州が不動産取引フロア全体を「包括」することは実現可能でしょうか?

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土地利用権取引センターに「集まる」

建設省によると、首相は同省に対し、天然資源・環境省（TN-MT）と連携し、不動産取引フロアと土地使用権取引フロアの設立を検討するよう指示した。同省は、この指令を実施する過程で、2つの取引フロアを土地使用権取引センターに統合することで、土地および住宅使用権の取引と付与を同時に実行できるようになり、行政手続きと実施時間が短縮されることを発見した。

Nhà nước “ôm” cả sàn giao dịch bất động sản có khả thi ? - Ảnh 1. — 多くの専門家は、土地使用権取引フロアと不動産取引フロアを統合すると過負荷が生じる可能性があると懸念している。

このセンターは、関連部署のデータベースシステムを統合し、不動産取引管理、税金徴収管理、土地・住宅使用権証明書の発行という3つの主な業務を実行します。不動産は、取引フロアを通過する際には、上場、発表、取引される前に評価、検査され、法的規制に準拠する必要があり、不正な取引を防ぎ、税金の損失に対処し、健全なビジネス環境を作り出すのに役立ちます...

センターはワンストップメカニズムに基づいて運営され、情報技術システムの利用を促進し、人々と企業にとって便利な条件を作り出します。売主と買主は、不動産売買に関する情報の申告、オンラインによる譲渡依頼の手続きを行います。審査完了後 2 営業日経つと、購入者は審査が承認されたというメッセージを受け取り、センターに来て不動産所有権証明書 (レッドブック) を受け取るための予約を取ることができます。後は一度センターに行くだけで全ての手続きが完了します。

建設省はこれを不動産市場の運営方法を革新する解決策とみなしている。同時に、センターは、現実に応じたアプリケーションの開発と不動産取引の管理の基盤となります。管理手続き、コスト、時間を削減する。デジタル産業システムの発展を促進し、不動産市場の開放性と透明性を促進します。センターは、住宅と市場に関する情報、土地と税金のデータを含む同期不動産データシステムを開発および統合し、不動産市場の健全で安定した発展を促進するための政策メカニズムの完成を提案するための基礎を構築するという利点があります。不動産取引を迅速かつ効果的に解決し、組織や個人に土地使用権証明書を付与します。公共サービスの質の向上に貢献する…

経済学者のゴ・トリ・ロン氏は、不動産には土地と土地上の資産が含まれると述べた。したがって、共通の土地使用権取引センターを統合して設立することが合理的である。センターには、不動産市場に関する情報を一般に公開し、透明化するための具体的な運営規則があります。同時に、人々の管理や取引もより便利になります。これにより、管理取引が一元化され、税金徴収管理の透明性が高まり、価格情報の隠蔽や脱税を防止できます。

プライベート取引所と並行して維持されますか?

アセアンホールディングス社のグエン・ヴァン・ハウ社長によれば、シンガポールをはじめとする各国では、不動産は取引所、ブローカー、個人などあらゆる形式で取引できるが、当局への登録が必要だという。シンガポールでは、税金の損失を避け、透明な管理を行うために、透明性の高い不動産取引情報システムを導入しています。このシステムは政府の不動産情報ポータルで公開されており、買い手と売り手の双方がこれを参照して最も合理的な取引価格を設定することができます。これにより、国は関連するすべての税金と手数料を正確かつ完全に徴収し、損失を防止します。透明性のおかげで、異常な価格の不動産取引が検査され、チェックされるようになります。

あるいは、中国と同様に、二次市場の不動産も、国が管理する中央集権的な不動産取引フロアではなく、民間が開設したフロアを通じて売買されています。新しいプロジェクトの場合、プロジェクトの合法性を高めるため、また不動産を購入するための融資を行う際に銀行と簡単に接続できるようにするために、取引所を通じた取引が必須となります。プロジェクト所有者との共同責任により、トレーディングフロアは顧客にアドバイスするために投資家の法的および財務文書を評価する責任も強化する必要があります。銀行は全国データベースから、借り手に最初の住宅を購入するか、2軒目の住宅を購入するかを簡単に判断できます。なぜなら、2軒目の住宅は通常、金利が高く、厳しい現金要件が多数あるためです。

中国では、ほとんどの省や市で住宅プロジェクト用の土地は透明性を確保するため、国の公売ネットワークを通じて競売にかけられなければならない。不動産と住民の膨大なデータベースが全国的に同期化され、不動産取引の透明化が効果的にサポートされています。そのため、グエン・ヴァン・ハウ氏は、国家の土地使用権取引センターが設立された場合でも、現在の民間の不動産取引フロアは引き続き認められるべきだと述べた。

弁護士の Truong Thanh Duc 氏によると、不動産には土地、家屋、土地上の資産が含まれるため、すべての取引を 1 か所に集中させることができるため、土地使用権取引フロアと不動産取引フロアを土地使用権取引センターに統合することを支持します。

しかし、ドゥック弁護士は、このセンター以外にも全国には他社の不動産取引フロアが何千もあるため、依然として存在する必要があるという観点を明確に述べる必要があると示唆した。同様に、これは市場であるため、公営オークションセンターと私営オークションセンターの両方が連携して運営されます。不動産は商品です。国家は、すべての人のために商品取引を組織する上で市場に取って代わることはできませんが、土地使用権のオークションや公有地の取引などを行うべきです。残りは、市場が公的でありながら競争的に機能するように、企業の取引フロアを奨励する必要があります。また、住宅や土地等の変動があった場合に、住民が登録や変更をしやすいよう、各省に1つのセンターだけに集中させるのではなく、地区ごとに支部を設けて分散化を図る必要がある。

混雑への恐怖

ベトナム不動産ブローカー協会会長のグエン・ヴァン・ディン博士は、建設省の提案は優れており、入力データ情報が不足している現在の市場状況に適しているとコメントした。しかし、この問題のマイナス面も慎重に分析する必要があります。この公共サービスセンターが取引、税金の徴収、ピンクブックの発行といった一連の業務を実行する場合、業務解決のプロセスに大きなプレッシャーがかかります。

なぜなら、現在市場には何千、何万もの企業や不動産取引フロアがこの業務を行っているからです。現時点で 1 つの州機関にのみ割り当てられている場合、簡単に混雑が発生します。例えば、不動産の売買が成立した後、名義変更手続きをするために区レベルの土地登記所に行くと、書類が返却されるまでに何十日もかかります。

ホーチミン市弁護士会のトラン・マイン・クオン弁護士は、不動産取引フロアと不動産トレーディングフロアを一つに統合した省の公共サービスセンターを設立することは、実行が非常に難しく、負担が大きすぎるのではないかと懸念している。なぜなら、世界各国では、不動産取引フロアは個人によって投資・管理されているからです。現在、ホーチミン市の土地登記事務所または天然資源環境局が単独で、ピンクブックの初版発行、販売の更新、変更などを担当しており、業務が過負荷で常に遅れています。では、もし政府がすべての不動産取引を管理するとしたら、不動産の売買を成功させることは非常に困難になるでしょう。

クオン弁護士によると、不動産市場が透明に運営されるためには、公安部が国民身分証明書に統合するプロジェクトに取り組んでいるビッグデータデータベースに、人々の不動産に関する情報が更新される必要があるという。ビッグデータに統合されると、価格、取引時間、住宅の建設や修繕の履歴など、不動産の売買情報がすべて公開されます。国が統合取引所を設立する必要はない。おそらく、公有地を競売にかける、真に透明性の高い土地取引の場を設けるべきだろう。

「現在、不動産事業に関する法律は存在しており、政府は取引を適切に管理するだけで十分です。売買は市場のルールに従って行われるべきであり、政府は過度に介入すべきではありません。命令によって過度に介入すれば、市場の性質が失われてしまうからです。それだけでなく、政府が取引所を設けたとしても、それが成功するかどうかは不確実です。事業が損失を出せば、国家予算から補填金を支出しなければなりません」と、弁護士のトラン・ミン・クオン氏は述べた。

経済専門家のゴ・トリ・ロン氏は、混雑や過負荷を避けるため、センターは省人民委員会の管轄下に置かれるべきだが、現行の土地使用権証明書の発行と同様に、地方分権化して各地区に委託して実施することもできると述べた。これにより、土地や住宅の取引に関する書類や手続きをより便利に完了できるようになります。というのも、現実には、多くのオンライン公共サービスが相互接続されオンライン化されると発表されているものの、依然として人が直接出向いて原本書類を提出する必要がある手順がいくつかあるからだ。特に土地分野では、多くの記録や文書が存在しますが、すべてがデジタル化されているわけではありません。したがって、特にホーチミン市のように取引量が非常に多い大都市では、取引センターを地区に認可して分散させる必要があります。これにより、センターが過負荷になり、人々が長時間待たされることが回避されます。

取引に関する法的枠組みの補完

天然資源・環境省のレー・ミン・ガン副大臣は、政治的・社会的不安定化を避けつつ、現在の不動産取引フロアを活用するため、国家センターとビジネスセンターの2つのモデルを建設することを提案した。同時に、建設部は、不動産取引、土地使用権取引に関する法体系、不動産業、土地、公証に関する規制について、改正案を補足することが推奨される。建設部は、不動産取引フロアの実績（数量、モデル、運営範囲）や長年にわたる土地使用権取引の成果と実施状況を評価する必要もある。

個人が不動産取引フロアを設置すべきでしょうか？

ベトナムでは、証券取引所のような不動産取引フロアを設けることはできるが、その有効性は未知数であり、不動産は株式とは異なるため、買い手と売り手の双方に不便をもたらす可能性がある。不動産には家と土地が含まれます。家にはアパート、タウンハウス、観光アパート、オフィスアパートがあります。土地には、農地、田舎の住宅地、都市の住宅地などがあります...

米国では、不動産取引フロアは民間で運営されており、政府は資金を投資する必要はなく、法的および行政的に管理するだけです。民間部門がこれを行えば、競争が生まれ、サービスの質が向上し、住宅購入者の手数料が下がるでしょう。国家は情報と税金だけを管理すべきだ。したがって、ベトナムが証券取引所を設立する場合には、民間部門によって設立され、市場ルールに従って運営されるべきである。

トラン・ヴィエット・アン博士

（フン・ヴォン大学担当副学長）