不動産保証金規制をめぐる論争

国会（NA）に初めて意見を求めて提出された法案（政府提出番号108/TTr-CP、4月5日）には、プロジェクト投資家による住宅販売や将来形成される建設工事に関する規制が含まれている。プロジェクト内のインフラを含む土地使用権の譲渡および賃貸は、不動産取引フロアを経由する必要がある（第57条）。これらの提案は、専門家や一部の国会議員からの反対意見も含め、さまざまな意見を集めた。

2つの選択肢

起草機関は、第5期国会代表者の意見を基に、関係機関と連携し、研究、吸収、検討を行った。政府は、国会経済委員会に提出された最新の法案の受理、修正、完成に関する報告書の中で、不動産取引をフロアを通して行うことを要求する規制（第57条）を削除し、代わりにフロアを通して行うことを奨励するだけにすることに同意した。

「起草機関の承認は時宜を得たものであり、非常に歓迎すべきものである。なぜなら、一部の不動産取引を第三者である不動産取引所を経由させることを義務付ければ、追加の手続きと費用が発生し、契約の公証と認証に関する規制がすでに法律で定められている状況下で、不動産価格が上昇することになるからだ」と不動産法の専門家であるグエン・ヴァン・ディン氏は意見を述べた。

法案のもう一つの注目すべき規定は、不動産取引において投資家が保証金を徴収することを条件とするものである。最新の法案第23条第5項では、起草機関が2つの選択肢を提案した。

不動産業法（改正案）で提案されている不動産の売買・取引における保証金規制については、依然として多くの相反する意見がある。写真：タン・タン

オプション 1: 不動産プロジェクトの投資家は、住宅または建設工事の基本設計が国家機関によって承認されており、投資家が本法第 25 条第 2 項に規定されている土地使用権に関する文書の少なくとも 1 つを所有し、法律の規定に従って建設工事の開始を通知する手順を完了している場合にのみ、顧客との契約に従って手付金を徴収できます。保証金契約書には、住宅の売却価格、リース購入価格、建築工事費等が明記され、保証金の額は住宅の売却価格、リース購入価格、建築工事費等の10％を超えてはなりません。

オプション 2: 不動産プロジェクトの投資家は、住宅および建設工事が事業を開始するためのすべての条件を満たし、本法律の規定に従って取引を行った場合にのみ、顧客との契約に従って保証金を徴収できます。

預金要件を削減または削除しますか?

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、選択肢1の内容の一部には顧客、特に個人顧客の利益を守る意味があまりないとして、反対の意を表明した。具体的には、オプション1で指定された預入金額を次のように修正する必要があります。

「預託額が5％を超えない」とは、社会慣習上、預託の性質が資本動員目的ではないこと、預託者と預託受取人の双方が意識的に合意を遵守できるほど十分な価値を有することを保証する合理的な水準である。これは、プロジェクト投資家が顧客のニーズと嗜好を把握し、プロジェクトの製品、ユーティリティ、サービスの品質を改善および強化するのにも役立ちます。

一方、専門家のグエン・ヴァン・ディン氏は、理論的には、保証金が不動産事業法の規制の範囲内であるかどうかを評価することが必要だと述べた。彼によれば、売り手（投資家）と買い手（潜在的顧客）の関係は民事関係であり、民法によって規制されています。

民法第328条によれば、供託とは、契約の締結または履行を担保するために、当事者の一方が相手方に一定期間、金銭または貴金属、宝石その他の貴重品（以下総称して供託金という）を差し出すことをいいます。

そこで、売主と買主の間の手付金契約の目的が、双方が資格を満たした時点でマンション売買契約を締結すること（場所を確保すること）のみである場合、専門法（宅地建物取引業法）で手付金の受け取り時期や金額を制限することは可能でしょうか？

ディン氏によると、政策の有効性を確保し、「法の衝突」を避けるために、不動産事業法は預金を規制する必要はない。むしろ、住宅の販売、将来の建設プロジェクト、投資家による資本の動員と使用を厳しく管理する規制を設け、同時に違反に対処するための厳しい制裁を設ける必要がある。したがって、法案中の預金の受入れ条件や預金額に関する規定は削除されるべきである。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）会長LE HOANG CHAU氏：

プロジェクト移管の問題

事業譲渡に関する規定については、草案第38条において、事業の全部または一部を譲渡することを原則とすることが明記されている。このうち、第38条第3項では、譲渡後、投資家はプロジェクトを継承できると規定されているが、この原則は草案第39条と一致していない。具体的には、第 39 条第 1 項 C では、プロジェクト譲渡の場合、投資家はインフラストラクチャを完成させる必要があると規定されています...

実際、プロジェクトの販売者と購入者の考えはまったく異なります。購入者は資金があり、他のアイデアを持っており、プロジェクトの現状変更に投資したいと考えています。そのため、譲渡を受けた後、1/500 の計画を調整し、より多くの資金を支払うことに同意し、財務上の義務を履行し、古いインフラストラクチャを使用する必要がなくなり、新しいインフラストラクチャを構築できます。一方、第39条第3項では、譲渡を許可する前にインフラの完成が必要とされており、譲渡者にとって不便である。規制が依然として拘束力を持つ場合、プロジェクトの合併や買収（M&A）が困難になり、移転に有利な条件が整わないため、多くの無能な投資家が新しい投資家を見つけるのが困難になります。

FINA不動産金融サービス会社のゼネラルディレクター、ファム・アン・コイ博士：

規制はバランスを確保する必要がある

不動産業法（改正）は国会で議論され、決定された重要な内容が多数あります。ただし、すべての決定は、不動産の買い手と売り手を含む市場参加者の間でバランスを取る必要があります。法律によって買い手や売り手にとって困難な状況になると、バランスが失われます。製品開設条件の規制については、法律が厳しすぎると、投資家が資金を動員しない、または動員しにくくなり、プロジェクトの実施が困難になり、コストが増大します。市場に供給される製品は低価格となり、販売価格は購入者の能力を超えます。

州も予算収入を失い、建設資材、建設、設置などの不動産関連の他の産業も労働者が職を失い、経済全体にも影響が及ぶでしょう。

レ・タン貿易建設会社総裁レ・フー・ンギ氏：

動員された資金を管理するための規制が必要だ。

国会が無視すべき不必要な規制がある。制限を設けると、チェックや監督を行う人員が増えるだけです... たとえば、保証金規制は民事問題であり、買い手と売り手の双方が決定します。買い手が手付金を支払うことに同意したものの、購入しない場合は手付金は失われ、売り手がお金を受け取って契約を解除した場合は手付金が返金されます。

あるいは、取引所を通じた取引を規制するかどうかは、投資家に自由に選択させるべきです。なぜなら、どの取引所が選択するのに十分な能力があるかを投資家は知っているからです。そうでなければ、投資家は自ら商品を販売し、顧客に対して責任を負うことになります。実際、規制が強制されると、多くの信頼できないフロアは、手数料を得るために商品を販売したいだけなので、真実を誇張し、プロジェクトを偽って顧客に商品を販売し、投資家がすべての責任を負うことになります。

不動産ビジネスで重要なことは投資家のキャッシュフローを管理することです。顧客から得たお金をどこに置くのでしょうか?それをきちんと管理せずに勝手に使わせて、プロジェクトの実装に活かさないとなると、お客様にとってリスクになります。

ファム・ディンは記録した

出典: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm