制裁は抑止力が不十分なのか？

土地オークション活動の歪みや逸脱は国民の不満を引き起こしており、この問題を徹底的に解決するためには、権限のある管理機関が介入し「より強力な措置」を講じる必要があると考えられている...

土地オークションに関しては、ここ数日、不動産市場ではハノイ郊外の土地オークションで記録的な落札価格が記録されている。

オークションは例年通り19時間続き、8月20日午前4時30分に終了し、ハノイ市ホアイドゥック区ティエンイエン村の19区画の土地が落札され、最高値は開始価格の約30倍となる1平方メートルあたり1億3,330万ドンで落札された。上記の土地のほかにも、11 区画の価格も 1 億 VND/m2 を超えています。このセッションで最も低い落札価格となった2つの土地は、9130万VND/m2で、開始価格の12.5倍でした。

Batdongsan.comのデータによると、2024年第2四半期のティエンイエンコミューンの土地の一般的な販売価格はわずか4,300万VND/m2であるため、この結果は非常に異例だと考えられています。さらに、ホアイドゥック地区の近隣コミューンでの販売価格も、2024年第2四半期には1平方メートルあたりわずか2,200万～6,200万ドンの変動にとどまると予想されます。

これに先立ち、8月10日にはハノイ市タンオアイ地区タンカオコミューンタンタン村ゴバ地区でも68区画の土地の競売が行われた。オークション終了後、最高落札価格の土地は開始価格の8倍にあたる1億VND/m2以上となった。通常ロットの落札価格も6,300万～8,000万VND/m2で、開始価格の5～6.4倍となっている。

そのため、第2四半期の一般的な販売価格2,700万VND/m2と比較すると、8月10日のオークションでのタンカオコミューンの土地の落札価格は6,300万～1億VND/m2で、2.3～3.7倍高かった。

前述の2件の異例の高値での土地オークションは世間の注目を集めただけでなく、2021年末にホーチミン市トゥーティエム都市圏で行われた「前例のない」オークションを人々に思い起こさせた。

具体的には、2021年12月10日、タンホアンミングループの子会社であるゴイサオベト不動産投資株式会社が、トゥーティエム区の1万㎡を超える土地区画を24兆5000億ドンで落札し、開始価格の8倍にあたる24億ドン/㎡という前例のない記録を樹立し、不動産市場に長きにわたり波紋を巻き起こしました。

ホアイドゥック、タンオアイ、トゥーティエムのオークションは、場所、時間、開始価格などが異なりますが、落札価格が平均より何倍も高いという共通点があります。土地価格が実勢価格を大きく上回ることは、競売会場におけるその後の資産評価を困難にするだけでなく、全国各地に広範な影響を及ぼします。

この現実から、世論は、投機家や土地ブローカーが「休眠状態」にある周辺地域に流動性を生み出すための「操作」を行っているのではないかと疑っている。この土地オークションは一般的な市場価格を反映しておらず、投機家が土地価格をつり上げるための手段となる可能性があります。こうした行動は、住宅価格を下げ、社会保障を保障しようとする政府の取り組みに悪影響を及ぼす恐れがあり、さらには、高値での土地の売却を待つ心理によって経済全体の停滞を引き起こすことさえある。

土地競売行為の歪みや逸脱が国民の不満を引き起こしている。土地使用権の競売に、権限のある管理機関が速やかに介入し、速やかに是正し、競売を利用して不動産市場を混乱させ、不当利得を狙う行為を厳しく取り締まるべきだとする意見が多い。

プロの不動産投資家であるレ・ミン・チュン氏（ハノイ市カウザイ区在住）は、最近多くの土地オークションに注目しており、これらのオークションで不動産価格を吊り上げているのは誰なのかと自問しているという。不透明な土地オークションでは、利益を得るのは少数の人だけで、ブローカーを含む投資家の大多数は損失を被ることになります。

「不動産の利益の魅力は非常に大きく、オークション当日の朝だけで、一般労働者の数年分の収入に相当する利益が得られるため、投資家はそれでも殺到するというのが現実です」とチュン氏は述べ、投機目的の土地オークションや価格高騰行為を徹底的に管理するには、投資家の自覚に頼るのではなく、国の管理機関の決断に大きく依存することを強調した。

不動産バブル崩壊時に損得両面を経験したトラン・キム・ガーさん（ホーチミン市ゴーヴァップ区在住）も同様に、生き残るためには投資家自らが奮闘しなければならないが、不動産市場の透明化には国家の管理役割が不可欠だと考えている。

「バーチャルな熱狂を追いかけるのではなく、つまり、バーチャルな熱狂が燃え上がるまで待ってから発表や推奨を行うのではなく、地方自治体は当初から計画やプロジェクトについて透明性を保つべきです。透明性が確保されれば、不動産ブローカーや投機家が噂を広めて不動産市場に混乱と不安定さをもたらすことはもうありません」とンガ氏は述べた。

ビジネス面では、ベトアンホア不動産会社のトラン・カイン・クアン社長は、計画開始から販売開始の法的手続き完了まで、プロジェクトへの投資に数年かかるため、不動産ビジネスは不動産熱の恩恵を受けられないと断言した。多くの場所での地価高騰や、まだ補償が完了していない事業​​により、事業に影響が出る可能性があります。

一方、経済専門家のファン・ドゥン・カーン氏は、不動産は本質的に、巨額かつ非常に多額の資本を必要とするため、選り好みする顧客向けのチャネルであると分析しており、人々が朝から晩まで並んで区画の引渡し、土地の引き渡し、手付金の受け取りなどを行うというイメージは、単にあらかじめ用意されたシナリオに過ぎず、個人が罠に落ちてお金を失うだけでなく、不動産価格が想像を絶するレベルまで押し上げられて市場が凍結するリスクにまで追い込まれている。

カイン氏は、「土地オークションでは、短期的には保証金の額を引き上げたり、オークション後早期に譲渡された土地に対して手数料を課したりすることが可能だが、長期的には十分な抑止力となるため、実施を検討すべき普遍的かつ包括的な解決策は、操作に対する刑事責任を追及することだ」と強調した。

ホーチミン市弁護士会所属のレ・トゥー・タオ弁護士も同様の見解を示し、不動産市場を操作する行為は非常に危険だが、制裁措置を設けるだけでは抑止力としては不十分だとコメントした。

弁護士レ・トゥー・タオ氏によると、現在ベトナムの法律には「株式市場操作」の犯罪に関する規定があり、違反に対する刑事責任を扱う根拠として市場操作や混乱の兆候を明確に示している。したがって、不動産市場を混乱させ、社会に危険な結果をもたらす行為については、この行為を犯罪化することも検討可能です。

「私見では、私利私欲のために不動産市場を操作する行為に関する新たな犯罪を刑法に規定し、研究・開発する必要がある。『水増し』の疑いのある土地オークションについて、世論が噂したり、疑念を抱いたり、不安になったりすることは絶対にあってはならない。そうすることで、当局への信頼が損なわれ、法執行の厳しさが薄れてしまうからだ」とタオ弁護士は提言した。

2024年9月18日 9時28分

出典: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html