投資したい場合、少なくとも15億ドンが必要ですか?

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多くの不動産セグメントは依然として暗い状況ですが、ハノイのアパートは継続的に価格が上昇しており、年間13％の増加を維持しています。ハノイのアパートの平均賃貸価格は過去1年間で4.5％上昇した。

OneHousingの事業開発ディレクター、トラン・クアン・チュン氏は、ハノイの賃貸アパートへの投資は現時点ではまだ魅力的な投資チャネルであると語った。

収益賃貸アパート、最低投資額は150億ドン、画像1 — OneHousingのビジネス開発ディレクター、Tran Quang Trung氏。（写真：ML）

銀行金利が低下し、多くの政策が回復を促進するにつれて、不動産市場は資本流入の回復を歓迎し始めます。投資家は、賃貸不動産チャネルに多額の資金を投入しています。この投資チャネルが長期的に利益をもたらすと信じる理由は何ですか?

- 2019年の国勢調査によると、首都の人口は毎年約20万人増加することが予想されており、これは大きな地区に相当する。これらの人々のほとんどは家を借りており、ハノイでは賃貸住宅の需要が高まっています。また、2019年時点でベトナムには約12万人の外国人労働者が働いており、この数は年平均17％増加しています。

ハノイのアパートの平均賃貸価格は月額約1,000万VNDで、昨年の同時期と比較して平均賃貸価格は4.5％上昇した。したがって、供給が需要より少ないため、アパート部門の生産には常に明るいチャンスがあることは明らかです。

マンションの賃貸需要は好調ですが、マンション不動産を購入することはマイナス資産であり、将来的には徐々に価値が下がっていくという見方が依然として残っています。あなたはこの意見に同意しますか?

-賃貸アパートの投資家は、2 つの問題を懸念しています。1 つは、将来的に資本コストが増加する可能性があるかどうか、もう 1 つは賃貸のキャッシュフローがどうなるかです。賃貸マンションタイプの価格と値上げ幅についてみると、ハノイのマンションは不動産セグメントの中で最も高い賃貸利益率を誇っています。

ハノイでは、2022年のアパート賃貸の収益は4.4％で、路面店の賃貸利回りの1.7倍となっている。ハノイ西部だけでも賃貸収益は5％から6％の範囲です。

この収益率であれば、アパートの所有者は現金を保有している場合、年間約 4 ～ 4.5% のインフレを回避できるだけでなく、将来の資産価値の増加率からも利益を得ることができます。ハノイと同様に、2018年から2022年にかけて、アパートの価格は年間平均13％上昇しました。

彼の観察によれば、ハノイではどのエリアが賃貸の可能性が高いのでしょうか?なぜ？

- 西部エリアは、特にビンホームズスマートシティの建物に多くのテナントを誘致しており、賃貸利回りは約5.5％で、市場全体の平均（約4.4％）を上回っています。これは、この大都市の賃貸キャッシュフローが、この地域の他のプロジェクトよりも高いことを示しています。

西部地域の成長が好調な理由は、いくつかの要因に関係しています。まず、州は西部地域のすべての機関、部局、省庁を承認します。ファム・ヴァン・バック通りに12億ドルを投じて建設される米国大使館複合施設も、2023年4月に着工した。今後、このエリアを中心に、米国関連部署の代表事務所が設立される予定だ。

西部では、この地域のいくつかのプロジェクトが賃貸分野で最も人気のあるものとなっています。多くの外国人入居者は宿泊費として 1,000 ～ 2,000 ドルを喜んで支払いますが、これは大した金額ではありません。

通常、外国人が賃貸しているエリアでは賃貸料が高く、そのエリアの価格水準が上昇することになります。そして家賃が上がれば、そこの不動産価格も上がるということになります。それが住宅不動産の論理です。

高収益賃貸アパート、最低投資額は150億ドン、画像2 — 賃貸マンションに投資するには、顧客は最低15億円以上の自己資本も持っていなければなりません。（写真：CP）

投資家の経済力はそれぞれ異なりますが、どのタイプのアパートが最も借りやすいと思いますか？賃貸アパートに投資するには投資家はどれくらいの資本が必要ですか?

- 若い独身者向けのスタジオと 1 ベッドルームのアパートメント、および 1 ベッドルーム + 2 ベッドルームのアパートメントは、配偶者と小さな子供がいる家族を含む、多数の入居者に適しています。上流階級の人、例えば上級専門家、カウンセラー、妻や子どもを職場に連れてくる会社の CEO などは、別荘やペントハウスを借りることを選択する傾向があります。賃貸アパートに投資するには、顧客は最低でも 15 億以上の自己資本を持っている必要があります。アパートの価値やレンタル家具への投資に応じて、資産価値も異なります。

不動産投資には、サーフィンや長期保有といった形態がありますが、賃貸投資が現時点で最も適しているのはなぜでしょうか？

- これは、それぞれの時点での顧客の期待に関する話だと思います。賢い投資家は、すべての卵を 1 つのバスケットに入れるのではなく、複数のバスケットに入れる必要があることを知っています。将来的には資本の増加のみで利益を得ることができるように、長期的な不動産投資商品を持つ必要があるでしょう。しかし、このタイプの不動産の場合、投資家は明確な法的地位を持つ適正な価格で不動産を購入しなければなりません。

毎月のキャッシュフローがある賃貸物件を多数所有している人は、子供の教育費、退職後の毎月のお小遣い、旅行など、非常に明確な目的を持っています...また、多くのプロジェクトでアパートのチェーンを構築するという、非常に計画的な投資マインドセットを持っている人もいます。各プロジェクトには約3〜5戸のアパートがあり、毎月のキャッシュフローは3億〜5億円になります。

不動産投資においては、資産価値がすべてです。キャッシュフローをもたらす不動産こそが不動産なのです。したがって、所有している不動産の額がどれだけあるかではなく、不動産がどれだけのキャッシュフローをもたらすかが重要なのです。

会話ありがとうございました！

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