2024年土地法の施行：資源の解放への期待

実施から何年も経ったが、バク・ダット・アン社の都市開発プロジェクトで土地を購入した人々はまだレッド・ブックを受け取っていない。写真: H.QUANG

土地ブローカーと「緑の米」の販売の時代は終わった

バク・ダット・アン社が投資したプロジェクトから生じた問題に対処するために省政府機関が住民と約200回にわたって行った会議は、いわゆる都市開発プロジェクトの「爆発」期の結果の典型的な例である。

これまで当局は多大な努力と責任を果たし、省の最高指導者らは「最後通牒」を出したが、バクダットアン事件の完全な解決にはおそらくまだ時間がかかるだろう。

バクダットアンだけでなく、現在企業が投資している同省の約200の住宅・都市部プロジェクトの多くが、さまざまなレベルで問題に直面している。

国家、国民、企業への被害の数字（推定値さえも）を計算した人は誰もいませんが、資源、特に土地資源の莫大な浪費と社会的影響は明白な現実です。そして、あらゆるレベルの当局が、プロジェクトが至る所にあった時代の結末を解決するには、さらに何年もかかるでしょう。

2024年土地法および2024年8月1日から施行される不動産事業および住宅に関する法律（改正）では、すべての市町村の区内での土地の分割および売却の全面禁止が義務付けられています。

同時に、都市および住宅建設プロジェクトも、ライセンス段階から実施プロセス全体にわたって厳格化されます。特に、プロジェクトの合法性、規模、進捗状況などを包括的かつ透明性を持って公表することが求められます。

「土地を占領する」プロジェクトの撤回

2024年土地法によれば、投資プロジェクトに記載されたスケジュールと比較して土地を利用しない、または土地の利用が遅れているプロジェクト投資家には、最長24か月間の土地利用延長が認められ、延長期間の土地使用料と地代に相当する追加金額を国に支払わなければならない。

投資家が延長期間後に土地を利用していない場合、国は土地、土地に付随する資産、土地の残りの投資費用に対する補償なしに土地を回収します。

専門家の分析によると、新たな法的規制により、不動産投資家に対する厳しい「審査」が行われることになる。資金が限られ、日和見主義的なビジネス慣行を持ち、専門性に欠ける中小企業はゲームから排除されます。

営利目的で「緑米」を販売する状況はもう存在しなくなります。なぜなら、企業は国家に対する義務を完全に果たし、規定通りのインフラ条件を満たした場合にのみ、プロジェクトの販売を開始できるからです。

改正された宅地建物取引法では、アマチュアの不動産仲介業者やフリーランス（長らく「土地仲介業者」と呼ばれていた）の業務も禁止されている。建設作業員や野菜販売業者も土地を「売買」する状況を防ぐ。あるいは不動産「仲介業者」が田舎から都市へと広まって久しい。

都市的思考

2024年8月1日より、国は市町村の区内での土地の分割・販売プロジェクトに対するライセンスを発行しなくなります。土地プロジェクトの投資家は、町や市場の郊外の農村地域に重点を置かざるを得ません。

開発スペースが大幅に制限され、不動産プロジェクトに対する法的制約が厳しくなる中、アナリストは近い将来に土地価格が上昇し、住宅用地を本当に必要としている低所得者層に不利益をもたらすと予測している。

特に、第13期中央執行委員会決議18号にある「多くの家屋や土地を所有しながらも、それを有効活用していない人々には高い税金を課す」という政策が法律で制度化されなければ、土地投機は依然として多くの人々にとって魅力的なものとなるだろう。

クアンナム省は近年の急激な都市開発による深刻な影響に苦しんでおり、多くの貴重な教訓を学ぶことになるだろう。

最も顕著なのは、インフラが完備しているにもかかわらず、多くの都市部で広範囲にわたる荒廃が続いていることです。ほとんどの人が主に事業投機目的でプロジェクト内の土地を購入する状況です。プロジェクトが何年も放置され、荒廃している間に、人々が生産するための土地が失われることです。落ち着いてキャリアを積みたいのに、土地の価格が高すぎて手が届かないことに不満を抱く多くの世帯や個人についての社会的な物語です...

都市化と都市開発は避けられない傾向です。しかし、各発展段階にどのような方向性とロードマップをどのように合わせるかは、党の方向性に沿って土地資源を最も効果的に活用し、社会問題を調和的に解決するために、各地方が検討する必要がある問題である。

なお、2024年～2025年クアンナム省の投資誘致プロジェクトおよび投資誘致優先順位リスト（省人民委員会2024年5月21日付決定番号1221-QD/UBND）では、地方の233のプロジェクトのうち、都市開発への投資を誘致するプロジェクトが最大40あり、そのほとんどは市場エリア、都市住宅エリア（土地事業）の形で行われている。

本当に必要かつ緊急なプロジェクトがいくつあるか、そのターゲットは何なのか（事業投機家か地元住民の住宅ニーズか）、プロジェクトの入出力問題などを判断するのは難しいが、州内の地方自治体が区画分割や土地売却プロジェクトの代償を払わざるを得なかったことを十分に「認識」している以上、これらは無視できない問題であることは間違いない。

上記の土地に関する3つの法律が施行された後、専門家によるもう一つの注目すべき予測は、今後産業用不動産が国内外の投資家を強く引き付けるだろうということだ。

クアンナム省の計画では、現在から2030年までに1万ヘクタール以上の工業団地を開発することを決定しています。工業団地はこれまで最高の効率性を促進し、利益を生み出し、地元の社会経済の発展に最も貢献していることが実践によって証明されています。

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レッスン3: 農地が「解放」されるとき

出典: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html