制裁は抑止力が不十分なのか？

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土地競売活動の歪みや逸脱は国民の不満を引き起こしており、この問題を徹底的に解決するためには、有能な管理機関が介入し「より強力な措置」を講じる必要があると考えられている...

土地オークションに関しては、ここ数日、不動産市場ではハノイ郊外の土地オークションで記録的な落札価格が記録されている。

オークションは例年通り19時間続き、8月20日午前4時30分に終了し、ハノイ市ホアイドゥック区ティエンイエン村の19区画の土地が落札され、最高落札価格は開始価格の約30倍となる1億3,330万ドン/平方メートルとなった。上記の土地のほかにも、11 区画の価格も 1 億 VND/m2 を超えています。このセッションで落札価格が最も低かった2つの土地は、9130万VND/m2で、開始価格の12.5倍でした。

Batdongsan.comのデータによると、2024年第2四半期のティエンイエン村の土地の一般的な販売価格はわずか4,300万VND/m2であるため、この結果は非常に異例であると考えられます。さらに、ホアイドゥック地区の近隣コミューンでの販売価格も、2024年第2四半期には1平方メートルあたり2,200万～6,200万ドンの間で変動するだけです。

これに先立ち、8月10日にはハノイ市タンオアイ地区タンカオコミューンタンタン村ゴバ地区でも68区画の土地の競売が行われた。オークション終了後、この土地の最高落札価格は1平方メートルあたり1億ドンを超え、開始価格の8倍となった。通常ロットの落札価格も6,300万～8,000万VND/m2で、開始価格の5～6.4倍となっている。

そのため、第2四半期の一般的な販売価格2,700万VND/m2と比較すると、8月10日のオークションでのタンカオ村の土地区画の落札価格は6,300万～1億VND/m2で、2.3～3.7倍高かった。

前述の2件の異例の高値での土地オークションは世間の注目を集めただけでなく、2021年末にホーチミン市トゥーティエム都市圏で行われた「前例のない」オークションを人々に思い起こさせた。

具体的には、2021年12月10日、タンホアンミングループの子会社であるNgoi Sao Viet Real Estate Investment Company Limitedが、トゥーティエムにある面積1万平方メートルを超える土地区画を24兆5000億ドンで落札し、開始価格の8倍にあたる24億ドン/平方メートルの土地価格という前例のない記録を樹立し、不動産市場に長きにわたって波紋を巻き起こしました。

ホアイドゥック、タンオアイ、トゥーティエムのオークションは、場所、時間、開始価格などが異なりますが、落札価格が平均より何倍も高いという共通点があります。土地価格が実勢価格を大きく上回ることは、その後の競売会場での資産評価を困難にするだけでなく、全国各地に広範囲に影響を及ぼします。

この現実から、世論は「休眠状態」にある周辺地域に流動性を生み出すために投機家や土地ブローカーによる「操作」があるのではないかと疑っている。この土地オークションは一般的な市場価格を反映しておらず、投機家が土地価格をつり上げるための手段となる可能性があります。こうした行動は、住宅価格を下げ、社会保障を確保しようとする政府の取り組みに悪影響を及ぼす恐れがあり、さらには、高値での土地売却を待つ心理により、経済全体の停滞を引き起こす可能性もある。

土地競売活動における歪みや逸脱が国民の不満を引き起こしている。有能な管理機関が速やかに介入し、土地使用権の競売を速やかに是正し、競売を利用して不動産市場を混乱させ、不当利得を狙う行為を厳しく取り締まる必要があるとの意見が多い。

プロの不動産投資家であるレ・ミン・チュン氏（ハノイ市カウザイ区在住）は、最近多くの土地オークションに注目しており、オークションで不動産価格を吊り上げている背後にいるのは誰なのかと自問していると語った。不透明な土地オークションでは、利益を得るのは少数の人だけで、ブローカーを含む大多数の投資家は損失を被ることになります。

「不動産の利益の魅力は非常に大きく、競売当日の朝だけで、その利益は一般労働者の数年間の収入に匹敵するため、投資家はそれでも殺到するというのが現実です」とチュン氏は述べ、投機や価格高騰を目的とした土地競売行為を徹底的に管理するには、投資家の自覚に頼るのではなく、国家管理機関の決断に大きく依存することを強調した。

同様に、不動産バブル崩壊時に利益と損失の両方を経験したトラン・キム・ガさん（ホーチミン市ゴーヴァップ区在住）も、生き残るためには投資家が自ら戦わなければならないが、不動産市場の透明化には国家の管理役割が不可欠だと考えている。

「バーチャルな熱狂を追いかけるのではなく、つまり、バーチャルな熱狂が再燃するのを待ってから発表や勧告を行うのではなく、地方自治体は最初から計画やプロジェクトについて透明性を保つべきだ。」「一度透明性が確保されれば、不動産市場に混乱と不安定さをもたらす噂を流すブローカーや投機家はもう存在できなくなる」とンガ氏は語った。

ビジネス面では、ベトアンホア不動産会社のトラン・カン・クアン社長は、計画開始から販売開始の法的手続き完了まで、プロジェクトへの投資に数年かかるため、不動産ビジネスは不動産熱の恩恵を受けていないと断言した。多くの場所での土地価格の高騰や、補償がまだ完了していない事業により、事業に影響が出る可能性があります。

一方、経済専門家のファン・ドゥン・カーン氏は、不動産は本質的に、非常に多額の資本を必要とするため、選り好みする顧客向けのチャネルであると分析しており、区画の売買、土地の引き渡し、譲渡、手付金の受け取りのために朝から晩まで人々が列をなすというイメージは、単なる作り話であり、個人が罠に陥ってお金を失うだけでなく、不動産価格が想像を絶する水準まで押し上げられて市場が凍結するリスクにまで追い込まれている。

「土地オークションでは、短期的には保証金の額を引き上げたり、オークション後早期に譲渡された土地区画に手数料を課したりすることは可能だが、長期的には十分な抑止力となるため、実施を検討できる普遍的かつ包括的な解決策は、不正操作に対する刑事責任を追及することだ」とカーン氏は強調した。

ホーチミン市弁護士会所属の弁護士レ・トゥー・タオ氏も同様の見解を示し、不動産市場を操作する行為は非常に危険だが、制裁措置を設けるだけでは抑止力としては不十分だとコメントした。

弁護士レ・トゥー・タオ氏によれば、現在ベトナムの法律には「株式市場操作」の犯罪に関する規定があり、市場操作や混乱の兆候を違反に対する刑事責任を扱う根拠として明確に示している。したがって、不動産市場を混乱させ、社会に危険な結果をもたらす行為については、この行為を犯罪化することも検討可能です。

「私見では、私的利益のために不動産市場を操作する行為に関連する刑法上の新たな犯罪を研究し、開発する必要がある。」「土地オークションが『水増し』されていると疑われているという噂や疑問、不安を世論に植え付けてはならない。そうすることで当局に対する人々の信頼が薄れ、法的規制の執行に対する真剣さが薄れることになる」とタオ弁護士は勧告した。