土地価格と土地オークションの透明性。

ハノイでは、都心部のマンション価格や土地価格が継続的に上昇しているだけでなく、郊外の土地取引も活況を呈している。写真：クアン・ヴィン

特に、ハノイ市人民委員会が地区人民委員会に与えた権限には、土地使用料を支払って土地を分配したり、世帯や個人に土地を貸し出す場合の土地使用権の競売開始価格の決定、および詳細な建設計画に従って当該土地区画または地域にすでに技術インフラが投資されている場合に国が土地を割り当てたり貸し出したりする場合の土地使用権の競売開始価格の決定が含まれます。

取引は活発だったが、熱狂的ではなかった。

ハノイ市人民委員会によると、各区人民委員会は、土地評価評議会およびその他の関連事項（もしあれば）を統合し、天然資源環境局（TNMT）、財務局、計画局、その他の関係部局・機関に指示して実施を組織する責任を負う。2024年12月10日までに、天然資源環境局は他の部局・機関、および各区人民委員会と協力して結果の予備評価を行い、ハノイ市人民委員会に報告し、次期実施の基盤となる権限委譲の継続を検討する。

ハノイでは、土地は常に話題になっています。都心部のマンション価格や土地価格が継続的に上昇しているだけでなく、郊外の土地取引も非常に活発です。2024年4月初旬以降、ドンアン区、ホアイドゥック区、ウンホア区、フースエン区といった地区、さらにはバヴィ区のような辺鄙な地域でも、世帯や個人向けの土地オークションが活発に行われています。

ホアイドゥック区では、区土地開発センターが3月18日に23区画、総面積2,441.8平方メートルの土地を競売にかけ、1,792億ドンの予算を確保しました。4月には、同センターが34区画、総面積3,366.7平方メートルの土地使用権の競売を発表し、2,000億ドンの予算確保を見込んでいます。

同様に、ドンアン区では、2月と3月に合計2,872.2平方メートルの面積の土地使用権オークションが成功裏に開催され、予算に1,430億ドン以上が生まれ、予測額を690億ドン近く上回りました。

ハノイの辺鄙な地区バヴィでも、ドンタイ村ドンバン村の37区画の土地の競売に成功し、国家予算に990億ドン以上をもたらした。

ホアイドゥック区土地基金センター所長のグエン・フイ・ホアン氏によると、土地取引と価格の急上昇の理由は、市と地方当局が首都圏環状4号線や環状3.5号線など、多くの主要な交通インフラプロジェクトの実施を加速させていることにあるという。これにより、都心部との接続がより便利になった。

しかし、2025年5月時点では、郊外地区の土地オークションにおいて急騰は見られませんでした。例えば、ホアイドゥック区では、一部の中心部の地区と比較して、開始価格が6,000万ドン/㎡を超えました。一方、都心部では1億ドン/㎡を超える価格が一般的です。一部の土地では開始価格が4,280万ドン/㎡でしたが、落札者はわずか1段階高い4,290万ドン/㎡で入札しました。これは、土地オークションが順調に進んだものの、「熱狂的」なものではなく、以前の地価高騰のように開始価格から2～3倍に上昇するような異常な価格上昇や投機、価格操作は見られなかったことを示しています。

入札終了後、保証金の没収や滞納率が高くなっています。特に、2022年と2023年には、郊外の土地入札の最大70%で参加者がいなかったり、参加者数が入札資格を満たしていなかったりしました。

土地の競売については、その仕組みを十分に理解している人は多くありません。例えば、メリン区では、2023年12月30日午後に行われた競売で、102㎡の土地が開始価格3,000万VND/㎡に対し、42億8,000万VND/㎡で入札され、落札されました。しかし、落札者の要請を受け、メリン区は落札を取り消し、6億VNDを超える保証金を返還することに同意しました。

この人物は、土地使用権オークションに参加するのは初めてだったため、緊張と焦りから計算ミスを起こしてしまったと述べています。「オークション規約で1平方メートルあたりの計算が定められていることに気づかず、土地全体で42億8千万ドン以上と計算してしまい、ミスをしてしまったのです」と説明しました。

上記の事例は、特にハノイ市人民委員会が土地使用権オークションの開始価格を決定する権限を地区レベルの人民委員会に委譲していることから、土地使用権入札に参加する際の教訓としても役立つはずである。

2023年12月、ハノイ市タンオアイ地区で行われた土地オークションに参加した戸数の投票集計の様子。出典：HNM。

ハノイでは、土地使用権のオークションが複数回開催される予定。

ハノイ市人民委員会が土地使用権オークションの開始価格を決定する権限を区レベルの人民委員会に委譲したことで、不動産市場が活性化し、健全性が向上すると多くの人が考えています。特に、オークション対象となる土地は既に計画・開発が進められており、技術・社会インフラが統合されており、主要な交通路に接続し、近代的な新しい住宅地の形成を促進していることから、この動きは6月にも始まる可能性があります。

ハノイ市人民委員会によると、今年ハノイ市には408兆5470億ドンの国家予算収入が割り当てられ、そのうち国内収入は378兆5300億ドンを占めている。土地収入が区・県・鎮の主要な投資源であることを認識し、ハノイ市人民委員会は財務局と天然資源環境局に対し、30の区・県・鎮における土地収入の入札および競売の実現可能性に関するデータを収集するため、主導権を握り、他の部局と連携するよう要請した。

こうした前向きな展開により、2024年にはハノイの土地市場で競売にかけられる土地が主力商品になると考えられています。

土地利用入札の対象となる場所は明確です。チュオンミー区、ドンアン区、メリン区、ソンタイ町の約180区画の土地が、開始価格3,300万ドン/㎡で競売にかけられました。2024年3月に行われた競売では、最高落札価格は5,610万ドン/㎡でした。

メリン地区には30区画の土地があり、クアンチョ地区（ボンマック集落、リエンマック村）では1平方メートルあたり1,900万～2,250万ドンから、クアンミン町では1平方メートルあたり2,600万～2,700万ドンからとなっています。

ドンアン区でも、72区画の土地使用権オークションが行われました。開始価格は1平方メートルあたり2,350万～2,450万ドンでしたが、場所によっては1平方メートルあたり2,800万～3,300万ドンという高値で入札されました。

一方、フックトー地区では、14区画の土地が土地使用権の競売にかけられ、開始価格は1平方メートルあたり1,720万ドンと1平方メートルあたり1,850万ドンだった。

新しいポリシーを速やかに実施してください。

地価は長らく社会全体の大きな関心事であり、政府と国会もこの問題に強い関心を寄せてきました。

2024年5月24日、チャン・ホン・ハ副首相は、土地価格を規制する法令案に関する報告を聴取し、フィードバックを行う全国オンライン会議を主宰し、天然資源環境省に対し、起草プロセスを通じて受け取ったフィードバックを真剣に取り入れ、法令案を速やかに確定し、2024年土地法に盛り込まれた新しい画期的な政策とガイドラインを早急に実施するよう要請した。

これに先立ち、5月8日には、国が土地を回収する際の補償、支援、移住を規制する政令案、および土地価格を規制する政令案について、63の地方自治体から意見を集めるため、対面とオンラインを組み合わせた会議が63地方自治体と開催され、チャン・ホン・ハ副首相は、国会が2024年土地法を審議し、2024年7月1日（従来の2025年1月1日より5か月早い）に発効できるよう条件が整うよう、詳細な指針文書を早急に作成するよう各省庁に指示したと述べた。

2024年土地法は、多くの画期的な新政策を盛り込み、開発プロセスにおける人々の利益を増大させ、プロジェクト実施に関わるすべての関係者の利益を調和させます。土地価格規制は客観性と透明性を確保し、国、国民、そして企業にとっての土地収入のバランスを取り、地価の乱高下を防ぎ、社会経済開発プロジェクトへの投入コストのバランスをとります。新たな土地評価手法は、評価プロセスに関わる関係者の保護のため、明確かつ簡明で簡潔なものでなければなりません。

ハノイ市人民委員会が地区レベルの人民委員会に土地価格と土地使用権オークションの開始価格の決定権を与えた問題に戻ると、このプロセスは透明性が確保されるだけでなく、厳重な監視も必要であることが改めて示されています。現実には、長年にわたり、土地に関連した汚職や経済犯罪が蔓延しています。この分野に関する苦情は、全苦情の中で最も高い割合を占めており、その処理と解決には非常に多くの時間を要しています。問題の複雑さから、多くの事例は完全な解決が困難です。

2022年9月13日、国会常任委員会のテーマ別監察における「2016年7月1日から2021年7月1日までの国民の受け入れ、苦情および告発の解決に関する法律の施行状況」における国民請願委員会の報告によると、苦情、告発、請願、フィードバックは主に、プロジェクト実施時の土地管理、用地取得、補償、支援、移住、敷地整地の実施に関連して発生した（69.5%以上を占める）。

不動産専門家のレ・バオ・ロン氏によると、省人民委員会に地価表の実施を義務付ける政府の規定は、従来の制度とは異なり、地価枠組みを参照し、毎年更新する必要があるという。これにより地方自治体に権限が与えられ、地価はこれまでよりも各地域の実情に即したものになる。具体的な規定を設けることで、透明性、明確性、そして現実的な土地評価が確保される。ロン氏は、新法の施行後、不動産価格は上昇し、特に土地区画が大きな影響を受けると予測している。しかし、価格が上昇したとしても、不当な高騰にはならないだろう。

出典: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html