不動産市場は「過熱」しているのか、それとも投機筋の影響を受けているのか？

投機的なグループが存在します。

ベトナム不動産協会（VARS）が最近発表した情報によると、ベトナムの不動産市場は、特に第3四半期と2024年の最初の9か月間、経済の安定と政府の支援政策のおかげで、困難な時期を経て前向きな回復を見せた。

特に、2023年住宅法、2023年不動産事業法、2024年土地法は、以前の規制より5か月早い2024年8月1日から正式に施行され、法的回廊を完成させ、より安全で健全で持続可能な方向への市場の新しいサイクルを開くことに貢献しています。

データはまた、住宅、商業用不動産から工業用不動産まで、すべての不動産セグメントで多くの新しいプロジェクトが実施され、プラス成長の兆候を示していることも示しています。さらに、VARs IREの副ディレクターであるファム・ティ・ミエン氏は、住宅用不動産市場が「過熱」の兆しを見せ始めていると述べた。土地オークションはかつてないほど「過熱」しており、オークションは「一晩中」開催され、何百、何千人もの人々が場所をめぐって「食いっぱぐれて待つ」ことを受け入れているという話から始まった。落札価格も過去最高で、インフラ投資が充実したプロジェクト用地と同等の価格です。

土地オークションが活発化していることは、市場が熱を帯びていることの兆候とみられている。

次に、市場の活況もマンション部門が牽引しており、一次市場と二次市場の両方で価格が継続的に新たな高水準を記録しています。需要の高まりにより、何千人ものアパート所有者が、家を売却してほしいという電話を定期的に受けている。販売価格が高騰しているにもかかわらず、新しく開始されたアパートプロジェクトは非常に良好な吸収率を記録しています。

マンションタイプに加え、大手投資家が新たに立ち上げた低層物件も、価格が高騰しているにもかかわらず、「記録的な」予約件数を記録した。多くのアパートは立地が良く、価格が高いだけでなく、購入するには顧客/投資家が差額を支払うことも受け入れなければなりません。

しかし、実際の需給の結果以外にも、市場は「過熱化」の兆候も示している。この状況は土地投機、住宅価格の高騰、不透明な不動産取引の発生に反映されています。多くの小口投資家が投機目的で市場に参入し、不動産価格が不当に高騰する原因となっている。マンション分野でも「過熱化」の兆しが見られ、一部の投機筋の「支援」により、譲渡されたマンションの価格水準はますます高騰している。

VARSによると、これらの兆候はすべて供給不足に起因しているという。具体的には、2024年第3四半期、住宅不動産市場では引き続き22,412件の商品が市場に提供され、約14,750件の新商品が発売され、前四半期比25%減、前年比60%増を記録しました。

市場は上昇傾向にある

統計によると数量は減少しているものの、2024年第3四半期の供給量は依然として増加傾向にあり、多数の新規プロジェクトが登場し、特に大規模プロジェクトの存在が市場の噂を展開し始めていることから、市場はより活性化するだろう。 2024年の最初の9か月間で、市場では38,797の新製品が販売されました。

しかし、新規供給の 70% がアパート部門からのものであり、供給は依然として大きな差別化を記録しました。そのうち、販売価格が5,000万VND/m2以上の商品が圧倒的多数を占めています。市場には手頃な価格の商業用アパートがほとんど存在しません。地域別に見ると、北部が新規供給の46%でトップを占め、次いで中部地域が29%、南部が25%となっている。

VARSの調査データによると、供給は主にハイエンドおよび高級品セグメントに集中しているものの、市場全体では2024年第3四半期に約10,400件の取引が成立し、吸収率は51％に相当することが示されています。これは、新規供給の多くが高水準で完成しており、投資コスト、特に土地関連コストが増加しているにもかかわらず、新しい不動産商品に対する市場の関心を反映しています。

2024年の最初の9か月間で、市場では30,589件の取引が成立し、2023年の同時期の2.5倍に達しました。9月末に開始され、予約を受け付け始めた多くの新規プロジェクトも、多額の利息と預金を記録しました。

不動産市場の供給を牽引しているのはアパートです。

販売価格に関しては、住宅価格は一次市場と二次市場の両方で高止まりしており、特にマンション分野で高い水準を維持しています。供給は改善しているものの、需要を満たすことが依然として非常に困難であるため、需要と供給の不均衡がますます深刻化しているからです。さらに、新規供給のほとんどは引き続き高い水準で完了しており、投資コスト、特に土地関連コストが増加しています。

特にホーチミン市市場では、主に進行中のプロジェクトからの供給により、主要価格水準は高水準で安定しています。一方、ホーチミン市郊外の各省や都市では一次産品価格が3～5％の範囲でわずかに上昇し、新規供給分は販売価格が上昇した。

VARSが選定し観察した150件のプロジェクトのサンプルセットにおけるプロジェクトの平均販売価格の変動を反映したマンション価格指数の調査によると、2024年第3四半期時点で、ハノイのサンプルプロジェクト群の平均販売価格は6,000万VND/m2に近づき、2019年第2四半期と比較して64%増加しています。ホーチミン市のプロジェクト群の平均販売価格は4,920万VND/m2から6,420万VND/m2に上昇し、30.6%増加した。

住宅と投資の両方のニーズを含む不動産の需要は、郊外地域、2つの特別都市圏の周囲の省/市、そしてより手頃な価格で多くの選択肢がある二次市場へと移行し続けています。ハノイとホーチミン市では、30億ドン以下のアパートや家が激しく「買われている」。

出典: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-tang-nhiet-hay-bi-tac-dong-boi-cac-nhom-dau-co-post316642.html