សហគ្រាសបោះបង់គម្រោងដោយសារបទប្បញ្ញត្តិដីធ្លី

បោះបង់គម្រោង ព្រោះមិនអាចដោះស្រាយបាន។

តួលេខពីក្រសួងសំណង់បង្ហាញថា ក្នុងត្រីមាសទីពីរនៃឆ្នាំ 2023 មានតែគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មថ្មីចំនួន 15 ប៉ុណ្ណោះដែលត្រូវបានផ្តល់អាជ្ញាប័ណ្ណនៅទូទាំងប្រទេស។ ក្នុងនោះតំបន់ខាងជើងមាន៧គម្រោង តំបន់កណ្តាលមាន៣គម្រោង និងតំបន់ភាគខាងត្បូងមាន៥គម្រោង។

បន្ទាប់ពីរយៈពេលប្រហែលមួយឆ្នាំនៃរដ្ឋាភិបាលបន្តលុបបំបាត់ការលំបាក ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅតែមិនទាន់ដោះស្រាយបញ្ហាផ្គត់ផ្គង់បាននៅឡើយ ព្រោះ 70% នៃបញ្ហាគម្រោងគឺដោយសារបញ្ហាច្បាប់។

ខណៈពេលដែលសេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាលដែលត្រូវបានកែសម្រួលត្រូវបានរំពឹងថានឹងបង្កើតសន្ទុះផ្នែកច្បាប់សម្រាប់អចលនទ្រព្យ អាជីវកម្មមានការព្រួយបារម្ភថាបទប្បញ្ញត្តិមួយចំនួននឹងក្លាយទៅជាឧបសគ្គក្នុងការស្តារទីផ្សារឡើងវិញ។

គួរកត់សម្គាល់ថា ចំណុច ខ ប្រការ ១ និងប្រការ ៦ មាត្រា ១២៨ ចែងអំពីការប្រើប្រាស់ដី ដើម្បីអនុវត្តគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចសង្គម តាមរយៈកិច្ចព្រមព្រៀងស្តីពីការទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី ឬមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី។

អាស្រ័យហេតុនេះ ក្នុងករណីប្រើប្រាស់ដីដើម្បីអនុវត្តគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម កិច្ចព្រមព្រៀងស្តីពីការទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់៖ ដីលំនៅដ្ឋាន ឬដីលំនៅដ្ឋាន និងដីមិនមែនកសិកម្ម ក្រៅពីដីលំនៅដ្ឋានដែលថ្លៃប្រើប្រាស់ដីត្រូវបានបង់ ឬថ្លៃជួលដីត្រូវបានបង់ម្តងសម្រាប់រយៈពេលជួលទាំងមូល។

ក្នុងនាមជាអាជីវកម្មដែលត្រូវបោះបង់ចោលគម្រោងដោយសារតែបទប្បញ្ញត្តិដីធ្លីលំនៅដ្ឋាន ចែករំលែកជាមួយ អ្នកយកព័ត៌មាន VietNamNet លោក Nguyen Quoc Hiep ប្រធានក្រុមប្រឹក្សាភិបាលនៃក្រុមហ៊ុន Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest) បាននិយាយថា ក្រុមហ៊ុនរបស់គាត់គួរតែធ្វើគម្រោងទំហំ 4ha នៅ Ha Dong (ហាណូយ) ហើយគម្រោងមួយនៅ District 12 (HCMC) នៅតែមិនព្រមដោះស្រាយអស់ជាច្រើនឆ្នាំ ដោយសារតែច្បាប់ដីលំនៅឋាន។

ដីវែង ចម្រៀង 1.jpg — សហគ្រាសបោះបង់គម្រោងដោយសារបទប្បញ្ញត្តិដីធ្លី។ (រូបថត៖ Hoang Ha)

បើតាមលោក ហៀប ចាប់ពីឆ្នាំ ២០២១ តទៅ ក្រិត្យលេខ ៣០ (វិសោធនកម្ម និងបន្ថែមមាត្រា ៩៩/២០១៥ លម្អិត និងណែនាំការអនុវត្តមាត្រាមួយចំនួននៃច្បាប់លំនៅឋាន - PV) ចែងថា ការបំប្លែងដីផ្សេងទៀតទៅជាដីលំនៅឋានត្រូវតែមានដីលំនៅឋានយ៉ាងហោចណាស់ចំនួនតិចតួចណាស់ក្នុងការអនុវត្ត។

“នេះជាហេតុផលដែលគម្រោងរាប់រយត្រូវបានជាប់គាំង ហើយមិនអាចបំប្លែងបានទេ។ បើទោះជាប្រជាពលរដ្ឋកំពុងប្រើប្រាស់ដីក៏ដោយ ក៏ការធ្វើផែនការនៅទីនោះដែរ ប៉ុន្តែការបំប្លែងមិនត្រូវបានអនុញ្ញាតទេ ព្រោះមិនមានផ្ទៃដី ១ ម៉ែត្រការ៉េ។

សេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាលដែលបានកែសម្រួលគួរពិចារណាថា មួយណាសមហេតុផលក្នុងការរក្សា និងដែលមិនសមហេតុផលក្នុងការផ្លាស់ប្តូរ។ ប៉ុន្តែ មាត្រា 128 និយាយឡើងវិញដោយខ្លួនវាផ្ទាល់ខ្ញុំគិតថានេះគឺជាការលំបាកខ្លាំងណាស់សម្រាប់អាជីវកម្មក្នុងការអភិវឌ្ឍគម្រោងលំនៅដ្ឋាន។ គណៈកម្មាធិការរៀបចំសេចក្តីព្រាងគួរតែបានឃើញដូច្នេះ។

ទន្ទឹមនឹងនោះ លោក Vu Cuong Quyet អគ្គនាយក Dat Xanh Mien Bac បានឲ្យដឹងថា បទប្បញ្ញត្តិបង្កើតឧបសគ្គសម្រាប់ស្ថាប័នរដ្ឋ។

លោក ឃ្វីត បានលើកឧទាហរណ៍៖ ស្រុកចង់រៀបចំគម្រោង ប៉ុន្តែគម្រោងនោះមិនស្ថិតនៅលើដីលំនៅដ្ឋាន តើស្រុកទាំងនោះអាចធ្វើផែនការដាក់ដេញថ្លៃបានទេ?

«ខ្ញុំបារម្ភថា ស្ថាប័នរដ្ឋខ្លួនឯងនឹងជួបការលំបាកនៅពេលដែលច្បាប់ត្រួតគ្នា។ ចំណែកអាជីវកម្មវិញ ពេលធ្វើផែនការលើដីគ្មានដីលំនៅឋាន មានច្រើន ភាគច្រើនជាដីសេវាកម្ម ដីសម្រាប់ដាំដើមឈើ... ទីតាំងនៅជិតតំបន់លំនៅដ្ឋាន ស្ថិតក្នុងតំបន់ដែលគ្រោងធ្វើលំនៅដ្ឋាន។ នៅពេលនោះ បើគ្មានដីលំនៅឋាន អាជីវកម្មមិនអាចធ្វើផែនការបានទេ ទោះបីជាផែនការនោះរួមបញ្ចូលដីលំនៅដ្ឋានក៏ដោយ ប៉ុន្តែធម្មជាតិនៃដីមិនអាចបំប្លែងទៅជាដីលំនៅដ្ឋានបានទេ។ លោក Quyet បាននិយាយថា អ្វីៗទាំងនេះនឹងបង្កឱ្យមានការលំបាក និងភាពស្មុគស្មាញជាច្រើនសម្រាប់អាជីវកម្មដែលអភិវឌ្ឍគម្រោងអចលនទ្រព្យ។

ជាងនេះទៅទៀត មេដឹកនាំរូបនេះបាននិយាយថា សូម្បីតែនៅទីក្រុងហាណូយបច្ចុប្បន្នកំពុងអភិវឌ្ឍយ៉ាងទូលំទូលាយដល់ខ្សែក្រវ៉ាត់ទី 3 ខ្សែក្រវ៉ាត់ទី 4... ប៉ុន្តែនៅត្រង់ខ្សែក្រវ៉ាត់ទី 3 មានដីកសិកម្មច្រើនណាស់។ ប្រសិនបើបទប្បញ្ញត្តិត្រូវបានព្រាងនោះ ដីនឹងត្រូវខ្ជះខ្ជាយ ព្រោះតំបន់នោះមានគម្រោងសម្រាប់ដីលំនៅដ្ឋាន អាចអភិវឌ្ឍអគារខ្ពស់ និងអគារទាបបាន ប៉ុន្តែប្រសិនបើដីលំនៅដ្ឋានមិនទាន់មានមួយម៉ែត្រទេនោះ នៅទីបញ្ចប់នឹងមានការជាប់គាំង។

លោក Vu Kim Giang ប្រធានក្រុមប្រឹក្សាភិបាលនៃសាជីវកម្ម SGO Group (SGO Group) បានសួរថាៈ ប្រសិនបើបទប្បញ្ញត្តិក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះត្រូវបានអនុម័ត វានឹងមានផលប៉ះពាល់ជាច្រើន ព្រោះប្រភពដើមនៃដីពីអតីតកាលភាគច្រើនមានលាយឡំគ្នា។ ប្រសិនបើគម្រោងរួមបញ្ចូលផ្នែកនៃប្រភេទដីដូចជាដីកសិកម្ម ដីផលិតកម្មជាដើម តើវានឹងត្រូវដោះស្រាយដោយរបៀបណា?

លោក Giang មានប្រសាសន៍ថា “ខ្ញុំខ្លាចថា ប្រសិនបើសេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះ ត្រូវបានអនុម័ត យើងនឹងត្រូវកែសម្រួលផែនការទូទៅ និងផែនការកំណត់តំបន់នីមួយៗ ព្រោះកន្លងមក ភូមិភាគជាច្រើនបានធ្វើបច្ចុប្បន្នភាពស្ទើរតែទាំងស្រុងនូវការធ្វើផែនការដីធ្លីនៅក្នុងតំបន់នីមួយៗ”។

ផលប៉ះពាល់លើការផ្គត់ផ្គង់លំនៅដ្ឋាន និងតម្លៃលំនៅដ្ឋានក្នុងទីក្រុង

ថ្លែងជាមួយ អ្នកយកព័ត៌មាន VietNamNet លោកមេធាវី Nguyen Thanh Ha ប្រធានក្រុមហ៊ុន SBLaw បានវាយតម្លៃថាបទប្បញ្ញត្តិខាងលើនឹងបង្ក “ការស្ទះ” និងការលំបាកបន្ថែមទៀតសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅពេលដែលគម្រោងចាស់ៗរាប់រយកំពុងមានបញ្ហាផ្លូវច្បាប់។ គម្រោងថ្មីក៏ពិបាកអនុវត្តដែរ ដែលនាំឱ្យការផ្គត់ផ្គង់ផ្ទះកាន់តែតិច។

លោកមេធាវីបានវិភាគថា ការលំបាកស្ថិតនៅក្នុងបទប្បញ្ញត្តិដែលត្រូវតែមានដីលំនៅឋានលើដីស្នើសុំការបំប្លែងការប្រើប្រាស់ដីដើម្បីធ្វើគម្រោង។ ខណៈពេលដែលគម្រោងអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យថ្មីៗភាគច្រើនត្រូវបានអនុវត្តលើមូលនិធិដីដំបូងនៃដីកសិកម្ម ដីមិនមែនកសិកម្ម ដីផលិតកម្ម និងប្រភេទដីផ្សេងៗទៀត។

ភាពលំបាកក្នុងលំនៅឋានត្រូវបានទទួលស្គាល់លុះត្រាតែមានដីមិនមែនកសិកម្មដែលមិនមែនជាដីលំនៅដ្ឋាន ហើយថ្លៃប្រើប្រាស់ដីត្រូវបានបង់ ឬថ្លៃជួលដីត្រូវបានបង់ម្តងសម្រាប់រយៈពេលជួលទាំងមូល។ ប៉ុន្តែតាមពិត គម្រោងបច្ចុប្បន្នភាគច្រើនកំពុងត្រូវបានអនុវត្តក្នុងទម្រង់ជាអាជីវកម្មដែលបង់ថ្លៃជួលដីប្រចាំឆ្នាំ។ ដូច្នេះជាមួយនឹងគម្រោងដែលបង់ថ្លៃជួលដីប្រចាំឆ្នាំ វាមិនអាចទៅរួចទេក្នុងការអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងអចលនទ្រព្យ។

ទន្ទឹមនឹងនោះ បទប្បញ្ញត្តិធ្វើឱ្យមានការពិបាកក្នុងការចរចាផ្ទេរគម្រោងដើម្បីអនុវត្តគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម ព្រោះបទប្បញ្ញត្តិនេះអនុវត្តចំពោះតែដីមិនមែនកសិកម្ម មិនមែនដីលំនៅឋានទេ ដែលថ្លៃប្រើប្រាស់ដីត្រូវបានបង់ ឬថ្លៃជួលដីត្រូវបានបង់ម្តងសម្រាប់រយៈពេលជួលទាំងមូល។

តាមពិត បទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្នកំពុងលើកទឹកចិត្តអ្នកវិនិយោគឱ្យចរចាដោយខ្លួនឯងអំពីការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី ដើម្បីអនុវត្តគម្រោងលំនៅដ្ឋានក្នុងទីក្រុង និងពាណិជ្ជកម្ម។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការទាមទារឱ្យមានដីមិនមែនកសិកម្មជាមួយនឹងការបង់ថ្លៃជួលដីតែម្តងនឹងរារាំងគម្រោងជាច្រើនពីការបំប្លែង។

“ប្រសិនបើអនុវត្តតាមចំណុច ខ ១ និងប្រការ ៦ មាត្រា ១២៨ នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាល សហគ្រាសនឹងមិនអាចអនុវត្តគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មបានទេ។ នេះនឹងប៉ះពាល់ដល់ការផ្គត់ផ្គង់អាផាតមិន និងតម្លៃលំនៅដ្ឋានក្នុងទីក្រុង។

បទប្បញ្ញត្តិនេះក៏ផ្ទុយនឹងគោលការណ៍ណែនាំបច្ចុប្បន្នក្នុងការដកចេញនូវឧបសគ្គផ្លូវច្បាប់សម្រាប់គម្រោងនេះផងដែរ ព្រោះវាមានលក្ខណៈតូចចង្អៀតជាងបទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្ននៅក្នុងច្បាប់លេខ 03/2022/QH15 វិសោធនកម្មច្បាប់ចំនួន 9 រួមទាំងវិសោធនកម្មប្រការ 1 មាត្រា 23 នៃច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋានឆ្នាំ 2014 ស្តីពីប្រភេទដីប្រើប្រាស់សម្រាប់លំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម។ តាមនោះ បទប្បញ្ញត្តិស្តីពីសហគ្រាសបានអនុម័តគោលនយោបាយវិនិយោគ; ជាមួយគ្នានេះ ត្រូវអនុម័តលើអ្នកវិនិយោគគម្រោងលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម ប្រសិនបើពួកគេមានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី ឬទទួលបានសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់ដីលំនៅឋាន ឬដីលំនៅឋាន និងដីផ្សេងទៀតដែលមិនមែនជាដីលំនៅឋានដែលបំពេញលក្ខខណ្ឌក្នុងការអនុញ្ញាតឱ្យផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងប្រើប្រាស់ដី ដើម្បីអនុវត្តគម្រោងវិនិយោគ»។

សេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាល៖ មតិជាច្រើននៅតែមានការព្រួយបារម្ភអំពីការស្តារដីធ្លីសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍សេដ្ឋកិច្ចសង្គម តំណាងរាស្រ្តជាច្រើននាក់បន្តព្រួយបារម្ភ និងព្រួយបារម្ភចំពោះបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការស្តារដីធ្លីសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍសេដ្ឋកិច្ចសង្គម ដើម្បីផលប្រយោជន៍ជាតិ និងសាធារណៈ ក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់ភូមិបាល (វិសោធនកម្ម)។

ប្រភព