ベトナムの不動産市場は静かだが、外国人投資家にとって依然として「魅力的」なのはなぜか？

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市場にとって重要な法的枠組みの承認を待つ

サヴィルズによれば、ベトナムが外国投資家にとって大きな魅力を維持している要因の一つは、1億人を超える人口の多さだという。そのうち、ホーチミン市とハノイには1,000万人以上の人が住んでいます。このため、これら 2 つの都市では住宅とオフィスの需要が比較的高くなっています。

さらに、ベトナム政府が外国直接投資（FDI）を誘致し、工業団地を支援することに尽力したことで、ベトナム市場は外国投資家にとって魅力的なものとなりました。

サヴィルズハノイのリサーチ＆コンサルティング部門シニアディレクターのド・トゥ・ハン氏は次のように評価しています。「外国人投資家と仕事をした経験から、ベトナムの不動産市場の見通しは主に 2 つの方向に分けられます。」

なぜベトナムの不動産は外国人投資家にとって依然として魅力的なのでしょうか? — ベトナムの不動産市場は、さまざまな理由から外国人投資家にとって依然として非常に魅力的です。（写真：LD）

まず、プロジェクトレベルの投資と企業レベルの投資です。企業レベルの観点から見ると、投資家は上場不動産会社に注目しています。ベトナム市場では法的手続きなどいくつかの長年の課題があるにもかかわらず、ベトナムは力強い経済成長と安定した政治制度のおかげで外国投資家にとって依然として魅力的な国です。

ベトナムのGDP総額はまだそれほど大きくないが、近年のベトナムの高い成長率は、特に困難な時期に投資家の注目を集めている。しかし、ベトナムの住宅用不動産の法的所有権の複雑さにより、中高級セグメントへの外国人個人投資家の参加には依然として制限が生じています。

ホーチミン市やハノイなどの大都市では土地資金が底をついたようだ。しかし、最近、政府はホーチミン市とハノイ周辺の衛星都市における都市・インフラプロジェクトへの公共投資を推進している。

そのおかげで、国内投資家は以前よりも大規模なプロジェクトに参加できるようになりました。衛星都市に大規模な土地資金を保有する投資家は、特に2024年に、金融政策、アクセス可能な金利、不動産事業の成長のための拡張余地の恩恵を受けて、投資する準備ができています。

「現在、投資家は依然として、開発を促進し、社会のニーズに応える製品を提供するためのオープンな法政策を待っている」とハン氏は強調した。

市場には前向きな変化が起こっています。

ハン氏によれば、不動産市場は新たな発展サイクルに入りつつあるという。 2023年末を振り返ると、市場は概ね好転していますが、課題は依然として存在しています。

2023年の初め以来、政府は市場の障害や困難を取り除くために積極的かつ継続的に介入してきました。例えば、政令第08/2023/ND-CP号、決議第33/NQ-CP号、決定第338/QD-TTg号、政令第10/2023/ND-CP号、回状第02/2023/TT-NHNN号、電報第1376/CD-TTg号、電報第965/CD-TTg号など。

同時に、国会は2023年11月に2023年不動産事業法と2023年住宅法を可決しました。2023年土地法案は、近い将来に可決される前に慎重に検討され、品質が保証される必要がある主要な法律プロジェクトです。新規プロジェクトや新規供給の数は改善しましたが、それほど大きくはなく、供給が限られている状況は依然として残っています。

2023年後半、市場では、評判の良い投資家、適度な面積で品質クラスに相当する製品、良好な引き渡し品質の見込み、良い立地、合法性の保証、完全で便利なユーティリティ、支払いスケジュールの延長、金利サポートを含む魅力的な販売ポリシーなど、多くの好ましい要因が収束した多くのアパートプロジェクトで流動性の改善が記録されましたが、これらのアパートプロジェクトの数は多くありません。

住宅価格の高騰も流動性に影響を与える問題だ。さらに、顧客が義務を履行したにもかかわらずプロジェクトを完了できないという法的懸念も、取引量に影響を与える要因の一つです。

「過去1年間、不動産業界はプロジェクトポートフォリオを抜本的に再構築し、キャッシュフローの悪化を改善し、現在の市場の急激な浄化による圧力を軽減する必要がありました。こうした再構築は必ずしも迅速に進むものではなく、実行には依然として時間がかかります」とハン氏は述べた。

2024 年に入っても、市場には明確な回復が見られるまでに対処する必要のある課題がまだ多く残っています。 2024年に改正土地法が可決されれば、2023年不動産業法と2023年住宅法が2024年初頭から施行されることに加え、市場に大きな勢いが生まれるでしょう。

これまで待ち望まれていた多くのテーマについて、今年は明確な答えが得られるでしょう。供給は徐々に改善されるでしょう。力強い経済発展の見通しとともにインフラ投資活動が促進され、あらゆる分野で不動産需要が増加するでしょう。

しかし、需要と供給の不均衡の問題を適切に解決するには、幅広い需要を満たすために、手頃な価格の製品を多く、多様な事業形態を用意する必要があります。また、製品価格を下げることは現時点では難しいですが、実現すれば需要を引き寄せることができます。政府/州は市場を促進するために多くの必要な措置を講じてきました。

「投資家は今、同じことをしなければならない。投資協力、投資ポートフォリオ構造、支払い進捗の延長など他のチャネルを動員して銀行からのキャッシュフローへの依存度を改善し、買い手のキャッシュフロー圧力を軽減して投資決定を促進し、あらゆる段階でうまくやっていくための多くの措置を講じる必要がある」とハン氏は付け加えた。

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