រហែល 16,315 យូនីត (រួមទាំងអាផាតមិន ផ្ទះបុគ្គល និងដី)។ ក្នុងនោះមានអាផាតមិនចំនួន ២.៨២៦ ផ្ទះបុគ្គលចំនួន ៥១៧៣ ខ្នង និងដីចំនួន ៨ ៣១៦ ល្វែង។ សមាមាត្រសារពើភ័ណ្ឌគឺភាគច្រើននៅក្នុងផ្នែកអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានបុគ្គល និងគម្រោងដីឡូតិ៍។ សារពើភ័ណ្ឌនៅក្នុងផ្នែកផ្ទះល្វែងក្នុងត្រីមាសទី 4 ឆ្នាំ 2023 មានប្រហែល 88.42% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2023 ។ សារពើភ័ណ្ឌនៅក្នុងផ្នែកដីមានប្រហែល 115.66% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងត្រីមាសទីបី ហើយសារពើភ័ណ្ឌនៅក្នុងផ្នែកលំនៅដ្ឋានបុគ្គលមានប្រហែល 78.93% បើប្រៀបធៀបទៅនឹងត្រីមាសទីបី។

ដូច្នេះហើយ វាអាចត្រូវបានគេមើលឃើញថានៅក្នុងឆ្នាំ 2023 សារពើភ័ណ្ឌអចលនទ្រព្យនៅក្នុងគម្រោងសម្រាប់លំនៅដ្ឋានអាផាតមិន លំនៅដ្ឋានបុគ្គល និងផ្នែកដីមាននិន្នាការថយចុះ។

ប្រភពតំណ