州が不動産取引フロア全体を「包括」することは実現可能でしょうか?

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土地利用権取引センターに「集まる」

建設省によると、首相は同省に対し、天然資源環境省（TN-MT）と連携し、不動産取引フロアと土地使用権取引フロアの設立を検討するよう指示した。同省は、この指令を実施する過程で、2つの取引フロアを土地使用権取引センターに統合することで、土地および住宅使用権の取引と付与を同時に実行できるようになり、行政手続きと実施時間が短縮されることを発見した。

Nhà nước “ôm” cả sàn giao dịch bất động sản có khả thi ? - Ảnh 1. — 多くの専門家は、土地使用権取引フロアと不動産取引フロアを統合すると過負荷が生じる可能性があると懸念している。

このセンターは、関連部門のデータベースシステムを統合し、不動産取引管理、税金徴収管理、土地・住宅使用権証明書の発行という3つの主要業務を実行します。不動産は、取引フロアを通過する際には、上場、発表、取引される前に評価、検査され、法的規制に準拠する必要があり、不正な取引を防ぎ、税金の損失に対処し、健全なビジネス環境を作り出すのに役立ちます...

センターはワンストップの仕組みで運営され、情報技術システムの利用を促進し、人々と企業にとって便利な環境を作り出します。売主と買主は不動産売買に関する情報の申告手続きを行い、オンラインで譲渡申請書を提出します。審査完了後 2 営業日経過すると、購入者は審査が承認されたというメッセージを受け取り、センターに来て不動産所有権証明書 (レッドブック) を受け取る予約をすることができます。その後は一度センターに行くだけで全ての手続きが完了します。

建設省はこれを不動産市場の運営方法を革新する解決策だと考えている。同時に、このセンターは、現実に応じたアプリケーションの開発と不動産取引の管理の基盤となります。管理手続き、コスト、時間を削減する。デジタル産業システムの発展を促進し、不動産市場の開放性と透明性を促進します。センターは、住宅や市場に関する情報、土地や税金のデータを含む同期不動産データシステムを開発・統合し、不動産市場の健全で安定した発展を促進するための政策メカニズムの完成を提案するための基礎を構築するという利点を持っています。不動産取引を迅速かつ効果的に解決し、組織や個人に土地使用権証明書を付与します。公共サービスの質の向上に貢献する…

経済学者のゴ・トリ・ロン氏は、不動産には土地と土地上の資産が含まれると述べた。したがって、共通の土地使用権取引センターを統合して設立することが合理的である。センターには、不動産市場に関する情報を一般に公開し、透明化するための具体的な運営規則があります。同時に、人々の管理や取引もより便利になります。これにより、管理取引が一元化され、税金徴収管理の透明性が高まり、価格情報の隠蔽や脱税を防止できます。

プライベート取引所と並行して維持されますか?

アセアン・ホールディングス社のグエン・ヴァン・ハウ社長によれば、シンガポールをはじめとする国々では、不動産は取引所、ブローカー、個人などあらゆる形態で取引できるが、当局に登録する必要があるという。シンガポールでは、税金の損失を回避し、透明な管理を行うために、透明性の高い不動産取引情報システムを導入しており、政府の不動産情報ポータルで公開されているため、買い手と売り手の両方が参照して最も合理的な取引価格を設定することができます。これにより、国は損失を生じさせることなく、関連するすべての税金と手数料を正確かつ完全に徴収することができます。透明性のおかげで、異常な価格の不動産取引が検査され、チェックされるようになります。

あるいは、中国のように、二次市場の不動産も、国が管理する中央集権的な不動産取引フロアではなく、民間が開設したフロアを通じて売買されている。新しいプロジェクトの場合、プロジェクトの合法性を高めるため、また不動産を購入するための融資を行う際に銀行と簡単に接続できるようにするために、取引所を通じた取引が必須となります。プロジェクト所有者との共同責任により、トレーディングフロアは顧客にアドバイスするために投資家の法的および財務文書を評価する責任も強化する必要があります。銀行は全国データベースから、借り手に最初の住宅を購入するか、それとも2軒目の住宅を購入するかを簡単に判断できます。なぜなら、2軒目の住宅は通常、金利が高く、多くの厳格な現金要件があるからです。

中国では、ほとんどの省や市で住宅プロジェクト用の土地は透明性を確保するために、国の公売ネットワークを通じて競売にかけられる必要がある。不動産と住民のデータの巨大なデータベースは全国的に同期化が進み、不動産取引の透明化を効果的にサポートしています。そのため、グエン・ヴァン・ハウ氏は、国営の土地使用権取引センターが設立された場合でも、現在の民間の不動産取引フロアは引き続き許可されるべきだと述べた。

弁護士の Truong Thanh Duc 氏によると、不動産には土地、家屋、土地上の資産が含まれるため、すべての取引を 1 か所に集中させることができるため、土地使用権取引フロアと不動産取引フロアを土地使用権取引センターに統合することを支持します。

しかし、ドゥック弁護士は、このセンター以外にも全国には他社の不動産取引フロアが何千とあるため、依然として存在する必要があるという見解を明確にする必要があると示唆した。同様に、これは市場であるため、公営オークションセンターと私営オークションセンターの両方が連携して運営されます。不動産は商品です。国家は、すべての人のために商品取引を組織する上で市場に取って代わることはできませんが、土地使用権のオークションや公有地の取引などを行うだけでよいのです。残りは、市場が公的かつ競争的に運営されるように、企業の取引フロアを奨励する必要があります。また、住宅や土地等の変動があった場合に、住民が登録や変更をしやすいよう、各省に1つのセンターだけに集中するのではなく、地区ごとに支部を設置して分散化を図る必要がある。

混雑への恐怖

ベトナム不動産ブローカー協会会長のグエン・ヴァン・ディン博士は、建設省の提案は優れており、入力データ情報が不足している現在の市場状況に適しているとコメントした。しかし、この問題のマイナス面も慎重に分析する必要があります。この公共サービスセンターが取引、税金の徴収、ピンクブックの発行という一連のタスクを実行すると、作業解決のプロセスに大きなプレッシャーがかかります。

なぜなら、現在市場には何千、何万もの企業や不動産取引フロアがこの業務を行っているからです。現時点で 1 つの州機関にのみ割り当てられている場合、簡単に混雑が発生します。例えば、売買が成立した後、名義変更手続きをするために区レベルの土地登記所に行くと、書類が返却されるまでに何十日もかかります。

ホーチミン市弁護士会のトラン・マン・クオン弁護士は、不動産取引フロアと不動産トレーディングフロアを一つに統合した省の公共サービスセンターを設立することは、実行が非常に難しく、負担が大きすぎるのではないかと懸念している。なぜなら、世界中の国々では、不動産取引フロアは個人によって投資され、管理されているからです。現在、ホーチミン市の土地登記事務所または天然資源環境局が単独で、最初のピンクブックの発行、販売の更新、変更などを担当しており、過負荷で常に遅れています。では、もし政府がすべての不動産取引を管理するとしたら、不動産の売買を成功させることは間違いなく非常に困難になるでしょう。

クオン弁護士によると、不動産市場が透明に運営されるためには、公安部が国民身分証明書に統合するプロジェクトに取り組んでいるビッグデータデータベースに、人々の不動産に関する情報が更新される必要があるという。ビッグデータに統合されると、価格、取引時間、さらには住宅の建設や修繕の履歴など、不動産の売買情報がすべて公開されます。国が統合取引所を設立する必要はない。おそらく、公有地を競売にかける、真に透明性の高い土地取引フロアを設置すべきだろう。

「現在、不動産事業に関する法律があるので、国は取引を適切に管理するだけでよい。売買は市場のルールに従って行われる必要があり、国は介入しすぎるべきではない。命令によって介入しすぎると、市場の性質が失われるからだ。それだけでなく、国が取引フロアを設置しても成功するかどうかは定かではない。事業が損失を出せば、国庫から補填金を支出しなければならない」と弁護士のトラン・ミン・クオン氏は述べた。

経済専門家のゴ・トリ・ロン氏は、混雑や過負荷を避けるため、センターは省人民委員会の管轄下に置かれるべきだが、現在の土地使用権証明書の発行と同様に、分散化して各地区に委託して実施することもできると述べた。これにより、土地や住宅の取引に関する書類や手続きをより便利に完了できるようになります。なぜなら、現実には、多くのオンライン公共サービスが相互接続され、オンライン化されると発表されているものの、依然として人々が直接出向いて原本書類を提出する必要がある手順がいくつかあるからです。特に土地分野では、多くの記録や文書が存在しますが、それらすべてがデジタル化されているわけではありません。したがって、特に取引量が非常に多いホーチミン市のような大都市では、取引センターを地区に認可して分散化する必要があります。これにより、センターが過負荷になり、人々が長時間待たされることが回避されます。

取引に関する法的枠組みの補完

天然資源・環境省のレー・ミン・ガン副大臣は、政治的、社会的不安定化を避けながら、現在の不動産取引フロアを活用するために、国家センターとビジネスセンターの2つのモデルを建設することを提案した。同時に、建設省は、不動産取引、土地使用権取引に関する法体系、不動産業、土地、公証に関する規制を改正案に補足することを勧告する。建設省は、不動産取引フロアの実績（数量、モデル、運営範囲）や、長年にわたる土地使用権取引の成果と実施状況を評価する必要もある。

個人が不動産取引フロアを設立すべきでしょうか?

ベトナムは証券取引所のような不動産取引フロアを設立できるが、その有効性は未知数であり、不動産は株式とは異なるため、買い手と売り手の両方に不便を引き起こす可能性がある。不動産には家と土地が含まれます。家にはアパート、タウンハウス、観光アパート、オフィスアパートがあります。土地には、農地、農村部の住宅地、都市部の住宅地などがあります...

米国では、不動産取引フロアは民間で運営されており、政府は資金を投資する必要はなく、法的および行政的に管理するだけです。民間部門がこれを行えば、競争が生まれ、サービスの質が向上し、住宅購入者の手数料が下がるでしょう。国家は情報と税金だけを管理すべきだ。したがって、ベトナムが証券取引所を設立する場合には、民間部門によって設立され、市場ルールに従って運営されるべきである。

トラン・ヴィエット・アン博士

（フン・ヴオン大学担当副学長）