តម្លៃផ្ទះឡើងថ្លៃលើសចំណូល ប្រជាជនក្រីក្រមិនអាចទិញបានក្នុងមួយជីវិត

យោងតាមរបាយការណ៍ទីផ្សារអចលនទ្រព្យសម្រាប់ត្រីមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2024 ដោយ PropertyGuru Vietnam បានឱ្យដឹងថា បន្ទាប់ពីរយៈពេល 6 ឆ្នាំ ការកើនឡើងតម្លៃជាមធ្យមនៃផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយបានឈានដល់ 70% ។ ជាពិសេស អាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយមានតម្លៃជាមធ្យម ៤៦លានដុង/ម២ ខណៈអាផាតមិននៅទីក្រុងហូជីមិញមានតម្លៃជាមធ្យម ៤៨លានដុង/ម២។

នៅដើមឆ្នាំ 2018 តម្លៃលក់ផ្ទះល្វែងនៅទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញមានត្រឹមតែ 27 និង 31 លានដុង/m2 ប៉ុណ្ណោះ។

តម្លៃលំនៅឋានក្នុងទីក្រុងហាណូយ និងទីក្រុងហូជីមិញបានកើនឡើងជាបន្តបន្ទាប់ក្នុងរយៈពេលជាច្រើនឆ្នាំ។ (ប្រភព៖ PropertyGuru Vietnam)។

តម្លៃផ្ទះគឺជិត 24 ដងនៃប្រាក់ចំណូល។

របាយការណ៍ចុងក្រោយបង្អស់របស់ Numbeo.com (គេហទំព័រឯកទេសខាងស្ថិតិស្តីពីកម្រិតជីវភាពក្នុងទីក្រុង និងប្រទេសជុំវិញពិភពលោក តាមរយៈការស្ទង់មតិ) បង្ហាញថា តម្លៃផ្ទះជាមធ្យមនៅប្រទេសវៀតណាមក្នុងឆ្នាំ 2024 គឺជិត 24 ដងនៃប្រាក់ចំណូលប្រចាំឆ្នាំជាមធ្យមរបស់គ្រួសារ។

នៅទីក្រុងហូជីមិញ យោងតាមលោកស្រី Giang Huynh - នាយករងផ្នែកស្រាវជ្រាវ & S22M Savills Ho Chi Minh City - តម្លៃផ្ទះល្វែងនាពេលបច្ចុប្បន្នគឺខ្ពស់ជាងប្រាក់ចំណូលជាមធ្យមរបស់អ្នករស់នៅទីក្រុងប្រហែល 30 ដង។

ជាក់ស្តែង ប្រាក់ចំណូលជាមធ្យមរបស់គ្រួសារមួយនៅទីក្រុងហូជីមិញ មានត្រឹមតែប្រមាណ ១៥លានដុង/ខែ។ ខណៈដែលតម្លៃអាផាតមេនជាមធ្យមក្នុងគម្រោងថ្មីបច្ចុប្បន្នមានតម្លៃ ៥,៥ - ៦ ពាន់លានដុង។ ប្រសិនបើមនុស្សអាចសន្សំបាន 40-50% ក្នុងមួយខែ វានឹងចំណាយពេលជាច្រើនទសវត្សរ៍ដើម្បីអាចទិញផ្ទះបាន ក្នុងករណីដែលពួកគេមិនប្រើប្រាស់ឥណទាន ឬមិនមានការគាំទ្រពីសាច់ញាតិ។

“ វានឹងមានការលំបាកខ្លាំងណាស់សម្រាប់គ្រួសារដែលផ្អែកលើប្រាក់ចំណូលសុទ្ធ ប្រាក់ចំណូលជាមធ្យមក្នុងការទិញផ្ទះនៅទីក្រុងហូជីមិញនៅពេលនេះ។ លោកស្រី Giang មានប្រសាសន៍ថា “អ្នកត្រូវតែមានប្រាក់ចំណូលខ្ពស់ ក៏ដូចជាការគាំទ្រពីអានុភាពហិរញ្ញវត្ថុ ដើម្បីអាចទិញផ្ទះល្វែងជាមធ្យមមួយ ”។

ការសិក្សាជាច្រើនក៏បង្ហាញផងដែរថា ក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំមកនេះ អត្រាកំណើននៃតម្លៃលំនៅដ្ឋានគឺខ្ពស់ជាងអត្រាកំណើននៃប្រាក់ចំណូលរបស់មនុស្ស។ យោងតាមរបាយការណ៍របស់ Savills Vietnam ទីក្រុងហាណូយកំពុងខិតខំប្រឹងប្រែងដើម្បីទទួលបានប្រាក់ចំណូលជាមធ្យមសម្រាប់មនុស្សម្នាក់ចំនួន 150 លានដុង/ម្នាក់/ឆ្នាំ ក្នុងឆ្នាំ 2023 បើធៀបនឹងឆ្នាំ 2019 អត្រាកំណើនប្រាក់ចំណូលជាមធ្យមគឺ 6% ក្នុងមួយឆ្នាំ។

ទន្ទឹមនឹងនេះដែរ កំណើនតម្លៃអាផាតមិនចាប់ពីឆ្នាំ 2019 ដល់ឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំ 2023 គឺកើនឡើងដល់ 13% ក្នុងមួយឆ្នាំ។

លោកស្រី Do Thu Hang នាយកជាន់ខ្ពស់ នាយកដ្ឋានប្រឹក្សាយោបល់ និងស្រាវជ្រាវ នៃទីក្រុងហាណូយ បានមានប្រសាសន៍ថា “ តួលេខនេះបង្ហាញថា កំណើនប្រាក់ចំណូលសម្រាប់មនុស្សម្នាក់នៅទីក្រុងហាណូយ គឺទាបជាងកំណើនតម្លៃផ្ទះល្វែងជិតពាក់កណ្តាល ”។

អ្នកស្រី ហង្ស បានព្រមានថា កម្មសិទ្ធិផ្ទះនឹងកាន់តែលំបាក ប្រសិនបើគម្លាតនេះកាន់តែធំឡើង។

លោកបណ្ឌិត Le Xuan Nghia អ្នកជំនាញផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុ និងធនាគារក៏បានលើកឡើងពីភស្តុតាងនៃគម្លាតដ៏ធំរវាងតម្លៃផ្ទះ និងប្រាក់ចំណូលរបស់ប្រជាជន។

ជាក់ស្តែង កម្មករដែលមានអាយុចាប់ពី 30 ឆ្នាំឡើងទៅដែលមានប្រាក់ចំណូលជាមធ្យមប្រហែល 15 លានដុង/ខែ ដកការចំណាយលើការរស់នៅនៅទីក្រុងធំៗដូចជាទីក្រុងហូជីមិញ ឬហាណូយ នៅសល់ប្រហែល 6 លានដុង ដូច្នេះត្រូវចំណាយពេលយ៉ាងហោចណាស់ 20 ឆ្នាំដើម្បីសន្សំបាន 1,5 ពាន់លានដុង។ ជាមួយនឹងប្រាក់ចំណូលពី 20 ទៅ 30 លានដុង/ខែ ដើម្បីទិញអាផាតមិនតម្លៃ 1,5 ពាន់លានដុង អ្នកត្រូវសន្សំរយៈពេល 10 ទៅ 15 ឆ្នាំ។

យោងតាម PropertyGuru Vietnam តម្លៃលក់ជាមធ្យមនៃលំនៅដ្ឋានគ្រប់ប្រភេទនៅទីក្រុងហាណូយគឺ 22.8 ពាន់លានដុង/យូនីតសម្រាប់ផ្ទះនៅខាងមុខផ្លូវ។ ១៧,៨ ពាន់លានដុង/យូនីត សម្រាប់វីឡា; ៦,៣ ពាន់លានដុង/យូនីតសម្រាប់ផ្ទះឯកជន និង ៣,១ ពាន់លានដុង/យូនីតសម្រាប់អាផាតមិន។ ទន្ទឹមនឹងនោះ ប្រាក់ចំណូលជាមធ្យមប៉ាន់ស្មានរបស់កម្មករនៅទីក្រុងហាណូយក្នុងឆ្នាំ ២០២៣ គឺ ១៣៥លានដុង/ឆ្នាំ។

ដូច្នេះ ដើម្បីមានផ្ទះនៅតាមចិញ្ចើមផ្លូវក្នុងទីក្រុងហាណូយ មនុស្សត្រូវការ “ខំប្រឹង” អស់រយៈពេល ១៦៩ ឆ្នាំ ដើម្បីមានផ្ទះឯកជនត្រូវចំណាយពេល ១៣២ ឆ្នាំ ហើយទិញផ្ទះល្វែងត្រូវប្រើពេល ២៣ ឆ្នាំ (សន្មតថាកម្មករប្រើចំណូលទាំងអស់ដើម្បីទិញផ្ទះ)។

ហេតុអ្វីបានជាតម្លៃផ្ទះឡើងតែមិនចុះ?

យោងតាមអ្នកជំនាញតម្លៃផ្ទះកំពុងកើនឡើងដោយសារតែតម្រូវការខ្ពស់ខណៈពេលដែលការផ្គត់ផ្គង់ខ្វះខាត។ ពន្យល់ពីការផ្គត់ផ្គង់មានកម្រិត ក្រសួងសំណង់បានមានប្រសាសន៍ថា បច្ចុប្បន្ននេះ គម្រោងអចលនទ្រព្យជាច្រើនកំពុងជួបការលំបាកជាច្រើនក្នុងការអនុវត្ត (ត្រូវបញ្ឈប់ជាបណ្តោះអាសន្ន ពន្យារពេល ពន្យារវឌ្ឍនភាព ការលំបាកក្នុងការទទួលបានកម្ចីឥណទាន ការចេញមូលបត្របំណុល និងការកៀរគរដើមទុន)។

តម្លៃផ្ទះកំពុងឡើងថ្លៃជាលំដាប់ដោយសារការផ្គត់ផ្គង់ខ្វះខាត និងតម្លៃសំណង់ខ្ពស់។ (រូបថត៖ Cong Hieu)។

ហេតុផលមួយទៀត បើតាមលោក Giang Anh Tuan នាយកក្រុមហ៊ុន Tuan Anh Real Estate គឺថា តម្លៃអចលនវត្ថុអាស្រ័យទៅលើកត្តាជាច្រើនដូចជា តម្លៃដី តម្លៃសំណង់ ភាពស្របច្បាប់... ប្រសិនបើកត្តាទាំងនេះប៉ះពាល់ដល់ក្នុងពេលជាមួយគ្នានោះ វានឹងបង្កការលំបាកដល់អាជីវកម្មក្នុងការកាត់បន្ថយតម្លៃផ្ទះ។

ជាពិសេស សម្រាប់គម្រោងអចលនទ្រព្យ ថ្លៃដីគឺជាតម្លៃបញ្ចូលដ៏សំខាន់មួយដែលប៉ះពាល់ដល់តម្លៃទិន្នផល។ ជាមធ្យមនៅក្នុងតំបន់ទីក្រុង ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីមានប្រហែល 10% នៃតម្លៃអាផាតមិន 20-30% នៃតម្លៃផ្ទះជួលទាប និងប្រហែល 50% នៃតម្លៃផ្ទះវីឡា។

ក្នុងប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ តម្លៃដីបានកើនឡើងពី ១៥ ទៅ ៣០% ដែលជំរុញឱ្យតម្លៃលំនៅឋានកើនឡើង ២ - ៨%។

មិនត្រឹមតែតម្លៃដីទេ សម្ភារសំណង់ដូចជា ដែក ដែក ខ្សាច់... ក៏ឡើងថ្លៃខ្លាំងដែរ។ ឧទាហរណ៍តម្លៃដែកនិងដែកកើនឡើងប្រហែល 15-20% ខណៈពេលដែលតម្លៃនៃវត្ថុធាតុដើមមានចំនួន 65-70% នៃតម្លៃប៉ាន់ស្មាននៃគម្រោងសាងសង់។

លើសពីនេះ ការចំណាយលើការអនុវត្តគម្រោងក៏កើនឡើងផងដែរ ដោយសារបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ជាច្រើនដែលអូសបន្លាយពេលសាងសង់។ លោក ទួន បានបន្តថា មានគម្រោងដែលចំណាយពេលដល់ទៅ ៤-៥ ឆ្នាំដើម្បីបញ្ចប់នីតិវិធីច្បាប់។

លោក Tuan បានពន្យល់បន្ថែមថា ប្រសិនបើអាជីវកម្មទិញដីមួយកន្លែងមានតម្លៃ 500 ពាន់លានដុង វានឹងបាត់បង់ 10% នៃការចំណាយការប្រាក់ក្នុងមួយឆ្នាំ ឬ 50 ពាន់លានដុង។ ការចំណាយនេះត្រូវបានបង្ខំឱ្យបញ្ចូលទៅក្នុងតម្លៃដោយអាជីវកម្ម។

ដោយយល់ស្របនឹងមតិខាងលើ លោក Tran Khanh Quang អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុនអចលនទ្រព្យ Viet An Hoa មានប្រសាសន៍ថា ឧបសគ្គធំដែលធ្វើឲ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យពិបាកនឹងធ្លាក់ចុះគឺតម្លៃវិនិយោគខ្ពស់ពេក។ លោក Quang បានមានប្រសាសន៍ថា " នៅក្នុងរចនាសម្ព័ន្ធតម្លៃគម្រោងបច្ចុប្បន្ន ការចំណាយលើការសាងសង់បានកើនឡើងជិតពីរដងបើធៀបនឹងកាលពី 4-5 ឆ្នាំមុន គឺពី 7-7.5 លានដុង/m3 ដល់ជាង 12 លានដុង/m2 "។

យោងតាមលោកបណ្ឌិត Nguyen Duy Phuong នាយកផ្នែកវិនិយោគនៃ DGCapital នៅពេលអនុវត្តគម្រោង វិនិយោគិនបញ្ចាំទាំងដី និងទ្រព្យសម្បត្តិនាពេលអនាគត ដើម្បីខ្ចីដើមទុនពីធនាគារ។ ការកាត់បន្ថយតម្លៃលក់នឹងប៉ះពាល់ដល់តម្លៃវត្ថុបញ្ចាំនៅធនាគារ។

យោងតាមអ្នកជំនាញ មធ្យោបាយដ៏ល្អបំផុតក្នុងការគ្រប់គ្រងតម្លៃផ្ទះ គឺដើម្បីបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់។

បើតាមអ្នកជំនាញ វាជាការចាំបាច់ក្នុងការបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់ដល់តម្លៃលំនៅឋានទាប។ (រូបភាព៖ មិញ ឌឹក)

ដើម្បីធ្វើដូច្នេះ យោងតាមលោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) ជំហានសំខាន់ៗចំនួនពីរចាំបាច់ត្រូវអនុវត្ត។ ទីមួយគឺត្រូវដកចេញនូវឧបសគ្គផ្លូវច្បាប់ទាក់ទងនឹងគម្រោងនានា ដើម្បីធានាថាគម្រោងទាំងនេះអាចត្រូវបានអនុវត្ត និងសាងសង់។

ទីពីរ វាចាំបាច់ក្នុងការដោះស្រាយបញ្ហាឥណទាន និងជំរុញលំហូរសាច់ប្រាក់ដោយការលើកកម្ពស់គោលនយោបាយដែលសំដៅដល់មនុស្សដែលមានតម្រូវការលំនៅដ្ឋានពិតប្រាកដ និងជួយអាជីវកម្មក្នុងការអភិវឌ្ឍគម្រោងដែលបំពេញតម្រូវការនេះ។ ជាឧទាហរណ៍ ចាំបាច់ត្រូវដោះស្រាយការលំបាកក្នុងការសាងសង់លំនៅដ្ឋានសង្គម និងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមានតម្លៃសមរម្យ ដោយហេតុនេះការបង្កើនការផ្គត់ផ្គង់។

យោងតាមលោក Nguyen Quoc Anh អគ្គនាយករងនៃក្រុមហ៊ុន PropertyGuru Vietnam ចាំបាច់ត្រូវជំរុញការសាងសង់ និងធ្វើឱ្យប្រសើរឡើងនូវប្រព័ន្ធដឹកជញ្ជូនសាធារណៈ រួមទាំងបណ្តាញរថភ្លើងក្រោមដីផងដែរ។ ការដឹកជញ្ជូនដ៏ងាយស្រួលនឹងលើកទឹកចិត្តឱ្យមនុស្សផ្លាស់ទីចេញពីកណ្តាលទីក្រុងដោយកាត់បន្ថយសម្ពាធលើតម្រូវការលំនៅដ្ឋាននៅក្នុងតំបន់ខាងក្នុងទីក្រុង។

ចូវអាញ់

ប្រភព