HoREA ស្នើឱ្យប្រមូលប្រាក់បញ្ញើសម្រាប់ផ្ទះនិងដីលើក្រដាសមិនលើសពី 5%

ថ្មីៗនេះ HoREA បានផ្ញើឯកសារទៅគណៈកម្មាធិការអចិន្ត្រៃយ៍រដ្ឋសភា គណៈកម្មាធិការសេដ្ឋកិច្ចនៃរដ្ឋសភា និងក្រសួងសំណង់ ដោយស្នើឱ្យដាក់ប្រាក់កក់មុននឹងចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាទិញលក់អចលនទ្រព្យ លំនៅដ្ឋាន និងដីឡូតិ៍លំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគត ដើម្បីការពារអតិថិជន និងទប់ស្កាត់ការក្លែងបន្លំ។

យោងតាមគេហទំព័រ HoREA ប៉ុន្មានឆ្នាំមកនេះ មានករណីជាច្រើននៃ "អ្នកវាយតម្លៃ ឈ្មួញកណ្តាលអចលនវត្ថុ អាជីវកម្មមិនស្មោះត្រង់" ប្រព្រឹត្តិការក្លែងបន្លំតាមរយៈល្បិចទទួល "ប្រាក់កក់" ដោយសន្យាទិញលក់ផ្ទះ ដី និងការងារសំណង់នាពេលអនាគតដែលមិនបំពេញលក្ខខណ្ឌក្នុងការចុះកិច្ចសន្យា ជាធម្មតាករណីក្រុមហ៊ុន Alibaba បង្កើតគម្រោង "លក់ដីខុសច្បាប់" ទទួលដី និងលក់ដី។ ដែលមានទំហំធំណាស់បើធៀបនឹងតម្លៃនៃទ្រព្យដែលបានដាក់ទុក រួចបោកប្រាស់ បង្កការខូចខាតដល់អតិថិជន ហើយក៏ជាមូលហេតុនៃអស្ថិរភាពនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យផងដែរ។

មុខវិជ្ជា "អ្នកស៊ីឈ្នួល ឈ្មួញដី ឈ្មួញកណ្តាល រកស៊ីមិនស្មោះត្រង់" បានទាញយកផលប្រយោជន៍ពីច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ 2014 ដែលមិនចែងថា "ដាក់ប្រាក់" មុនពេលដែលផ្ទះ គ្រឹះផ្ទះ ការងារសាងសង់នាពេលអនាគត មានសិទ្ធិដាក់ឱ្យធ្វើអាជីវកម្ម ចូលកិច្ចសន្យា និងបានទាញយកប្រយោជន៍ពីប្រការ 2 មាត្រា 2 នៃមាត្រា 3 នៃការប្រើប្រាស់ ក្រមរដ្ឋប្បវេណីឆ្នាំ 2015 អនុញ្ញាតឱ្យ "បុគ្គល និងនីតិបុគ្គលបង្កើត អនុវត្ត និងបញ្ចប់សិទ្ធិ និងកាតព្វកិច្ចរដ្ឋប្បវេណីរបស់ពួកគេ ដោយឈរលើមូលដ្ឋាននៃការប្តេជ្ញាចិត្ត និងការព្រមព្រៀងដោយសេរី ដោយស្ម័គ្រចិត្ត" ដូច្នេះ "អ្នកទទួលប្រាក់បញ្ញើ" បានទទួល "ប្រាក់បញ្ញើ" ជាមួយនឹងតម្លៃដ៏ធំដែលអាចមានដល់ទៅ 90-95% នៃទ្រព្យសម្បតិ្តដែលសមស្រប និងធ្វើឱ្យខូចតម្លៃនៃប្រាក់បញ្ញើ។ "អ្នកដាក់ប្រាក់" នៅក្នុងស្ថានភាពមួយ។

ទីមួយ ក្នុងករណី "ប្រាក់បញ្ញើ" មានកម្រិតទាប ប៉ុន្តែតម្លៃអចលនទ្រព្យកើនឡើង អ្នកទទួលប្រាក់បញ្ញើមានឆន្ទៈ "លុបចោលកិច្ចព្រមព្រៀង" ហើយប្រគល់ "ប្រាក់បញ្ញើ" (ទ្វេដង) ទៅអ្នកដាក់ប្រាក់វិញ។

ទីពីរ ក្នុងករណីដែល "ប្រាក់បញ្ញើ" មានតម្លៃធំ ឬច្រើន អ្នកទទួលប្រាក់បញ្ញើអាចបោកប្រាស់ និងសមស្របទៅនឹង "ការដាក់ប្រាក់" របស់អតិថិជន។

ទីបី ក្នុងករណីអ្នកទទួលប្រាក់បញ្ញើអូសបន្លាយពេលយូរ ខកខានមិនបានបំពេញនីតិវិធីច្បាប់ក្នុងការអនុវត្តគម្រោង ឬចេតនាក្លែងបន្លំដើមទុនរបស់អតិថិជន និងអ្នកវិនិយោគ។

សមាគមបានរកឃើញថាសម្រាប់គម្រោងលំនៅដ្ឋាន និងសំណង់ដំណើរការជាមួយនឹងគោលបំណងនៃការបម្រើកន្លែងស្នាក់នៅនាពេលអនាគត អ្នកវិនិយោគត្រូវទទួលបាន "ប្រាក់កក់" ដើម្បីស្វែងយល់ពីទីផ្សារ និងចំណង់ចំណូលចិត្តរបស់អតិថិជន។ ទន្ទឹមនឹងនេះ អតិថិជនក៏ចង់ "ដាក់ប្រាក់" ដើម្បី "ចាក់សោ" តម្លៃលក់ និងរីករាយជាមួយការលើកទឹកចិត្ត និងការបញ្ចុះតម្លៃល្អៗសម្រាប់អតិថិជនដែល "ដាក់ប្រាក់"។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ចំណុច ឃ ប្រការ ៤ មាត្រា ២៤ នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុ (វិសោធនកម្ម) ចែងតែ ០១ ករណីនៃ "ប្រាក់កក់" ក្នុងនាមជាអ្នកវិនិយោគប៉ុណ្ណោះ៖ "ឃ) ទទួលប្រាក់បញ្ញើពីអតិថិជនតែនៅពេលដែលផ្ទះ ឬការងារសំណង់បានបំពេញគ្រប់ល័ក្ខខ័ណ្ឌសម្រាប់ដាក់អាជីវកម្ម និងបានដំណើរការប្រតិបត្តិការស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់នេះ"។ នេះគឺជាការផ្តល់ "ប្រាក់កក់" ដែលមានបំណង "ធានាការអនុវត្តកិច្ចសន្យា" បន្ទាប់ពីពេលដែលផ្ទះ គ្រឹះ ឬគម្រោងសាងសង់នាពេលអនាគតបានបំពេញលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការដាក់ឱ្យដំណើរការអាជីវកម្ម ហើយកិច្ចសន្យាត្រូវបានចុះហត្ថលេខា។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការផ្តល់ "ប្រាក់បញ្ញើ" ក្នុងគោលបំណង "ធានាការអនុវត្តកិច្ចសន្យា" គឺត្រឹមត្រូវ ប៉ុន្តែវាមិនមែនជាការចាំបាច់ក្នុងការកំណត់ឡើងវិញនៅក្នុងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុនោះទេ ព្រោះវាមានចែងក្នុងប្រការ ១ មាត្រា ៣២៨ នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីឆ្នាំ ២០១៥។

ជាងនេះទៅទៀត ប្រសិនបើកិច្ចសន្យាត្រូវបានចុះហត្ថលេខា អ្នកវិនិយោគអាចប្រមូល "ការបង់ប្រាក់ដំបូង" មិនលើសពី 30% នៃតម្លៃកិច្ចសន្យា យោងតាមបញ្ញត្តិនៃប្រការ 1 មាត្រា 37 នៃច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុឆ្នាំ 2014 និងប្រការ 1 មាត្រា 26 នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុ (ធ្វើវិសោធនកម្ម) ដូច្នេះកិច្ចសន្យានេះ ស្ទើរតែមិនទាន់មានការអនុវត្តនៅឡើយ។ "ហានិភ័យ" សម្រាប់អតិថិជន និងអាចត្រូវបានកែសម្រួលទាំងស្រុងដោយយោងតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីឆ្នាំ 2015 ។

យោងតាមក្រុមហ៊ុន HoREA សេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ (ធ្វើវិសោធនកម្ម) ចាំបាច់ត្រូវកំណត់លក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការទទួល "ប្រាក់កក់ដើម្បីធានាការចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យា" ដែលសមរម្យសម្រាប់មុខវិជ្ជានីមួយៗ។

ដោយឡែកសម្រាប់អ្នកវិនិយោគលើគម្រោងអចលនទ្រព្យ លំនៅដ្ឋាន និងការងារសាងសង់នាពេលខាងមុខ ពួកគេត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យទទួលបាន "ប្រាក់កក់" បន្ទាប់ពីភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ចបាន "អនុម័តគោលនយោបាយវិនិយោគក្នុងពេលដំណាលគ្នានឹងការអនុម័តវិនិយោគិន" (មានចែងក្នុងប្រការ 4 មាត្រា 29 នៃច្បាប់វិនិយោគឆ្នាំ 2020) បន្ទាប់មក "អ្នកវិនិយោគ" នឹងក្លាយជា "អ្នកវិនិយោគ" នៃមាត្រា 2 នៃច្បាប់សំណង់។ ឆ្នាំ 2014 វិសោធនកម្ម និងបន្ថែមក្នុងប្រការ 4 មាត្រា 1 នៃច្បាប់សាងសង់ (ធ្វើវិសោធនកម្ម) ឆ្នាំ 2020 "អ្នកវិនិយោគគឺជាអ្នកវិនិយោគដែលត្រូវបានអនុម័តដោយភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ច" ហើយវាត្រូវបានស្នើឱ្យកំណត់ថាតម្លៃ "ប្រាក់បញ្ញើ" មិនត្រូវលើសពី 5% នៃតម្លៃនៃអចលនទ្រព្យដែលបានតម្កល់ដែលជាលំនៅដ្ឋាន ឬការងារសាងសង់នាពេលអនាគត។

សម្រាប់អ្នកលក់ដី (ចែកជាឡូតិ៍ ពុះជាឡូតិ៍) អាចទទួលយក “ប្រាក់កក់” បានលុះត្រាតែភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ចបានអនុញ្ញាត “ការបែងចែកដី” តាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ស្តីពីដីធ្លី ហើយតម្លៃ “ប្រាក់កក់” ដែលត្រូវបានស្នើឡើងគឺមិនលើសពី ៥% នៃតម្លៃដី។

សមាគមបានរកឃើញថា ប្រការ ៧ មាត្រា ២៤ នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនវត្ថុ (វិសោធនកម្ម) (សេចក្តីព្រាងទី៣) មានបទប្បញ្ញត្តិត្រឹមត្រូវណាស់ក្នុងការគ្រប់គ្រងឥរិយាបថប្រាក់បញ្ញើដែលបានធ្វើឡើងមុនពេលចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាទិញផ្ទះ ហើយចែងថា “ចំនួនប្រាក់កក់ដែលទទួលបានមិនត្រូវលើសពី ៥% នៃតម្លៃផ្ទះ ឬការងារសំណង់ដែលកំពុងទិញ និងលក់សម្រាប់អ្នកជួល ឬលក់ត្រូវដាក់ឱ្យរដ្ឋច្បាស់លាស់។ តម្លៃជួលផ្ទះ ឬការងារសំណង់”។ ប៉ុន្តែវាគួរឱ្យសោកស្តាយណាស់ដែលបទប្បញ្ញត្តិត្រឹមត្រូវបំផុតនេះត្រូវបានដកចេញពីសេចក្តីព្រាងច្បាប់ទី 4 ទី 5 ទី 6 ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ (ធ្វើវិសោធនកម្ម) និងសេចក្តីព្រាងបច្ចុប្បន្ន។

លោក HoREA បានស្នើថា "ដូច្នេះ ចាំបាច់ត្រូវបន្ថែមលើសេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ (ធ្វើវិសោធនកម្ម) បទប្បញ្ញត្តិស្តីពី "ប្រាក់បញ្ញើ" មុនពេលដែលផ្ទះ ដី និងការងារសាងសង់នាពេលអនាគតមានសិទ្ធិសម្រាប់អាជីវកម្ម និងការចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យា។

ប្រាជ្ញា

ប្រភព