不動産投資家には、誰もが知っているわけではない隠れた投資ルールが常に存在します。これらのルールは、投資家が潜在的な不動産取引を迅速に評価するのに役立ちます。 Yahoo Finance は、賃貸不動産に投資する際のコストを素早く判断するのに役立つ 50% ルールを公開しています。
50%ルールとは何ですか？
50% ルールでは、利益を計算する前に、賃貸物件の総賃貸収入の半分を運営コストに充てておく必要があると規定されています。このルールは、投資家が経費を過小評価し、受け取る収益を過大評価するという間違いを避けるのに役立ちます。
たとえば、50% ルールを適用すると、年間賃料 3 億 VND を生み出す賃貸物件では、関連費用を賄うために 1 億 5,000 万 VND を費やす必要があります。残りの1億5000万VNDは、利息費用と運営費用を差し引く前の投資家の純利益となります。
Yahoo Financeによれば、50% ルールでは住宅ローンの支払いや不動産管理手数料は考慮されないそうです。 50% ルールを使用して計算される費用には、固定資産税、保険、空室損失、保守および修理費用、公共料金が含まれます。
不動産投資の資金源がローンである場合は、元金、利息、不動産管理費（ある場合）、サービス費（物件が都市部にある場合）を個別に計算する必要があります。
不動産取引における 50% ルールの計算は非常に簡単で、複雑な計算式は必要ありません。物件が毎月または毎年生み出すことができる純賃料の合計を単純に見積もって、それを半分に分けます。
簡単に言えば、財務諸表と同様に、これらの費用は利息、税金、減価償却費を含まない事業管理費や販売費に似ています。
たとえば、月額賃料 3,000 万 VND を生み出すことが予想される不動産への投資を検討しているとします。 50%ルールを適用する場合、住宅ローンや管理運営費を除いて、上記の費用に月額1500万VNDを費やす必要があります。
ハノイのアパート（写真：トラン・カン）。
物件の月々のローン支払いが900万VNDで、サービス料が月あたり約100万VNDであると仮定すると、理論的には500万VNDの純利益が残ることになります。この数字は、Airbnb やブローカーなどのサービスプロバイダーを使用するのではなく、自分で物件を管理することを前提としています。
50%ルールを適用する
不動産投資における 50% ルールは、収益を評価するための厳格な基準ではなく、推定値と見なされます。このルールは、投資家が特定の賃貸物件に投資した場合に得られる純収入の額を素早く見積もるのに役立ちます。このルールの主な効果は、関連するコストを過小評価しないようにすることです。
ただし、このルールの欠点は、市場が常に変動したり、異常な出来事が発生したりしても、固定された結果が得られることです。
たとえば、沿岸地域で賃貸物件を購入するとします。運用中に、家の急速な劣化を防ぐために通常とは異なるコストが発生することがわかります。これらは、不動産を購入する際の 50% ルールでは予測できないコストです。
この 50% ルールは、賃貸物件に投資するかどうかを決定する際の出発点となります。物件が生み出すと予想される純賃料がわかっている場合は、その金額の 50% をすぐに計算して純営業利益を見積もることができます。
その後、利息や税金などの他の費用を控除することができます。最後に、予測される収益額を目標と比較して、投資が合理的かどうかを確認できます。
もちろん、50% ルール以外にも考慮する必要がある要素は数多くあります。インフレとともに増加する税金、保険、修理、メンテナンス、公共料金などのコストを考慮する必要があります。そこから、それに応じて家賃を上げる計画を立てることができます。
物件が所在する地域の賃貸市場を調査することが重要です。たとえば、賃貸価格の傾向、賃貸住宅の需要、地域全体の魅力などを調べると役立ちます。
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出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-roi-cho-thue-meo-tinh-ngay-ra-loi-nhuan-trong-vong-5-phut-20240614112024344.htm
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