土地価格と土地オークションの透明性

ハノイでは、都心部のマンション価格や土地価格が継続的に上昇しているだけでなく、郊外の土地取引も活発化している。写真：クアン・ヴィン。

特に、ハノイ人民委員会から地区レベルの人民委員会への権限委譲には、土地使用料を支払って土地を割り当てたり、世帯や個人に土地を賃貸したりするための土地使用権の競売開始価格の決定事項が含まれている。詳細な建設計画に従って土地区画または土地面積が技術インフラに投資されている場合に、国が土地を割り当てたり賃貸したりするときに、土地使用権を競売にかける開始価格を決定します。

取引は活発だが、熱くはない

ハノイ人民委員会によると、地区レベルの人民委員会は、特定の土地評価評議会およびその他の関連コンテンツ（ある場合）を完了する責任があり、天然資源環境局（TNMT）、財務計画局、および関連部門と事務所に指示して実施を組織します。 2024年12月10日までに、天然資源環境局は、部局、支局、地区レベルの人民委員会と協力して結果を検討・評価し、次の期間の実施の基礎として継続的な認可を検討するために市人民委員会に報告します。

ハノイにとって、土地は常に重要な問題だ。都心部のマンション価格や地価が継続的に上昇しているだけでなく、郊外の土地取引も非常に活発です。 2024年4月以降、ドンアン、ホアイドゥック、ウンホア、フースエンなどの地区からバヴィの遠隔地に至るまで、世帯や個人向けの土地オークションも非常に活発になっています。

ホアイドゥック地区では、地区土地基金開発センターが面積2,441.8平方メートルの土地23区画の競売に成功した（3月18日に開催）。収益は1,792億ドン。 4月、センターは引き続き、面積3,366.7平方メートルの34区画の土地使用権のオークションを発表した。予算に2,000億ドンをもたらすと予想されています。

同様に、ドンアン地区では2月と3月に、総面積2,872.2平方メートルの土地使用権オークションが成功裏に開催されました。予算収入は1430億ドンを超え、計画に比べて690億ドン近く上回った。

バヴィはハノイの辺鄙な地区で、こちらでも37区画の土地（ドンバン村、ドンタイコミューン）が競売にかけられ、落札されている。収益は990億ドン以上。

ホアイドゥック地区土地基金センター所長のグエン・フイ・ホアン氏によると、土地取引と価格が急上昇している理由は、市と地方自治体が多くの重要な交通インフラプロジェクトの実施を加速しているためだという。環状道路4号線（首都圏）と環状道路3.5号線を含む。市内中心部への接続がより便利になります。

しかし、2025年5月時点では郊外地区の土地競売の状況は大きく変わっていません。例えば、ホアイドゥック地区では、一部の中心地区と比較して、開始価格は 6,000 万 VND/m2 を超えますが、都心部では一般的に 1 億 VND/m2 を超えます。開始価格が 4,280 万 VND/m2 の土地区画がありますが、落札者は価格を 1 段階だけ引き上げて 4,290 万 VND/m2 にしました。土地の競売は有利ではあるものの、「活発」ではないことを証明する。以前の土地熱の際には、価格が開始時点と比べて2～3倍に上昇しましたが、異常な価格上昇や投機、価格インフレといった現象は見られません。

オークション終了後、保証金の放棄や未払いの割合が高くなっています。具体的には、2022年と2023年には、郊外の土地オークションの最大70％に参加者がいなかったか、参加者数がオークション開催の資格を満たしていませんでした。

土地の競売については、明確に理解している人は多くありません。例えば、メリン区の事例では、2023年12月30日午後の競売で、ある人物が102平方メートルの土地を1平方メートルあたり42.8億ドンで購入しました。開始価格は3000万VND/m2でしたが、オークションの落札者となりました。しかしその後、落札者の要請により、メリン区は結果を取り消し、保証金6億ドン以上を返還することに同意した。

この方は、土地利用権の競売に初めて行ったので緊張して間違えてしまったとのことでした。 「土地全体で42億8000万ドン以上と計算したが、競売規定は1平方メートル当たりで計算するとは思っていなかったので、間違えた」とこの人物は語った。

上記の事例は、特にハノイ人民委員会が地区レベルの人民委員会に土地使用権オークションの開始価格の決定権を与えている状況においては、土地使用権オークションに参加する際の教訓としても考慮されるべきである。

2023年12月、ハノイのタンオアイ地区で行われた土地オークションに参加したユニットの投票を集計中。出典: HNM。

ハノイでは土地使用権のオークションが数多く開催される予定だ。

ハノイ人民委員会が地区レベルの人民委員会に土地使用権オークションの開始価格の決定権を与えたことで、不動産市場がより繁栄し健全になるだろうという意見が多くある。そしてそのスタート地点は来年の6月からと言えるでしょう。特に、競売にかけられた土地が計画され、同期した技術および社会インフラシステムに投資され、主要な交通軸に接続され、新しい近代的な住宅地の形成に対応している場合。

ハノイ人民委員会によれば、今年、ハノイ市には推定国家予算収入として408,547億ドンが割り当てられた。そのうち国内収入は378,530億VNDです。土地収入を地区、町、都市の主な投資資源として認識する。ハノイ人民委員会は、財務省と天然資源環境省に対し、土地収入から30の地区、町、市の入札および競売能力に関するデータを統合するために、他の部署と調整し、主導するよう要請した。

こうした前向きな動きにより、競売にかけられた土地は2024年のハノイの土地市場の主役になると考えられています。

土地利用入札の宛先は非常に明確です。このうち、チュオンミー、ドンアン、メリン各区とソンタイ町の約180区画の土地が土地使用権の競売にかけられ、最高開始価格は1平方メートル当たり3,300万ドンだった。 2024年3月のオークションでは、最高落札価格は5,610万VND/m2でした。

メリン地区、30区画の土地を含む：クアンチョーエリア（ボンマック村、リエンマックコミューン）開始価格1,900万～2,250万VND/m2。クアンミン町では、開始価格は1平方メートルあたり2,600万〜2,700万VNDです。

ドンアン地区でも、土地使用権の競売に72区画の土地がかけられ、開始価格は1平方メートル当たり2,350万～2,450万ドンであった。場所によっては、1平方メートルあたり2,800万～3,300万VNDから始まる価格帯もあります。

フックトー地区では、土地使用権を競売にかけた土地14区画​​が、開始価格1,720万VND/m2と1,850万VND/m2で競売にかけられた。

すぐに新しいポリシーを導入する

土地価格は長い間、常に社会全体の注目を集めてきました。政府と国会もこの問題に非常に関心を持っています。

2024年5月24日、チャン・ホン・ハ副首相は、土地価格を規制する政令草案に関する報告を聴取し意見を述べる全国オンライン会議を主宰し、天然資源環境省に対し、策定プロセス全体を通じてコメントや貢献を真剣に受け止め、政令草案を速やかに完成させ、2024年土地法の新たな画期的な政策とガイドラインを速やかに実行に移すよう要請した。

これに先立ち、5月8日には、国が土地を取得する際の補償、支援、移住を規制する政令案について意見を集めるため、63の地方自治体と直接およびオンラインで会議を開催した。土地価格を規制する政令案;チャン・ホン・ハ副首相は、首相が省庁や部局に詳細なガイドライン文書を早急に作成するよう指示する文書を発行し、国会が2024年土地法を審議し、2024年7月1日（従来より5か月早い2025年1月1日）に発効できるように十分な条件を確保したと述べた。

多くの新しい画期的な政策を盛り込んだ土地法 2024。人々は開発プロセスで利益を得て、プロジェクトを実施する際にすべての関係者の利益を調和させます。土地価格規制は、国家、国民、企業にとっての土地収入の客観性、透明性、規制の原則を保証し、土地価格が「激しく」変動するのを防ぎ、社会経済発展における投資プロジェクトの投入コストのバランスをとります。土地評価の新しい方法は、評価作業を行う者を保護するために、明確で、単純かつ首尾一貫したものでなければなりません。

ハノイ人民委員会が地区レベルの人民委員会に土地価格と土地使用権オークションの開始価格の決定を許可したという事実に戻ると、この作業は透明性のある方法で実行される必要があるが、厳密に監視されなければならないことがさらに示されています。実際、長年にわたり、土地部門における汚職や経済犯罪は蔓延してきました。この分野の苦情は苦情の中で最も高い割合を占めており、その処理と解決には多くの時間を要します。問題の複雑さのため、徹底的に解決することが難しいケースが多くあります。

2022年9月13日、国会常任委員会テーマ別監督会議「2016年7月1日から2021年7月1日までの国民の受け入れと苦情および告発の処理に関する法律の実施」における請願委員会の報告によると、苦情、告発、勧告、反省は主に土地管理分野と、プロジェクト実施時の土地回収、補償、支援、再定住、敷地整地の実施に関連して発生した（69.5％以上を占める）。

不動産専門家のレ・バオ・ロン氏によると、省人民委員会が実施する土地価格表に関する政府の規制は、土地価格の枠組みを参照し、毎年更新する必要があるため、以前とは異なるという。このように、地方に権限と責任を委譲することで、土地価格はこれまでよりも各地方の実情に即したものとなる。具体的な規制により、土地評価は透明かつ明確になり、現実に近くなります。ロング氏は、新しい法律が施行されると不動産価格が上昇すると予測している。したがって、最も影響を受けるのは土地です。ただし、値上げする場合でも、不当に高い値上げにはなりません。

出典: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html