通達 06 - 信用アクセスの障壁
具体的には、クイエト氏は、通達06では、事業条件を満たすプロジェクトにのみ融資が与えられるという国立銀行の規制が企業にとって大きな困難となるだろうと述べた。実際、プロジェクトが顧客に販売される前に、投資家は初期の実装と建設のための資本を必要とします。資本がなければ、何もすることはほとんど不可能になります。
現在、ほとんどの投資家は総投資資本の約 10 ～ 20% しか自己資金で保有しておらず、「健全な」企業でさえ自己資本の約 25% しか保有しておらず、残りの 80% の資本は銀行や顧客から調達されています。
一方、プロジェクトを販売可能になるまで実施するには、敷地整地費用、土地税、インフラ建設費用などの費用を支払うために総投資額の 30 ～ 40% を費やす必要があります。
したがって、銀行から資金を借りることができない場合、投資家はプロジェクトが事業として適格になるまで、建設に必要な資金の 15 ～ 25% が不足することになります。
「こうした分析から、銀行融資がなければ、大きな経済的可能性を秘めた少数の企業を除いて、不動産事業のほぼ大多数は住宅を販売できる状態になるまでプロジェクトを実施できないことが分かる」とクイエ氏は述べた。
したがって、クイエ氏によれば、「個人向けでなければ、投資家に融資すべきだ。そうしないと、投資家は建設プロジェクトをほとんど実行できなくなるからだ。」
ダット・サン・ノースの指導者らはまた、プロジェクトには資本貸付の根拠として十分な法的条件を満たすことのみが求められるべきだと提案した。
クイエ氏によれば、現在、ほとんどの企業は資金を銀行に頼っているが、資金の借入条件は依然としてかなり厳しいという。以前は、企業は信用と事業計画に基づいて借り入れを行うことができたため、融資を受けるには適切で実現可能な事業計画のみが必要でした。しかし、今日では実行可能な事業計画で融資を受けるのは非常に困難です。
「通達06が発効すれば、企業の借り入れははるかに困難になるでしょう。 「実行可能な事業計画があっても資金が不足すれば、実行不可能になるだろう」とクイエ氏は懸念する。
多くの不動産企業は、ベトナム国家銀行の通達06が発効した場合の破産リスクを懸念している。 （図）
借り入れが困難になると、企業は生産や事業を縮小し、発展しなくなるか、発展が遅くなります。
すでに投資プロセスに入っているため、規模を縮小することすらできない投資家もいます。予定通りに事業を継続したいのであれば、より多くの機械や労働者に投資しなければなりません。また、パートナーと契約を結んだ後は、前金を支払ってパートナーに支払う必要があります。
長い間、これらの資金の50〜60％は銀行からの借り入れであり、計画と運営を完了することが困難でした。
「通達06号はプロジェクトを実施している企業に最も大きな影響を及ぼし、最も大きな困難をもたらすだろうと思う。多くの企業が間違いなく倒産するだろう」とクイエ氏は語った。
国立銀行は「誤って」この件を禁止したのか？
クイエ氏によれば、通達06号は銀行に対して過度に慎重な防御壁を作り出したという。
実は、まだ解決されていない大きな「難問」が存在します。それは、法的問題です。そのため、多くのプロジェクトでは、投資家が投資し、銀行が融資しているものの、法的承認手続きが遅く、結局、融資銀行のスケジュールが遅れ、事業も遅れてしまいます。
例えば、当初は 1 年以内にプロジェクトが稼働する予定でしたが、実際には 2 年かかり、銀行の資本回収計画が遅れる原因となりました。企業自身も自社のプロジェクトがいつ事業化できるか確定できないため、銀行は不良債権を「抱え込む」ことを避けるよう慎重になっている。
プロジェクトが事業対象となるための手続きは、土地評価、建設省、天然資源環境省によるライセンス取得など、多くの段階を経る必要があります。そのため、銀行はいつ資本を回収できるかわかりません。
「銀行も実は、プロジェクトがいつ稼働するかわからないため、法的不確実性を恐れています。融資すれば、銀行は資本を回収できず、不良債権が発生します。」したがって、現在の根本的な問題は依然として法的な結び目を解くことだと私は考える」とクイエ氏は述べた。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）の会長レ・ホアン・チャウ氏も同様の見解を示し、国家銀行は「間違った」対象を禁止しているのかもしれないと述べた。なぜなら、事業条件を満たさない不動産プロジェクトと、法的条件を満たさない不動産プロジェクトは異なるからです。
レ・ホアン・チャウ氏によれば、不動産プロジェクトがファンドを設立し、投資承認を得るということは、その企業が土地を所有しているため投資家として認められることを意味する。このプロジェクトに建築許可があれば素晴らしいでしょう。それはプロジェクトの法的条件であり、ビジネス条件ではありません。
「現時点では、投資家は資金を借り入れる必要があるのに、なぜ貸し出しが禁止されているのか？ 企業はすでにプロジェクトを持ち、担保を持ち、借金返済能力を証明している。なぜ貸し出しをしてはいけないのか？ 」とレ・ホアン・チャウ氏は質問した。
「国が投資家に割り当てたプロジェクトについては、当初は投資資金が非常に必要になります。この時期に借り入れをしてもリスクがないというのは真実ではありません。どんな事業活動にもリスクがあることは認めますが、問題はリスクのレベルです。プロジェクトが形成されたということは、土地があり、投資家が多額の資金を費やしているということです」と、レ・ホアン・チャウ氏はプロジェクトのリスクのストーリーをさらに分析しました。
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