不動産へのFDI資本は市場にとって悪い兆候だ。

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不動産へのFDI支出は大幅に減少した

ベトナム統計総局によると、6月20日現在、ベトナムの登録済みFDI資本総額は134億3000万米ドルに達し、前年同期比4.3%減少した。そのうち、不動産事業は登録資本金総額15億3000万ドルで、同期間比51.5%減少し、引き続き第3位を維持した。

プロジェクトの新規登録資本金と調整登録資本金のうち、不動産への外国直接投資は5億9,210万ドル（構成比6.3％）に達した。外国投資家による出資・株式購入の形態については、不動産事業活動への投資資金は9億3,860万ドル（23.4％）に達した。

今年の最初の6か月間にベトナムで実現した外国直接投資資本は、前年同期比0.5％増の100.2億米ドルと推定される。そのうち、不動産事業活動はわずか5億210万ドル（5%）にとどまり、前年同期（8億8130万ドル）と比べて43%減少しました。

今のところ、ベトナムの不動産市場における外国人投資家のシェアはまだ小さいものの、現状では、FDI資本フローの急激な減少は、前向きな兆候を待っている市場に悪影響を及ぼす可能性があります。

不動産へのFDI資本が急激に減少する原因は何ですか?図1 — 今年最初の6か月間に不動産事業に投入されたFDIは、同時期に比べて43%減少した。

専門家によると、近年の不動産市場への外国直接投資の出現により、プロジェクトの多様化や運用モデルの改善など、この市場には前向きな変化がもたらされている。したがって、市場に流出する外国企業からのキャッシュフローが徐々に減少する兆候を示していることは、悪い兆候である。これは、合併と買収（M&A）を通じて困難な時期に多くの国内企業にとっての「救命胴衣」とみなされるからです。

ベトナム不動産協会（VARS）のデータによれば、近年、多くの企業が資金難に陥り、M&A取引を通じて救済せざるを得なくなったという。しかし、特に流動性が低下し、金融コストが上昇する状況下で、プロジェクトを購入するための資金を調達できる国内の不動産開発業者は依然としてごくわずかです。そのため、外国からの資本流入により、数十億ドル規模の大型取引が増加すると予想されます。

一方、不動産M&Aプロジェクトへの関心を持つ海外投資グループの数も急増している。その中で注目すべきは、シンガポール、韓国、台湾、日本、マレーシアなどの外国人投資家グループです。しかし、新しい取引のほとんどは、まだ評価と交渉の段階にあります。

不動産へのFDI資本が急激に減少する原因は何ですか?図2 — 外資系企業によるM&Aが市場を「救う」と期待されている。

理由は値下げ交渉がまだ結論に達していないためだ。外国人投資家は、法的地位が良好で、立地条件が美しく、将来性があるプロジェクトを、最大 20% 値下げして購入したいと考えています。一方、国内企業は低価格での資産売却を受け入れられず、こうした取引では利益を要求するため、合意を成立させることは困難となっている。

さらに、不動産市場にはM&A活動の突破を阻む障壁が依然として多く存在し、これが同市場に投入されるFDI資本が徐々に減少している一因となっている。その中で、プロジェクトの法的問題は、現在市場が依然として流動性が低い段階にあることは言うまでもなく、多くの外国企業が不安を感じている最大の理由の一つです。

すぐに結び目を解く必要がある

この問題に対し、サヴィルズ・ベトナムの専門家は、ベトナムが不動産分野にFDI資本を誘致するためには、投資に関する法的手続きの完了の促進、生産や不動産開発に役立つインフラの質の向上、特に製造業において外国投資資本を吸収できる人材の質の向上などの要素に重点を置く必要があると述べた。

ベトナムは東南アジアで最も開放的な経済の一つです。経済がより急速に発展し、開放されるにつれて、行政手続き、インフラの質、人材の質などの要素を改善する必要性と緊急性がさらに重要になります。