ការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យសម្រាប់ការវិនិយោគទាមទារឱ្យមានការគិតឱ្យបានស៊ីជម្រៅ និងបន្តអំពីតម្លៃទីផ្សារ

យោងតាមសាស្ត្រាចារ្យរង លោកបណ្ឌិត ង្វៀន មិញង៉ុក ប្រធាននាយកដ្ឋានវាយតម្លៃ - អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ សាកលវិទ្យាល័យហិរញ្ញវត្ថុ និងទីផ្សារ ទីក្រុង។ ទីក្រុងហូជីមិញ ប្រសិនបើវិនិយោគិនគ្រាន់តែដឹងអំពីតម្លៃ និងប្រមូលព័ត៌មានអំពីតម្លៃ ពួកគេនឹងនឹកឃើញតំបន់ដែលទាក់ទាញ និងមានប្រសិទ្ធភាពជាងក្នុងការគិតក្នុងសកម្មភាពវិនិយោគរបស់ពួកគេ ដែលត្រូវគិតអំពី៖ តម្លៃទីផ្សារ។

ដើម្បីយល់កាន់តែច្បាស់អំពីបញ្ហាទាក់ទងនឹងតម្លៃ តម្លៃទីផ្សារ ក៏ដូចជាតម្លៃ (ខាងក្នុង និងស្នូល) នៃអចលនទ្រព្យ TG&VN បានសន្ទនាជាមួយសាស្ត្រាចារ្យរង លោកបណ្ឌិត Nguyen Minh Ngoc ប្រធាននាយកដ្ឋានវាយតម្លៃ-អាជីវកម្មអចលនវត្ថុ សាកលវិទ្យាល័យហិរញ្ញវត្ថុ និងទីផ្សារ ទីក្រុងហូជីមិញ។ ហូជីមិញ

សូមគោរព សាស្ត្រាចារ្យរង បណ្ឌិត ង្វៀន មិញង៉ុក តម្លៃគឺជាកត្តាមួយដែលជះឥទ្ធិពលយ៉ាងខ្លាំងដល់សកម្មភាពវិនិយោគអចលនទ្រព្យ។ តើអ្នកអាចពន្យល់បន្ថែមនេះបានទេ?

ដី - អចលនទ្រព្យដឹកជញ្ជូនតម្លៃ។ ការកើនឡើងនៃតម្លៃសមហេតុផល ឬភាគច្រើនមិនសមហេតុផលនៅក្នុងប្រទេសវៀតណាមបានជំរុញគ្រប់វិស័យនៃសង្គមឱ្យស្វែងរកសកម្មភាពវិនិយោគអចលនទ្រព្យ។ ភាពជាក់ស្តែងនៃគោលបំណង និងការអភិវឌ្ឍន៍ជាប្រធានបទនៃតម្លៃដីធ្លី និងអចលនទ្រព្យក្នុងរយៈពេល 30 ឆ្នាំចុងក្រោយនេះ បានធ្វើឱ្យបុគ្គល និងអង្គការជាច្រើនបាត់បង់តុល្យភាពផ្លូវចិត្ត ហិរញ្ញវត្ថុ និងសមហេតុផលរបស់ពួកគេ។

តម្លៃដី - អចលនៈទ្រព្យគឺជារូបិយវត្ថុនៃតម្លៃនៃដីនោះ - អចលនទ្រព្យមានន័យថាចំនួនទឹកប្រាក់ដែលត្រូវបង់សម្រាប់ដី - អចលនទ្រព្យ។ តម្លៃដី - អចលនទ្រព្យជាទូទៅគឺជាបរិមាណដែលផ្លាស់ប្តូរជុំវិញតម្លៃ។ នៅពេលដែលការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការដី-អចលនទ្រព្យត្រូវគ្នា តម្លៃអាចឆ្លុះបញ្ចាំង និងផ្គូផ្គងតម្លៃនៃដីនោះ-អចលនទ្រព្យ ករណីនេះកម្រនឹងកើតឡើងណាស់។ តម្លៃដី-អចលនទ្រព្យនឹងខ្ពស់ជាងតម្លៃរបស់វា ប្រសិនបើការផ្គត់ផ្គង់ទាបជាងតម្រូវការ។ ផ្ទុយទៅវិញ ប្រសិនបើការផ្គត់ផ្គង់លើសពីតម្រូវការ តម្លៃនឹងទាបជាងតម្លៃ។

Định giá bất động sản để đầu tư cần tư duy sâu và liên tục về giá trị thị trường

សាស្ត្រាចារ្យរង បណ្ឌិត ង្វៀន មិញង៉ុក។ (ប្រភព៖ RED)

នេះជាចំណេះដឹងបុរាណក្នុងមីក្រូសេដ្ឋកិច្ច។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ សម្រាប់ហេតុផលផ្សេងៗ មនុស្សជាច្រើនតែងតែឈប់ (ឬគ្រាន់តែដឹង) ក្នុងន័យទូទៅដូចនោះ។ ជារឿយៗពួកគេមិនមានសមត្ថភាពក្នុងការអនុវត្ត និងអភិវឌ្ឍការគិតសម្រាប់ការវិនិយោគអចលនទ្រព្យ។ មនុស្សច្រើនតែនិយាយថា "ទីផ្សារមានសំឡេងរបស់វា" ឬ "ទ្រឹស្ដីទាំងអស់គឺពណ៌ប្រផេះ។ មានតែដើមឈើនៃជីវិតបៃតងជារៀងរហូត"... ពីការចាប់យក និងការយល់ដឹងអំពីចំណេះដឹងទូទៅ អ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យត្រូវអភិវឌ្ឍការគិតរបស់ពួកគេសម្រាប់ការសម្រេចចិត្ត និងវិធីសាស្រ្តជាក់លាក់នីមួយៗ។

ដូច្នេះតើកត្តាអ្វីខ្លះដែលជាធម្មតាមានឥទ្ធិពលលើតម្លៃ?

តម្លៃជាធម្មតាត្រូវបានកំណត់ដោយការផ្គត់ផ្គង់ និងតម្រូវការនៅក្នុងទីផ្សារ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយចាំបាច់ត្រូវយល់ឱ្យបានត្រឹមត្រូវនិងទូលំទូលាយអំពីប្រភេទនៃ "ទីផ្សារ" ។ ទីផ្សារដែលយើងតែងតែលើកឡើងនៅក្នុងប្រព័ន្ធផ្សព្វផ្សាយដូចជា៖ អាផាតមិន ដីឡូតិ៍ តំបន់ពាណិជ្ជកម្ម... ជាមួយនឹងតំបន់ពេញនិយម ផ្នែក និងទំនិញគ្រាន់តែជាជ្រុងតូចមួយនៃទីផ្សារទាំងមូល។

ប្រសិនបើយើងក្រឡេកមើលផ្ទៃដី 365,000 គីឡូម៉ែត្រការ៉េរបស់វៀតណាម បូករួមទាំងទ្រព្យសម្បត្តិនៅលើដី (រួមទាំងការងារសំណង់ និងទ្រព្យសម្បត្តិដែលជាប់នឹងដីដូចជាដើមឈើដែលមានអាយុច្រើនឆ្នាំ...) ទីផ្សារទាំងមូលគឺធំជាង និងសម្បូរបែបជាង។ ម៉្យាងវិញទៀត ប្រសិនបើអ្នកវិនិយោគគិតតែពីតម្លៃ និងប្រមូលព័ត៌មានអំពីតម្លៃ ពួកគេនឹងខកខានលើផ្នែកដែលទាក់ទាញ និងមានប្រសិទ្ធភាពជាងក្នុងការគិតក្នុងសកម្មភាពវិនិយោគរបស់ពួកគេ។ ទាំងនេះគឺជាគំនិតអំពី៖ តម្លៃទីផ្សារ។

មនុស្សជាច្រើននៅតែមិនច្បាស់លាស់អំពីគោលគំនិតនៃតម្លៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ តើអ្នកអាចពន្យល់រឿងនេះឱ្យកាន់តែច្បាស់បានទេ?

ដើម្បីយល់ពីតម្លៃទីផ្សារ ចាំបាច់ត្រូវស្វែងយល់ពីគោលគំនិតនៃតម្លៃ (Intrinsic - core) ជាមុនសិន។ បញ្ហានេះនឹងត្រូវបានពិភាក្សាលម្អិតបន្ថែមទៀតខាងក្រោម។ តម្លៃទីផ្សារនៃអចលនទ្រព្យគឺជាមុខងារ និងការប្រើប្រាស់អចលនទ្រព្យដែលប្រើប្រាស់សម្រាប់គោលបំណងជាក់លាក់។ គោលដៅទាំងនេះអាចមានលក្ខណៈទូទៅ ឬជាក់លាក់ចំពោះបុគ្គល ឬស្ថាប័ននីមួយៗ។ តាមការពិត មានគោលដៅជាច្រើនសម្រាប់ទស្សនិកជនផ្សេងៗគ្នា។ ម្យ៉ាងទៀត ចំនួនគោលដៅអចលនទ្រព្យអាចមានរហូតដល់រាប់ពាន់ ឬច្រើនជាងនេះ។

មនុស្សតែងតែនិយាយអំពីតម្លៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យពីរប្រភេទ៖ ការប្រើប្រាស់តម្លៃ និងតម្លៃប្តូរប្រាក់។ អចលនៈទ្រព្យមិនគ្រាន់តែប្រើប្រាស់សម្រាប់ការរស់នៅ ធ្វើអាជីវកម្ម ដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញ... ប៉ុន្តែថែមទាំងបម្រើគោលបំណងផ្សេងៗ ជួនកាលបម្រើគោលបំណងចំឡែក។

ជាឧទាហរណ៍ មាននរណាម្នាក់បានទិញដីមួយកន្លែង ដើម្បីរង់ចាំនិទាឃរដូវដើម្បីសង្កេតមើលការលូតលាស់របស់សត្វល្អិតដ៏កម្រមួយ។ ឬមានប្រភេទអចលនទ្រព្យដែលស័ក្តិសមបំផុតសម្រាប់ការបង្កើនដើមទុនហិរញ្ញវត្ថុ។ នៅពេលប្រើប្រាស់អចលនទ្រព្យនេះជាហិរញ្ញវត្ថុ វានឹងរៃអង្គាសបាន 100 ពាន់លានដុង ប៉ុន្តែប្រសិនបើទិញនិងលក់ដោយសេរី តម្លៃនឹងត្រឹមតែ 30 ពាន់លានដុងប៉ុណ្ណោះ។ ម្យ៉ាងទៀត អចលនទ្រព្យនេះគឺជាអចលនទ្រព្យហិរញ្ញវត្ថុ។

ពីឧទាហរណ៍ខាងលើ ការគិតអំពីតម្លៃទីផ្សារនៃអចលនទ្រព្យគឺហួសពីទិដ្ឋភាពធម្មតានៃការទិញ និងលក់ ឬការរស់នៅ។ ពួកគេបម្រើគោលបំណងឯកទេសមួយចំនួនដែលកើតចេញពីតម្រូវការចម្រុះនៅក្នុងទីផ្សារ។ ហើយតម្លៃជួល ឬតម្លៃលក់មិនគិតថ្លៃមិនអាចប្រើដើម្បីវាស់វែងតម្លៃដែលពួកគេនាំយកមកនោះទេ។

ដូច្នេះ វិនិយោគិនចាំបាច់ត្រូវកំណត់អចលនទ្រព្យនីមួយៗសម្រាប់ផ្នែកនីមួយៗ និងអតិថិជនម្នាក់ៗ ដើម្បីដឹងពីតម្លៃទីផ្សារឲ្យបានត្រឹមត្រូវ។ តម្លៃនៃអចលនទ្រព្យដែលបុគ្គល ឬអង្គការក្នុងសង្គមអាចរីករាយ និងមានអារម្មណ៍ត្រូវបានចាត់ទុកថាជាតម្លៃទីផ្សារ (ទូលំទូលាយជាងប្រភេទតម្លៃ)។

ដូច្នេះតម្លៃទីផ្សារអាស្រ័យលើតម្លៃអចលនទ្រព្យច្រើនណាស់លោក?

តម្លៃអចលនៈទ្រព្យគឺគួរឱ្យចាប់អារម្មណ៍បំផុត ហើយក៏ជាចំណុចពិបាកវាស់វែងបំផុតផងដែរ តំបន់នៃការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ។ ពីការយល់ដឹងពីតម្លៃទីផ្សារ អ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យអាចបន្តសិក្សា និងធ្វើជាម្ចាស់លើបញ្ហាទាក់ទងនឹងតម្លៃអចលនទ្រព្យ។ មិនដូចតម្លៃទីផ្សារទេ តម្លៃអចលនទ្រព្យនៅទីនេះលែងមានពាក្យ "ទីផ្សារ" នៅក្នុងវាទៀតហើយ។ ម្យ៉ាងទៀត មុនពេលមានទីផ្សារ មុនទីផ្សារត្រូវបានបង្កើតឡើង អចលនទ្រព្យមានតម្លៃរៀងខ្លួន។

តម្លៃគឺជាគំនិតអរូបី អត្ថន័យនៃដី-អចលនទ្រព្យក្នុងលក្ខខណ្ឌនៃភាពសមស្រប ការពេញចិត្តនៃតម្រូវការរបស់មនុស្ស។ អចលនទ្រព្យមានសមត្ថភាពបំពេញតម្រូវការរបស់មនុស្សក្នុងទម្រង់តែមួយដាច់ដោយឡែក ប៉ុន្តែតម្លៃរបស់វាត្រូវបានផ្សារភ្ជាប់ជាមួយនឹងវត្ថុ និងបាតុភូតចូលទៅក្នុងប្រព័ន្ធតម្លៃសរុបតាមរយៈអន្តរកម្មនៃតម្រូវការបឋមដែលបានរៀបរាប់ខាងលើ។

សាស្ត្រាចារ្យរង បណ្ឌិត ង្វៀន មិញង៉ុក មានបទពិសោធន៍ជាច្រើនឆ្នាំក្នុងការបណ្តុះបណ្តាល និងអនុវត្តការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យក្នុងវិស័យនេះ។ (ប្រភព៖ RED)

ពីការយល់ដឹងពីតម្លៃទីផ្សារ អ្នកវិនិយោគអចលនទ្រព្យអាចបន្តសិក្សា និងធ្វើជាម្ចាស់លើបញ្ហាទាក់ទងនឹងតម្លៃអចលនទ្រព្យ។ ទីផ្សារគឺជាប្រភេទមួយ; ជាទម្រង់មួយ; គឺជាសំណុំនៃអនុសញ្ញា។ ឬយល់ពីទីផ្សារជាសំណុំនៃសេណារីយ៉ូមួយ; វាជាបរិបទនៃការប្រែប្រួល និងដំណាក់កាល… មានទស្សនៈ ទស្សនៈ និងសេចក្តីថ្លែងការណ៍ជាច្រើនអំពីទីផ្សារជាទូទៅ និងទីផ្សារអចលនទ្រព្យជាពិសេស។ ដូច្នេះហើយតម្លៃទីផ្សារនៃអចលនទ្រព្យក៏ប្រែប្រួលដោយមិនអាចទាយទុកមុនបានដែរ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រសិនបើយើងចូលទៅក្នុងផ្នែកខាងក្នុង ដែលជាឫសគល់នៃអចលនទ្រព្យ នោះយើងនឹងរកឃើញតម្លៃស្នូលនៃអចលនទ្រព្យខ្លួនឯង។ តម្លៃស្នូលទាំងនេះ ប្រសិនបើផ្សារភ្ជាប់ទៅនឹងតម្រូវការជាមូលដ្ឋាននៃអរិយធម៌របស់មនុស្សដែលមិនផ្លាស់ប្តូរ នឹងបង្កើតប្រព័ន្ធតម្លៃជាមូលដ្ឋានសម្រាប់អចលនទ្រព្យដែលមិនអាស្រ័យលើទីផ្សារណាមួយ គ្រប់ទីកន្លែងក្នុងពិភពលោក។

តើអ្នកអាចផ្តល់ឱ្យយើងនូវឧទាហរណ៍ជាក់លាក់មួយចំនួនដើម្បីឱ្យអ្នកអានរបស់យើងយល់កាន់តែច្បាស់អំពីតម្លៃស្នូលនៃអចលនទ្រព្យ?

ឧទាហរណ៍ ព្រៃបុរាណ កោះក្នុងបឹងទឹកសាប រូងភ្នំ កំពូលភ្នំ... តែងតែមានតម្លៃ។ ប៉ុន្តែមិនមានទីផ្សារដាច់ដោយឡែក (ទីផ្សារសាខា) សម្រាប់អចលនទ្រព្យប្រភេទនេះទេ។ ឧទាហរណ៍មួយទៀត ថ្ម Ruby ពណ៌ក្រហមភ្លឺសុទ្ធ ពណ៌ ឈាម Pigeon ស្ថិតនៅជ្រៅនៅបាតបឹង Thac Ba ខេត្ត Yen Bai មានតម្លៃខាងក្នុងដ៏អស្ចារ្យ។

ទោះជាយ៉ាងនេះក្តី វាមិនមានតម្លៃទីផ្សារទេ ដោយសារមានពីរករណី៖ 1/ ដោយសារវាស្ថិតនៅក្រោមបឹង ទើបគេរកមិនឃើញដាក់ចូលទៅក្នុងទីផ្សារលក់ត្បូង។ 2/ គឺទីផ្សារត្បូងមិនទាន់បានបង្កើតឡើងនៅវៀតណាម ឬក្នុងពិភពលោក (នៅពេលដែលមនុស្សមិនចាត់ទុកត្បូង Ruby នេះថាមានតម្លៃ ព្រោះមិនទាន់យល់ច្បាស់)។

ប្រសិនបើយើងពិចារណាលើបញ្ហាពីទស្សនៈនៃតម្លៃប្រើប្រាស់ និងតម្លៃផ្លាស់ប្តូរនៃអចលនទ្រព្យនោះ ថ្មនេះមិនមានតម្លៃប្រើប្រាស់ទេ (គ្មានតម្លៃទីផ្សារ)។ ម្យ៉ាងវិញទៀត ប្រសិនបើ Ruby នេះត្រូវបានរកឃើញ និងផ្លាស់ប្តូរសម្រាប់ការធ្វើដំណើរជុំវិញពិភពលោក វានឹងអភិវឌ្ឍតម្លៃផ្លាស់ប្តូររបស់វា ផ្លាស់ប្តូរទៅជាទំនាក់ទំនងនៃតម្លៃទីផ្សារ (ភាពរីករាយ និងអារម្មណ៍របស់មនុស្សដែលទទួលបានថ្ម) ហើយមិនមែននៅក្នុងប្រភេទតម្លៃនោះទេ។ ការវិនិយោគអចលនទ្រព្យនៅប្រទេសវៀតណាមត្រូវអនុវត្តសាលានេះដើម្បីកំណត់តម្លៃលាក់កំបាំង បន្ទាប់មកនាំពួកគេចូលទៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ សូម្បីតែបង្កើតទីផ្សាររងផ្ទាល់ខ្លួនសម្រាប់ការប្រើប្រាស់ឬការដោះដូរ។

ដូច្នេះតាមគំនិតរបស់អ្នក ដើម្បីវិនិយោគអចលនទ្រព្យឱ្យមានប្រសិទ្ធភាព តើអ្នកវិនិយោគគួរយកចិត្តទុកដាក់លើកត្តាអ្វីខ្លះ?

ជាការពិត នៅក្នុងការសិក្សាជាច្រើនអំពីអចលនទ្រព្យ "ប្រភេទ" ដែលត្រូវបានចាត់ទុកថាមានតែមួយគត់នៅក្នុងប្រទេសវៀតណាម (ប៉ុន្តែពេញនិយមនៅលើពិភពលោក ឬមិនមានទីផ្សារសាខាសម្រាប់អចលនទ្រព្យប្រភេទនោះនៅក្នុងពិភពលោក) ខ្ញុំបានរកឃើញប្រភេទអចលនទ្រព្យដែលមិនធ្លាប់ស្គាល់ពីមុនមក ដែលកំពុងចរាចរនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យវៀតណាម។ ហេតុផលគឺដោយសារវៀតណាមកំពុងអភិវឌ្ឍ ក្នុងរយៈពេល 30 ឆ្នាំកន្លងទៅនេះ អ្នកចូលរួមទីផ្សារតែងតែផ្តោតលើ "ប្រភេទ" ដែលងាយស្រួលចូលប្រើ ជាមួយនឹងការរុករកតិចតួច ការគិតច្នៃប្រឌិតតិចតួច ...

ដូច្នេះហើយ នៅពេលអនុវត្តជំនាញល្អ និងសមត្ថភាពវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ វិនិយោគិនអាចរកឃើញ "ពេជ្រ" ដ៏មានតម្លៃរាប់មិនអស់ ដែលស្ថិតនៅជុំវិញទីផ្សារដែលមានមនុស្សច្រើនដែលគ្មាននរណាម្នាក់កំពុងរើស។ ម្យ៉ាងវិញទៀត នេះគឺជាឱកាសមួយសម្រាប់អ្នកវិនិយោគក្នុងការកាន់កាប់អចលនទ្រព្យដ៏មានតម្លៃ និងមាននិរន្តរភាពក្នុងតម្លៃដ៏មានសក្តានុពល។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ អ្នកវិនិយោគក៏ត្រូវស្វែងយល់ពីនិន្នាការសំខាន់ៗរបស់ពិភពលោក ច្បាប់ធម្មជាតិដែលទាក់ទងនឹងអចលនទ្រព្យ ហើយត្រូវការសមត្ថភាព និងវិធីសាស្រ្តក្នុងការព្យាករណ៍ "វេន" របស់មនុស្សដើម្បីវាស់តម្លៃអចលនទ្រព្យ។ ទូករបស់ណូអេនឹងគ្មានតម្លៃ (ឬមានតម្លៃតិចតួច) បើគ្មានទឹកជំនន់ដ៏ធំ។ ណូអេនឹងមិនបានសង់ទូកធំដោយគ្មានការ«ខ្សឹប»ពីអ្នកណាម្នាក់ទេ (ការទាយទុកជាសុបិន)។

ដូច្នេះ ការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យសម្រាប់ការវិនិយោគទាមទារឱ្យមានការគិតឱ្យបានស៊ីជម្រៅ និងបន្តអំពីតម្លៃ - តម្លៃទីផ្សារ - តម្លៃ (ស្នូល - ខាងក្នុង) ។ អ្នកវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យសម្រាប់ការវិនិយោគ មិនត្រឹមតែត្រូវតាមដានយ៉ាងដិតដល់ និងបទពិសោធន៍យ៉ាងស៊ីជម្រៅលើទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ជាពិសេសជីវិតទូទៅប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងត្រូវបន្តសិក្សា និងបំពាក់នូវចំណេះដឹងផ្នែកសិក្សារហូតដល់ពួកគេឈប់វិនិយោគ។

សូមអរគុណ!

ប្រភព