不動産保証金規制をめぐる論争

国会に初めて意見を求めて提出された法案（政府提出第108/TTr-CP号、4月5日）には、プロジェクト投資家による住宅販売や将来形成される建設工事に関する規制が含まれている。プロジェクト内のインフラを含む土地使用権の譲渡および賃貸は、不動産取引フロアを経由する必要がある（第57条）。これらの提案は、専門家や一部の国会議員からの反対意見を含め、さまざまな意見を受けた。

2つのオプション

第5回国会代表者の意見を踏まえ、起草機関は関係機関と連携し、研究、吸収、検討を行った。政府は、国会経済委員会に提出された最新の法案の受理、修正、完成に関する報告書の中で、不動産取引をフロアを通じて行うことを要求する規制（第57条）を削除し、代わりに企業にフロアを通じて行うことを奨励するだけにすることに合意した。

「起草機関の承認は時宜を得たものであり、非常に歓迎すべきものである。なぜなら、一部の不動産取引を第三者である不動産取引所を経由させることが必要となれば、追加の手続きと費用が発生し、法律ですでに契約の公証と認証に関する規制がある状況で不動産価格が上昇することになるからだ」と不動産法の専門家であるグエン・ヴァン・ディン氏は意見を述べた。

法案のもう一つの注目すべき規定は、不動産取引において投資家が保証金を徴収する条件である。最新の法案第23条第5項では、起草機関が2つの選択肢を提案した。

不動産業法（改正案）で提案されている不動産の売買・取引における保証金規制については、依然として多くの相反する意見がある。写真: タン・タン

オプション 1: 不動産プロジェクトの投資家は、住宅または建設工事の基本設計が国家機関によって承認されており、投資家が本法第 25 条第 2 項に規定されている土地使用権に関する文書の少なくとも 1 つを所有し、法律の規定に従って建設工事の開始を通知する手続きを完了している場合にのみ、顧客との契約に従って保証金を徴収できます。保証金契約書には、住宅の売却価格、リース購入価格、建築工事費が明記されている必要があり、保証金の金額は住宅の売却価格、リース購入価格、建築工事費の10％を超えてはなりません。

オプション 2: 不動産プロジェクトの投資家は、住宅および建設工事が事業開始のすべての条件を満たし、この法律の規定に従って取引を行った場合にのみ、顧客との契約に従って保証金を徴収することが許可されます。

預金要件を削減または削除しますか?

ホーチミン市不動産協会（HoREA）の会長レ・ホアン・チャウ氏は、選択肢1の一部の内容には顧客、特に個人顧客の利益を保護する意味があまりないとして、反対の意を表明した。具体的には、オプション1で指定された預入金額を次のように修正する必要があります。

「預託額が5％を超えない」というのは、社会慣習上、預託の性質が資本動員目的ではないこと、預託者と預託受取人の双方が意識的に合意を遵守できるほど十分な価値があることを保証する合理的な水準です。これは、プロジェクト投資家が顧客のニーズや嗜好を把握し、プロジェクトの製品、ユーティリティ、サービスの品質を改善および強化するのにも役立ちます。

一方、専門家のグエン・ヴァン・ディン氏は、理論的には、保証金が不動産事業法の規制の範囲内であるかどうかを評価することが必要だと述べた。彼によれば、売り手（投資家）と買い手（潜在的顧客）の関係は民事関係であり、民法によって規制されている。

民法第328条によれば、供託とは、契約の締結または履行を担保するために、当事者の一方が相手方に一定期間、金銭または貴金属、宝石その他の貴重品（以下、総称して供託物という）を差し出すことをいいます。

したがって、売主と買主の間の保証金契約の目的が、双方が資格を満たしたときにマンション売買契約を締結すること（場所を確保すること）を確保することだけである場合、専門法（宅建業法）で保証金の受け取り時期や保証金の金額を制限することはできますか？

ディン氏によれば、政策の有効性を確保し、「法の抵触」を避けるために、不動産事業法は預金を規制する必要はない。むしろ、住宅の販売、将来の建設プロジェクト、資本の動員、投資家による資本の使用を厳しく管理する規制が必要であり、同時に違反に対する厳しい制裁も必要である。したがって、法案中の預金の受け取り条件や預金額に関する規定は削除されるべきである。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）会長LE HOANG CHAU氏：

プロジェクト移管の問題

事業譲渡に関する規定については、草案第38条において、事業の全部または一部を譲渡することを原則とすることが明記されている。このうち、第38条第3項では、譲渡後、投資家はプロジェクトを継承できると規定されているが、この原則は草案第39条と一致していない。具体的には、第 39 条第 1 項の C 点では、プロジェクト譲渡の場合、投資家はインフラストラクチャを完成させる必要があると規定されています...

実際、プロジェクトの売り手と買い手はまったく異なる考えを持っています。購入者は資金があり、他のアイデアを持っており、プロジェクトの現状を変えるために投資したいと考えています。そのため、譲渡を受けた後、1/500 の計画を調整し、より多くの資金を支払うことに同意し、財務上の義務を履行し、古いインフラストラクチャを使用する必要がなくなり、新しいインフラストラクチャを構築できます。一方、第39条第3項では、譲渡を許可する前にインフラの完成を義務付けており、譲渡者にとって不便である。規制が依然として拘束力を持つ場合、プロジェクトの合併や買収（M&A）が困難になり、移転に有利な条件が整わないため、多くの無能な投資家が新しい投資家を見つけるのに苦労することになります。

FINA不動産金融サービス会社のゼネラルディレクター、ファム・アン・コイ博士：

規制はバランスを確保する必要がある

不動産業法（改正）には国会で議論され決定された重要な内容が多数あります。ただし、すべての決定は、不動産の買い手と売り手を含む市場参加者の間でバランスを取る必要があります。法律によって買い手や売り手にとって困難な状況になると、バランスが崩れてしまいます。製品開設条件の規制については、法律が厳しすぎると、投資家が資金を動員しない、または困難になり、プロジェクトの実施が困難になるため、コストが増加します。市場に供給される製品は低価格となり、販売価格は購入者の能力を超えます。

州も予算収入を失い、建設資材、建設、設置など不動産に関連する他の産業も労働者が職を失い、経済全体にも影響が及ぶでしょう。

レ・タン貿易建設株式会社 代表取締役レ・ヒュー・ンギ氏：

動員された資金を管理するための規制が必要だ。

国会が無視すべき不必要な規制があります。規制はチェックと監督に人員を増やすだけです...たとえば、保証金規制は民事問題であり、買い手と売り手の双方が決定します。購入者が手付金を支払うことに同意したが購入しない場合は手付金は失われ、販売者がお金を受け取って契約を解除した場合は手付金が返還されます。

あるいは、取引所を通じた取引を規制するかどうかは、投資家に自由に選択させるべきである。なぜなら、どの取引所が選択するのに十分な能力を持っているかを投資家は知っているからである。そうでなければ、投資家は自ら商品を販売し、顧客に対して責任を負うことになる。実際、規制が強制されると、多くの信頼できないフロアは、手数料を得るために商品を販売したいだけなので、真実を誇張し、プロジェクトを偽って顧客に商品を販売し、投資家がすべての責任を負うことになります。

不動産ビジネスで重要なことは投資家のキャッシュフローを管理することです。顧客から得たお金をどこに置くのでしょうか? それを管理せず、顧客に勝手に使わせ、プロジェクトの実施に使わせないと、顧客にとってリスクになります。

ファム・ディンは記録した

出典: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm