チェーンの詰まり
ホーチミン市の社会住宅（NOXH）を専門とするLe Thanh社の取締役Le Huu Nghia氏は次のようにコメントしています。「最近、政府はNOXHを開発するための多くの仕組みや政策を実施してきました。しかし、これらのインセンティブは投資家にとって困難を伴い、商業住宅プロジェクト (NOTM) の場合よりも手続きや書類の数が多くなります。たとえば、現在の規制によれば、社会住宅プロジェクトには、1/2,000スケールの計画で管轄の州機関によって承認された NOTM と比較して、建築密度、土地利用係数、人口規模の点で 1.5 倍のインセンティブが与えられます。しかし、現実には、ほぼすべての社会住宅プロジェクトは NOTM から変換されているため、1/2,000 計画には適していません。インセンティブの対象となるには、1/2,000 および 1/500 の計画を調整する必要があります。しかし、計画調整は極めて困難です。
多くのボトルネックにより、社会住宅建設プログラムの成果は非常に低いものとなっています。
「ホーチミン市では、決議98号により、社会住宅プロジェクトが優遇措置を受け、計画との整合性を保つため、政府は1/2,000計画と1/500計画を調整することが義務付けられています。一方、政令31号では、社会住宅プロジェクトが投資政策の適用を受け、投資家として認められるためには、詳細計画と整合していなければならないと規定されています。しかし、計画投資局は決議98号を遵守していないため、依然として行き詰まっています。決議98号がなければ、計画建築局は企業向けの1/500計画の調整を承認することはありません。つまり、ホーチミン市のように決議98号のない他の地域では、手続きが二重になるのではなく、行き詰まっているのです。そのため、各地域の建設局は、まず1/2,000計画の調整を承認し、その後、企業向けの1/500計画を承認しなければなりません」とギア氏は引用し、強調した。「企業自らが建設する社会住宅プロジェクトの土地基金の設立は、承認手続きの段階からほぼ行き詰まっています。」政令31号の不備により、投資家の承認と同時に投資政策も変更することができませんでした。
タン・ニエン氏と話をしたところ、ほとんどの企業は別のボトルネックがあることに気づいた。法律によると、社会住宅を営む企業は土地使用料を免除されるのだ。しかし、現在施行されている2014年住宅法および2013年土地法によれば、企業の土地使用料を免除するためには、国がまず土地使用料を計算し、企業が支払わなければならない土地使用料の額を通知する必要がある。企業は最初から土地使用料を免除されるのではなく、その場合のみ土地使用料が免除される。一方、NOTMプロジェクトの場合でも、ほとんどの地域で土地使用料の計算が行き詰まっています。これにより、NOXH プロジェクトは NOTM プロジェクトよりも「2 倍混雑」することになります。 「土地使用料を計算し、通知を発行し、その後に土地使用料を免除するという手順を追加するのではなく、最初から社会住宅プロジェクトに対して土地使用料を免除するべきだ」とある企業は提案した。
クレジットもブロックされます。
社会住宅を専門とする企業として、社会住宅投資開発株式会社のミン・ホアン社長は、社会住宅投資家が社会住宅の資金を借りるために自分の土地を抵当に入れることは法律で禁止されているが、非公認不動産の場合は許可されていると不満を述べた。そのため、近年では、この土地を利用して資本金を借り入れることができる企業は存在しません。 「こうした皮肉な状況は、社会住宅企業が土地使用料を免除されていることに起因しています。土地使用料はプロジェクトの一部に過ぎませんが、プロジェクトを遂行するためには、企業は土地を購入し、整地や建設などの費用を負担しなければなりません。そのため、プロジェクト実施のための資金を借りるために土地を抵当に入れられないのは不当であり、NOTM（非独占的所有権移転）を行う企業と比較して、社会住宅企業が不利な立場に置かれています」とホアン氏は分析し、提言しました。「住宅法（改正）および土地法（改正）の社会住宅の開発および管理に関する指針となる政令案では、少なくとも投資家が土地使用権の取得に同意している場合、または現在土地使用権を保有している場合、投資家が社会住宅プロジェクト自体を抵当に入れることを認める必要があります。なぜなら、現在、投資家は社会住宅プロジェクトを実施するための信用資金を借りるために、他の資産を抵当に入れなければならないからです。これは、企業が社会住宅プロジェクトを実施する上で多くの困難を引き起こし、住宅価格の下落につながっています。」
ホーチミン市不動産協会会長レ・ホアン・チャウ氏は「行政手続きだけでなく、社会住宅への融資もブロックされている」と断言した。 2015年から現在に至るまで、優遇信用政策を享受した投資家はいない。インセンティブがなければ、すべての社会住宅投資家はそれを実現するために商業パッケージから借り入れをしなければならないため、価格は依然として高いままです。たとえば、ベトコムバンクは社会住宅を建設するためにナムロンに年利 9% を貸し出しており、すべての顧客も年利 9% で借り入れる必要があります。この金利は、NOTM を建設するための融資と比べると非常に有利ですが、顧客の収入と比べると高すぎます。利息を減らすために、投資家は顧客に対して最初の 2 年間のみ年間 2% をサポートします。したがって、政府は、社会住宅政策に参加している Vietinbank、Vietcombank、Agribank、BIDV の 4 つの商業銀行の金利を補助するために中期予算支出を調整する必要がある。同時に、社会政策銀行の資本を増強し、現在の年4.8％の優遇金利政策を実施します。
「国会常任委員会は、社会住宅政策の実施、ベトナム社会政策銀行の資本増強、あるいは国家銀行が社会住宅融資優遇政策の実施のために指定した4つの商業銀行の金利補助のために、中期国家予算の資本を割り当てることを検討すべきだ」とチャウ氏は提案し、複数の商業銀行が自主的に拠出した120兆ドンの融資パッケージには、3年間、通常の商業融資金利より1.5～2％低い金利が適用されると付け加えた。この金利は投資家にとってプラスの効果をもたらします。なぜなら、以前は投資家は年利最大 12% で借り入れをしなければならなかったからです。しかし、120兆ドンの融資パッケージは、年7.5％という高い金利を負担しなければならないだけでなく、適用期間が5年間だけであり、さらに、この金利が6か月ごとに調整されるため、社会住宅の購入者や賃借者には適していません。優遇期間後は合意金利である「変動金利」が適用されるため、公営住宅の購入者や賃借者は「不安」を感じ、借り入れをためらう。そのため、建設省は、110兆ドン、金利4.8～5％、最長融資期間25年の融資パッケージの提案を復活させ続けている。
公営住宅の成果は非常に低いです。
行政と資金のボトルネックにより、近年の社会住宅開発計画の実施は目標達成に至っていない。具体的には、2016年から2020年の期間では、全国で約41％にしか達しませんでした。特にホーチミン市は計画の75％を達成したものの、実際の供給戸数はわずか1万5000戸（年平均3000戸）にとどまり、膨大な需要を満たすことができなかった。 2021年から2025年にかけて、全国で完成した社会住宅プロジェクトはわずか72件、戸数は38,128戸で、計画の約9％に達している。そのうち、ホーチミン市では、2つのプロジェクト、623戸のアパート（2016年～2020年の期間から移転）のみが完成し、使用されており、7つのプロジェクト、4,996戸のアパートが開始されていますが、法的問題により、建設はほぼ不可能です。
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