ដោះស្រាយការលំបាកសម្រាប់មូលបត្របំណុល និងអចលនទ្រព្យ

នៅក្នុងរបាយការណ៍ស្តីពីទីផ្សារអចលនទ្រព្យ និងលំនៅឋានដែលចេញផ្សាយនាពេលថ្មីៗនេះ ក្រសួងសំណង់បាននិយាយថា អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យកំពុងជួបការលំបាកជាច្រើន។ ជាពិសេស ចំនួនសហគ្រាសអចលនទ្រព្យដែលប្រកាសក្ស័យធន និងការរំលាយនៅឆ្នាំ 2022 បានកើនឡើង 38.7% បើធៀបនឹងឆ្នាំ 2021។

ភាពលំបាកនៅលើកំពូលនៃការលំបាក

ទីភ្នាក់ងារនេះបានវាយតម្លៃថាឆ្នាំ 2022 គឺជាឆ្នាំដែលអាជីវកម្មដែលកំពុងប្រតិបត្តិការក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យនឹងប្រឈមមុខនឹងបញ្ហាជាច្រើន ដោយសាជីវកម្មមួយចំនួនកាត់បន្ថយកម្លាំងពលកម្មរហូតដល់ 50% ដើម្បីទប់ទល់នឹងការលំបាក។ មូលហេតុចម្បងគឺការលំបាកក្នុងការទទួលបានកម្ចីឥណទាន ការចេញមូលបត្របំណុល និងការប្រមូលដើមទុនពីអតិថិជន ដែលនាំឱ្យអាជីវកម្មជាច្រើនខ្វះដើមទុន ត្រូវពន្យារពេល ឬផ្អាកការអនុវត្តគម្រោងជាបណ្តោះអាសន្ន។

លើសពីនេះ អត្រាការប្រាក់កម្ចី អត្រាប្តូរប្រាក់បរទេស តម្លៃប្រេងសាំង និងតម្លៃសម្ភារៈសំណង់បានកើនឡើង ដែលនាំឱ្យតម្លៃអាជីវកម្មកើនឡើង ប៉ះពាល់ដល់ប្រតិបត្តិការអាជីវកម្ម។ ការពិតដែលថាអ្នកទិញអចលនទ្រព្យមានការលំបាកក្នុងការទទួលបានប្រាក់កម្ចីពីធនាគារក៏ប៉ះពាល់ដល់សាច់ប្រាក់ងាយស្រួលនៃផលិតផល និងគម្រោងអចលនទ្រព្យផងដែរ។ សហគ្រាសមិនអាចលក់ផលិតផលដើម្បីយកដើមទុន និងវិនិយោគឡើងវិញបានទេ។

លើសពីនេះ ចាប់ពីចុងឆ្នាំ 2022 រហូតមកដល់ពេលនេះ សហគ្រាសមួយចំនួននៅតែស្ថិតក្រោមសម្ពាធក្នុងការសងមូលបត្របំណុលឱ្យបានឆាប់ដល់វិនិយោគិន ដោយសារហេតុផលជាច្រើន រួមទាំងការផ្លាស់ប្តូរគោលនយោបាយដើម្បីគ្រប់គ្រងមូលបត្របំណុលដែលចេញដោយសហគ្រាស។

របាយការណ៍ស្តីពីទីផ្សារមូលបត្របំណុលវៀតណាមដោយសមាគមទីផ្សារមូលបត្រវៀតណាម (VBMA) បង្ហាញថា បរិមាណសរុបនៃការបោះផ្សាយសញ្ញាប័ណ្ណសាជីវកម្មកាលពីឆ្នាំមុនឈានដល់ 255,163 ពាន់លានដុង ធ្លាក់ចុះ 66% បើធៀបនឹងឆ្នាំមុន។ តម្លៃនៃការចេញផ្សាយនៃក្រុមឧស្សាហកម្មភាគច្រើនក្នុងឆ្នាំ 2022 បានថយចុះបើប្រៀបធៀបទៅនឹងឆ្នាំមុន ជាពិសេសការចេញប័ណ្ណបំណុលដោយសហគ្រាសអចលនទ្រព្យបានថយចុះ 80.8% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាក្នុងបរិបទនៃកត្តាម៉ាក្រូមិនអំណោយផលជាច្រើន។

ភាពលំបាកនៃប្រភពទុនមានឥទ្ធិពលយ៉ាងខ្លាំងទៅលើសកម្មភាពទិញ និងលក់ក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ រូបថត៖ TAN THANH

ទន្ទឹមនឹងនេះ អាជីវកម្មត្រូវទិញមូលបត្របំណុលត្រឡប់មកវិញដែលមានតម្លៃរហូតដល់ 210.830 ពាន់លានដុងជាមុន កើនឡើង 46% បើធៀបនឹងឆ្នាំ 2021។ ដែលក្នុងនោះក្រុមអចលនទ្រព្យបានទិញត្រឡប់មកវិញប្រហែល 35.400 ពាន់លានដុងជាមុន។ នោះមានន័យថា ដើមទុនសម្រាប់អចលនៈទ្រព្យមិនត្រឹមតែត្រូវបានរឹតបន្តឹងប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងរួមតូចខ្លាំងបើធៀបនឹងកាលពីមុន ដែលបណ្តាលឱ្យអាជីវកម្មជាច្រើននៅក្នុងឧស្សាហកម្មនេះធ្លាក់ចូលទៅក្នុងស្ថានភាពលំបាក។ សហគ្រាសមួយចំនួនដែលទើបតែប្រកាសពីការខាតបង់បង្ហាញពីការលំបាកនេះ ដូចជាអចលនទ្រព្យ Phat Dat បានខាតបង់ជិត 230 ពាន់លានដុងក្នុងត្រីមាសចុងក្រោយនៃឆ្នាំ 2022 ក្រុមហ៊ុន Cen Land ក៏បានរាយការណ៍ពីការខាតបង់ក្រោយបង់ពន្ធក្នុងត្រីមាសទី 4 ឆ្នាំ 2022 រហូតដល់ទៅ 58.6 ពាន់លានដុង ឬ Dat Xanh Group មានការខាតបង់សុទ្ធជាង 400 ពាន់លានដុង សហគ្រាសផ្សេងទៀតមានប្រាក់ចំណេញច្រើន និងប្រាក់ចំណេញច្រើនផងដែរ។

ប្រធានក្រុមប្រឹក្សាភិបាលនៃក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យដែលមានបំណុលជាង ២០០ពាន់លានដុង បាននិយាយថា ក្រុមហ៊ុនរបស់លោកបានទទួលយក "ការបាត់បង់ និងឈឺចាប់" ដើម្បីរៀបចំឡើងវិញនូវផលប័ត្រវិនិយោគរបស់ខ្លួន លក់គម្រោងដើម្បីគេចពីបំណុល និងស្ថានភាពការប្រាក់... ប៉ុន្តែការស្វែងរកដៃគូលក់ឱ្យក្នុងអំឡុងពេលនេះគឺពិបាកខ្លាំងណាស់ ព្រោះក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យភាគច្រើនបានអស់ប្រភពដើមទុនហើយ ទ្រព្យសកម្មណាមួយក៏ពិបាកលក់ដែរ។

«ការរឹតបន្តឹងទីផ្សារមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មលឿនពេក ហើយភ្លាមៗនោះ ធ្វើឲ្យយើងមិនអាចប្រតិកម្មទាន់ពេល។ អ្វីដែលយើងព្រួយបារម្ភនៅពេលនេះ គឺមិនដឹងពីរបៀបរកដើមទុនដើម្បីអនុវត្តគម្រោង ខណៈគោលនយោបាយជាច្រើនទាក់ទងនឹងនីតិវិធីមិនទាន់ត្រូវបានដោះស្រាយ។ ដូច្នេះហើយ អ្វីដែលយើងត្រូវការគឺដើម្បីឲ្យរដ្ឋាភិបាលឆាប់មានវិធីដកគោលនយោបាយគាំទ្រអាជីវកម្មក្នុងការអនុវត្តគម្រោង»។

ដំណោះស្រាយជាច្រើន។

ថ្លែងទៅកាន់អ្នកសារព័ត៌មានពីកាសែត Lao Dong លោកបណ្ឌិត Nguyen Huu Huan សកលវិទ្យាល័យសេដ្ឋកិច្ចទីក្រុងហូជីមិញ មានប្រសាសន៍ថា ទីផ្សារអចលនទ្រព្យកំពុងជួបការលំបាកទាំងធាតុចូល និងទិន្នផល ជាពិសេសប្រភពទុនកំពុងត្រូវបានគ្រប់គ្រងយ៉ាងតឹងរ៉ឹង។ ដូច្នេះ ដើម្បីដោះស្រាយបញ្ហាដើមទុនសម្រាប់ទីផ្សារនេះ ចាំបាច់ត្រូវបង្ហាញឱ្យឃើញនូវគោលនយោបាយរបស់ធនាគាររដ្ឋ តាមរយៈការផ្តល់សារជាក់លាក់ និងការគាំទ្រដល់កម្រិតមួយចំនួននៃដើមទុនឥណទានរយៈពេលខ្លី ដើម្បីសន្សំសាច់ប្រាក់ងាយស្រួលសម្រាប់សហគ្រាសអចលនទ្រព្យ។

"ដោយសារតែការលំបាកនៃមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មមិនអាចដោះស្រាយបានពេញមួយយប់ ខណៈដែលសហគ្រាសអចលនទ្រព្យត្រូវការដើមទុនធ្វើការយ៉ាងខ្លាំងដើម្បីបន្តអនុវត្តគម្រោងមិនទាន់រួចរាល់។ សហគ្រាសអាចស្វែងរកប្រភពដើមទុនផ្សេងទៀតដូចជាកម្ចីពីបរទេស ប៉ុន្តែត្រូវប្រឈមនឹងហានិភ័យនៃអត្រាប្តូរប្រាក់ ដោយសារពួកគេត្រូវខ្ចីជាប្រាក់ដុល្លារ ហើយមិនមែនគ្រប់សហគ្រាសទាំងអស់បំពេញលក្ខខណ្ឌក្នុងការកៀរគរមូលធនអន្តរជាតិ។ លោក​បណ្ឌិត Nguyen Huu Huan បាន​និយាយ។

យោងតាមលោកបណ្ឌិត Nguyen Huu Huan មិនត្រឹមតែដើមទុនឥណទានសម្រាប់សហគ្រាសអចលនៈទ្រព្យប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងប្រឈមមុខនឹងការលំបាកផងដែរ អតិថិជនម្នាក់ៗដែលខ្ចីដើម្បីទិញផ្ទះសម្រាប់រស់នៅ ឬវិនិយោគក៏មានកម្រិតក្នុងការទទួលបានដើមទុន ឬមានអត្រាការប្រាក់ខ្ពស់ប្រមាណពី ១៥% ទៅ ១៦% ក្នុងមួយឆ្នាំ។ ដូច្នេះ ចាំបាច់ត្រូវមានដំណោះស្រាយមួយ ដើម្បីរក្សាស្ថិរភាព ឬកាត់បន្ថយអត្រាការប្រាក់កម្ចីឱ្យបានឆាប់។

ទាក់ទិននឹងដំណោះស្រាយបញ្ហាសញ្ញាប័ណ្ណសាជីវកម្ម លោកបណ្ឌិត Le Dat Chi អនុប្រធានមហាវិទ្យាល័យហិរញ្ញវត្ថុសាជីវកម្ម - សកលវិទ្យាល័យសេដ្ឋកិច្ចទីក្រុងហូជីមិញបានមានប្រសាសន៍ថា ចាំបាច់ត្រូវទទួលស្គាល់វាជាបណ្តាញកៀរគរមូលធនដ៏សំខាន់សម្រាប់សហគ្រាសបន្ថែមលើឥណទានធនាគារ ដើម្បីមានវិធានការរៀបចំ និងគ្រប់គ្រងទីផ្សារសញ្ញាប័ណ្ណសាជីវកម្មតាមរបៀបដែលធនាគារត្រូវគោរពតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃការផ្តល់ប្រាក់កម្ចី។

ទន្ទឹមនឹងនេះ អ្នកជំនាញហិរញ្ញវត្ថុ និងមូលបត្រ លោក Lam Minh Chanh បាននិយាយថា ទីផ្សារមូលបត្រសាជីវកម្មនាពេលថ្មីៗនេះ បានធ្វើឱ្យអ្នកវិនិយោគជាច្រើនបាត់បង់ទំនុកចិត្ត និងគ្មានចេតនាចង់ចូលរួមម្តងទៀត។ ដើម្បីស្ដារឡើងវិញនូវតួនាទីសំខាន់នៃមូលបត្របំណុលសាជីវកម្ម លក្ខខណ្ឌខាងក្រោមត្រូវតែត្រូវបានធានា៖

ជាដំបូង និងសំខាន់បំផុត មូលបត្របំណុលសាជីវកម្មទាំងអស់ត្រូវតែត្រូវបានវាយតម្លៃដោយស្ថាប័នវាយតម្លៃល្បីឈ្មោះ។ នៅពេលនោះ វិនិយោគិននឹងដឹងពីកម្រិតហានិភ័យនៃប្រភេទនីមួយៗនៃសញ្ញាប័ណ្ណសាជីវកម្ម។ ទីពីរ និយតករត្រូវគ្រប់គ្រងយ៉ាងតឹងរ៉ឹងលើការចែកចាយមូលបត្របំណុល។ ជៀស​វាង​ជា​ដាច់​ខាត​ការ​គេច​ពី​ច្បាប់ និង​ការ​ចែក​មូលបត្រ​បំណុល​ដែល​ចេញ​ដោយ​ឯកជន​ដល់​សាធារណជន។ ទីបី មានតែអ្នកដែលមានវិញ្ញាបនបត្រឈ្មួញកណ្តាលមូលបត្រប៉ុណ្ណោះដែលត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យផ្តល់យោបល់ និងលក់មូលបត្របំណុលដល់អ្នកវិនិយោគ។ ជៀសវាងការប្រឹក្សាអំពីការលក់មូលបត្របំណុលពីអ្នកមិនមានជំនាញដូចជាបុគ្គលិកធនាគារ។

ទីបួន ទីប្រឹក្សា និងអ្នកលក់មូលបត្របំណុលត្រូវតែអនុវត្តតាមដំណើរការពិគ្រោះយោបល់លម្អិត និងតឹងរ៉ឹង ដើម្បីធានាថាអ្នកវិនិយោគយល់ច្បាស់ថាតើមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មមួយណាដែលពួកគេកំពុងវិនិយោគ និងហានិភ័យដែលអាចកើតមាននៃមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មទាំងនោះ។ អ្នកជំនាញ Lam Minh Chanh បានសង្កត់ធ្ងន់ថា "ប្រសិនបើយើងអាចធ្វើបាននោះ មូលបត្របំណុលសាជីវកម្មនឹងងើបឡើងវិញបន្តិចម្តងៗ និងអភិវឌ្ឍយ៉ាងខ្លាំង ក្លាយជាបណ្តាញផ្គត់ផ្គង់មូលធនសម្រាប់អាជីវកម្ម ជាពិសេសអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ"។

តាមទស្សនៈរបស់ទីភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រង លោក Hoang Hai ប្រធាននាយកដ្ឋានគ្រប់គ្រងទីផ្សារលំនៅឋាន និងអចលនទ្រព្យ - ក្រសួងសំណង់បានមានប្រសាសន៍ថា ក្រសួងសំណង់បានស្នើក្រសួងហិរញ្ញវត្ថុដាក់ជូនរដ្ឋាភិបាលដើម្បីធ្វើវិសោធនកម្ម និងបន្ថែមក្រឹត្យលេខ 65/2022/ND-CP គ្រប់គ្រងការផ្តល់ជូន និងការជួញដូរមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មបុគ្គលនៅក្នុងទីផ្សារសាជីវកម្មអន្តរជាតិ និងការផ្តល់សញ្ញាប័ណ្ណ។ ពង្រឹងទិសដៅ និងការណែនាំលើការផ្តល់ជូន និងការជួញដូរមូលបត្របំណុលសាជីវកម្មនៅក្នុងទីផ្សារក្នុងស្រុក និងការផ្តល់សញ្ញាប័ណ្ណសាជីវកម្មទៅកាន់ទីផ្សារអន្តរជាតិស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិច្បាប់។ គ្រប់គ្រងសកម្មភាពកៀរគរមូលធនរបស់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យនៅលើទីផ្សារភាគហ៊ុន ជៀសវាងការរំពឹងទុក ឧបាយកល និងអតិផរណាតម្លៃ។

ជាមួយធនាគាររដ្ឋ ក្រសួងសំណង់បានស្នើឱ្យពិចារណា និងស្នើផែនការគ្រប់គ្រងពិដានឥណទានសមស្រប ដើម្បីទ្រទ្រង់សេដ្ឋកិច្ច។ ដឹកនាំ និងណែនាំស្ថាប័នឥណទានដើម្បីបង្កើតលក្ខខណ្ឌសម្រាប់អាជីវកម្ម អ្នកទិញផ្ទះ និងអ្នកវិនិយោគដើម្បីទទួលបានប្រភពឥណទាន។ ណែនាំ និងដឹកនាំស្ថាប័នឥណទានដើម្បីផ្តល់ប្រាក់កម្ចី និងបញ្ចេញឱ្យបានឆាប់រហ័សដល់សហគ្រាស និងគម្រោងអចលនទ្រព្យដែលមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់។ ផ្តល់អាទិភាពដល់ការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដល់គម្រោងលំនៅដ្ឋានសង្គម លំនៅដ្ឋានកម្មករ លំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មតម្លៃទាប និងប្រភេទអចលនទ្រព្យផ្សេងទៀតដែលបម្រើដល់ផលិតកម្ម និងគោលបំណងសន្តិសុខសង្គមប្រកបដោយប្រសិទ្ធភាពខ្ពស់ និងសមត្ថភាពក្នុងការសងបំណុល។

សម្រាប់មូលដ្ឋាន ចាំបាច់ត្រូវពិនិត្យ និងធ្វើបញ្ជីគម្រោងលំនៅដ្ឋាន និងអចលនទ្រព្យក្នុងតំបន់។ វាយតម្លៃជាក់លាក់អំពីហេតុផល និងមូលហេតុសម្រាប់គម្រោងដែលត្រូវបានអនុម័តសម្រាប់ការវិនិយោគ ប៉ុន្តែមិនទាន់បានអនុវត្ត ឬមានភាពយឺតយ៉ាវក្នុងការអនុវត្ត។ ផ្អែកលើមូលដ្ឋាននោះ ផ្តោតលើការលុបបំបាត់ការលំបាក និងបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ និងនីតិវិធីសម្រាប់ការរៀបចំការវិនិយោគលើគម្រោងលំនៅដ្ឋានដើម្បីបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់ទៅកាន់ទីផ្សារ។ ពន្លឿនការកែទម្រង់បែបបទរដ្ឋបាល ជៀសវាងការបង្រួបបង្រួមការទទួលខុសត្រូវ ឬការពន្យារពេលក្នុងការដោះស្រាយនីតិវិធីសម្រាប់ការអនុវត្តគម្រោងអចលនទ្រព្យក្នុងតំបន់។

ស្រាវជ្រាវបទពិសោធន៍អន្តរជាតិ

លោកបណ្ឌិត Can Van Luc សមាជិកក្រុមប្រឹក្សាប្រឹក្សាគោលនយោបាយហិរញ្ញវត្ថុ និងហិរញ្ញវត្ថុជាតិបាននិយាយថា លោកបានសិក្សាយ៉ាងយកចិត្តទុកដាក់នូវដំណោះស្រាយចំនួន 16 ដើម្បីជួយសង្គ្រោះទីផ្សារអចលនទ្រព្យរបស់ប្រទេសចិន ហើយបានរកឃើញថា វៀតណាមអាចសិក្សា និងអនុវត្តបាន 10 ក្នុងចំណោមពួកគេ។

“តាមពិតទៅ យើងបាននិងកំពុងអនុវត្តដំណោះស្រាយមួយចំនួន ដូចជាការពន្យាពេលបង់ពន្ធ ពន្យារ/ពន្យាពេលបំណុល… យើងក៏បានពិភាក្សាជាមួយក្រសួងសំណង់ ក្រសួងហិរញ្ញវត្ថុ និងរដ្ឋាភិបាល ដើម្បីសិក្សាដំណោះស្រាយផ្សេងទៀត និងស្វែងរកទិសដៅសមស្របទៅនឹងស្ថានភាពជាក់ស្តែងនៅក្នុងប្រទេស។

ឧទាហរណ៍ អាជីវកម្មត្រូវតែទទួលយកការបញ្ចុះតម្លៃដើម្បីលក់ទ្រព្យសកម្មមួយចំនួន ដើម្បីសងបំណុលទាន់ពេលវេលា។ ចរចាជាមួយម្ចាស់ប័ណ្ណបំណុលដើម្បីពង្រីកបំណុលក្នុងស្ថានភាពលំបាក នេះត្រូវបានអនុញ្ញាតដោយក្រឹត្យលេខ 65 ។ ការផ្លាស់ប្តូរប្រាក់សម្រាប់ទំនិញ ការផ្លាស់ប្តូរមូលបត្របំណុលសម្រាប់អចលនទ្រព្យ ដំណោះស្រាយនេះចាំបាច់ត្រូវដឹកនាំដោយរដ្ឋដើម្បីជៀសវាងបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ដែលអាចកើតឡើង។ សហគ្រាសត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យរំកិលបំណុល មានន័យថាពួកគេត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យចេញមូលបត្របំណុលថ្មីដើម្បីសងបំណុលចាស់...” - លោក Luc បាននិយាយ។

(*) សូមមើលកាសែត Lao Dong ចេញថ្ងៃទី ៣០ ខែមករា

ប្រភព៖ https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm