曖昧な売買契約と法的な抜け穴により、住宅購入者はアパート投資家との所有権紛争で危険にさらされることになる。
ハノイやいくつかの省の多くのアパートの建物に、投資家に抗議する横断幕を掲げる住民の写真が映し出された。最も激しい紛争は、地下室や駐車場、コミュニティルーム、ジム、ビジネスエリア、レンタルエリアなどの共用エリアと専用エリアおよび施設の周辺で発生します。専門家や弁護士は、この状況の多くの理由を指摘しています。
曖昧な売買契約は投資家に利益をもたらす
ハノイ・ビル管理クラブ会長のトラン・カーン氏は、法令71/2010では、アパート購入契約書に個人所有と共有所有を明記しなければならないと以前規定されていたと分析した。しかし、現行の住宅法の実施を規定する政令99/2015にはこの規定がありません。各アパートプロジェクトには独自の販売契約があり、その内容はさまざまな方法で解釈される可能性があり、紛争につながる可能性があります。投資家が作成した売買契約書の多くは詳細が書かれておらず、投資家に有利な形での共同所有権さえ欠如しています。
カーン氏によると、購入者のほとんどはアパートの価格と品質だけに注目し、契約書にある共有所有権と個別所有権の条件にはほとんど注意を払わないという。マンションの引き渡し後、居住者を代表する管理委員会には投資家と共有部分と専有部分を分割する根拠がありません。ここから、マンション維持管理基金（マンション価格または所有面積の2％）に対する投資家と居住者の負担をめぐる紛争が継続して発生しています。
ベトナム不動産協会副会長のグエン・マン・ハ氏も、多くのアパートの売買契約が規則に従わず、違法な場合もあり、紛争につながっているとコメントした。顧客は販売契約に署名する際に、契約条件を注意深く検討しないことがよくあります。多くの投資家は自社商品を売りたいがために「実態と異なる宣伝をし、自分たちの利益のために居住者の共用部分の公共料金を削減する」という。
ボナンザビル（ハノイ市デュイタン23番地）の住民とオフィスビルは4月23日、投資家に対話と争点の明確化を求める横断幕を掲げた。写真：住民提供
法律では、アパートの駐車スペースについてはまだ具体的に定義されていません。
最近のマンションの共有と私有をめぐる紛争は、地下のバイク、自転車、車を駐車するスペースに関係している。現行住宅法では、自転車・バイクの駐輪場は共有財産であると規定されています。ただし、駐車スペースについては、アパートの購入者は賃貸または購入する必要があります。購入または賃貸しない場合は、駐車スペースは投資家の管理に属し、この駐車スペースを建設するための投資コストはアパートの販売価格に含まれません。
チュオン・アン・トゥ法律事務所所長のチュオン・アン・トゥ弁護士は、アパートの駐車スペースは共有所有であり販売価格に含まれているため、引き渡しの時点で投資家は所有権を終了すると分析した。マンションの価格は固定価格ではなく時期によって上下するため、投資家が駐車場の建設費用を住宅価格に含めていないことを証明することは困難です。
さらに、マンションの床面積に併設された駐車スペースもプロジェクトに欠かせない要素です。 「したがって、駐車場の建設費用をアパートの販売価格から切り離すのは難しい」とトゥ氏は語った。
マンションの駐車場をめぐる紛争は多いが、現行の住宅法や国会第5回会期で審議中の改正住宅法草案では、駐車場を具体的に定義する調整はなされていない。 「共有と私有の定義が明確でないことが投資家と住民の間の紛争の原因であり、最も被害を受けるのは住民だ」とトゥ氏は語った。
コスモ・タイホー・プロジェクトの住民は3月に投資家に管理費の支払いを要求した。写真：住民提供
公開された建物記録はありません
ハノイ・ビル管理クラブ会長のトラン・カーン氏は、投資家に建物の法的文書の公開を義務付けていない現在の住宅法とその下位法文書の欠点を指摘した。 民間所有の土地使用権証明書、承認された設計、プロジェクト決済（監査済み）など。投資家が透明性のある記録を公開しない場合、住民は共有所有権と私有所有権を判断するのに十分な情報を持ちません。
実際、投資家は管理委員会に建物書類を引き渡す際に、竣工図面や駐車場平面図などの書類を引き渡すことが求められます。しかし、カン氏は、書類に認証や公証が必要ないため、投資家は元の書類と一致しない駐車場の図面を提出することができ、駐車場の建設費用がアパートの販売価格に含まれているかどうかを判断することも不可能であると述べた。
現在、マンションの管理・運営には、国家管理機関、投資家、管理委員会、運営管理部、マンション所有者の 5 つの主体が関与しています。住民と投資家の間で紛争が発生した場合、州の管理機関の介入が必要になります。 「しかし、現在の法的規制では、政府機関は傍観し、投資家に独自の決定を任せているようだ」とカーン氏は述べ、紛争が発生した場合、人々は建設省や天然資源環境省に建築記録の提供を求めることができないと指摘した。
「マンション紛争のネックとなっているのは、政府機関が国民向けに建築文書を公開していないことだ。国民が法的文書を入手して初めて、どのエリアが共同所有でどのエリアが個人所有かを明確にすることができ、紛争を迅速に解決できる」とカーン氏は語った。
上記の理由に加え、建設省の主任検査官であるグエン・ゴック・トゥアン氏は、マンションの共有所有権と私的所有権をめぐる紛争は、法的認識の欠如と、投資家と居住者を代表する管理委員会との協力不足によっても生じていると述べた。投資家が勝手に共用部分の機能を変更したり、侵害したり、使用したり、引き渡さなかったり、マンションの書類一式を管理委員会に引き渡さなかったりした。
ドアン・ローン
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