閉鎖的な信用循環が不動産市場の「行き詰まり」を解消するか？

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ベトナム国家銀行（SBV）は、今年初めから4回にわたり運営金利を引き下げた後、慎重な政策から制御された緩和政策へと政策転換を示唆した。しかし、不動産ビジネスにとって、金利は資本へのアクセスほど重要ではありません。

不動産市場における信頼の輪の緊密な結びつきのカード1 — 経済学者、グエン・トリ・ヒエウ博士

最近、「クローズドサークル」という形で不動産信用を促進しようという提案がなされている。したがって、銀行業界は、特定の価格帯（中価格帯以下）の不動産クレジットパッケージを調査して展開することができます。融資は銀行がキャッシュフロー（銀行 - 住宅購入者 - 投資家 - 銀行）の 100% を管理する閉ループで支払われます。

この解決策により、投資家は販売価格を下げる際に多少の損失を被ることになりますが、在庫を放出できるようになります。このソリューションは、大きな可能性と資本を持つ人々の住宅問題の解決に役立ち、銀行がリスクを管理しながら選択的に融資を行うのに役立つことが期待されています...

しかし、経済専門家のグエン・トリ・ヒュー博士は、銀行、投資家、住宅購入者の3者間の関係性という観点から不動産市場の実態を再検討する必要があると述べた。同氏は、米国では銀行はプロジェクトが完了した後にのみ住宅購入者に融資し、銀行は顧客が投資家に支払う資金を確保できるよう価値を査定できると指摘した。

「ベトナムでは、より創造的ではあるが、やや危険な手法が取られている。投資家は住宅購入者に対し、進捗状況に応じた頭金と支払いを求めるのだ。つまり、投資家は将来のプロジェクト開発のために銀行から借り入れを行う一方で、同時に住宅購入者からも資金を徴収する。資金が潤沢になると、投資家はそれを他のプロジェクトに充てる。『両手で魚を釣る』ような投資家は、住宅購入者が既に支払いを済ませているにもかかわらず、プロジェクトが完成しないリスクを生じさせる」と専門家は分析した。

そこで、グエン・トリ・ヒュー博士は、最終的に住宅購入者が住宅を所有し、銀行が資金を受け取り、投資家がプロジェクトを完了して利益を上げるように、どのようにキャッシュフローを管理するかという問題を提起しました。彼は、現実にはベトナムではプロジェクトの実施時に多くの問題が発生するため、閉鎖型信用サイクルのメカニズムがまだ存在しないと述べた。

「簡単な解決策は、将来形成される各プロジェクトについて、住宅購入者が支払いを行う際に、銀行に直接支払いを行い、プロジェクト投資家の未払い債務から差し引くことです。プロジェクト所有者は将来形成されるプロジェクトとして担保を保有しますが、その資産が住宅購入者に売却され、銀行が保有する元の資産から差し引かれると、その価値は徐々に減少します。したがって、銀行は未払い債務がそれに応じて減少した場合にのみ、担保価値の減少を受け入れることになります」と専門家は述べた。

グエン・トリ・ヒュー博士は、不動産信用の「閉塞」という現在の問題は、銀行がキャッシュフローをコントロールできず、不動産市場が凍結している状況下では融資を敢行できないためだとコメントした。そこで彼は、不動産信用を解消するための3つの解決策を提案した。

まず、不動産融資に関する現在の基準を引き下げるべきではありません。企業は依然として、キャッシュフロー、利益指数、財務レバレッジ指数を計算し、確保する必要があります。

第二に、借り入れ企業は債務を返済できるように財務システムとキャッシュフローを再構築する必要があります。

第三に、実施された30兆ドンのパッケージのような社会住宅を支援するための特別融資プログラムがあり、企業が社会の大多数のニーズを満たす製品を提供できるように支援する必要がある。

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