មិនត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយច្បាប់ 95% នៃផ្ទះល្វែងខ្នាតតូចត្រូវបានសាងសង់ដោយគ្មានការអនុញ្ញាត

ឆ្លើយតបនឹង VTC News លោក Pham Duc Toan អគ្គនាយកក្រុមហ៊ុន EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property) បានបញ្ជាក់ថា បច្ចុប្បន្ន ផ្ទះល្វែងខ្នាតតូច គឺជាការផ្លាស់ប្តូរគំនិតនៃប្រភេទលំនៅដ្ឋានដែលមិនមានច្បាប់កំណត់។

អាផាតមេនខ្នាតតូចមិនមានមូលដ្ឋានច្បាប់ដែលត្រូវទទួលស្គាល់ថាជាប្រភេទលំនៅដ្ឋានសម្រាប់លក់នោះទេ។ តាមពិតទៅ បុគ្គលភាគច្រើនទិញដីដោយខ្លួនឯង បន្ទាប់មកសុំលិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់ផ្ទះផ្ទាល់ខ្លួន ហើយបន្ទាប់មកបែងចែកជាផ្ទះល្វែងសម្រាប់លក់។ នេះជាកិច្ចព្រមព្រៀងរដ្ឋប្បវេណី មិនមែនជាកិច្ចសន្យាលក់ទេ ពីព្រោះមិនមានការផ្តល់សម្រាប់លក់ផ្នែកនៃអចលនទ្រព្យ។

លោក Toan បានលើកឧទាហរណ៍អំពីបុគ្គលម្នាក់ដែលមានដីទំហំប្រហែល 200 - 300 m2 ។ នៅពេលសាងសង់អគារខ្ពស់ៗ និងលក់អាផាតមិន ម្ចាស់អាផាតមិនទាំងនេះមិនត្រូវបានផ្តល់សៀវភៅក្រហមដាច់ដោយឡែកនោះទេ ប៉ុន្តែឈ្មោះរបស់ពួកគេត្រូវបានចែករំលែកនៅក្នុងសៀវភៅក្រហមមួយក្នុងទម្រង់ជាទ្រព្យសកម្មរួម។

លោក តាន់ បានមានប្រសាសន៍ថា “ ប្រសិនបើអគារអាផាតមិនខ្នាតតូចណាមួយត្រូវបានផ្តល់វិញ្ញាបនបត្រ មានន័យថាវាស្ថិតក្នុងទម្រង់នៃគម្រោងផ្ទះល្វែងពាណិជ្ជកម្មធម្មតា ត្រូវតែបង្កើតគម្រោង មានគោលនយោបាយវិនិយោគ បង់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដី… ” លោក តាន់ តាន់ បានមានប្រសាសន៍ថា។

អ្នកជំនាញផ្នែកអចលនទ្រព្យនិយាយថា អាផាតមិនខ្នាតតូចមិនមានមូលដ្ឋានស្របច្បាប់ក្នុងការទទួលស្គាល់ថាជាប្រភេទលំនៅដ្ឋានសម្រាប់លក់នោះទេ។ (រូបថត៖ Cong Hieu)

លោក Toan ក៏បានអត្ថាធិប្បាយផងដែរថា រហូតទៅដល់ 95% នៃផ្ទះល្វែងខ្នាតតូចនៅលើទីផ្សារនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះត្រូវបានសាងសង់ដោយគ្មានការអនុញ្ញាត អ្នកវិនិយោគត្រូវបានផ្តល់អាជ្ញាប័ណ្ណឱ្យសាងសង់ផ្ទះបុគ្គល ប៉ុន្តែបំពានច្បាប់។ ពីព្រោះប្រសិនបើធ្វើតាមច្បាប់ វិនិយោគិននឹងឃើញការខាតបង់មុនពេលពួកគេចាប់ផ្តើម។

បើទិញដីទំហំ 200 m2 តម្លៃ 10 ពាន់លាន ប៉ុន្តែអាចសង់បានតែ 5 ជាន់ ហើយសង់បាន 70% នៃផ្ទៃដី ពោលគឺ 700 m2 ថ្លៃទាំងដី និងសំណង់ប្រហែល 22 លានដុង/m2 ចំណែកបើសង់ 10 ជាន់ ផ្ទៃសំណង់គឺ 1,400 m2 តំលៃលក់ត្រឹមតែ 2514 លានដុងក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ។ ដុង/ម២ វាច្បាស់ណាស់ថា វិនិយោគិននឹងមិនរកប្រាក់ចំណេញពីអគារ 5 ជាន់ទេ ប៉ុន្តែ 10 ជាន់នឹងផ្តល់ប្រាក់ចំណេញយ៉ាងច្រើន ” លោក Toan វិភាគ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រសិនបើអ្នកស្នើសុំការអនុញ្ញាតសាងសង់ 10 ជាន់ អ្នកត្រូវមានការការពារភ្លើង ប៉ុន្តែតម្លៃនៃការការពារភ្លើងគឺខ្ពស់ណាស់ ហើយវាពិតជាលំបាកណាស់ក្នុងការទទួលបានការយល់ព្រម។ ជាពិសេសយោងទៅតាមបទប្បញ្ញត្តិប្រសិនបើផ្ទៃជាន់លើសពី 1,200 ម 2 អ្នកវិនិយោគត្រូវបានទាមទារឱ្យមានការការពារនិងពន្លត់អគ្គីភ័យដូច្នេះអ្នកវិនិយោគនឹងជៀសផុតពីច្បាប់ដើម្បីស្នើសុំអាជ្ញាប័ណ្ណក្រោម 1,200 ម 2 ដើម្បីចាត់ទុកថាវាជាផ្ទះធម្មតាហើយមិនត្រូវការការការពារនិងពន្លត់អគ្គីភ័យ។

ខ្ញុំគិតថា ការអភិវឌ្ឍន៍អាផាតមិនខ្នាតតូចនាពេលថ្មីៗនេះ គឺដោយសារការគ្រប់គ្រងដ៏ធូររលុងរបស់អាជ្ញាធរគ្រប់លំដាប់ថ្នាក់ ដូចខ្ញុំនិយាយអញ្ចឹង អាផាតមិនខ្នាតតូចរហូតដល់ ៩៥% មានការរំលោភ ប៉ុន្តែនៅតែកើតមានដដែល ព្រោះអាជ្ញាធរបិទភ្នែក។ ក្រុមគ្រប់គ្រងសណ្តាប់ធ្នាប់សំណង់តឹងរ៉ឹងណាស់ អ្នកគ្រាន់តែយកបាវខ្សាច់ និងថង់ស៊ីម៉ងត៍មកផ្ទះ ហើយអ្នកណាម្នាក់នឹងចុះមកសួរសុខទុក្ខអ្នកសាងសង់ផ្ទះនោះភ្លាម។ លោក Toan បានបង្ហាញ។

អ្នកជំនាញផ្នែកអចលនៈទ្រព្យជាច្រើនក៏បានអត្ថាធិប្បាយដែរថា ប្រភេទនៃអាផាតមិនខ្នាតតូចមិនទាន់មានច្បាប់កំណត់ជាក់លាក់នៅឡើយទេ មានករណីពីរនៅពេលទិញអាផាតមិនខ្នាតតូច។

ក្នុងករណីទី 1 ប្រសិនបើផលិតផលជាអាផាតមិនដាក់ក្នុងអាជីវកម្ម អ្នកវិនិយោគត្រូវបង្កើតគម្រោង ហើយត្រូវគោរពតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ស្តីពីការវិនិយោគ សំណង់ ការធ្វើផែនការ អាជីវកម្មដីធ្លី និងអចលនទ្រព្យ។ ជាធម្មតាវាត្រូវចំណាយពេលវិនិយោគ 2-5 ឆ្នាំដើម្បីបញ្ចប់គម្រោងមួយ ដើម្បីមានសិទ្ធិសម្រាប់ប្រតិបត្តិការពាណិជ្ជកម្ម។

ករណីទី២ វិនិយោគិនបានសាងសង់អាគារផ្ទះល្វែងខ្នាតតូច ប៉ុន្តែមិនបំពេញតាមលក្ខខណ្ឌច្បាប់ស្តីពីការសាងសង់ ការការពារ និងពន្លត់អគ្គីភ័យ។ល។ ដូច្នេះវាមិនត្រូវបានផ្តល់អាជ្ញាប័ណ្ណទេ។ ក្នុងករណីនេះ អ្នកទិញអាផាតមិនខ្នាតតូចអាចមានឈ្មោះរបស់គាត់នៅលើសៀវភៅក្រហម រួមជាមួយអ្នកវិនិយោគ និងមនុស្សផ្សេងទៀត។

មិនសូវមានសំណាងទេ មនុស្សជាច្រើនទិញលក់ជាមួយក្រដាសសរសេរដោយដៃ ហើយមិនមានឈ្មោះក្នុងសៀវភៅក្រហម។ មានករណីដែលមនុស្សរស់នៅទីនោះជិត ១០ ឆ្នាំហើយ ប៉ុន្តែនៅតែមិនមានសៀវភៅក្រហម។ នេះគឺជាការប្រថុយប្រថានណាស់ប្រសិនបើមានជម្លោះ។

បច្ចុប្បន្ននេះ យោងទៅតាមច្បាប់ អ្នកទិញអាផាតមិនខ្នាតតូចអាចមានសិទ្ធិកាន់កាប់របស់ពួកគេដែលទទួលស្គាល់ដោយរដ្ឋសម្រាប់អាផាតមិននីមួយៗនៅក្នុងផ្ទះ។ ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ ដើម្បីទទួលបានសៀវភៅក្រហម និងបំបែកសៀវភៅក្រហម អាផាតមិនខ្នាតតូចត្រូវតែធានាឱ្យមានការអនុលោមពេញលេញជាមួយនឹងបទប្បញ្ញត្តិច្បាប់ដ៏តឹងរឹង។

ទន្ទឹមនឹងនេះ ផ្ទះល្វែងខ្នាតតូចភាគច្រើននៅក្នុងទីក្រុងហាណូយមិនបំពេញតាមបទប្បញ្ញត្តិទាំងនោះទេ ដូច្នេះហើយមិនមានសិទ្ធិទទួលបានវិញ្ញាបនបត្រដាច់ដោយឡែកសម្រាប់អាផាតមិននីមួយៗនោះទេ។

អាផាតមិនខ្នាតតូចកំពុងផុសឡើងគ្រប់ទីកន្លែងក្នុងទីក្រុងធំៗ។ (រូបថត៖ Cong Hieu)

តាមទស្សនៈច្បាប់ មេធាវី Nguyen Thi Minh Thu - Hop Nhat Law Firm LLC - Hanoi Bar Association បាននិយាយថា ច្បាប់បច្ចុប្បន្នមិនមានគោលគំនិតនៃផ្ទះល្វែងខ្នាតតូចទេ។ ដោយសារតែមិនមានកំណត់ត្រានៃទម្រង់នេះជាប្រភេទនៃគម្រោងលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្ម ផ្ទះល្វែងខ្នាតតូចត្រូវបានចាត់ទុកថាជាផ្ទះបុគ្គល។

យោងតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃប្រការ 2 មាត្រា 6 នៃក្រឹត្យលេខ 99/2015/ND-CP របស់រដ្ឋាភិបាលណែនាំបទប្បញ្ញត្តិលម្អិតនិងការអនុវត្តនៃមាត្រាមួយចំនួននៃច្បាប់លំនៅដ្ឋានឆ្នាំ 2014 អង្គការនិងគ្រួសារបុគ្គលដែលមានផ្ទះដែលបានបង្កើតឡើងស្របច្បាប់រួមទាំងផ្ទះបុគ្គលដែលបានរចនានិងសាងសង់មានច្រើនជាន់និងផ្ទះល្វែងជាច្រើនជាមួយនឹងតំបន់ប្រជុំអប្បបរមានៃ 3 រចនាប័ទ្មឬផ្ទះល្វែង។ អគារ នឹងត្រូវផ្តល់វិញ្ញាបនបត្រនៃភាពជាម្ចាស់ដោយភ្នាក់ងាររដ្ឋមានសមត្ថកិច្ចដល់ម្ចាស់អាផាតមិននីមួយៗ ដើម្បីធានាសិទ្ធិ និងផលប្រយោជន៍ស្របច្បាប់របស់ម្ចាស់។

ក្នុងករណីដែលម្ចាស់លក់ ជួល បរិច្ចាគ ឬទទួលមរតកអាផាតមិននៅក្នុងផ្ទះនេះទៅឱ្យស្ថាប័នផ្សេង គ្រួសារ ឬបុគ្គលដែលមានសិទ្ធិកាន់កាប់លំនៅដ្ឋានក្នុងប្រទេសវៀតណាម សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីភ្ជាប់ជាមួយផ្ទះនេះជាកម្មសិទ្ធិរបស់ការប្រើប្រាស់ទូទៅនៃមុខវិជ្ជាដែលបានទិញ ជួល បានទទួលអំណោយ ឬទទួលមរតកអាផាតមិន។

លោកមេធាវី Thu បាននិយាយថា " ដូច្នេះសម្រាប់ប្រភេទអាផាតមិនខ្នាតតូច - លំនៅឋានបុគ្គល ប្រសិនបើបំពេញតាមលក្ខខណ្ឌដែលបានកំណត់ វិញ្ញាបនបត្រនឹងត្រូវបានផ្តល់សម្រាប់អាផាតមិននីមួយៗ។ ប្រសិនបើអាផាតមិនខ្នាតតូចមិនបំពេញលក្ខខណ្ឌដែលបានកំណត់ទេ មានតែវិញ្ញាបនបត្រមួយប៉ុណ្ណោះនឹងត្រូវបានផ្តល់សម្រាប់អគារទាំងមូល ហើយអាចមានឈ្មោះសហកម្មសិទ្ធិករ"។

យោងតាមលោកមេធាវី Minh Thu ផ្ទះល្វែងខ្នាតតូច ទោះបីស្ថិតក្នុងទម្រង់ជាផ្ទះបុគ្គលក៏ដោយ ក៏នៅតែត្រូវបំពេញតាមស្តង់ដារច្បាប់ ដើម្បីធានាថាការងារសំណង់គោរពតាមផែនការ និងសុវត្ថិភាពអគ្គីភ័យ។ ប្រសិនបើសំណង់បំពានលើបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការការពារ និងពន្លត់អគ្គីភ័យ ដែលនាំឱ្យមានផលវិបាកធ្ងន់ធ្ងរ (ការខូចខាតដល់មនុស្ស និងទ្រព្យសម្បត្តិ) អ្នកលក់/ភតិកៈ ត្រូវតែទទួលខុសត្រូវចំពោះការខូចខាតដល់មនុស្ស និងទ្រព្យសម្បត្តិដែលបណ្តាលមកពីការបំពានរបស់ពួកគេ។

នៅឆ្នាំ ២០២០ ក្រសួងសំណង់បានចេញសេចក្តីប្រកាសផ្លូវការមួយ ស្នើឱ្យមូលដ្ឋានរឹតបន្តឹងការគ្រប់គ្រងផ្ទះបុគ្គលដែលរចនាមានច្រើនជាន់ និងផ្ទះល្វែងច្រើន។ វាបានចង្អុលបង្ហាញពីផលវិបាកដូចជា៖ ហានិភ័យខ្ពស់នៃអគ្គីភ័យ និងការផ្ទុះ ការកើនឡើងនៃដង់ស៊ីតេប្រជាជនដែលបណ្តាលឱ្យមានការកកស្ទះចរាចរណ៍ ការមិនធានាអនាម័យបរិស្ថាន សោភ័ណភាពទីក្រុង... ទោះបីជាយ៉ាងណាក៏ដោយ បើគ្មានការដាក់ទណ្ឌកម្ម និងបទប្បញ្ញត្តិជាក់លាក់ទេ ការគ្រប់គ្រងនៅតែពិបាក។ អាផាតមេនខ្នាតតូចថ្មីៗជាច្រើនបន្តដំណើរការ។

ចូវអាញ់

ប្រភព