アパートがますます高価になっている理由;公営住宅の投資家が10%の利益を上げることはめったにない

2025年には、手頃な価格のアパートの価格は高級アパートの価格よりも上昇するでしょう。ハノイでは約14,000戸の住宅が売りに出されようとしているが、そのほとんどは高額だ。ハノイ市、公営住宅購入のための「賄賂」問題に対処するよう警察に要請。

アパートが高価になっている理由;公営住宅の投資家が10%の利益を上げることはめったにない

2025年には、手頃な価格のアパートの価格は高級アパートの価格よりも上昇するでしょう。ハノイでは約14,000戸の住宅が売りに出されようとしているが、そのほとんどは高額だ。ハノイ市、公営住宅購入のための「賄賂」問題に対処するよう警察に要請。

今週の不動産のハイライトをご紹介します。

アパートの1平方メートルあたりに数十の費用がかかります。

投資電子新聞「Baodautu.vn」の記者が市場を調査し、多くの企業に連絡を取ったところ、価格上昇は投資家によって「強制」されたものではなく、投資コストに基づいていると全員が述べた。具体的には、マンションプロジェクトの場合、顧客に販売される1平方メートルあたりの価格には、10種類以上の費用が含まれます。

土地と建設コストの上昇、さらに許可取得にかかる時間の増加により、アパートの価格は急騰している。

一つ目は土地購入資金です。不動産プロジェクトを立ち上げるには、投資家は土地を所有している必要がありますが、現在、土地の価格はかなり高くなっています。例えば、ホーチミン市に隣接するビンズオン省では、不動産プロジェクトに使用できる5,000平方メートル以上の土地資金は2,000億～3,000億ドンになります。同社はこの土地の購入に自社資本の30%のみを使用し、残りは銀行から借り入れる予定で、金利は通常年10%です。

第二に、土地基金はあるが、土地が整地されていない場合は、敷地整地の補償を行う必要があり、この費用は通常、投資費用の 30% を占めます。

第三に、土地資金を調達した後、企業はプロジェクトの法的手続きを実施します。プロジェクトの法的文書を申請する費用は、プロジェクトの総投資資本の 10% から 15% です。

4番目は土地使用税です。この料金は、現在の土地価格表に基づいて省または市が発行する土地価格表に従って適用されます。

5つ目はプロジェクト建設コストです。現在、セメント、レンガ、鉄鋼、衛生設備、家具などの価格が上昇しています。ハイエンドプロジェクトの場合は2,000万〜3,000万VND/m2、中価格帯のプロジェクトの場合は1,500万〜2,000万VND/m2となります。通常、プロジェクトの建設費用は、投資家が初期投資を行うために銀行から借り入れます。プロジェクトが20階建て、700以上の製品、地下1階の場合、建設費は約1兆VND、一般的なローン金利は10％、建設期間は28か月になります。したがって、建設のためのローン利息は約3,000億VNDとなり、この利息は顧客に販売される際の住宅価格に含まれることになります。

6番目はマーケティングと販売コストです。このコストはプロジェクト投資資本の約 10% であり、顧客への販売価格にも加算されます。

土曜日はブローカーの手数料がかかります。現在のマンション分野では、仲介手数料は販売商品1件につき6～7%です。この費用も住宅の販売価格に加算されます。

8番目は販売コスト、顧客への金や車などの割引です。このコストは製品価値の約 1% です。

9番目は法人税で、20％です。

10番目は、各プロジェクトにおける事業の利益コストです。利益は少なくとも約20％の事業によって計算されます。

最後に、プロジェクト管理コストと企業人員の給与があります。

言うまでもなく、プロジェクトの法的手続きが遅く、4〜5年かかる場合、企業がローンに対して支払わなければならない年間の銀行金利が、住宅価格に直接適用されます。

2025年には、手頃な価格のマンションの価格は高級マンションよりも上昇するだろう

最近、ベトナムレポート株式会社は2025年の有力不動産会社10社のランキングを発表しました。特に、今後の不動産価格に関するコメントが目立ちます。調査によると、ほとんどの企業は2025年も価格が上昇し続けると考えている。

セグメント別の不動産価格変動。

具体的には、住宅、高級マンション、賃貸オフィス、産業用不動産、土地の分野では価格が10％未満の微増となる見込みです。

一方、低価格から中価格のアパートの住宅部門では、20～30%という大きな増加が見込まれます。リゾート不動産分野に関しては、価格はそれほど変動しないと企業は考えています。これは、困難な時期の後の回復速度が最も遅いタイプでもあります。

特に、ベトナムレポートは、不動産市場は地元の合併に関する情報により多くの変動を経験していると評価しました。現在、多くの投資家が行政の中心地となることが予想される地域で土地を求めています。このため、公式発表はないものの、土地価格が急騰し、場所によっては20％も上昇した。

ハノイでは14,000戸近くの住宅が売りに出されようとしているが、そのほとんどは高価なものだ。

ハノイ建設局は、この地域で販売可能な将来の住宅プロジェクトのリストを更新したばかりだ。その結果、11件の新しい住宅プロジェクトが承認され、市場供給に13,995戸が追加されました。

ハドン地区に新しいアパートプロジェクトが売りに出されました。写真: タン・ヴー

このうち、アパートは5つのプロジェクトで8,798戸と引き続き主流となっている。低層部門には6つのプロジェクトがあり、5,197戸が提供されています。

アパートプロジェクトのほとんどは、オーシャンパークとスマートシティの 2 つの都市部に位置しています。そのうち、投資家のマスタライズ・ホームズが販売中のマンションの戸数が最も多く、2,461戸となっている。これらは、ロット B6-CT01 (オーシャン パーク 1) の Z34、U38、U38A ビルの高層製品です。

さらに、オーシャンパークの別のプロジェクトでも、近い将来、2,000戸以上のアパートが販売される予定です。それは、CapitaLand が投資した土地区画 B4-CT01 にあるアパート複合施設 U26A、T26M、Z30 です。

低層住宅分野では、2つの最大規模のプロジェクトがどちらもハノイ西部に位置しています。サンシャイングランドキャピタルニューライフアーバンエリアでは、約2,300戸の販売開始が承認されました。このプロジェクトは、タンラップ、タンホイ（ダンフオン地区）およびドゥックトゥオン、ドゥックザン（ホアイドゥック地区）のコミューンにまたがっています。

また、ダン・フオン地区では、ビングループのグリーン・シティ都市部で2,279戸のマンションの販売が許可された。このプロジェクトは133.4ヘクタールの規模で、タンホイ、タンラップ、リエンハー、リエンチュン（ダンフオン地区）の4つのコミューンに位置しています。このプロジェクトは3月10日に開始されました。

2025年までに、ハノイの住宅供給は不足しなくなるだろう。しかし、別のジレンマが生じます。それは、高級品セグメントが市場全体をほぼ支配しているという、需要と供給の不均衡です。一方、手頃な価格の住宅部門は深刻な不足に陥っています。

公営住宅投資家の利益が10%に達することはほとんどない

BICベトナム社のメディア代表は、投資電子新聞Baodautu.vnの記者に対し、住宅法2023では社会住宅投資家の最大利益は10％と規定されていると語った。しかし、ほとんどのプロジェクトでは、企業が上記の比率を達成することは困難です。

現在、投資家は社会住宅を建設する際に最大10％の利益しか享受できません。写真: タン・ヴー

実際には、この部門が得る利益率はわずか 7% 程度です。この利益は、企業が機械を稼働させるのにちょうど十分な額です。しかし、同社は社会的責任を示し、評判を築き、そこから他の商用製品を販売するために、手頃な価格の住宅の開発に今も取り組んでいます。

以前、投資電子新聞のインタビューに答えたトラン・アン・グループの取締役会長、トラン・ドゥック・ヴィン氏は、ロンアン省では、中二階付きの面積40平方メートルの社会住宅アパートが1平方メートルあたり約1500万ドンで販売されていると語った。しかし、建設費は借入金や土地代は言うまでもなく、1平方メートルあたり1000万ドンに達します...

「1平方メートル当たりの利益はわずか100万ドン、つまり約5％と計算しています」とトラン・ドゥック・ヴィン氏は打ち明けた。

同様の状況で、レ・タン不動産会社の取締役レ・ヒュー・ギア氏は、最大利益の10％は低すぎると述べた。一方、ライセンス取得から建設投資まで、プロジェクトを実施するには合計で約 7 年かかります。

「投資家が毎年得る利益はわずか1.3～1.5％程度で、再投資するには十分ではないと推定されます」とレ・ヒュー・ギア氏はコメントした。

建設省は、上記のような状況に直面し、政府が検討し、国会に承認を求めるために、社会住宅開発のためのいくつかの具体的な仕組みと政策を試行するための決議案について意見を求めています。草案では、社会住宅プロジェクトの投資家に対して多くの優遇措置とよりオープンな仕組みが規定されている。

注目すべきことに、建設省は、社会住宅を建設する投資家の利益率を、プロジェクト総建設費の10％から最大13％に引き上げることを提案した。投資家はこの利益水準に基づいて、公営住宅の販売、賃貸、借り上げの価格表を作成します。

新しい利益水準は、公有地基金と商業住宅プロジェクトの20%の土地基金上に建設されるすべての社会住宅プロジェクトと人民武装部隊の住宅に適用されます。さらに、このポリシーは、販売、賃貸、分割購入の価格が州の管理機関によって承認されていない完成した社会住宅プロジェクトにも適用されます。

ハノイ、公営住宅購入のための「賄賂」事件の処理を警察に要請

最近、ハノイ建設局は市警察に対し、公営住宅プロジェクトが所在するコミューンレベルの警察の指導を強化し、法律に違反して申告書の受け取りや購入/リース/割賦購入書類の提出を悪用する仲介業者の調査と処分を行うよう要請した。社会住宅記録の申告および確認における不正行為は、事後検査中も含め、発見された場合、現行の規制に従って処理されます。

建設省はまた、天然資源環境省に対し、土地登記局に住宅状況を証明する書類を申告するのに有利な条件を整えるよう指示するよう要請した。同時に、コミューンレベルの人民委員会も、住宅、収入、優遇融資の条件を確認するために人々を支援する必要がある。

社会住宅プロジェクトN01ハディン（タントリ地区）の真ん前に、不動産会社が堂々と書類処理サービスを開始した。写真: タン・ヴー

注意: 申請はブローカーや仲介不動産取引フロアを経由せず、投資家に直接のみ提出できます。社会住宅を売却/リース/レンタル/購入する前に、投資家は当局に報告し、書類の受領時期と販売価格に関する情報を当該住宅の電子情報ページに公表する責任があります。

以前、投資電子新聞記者Baodautu.vnの調査によると、一部の取引所やブローカーは、元の価格と比較して2億VNDから10億VNDの差がある新しい社会住宅の購入枠を継続的に宣伝していました。

ソーシャルネットワーク上では、自称不動産専門家の多くが「確実に当たる」公営住宅の購入を売り込んでいる。これらの個人は、自分たちが企業と関係があり、それが自分たちに有利な理由であると公然と主張しています。

通常、投資家は無料で行う書類作成のコンサルティングでさえ、1件あたり500万～1,000万ドンの料金を請求する組織や個人によって悪用されている。公営住宅の門のすぐ前に、申し込みを受け付けている看板を掲げているところもある。

建設省、雨の中立ち尽くし、公営住宅の引き渡しを求める人々について説明を求める

グエン・ヴァン・シン建設副大臣が市人民委員会に文書を送ったばかりだ。ハノイ、雨の中立ち尽くす人々に関する情報確認を要請、投資家に社会住宅の引き渡しを要請。

開業当時、ダイモ市街地の公営住宅の価格は、その地域の商業用アパートの価格とほぼ同等でした。写真: ドゥン・ミン

これに先立ち、2月25日には、ダイモ都市機能地区プロジェクト（ハノイ市ナムトゥーリエム区ダイモ区）のHH4ビルでマンションを購入した数十人の顧客が、レドゥックトー通りのFLCランドマークタワービルに集まった。多くの人々が雨の中、横断幕を掲げ、投資家であるFLCグループの子会社アラスカ不動産投資合資会社に対し、約束通り住宅を引き渡すよう要求した。

顧客は2020年にアパートを購入する契約を締結し、2022年第2四半期に引き渡しを予定していたという。しかし、投資家は約束を果たさず、引き渡しを3回延期した。規定通り2%の管理費を含め、アパートの全額を支払ったにもかかわらず、まだ家を受け取っていない顧客もいる。

住宅法の社会住宅の開発と管理に関する条項の詳細を定めた政府法令第100/2024号第75条第15項に基づき、建設省は市人民委員会に要請します。ハノイは関係機関に対し、上記の反省点を調査・明らかにし、その結果を2025年3月30日までに省に報告するよう指示した。

2月25日に顧客に送られた最新の通知では、投資家は3月15日までに送電網接続を完了する予定であるとしている。 3月15日から4月15日まで、技術システムのテストと消防検査が実施されます。 4月25日までに、管轄当局に受理の要請が行われる予定。しかし、代表者の署名には具体的な肩書きが付いていないことから、多くの住民がこの通知の正当性について懸念を表明している。

HH4 社会住宅ビルは 29 階建てで、販売用社会アパート 173 戸、賃貸アパート 57 戸、商業アパート 58 戸が含まれます。アパートの面積は48〜70m2です。

住宅購入申請の受付開始は2021年4月から。投資家が約束した住宅引き渡し時期は2022年第2四半期。ハノイ建設局が承認した販売価格は1,680万VND以上（5％のVATを含む、2％の管理費を除く）です。

クアンガイ省、4,500億ドンの社会​​住宅プロジェクトを解体

HUD - フーミー社会住宅プロジェクトは、クアンガイ市のフーミー都市圏プロジェクト内の高層住宅地です。このプロジェクトは住宅都市開発公社（HUD）によって投資されています。

このプロジェクトでは、総面積15,567平方メートル、延床面積36,700平方メートルに約384戸のアパートメントを備えた9階建ての新しいタワー2棟の建設に投資し、約1,000人の人々のニーズに対応します。総投資額は約4,500億ベトナムドン、プロジェクト実施期間は2025年から2028年です。

HUD - フーミー社会住宅プロジェクトの透視図。

投資家の代表者によると、現時点では、合計約16,000平方メートルの土地（社会住宅プロジェクトの建設に申請）のうち、約2,955平方メートルの土地整地補償が完了していないとのことだ。

残りのエリア（問題なし）については、投資家が必須の技術インフラを実装しており、2025年に完了する予定です。

実施の進捗状況については、HUD Corporation はコンサルティング組織を雇用して実現可能性調査報告書、基本設計、完了文書を作成し、技術レビューを実施しています。

2025年には投資プロジェクトの承認と建設図面設計が完了する予定です。 2026年から2027年にかけて、ブロックBに192戸のアパートメントを建設するプロジェクトの第1フェーズの投資実施を完了します。第2フェーズは2028年までに完了し、Aブロックには192戸のマンションが建設される予定。

3月にドンダー地区の古いアパートの4つの計画プロジェクトを完了

3月20日、市人民委員会事務所。ハノイ市は市人民委員会副委員長の結論に関する通知第139/TB-VP号を発行した。ハノイのドゥオン・ドゥック・トゥアン氏は、ドンダー区ハオナム、キム・リエン、チュン・トゥ、クオン・トゥオンの古いアパートの改修と再建のための4つの詳細な計画プロジェクトに関する作業会議に参加した。ハノイ。

したがって、ドンダー区人民委員会のリーダー、計画コンサルタントの報告、および会議に出席した代表者の意見を聞いた後、ハノイ市人民委員会の副委員長であるドゥオン・ドゥック・トゥアンは満場一致で次のように結論付け、指示しました。

進捗状況に関しては、ドンダー地区人民委員会が市の各部署や支部と緊密に連携しています。ハノイ市は、同時にコミュニティからの意見を収集する手続きを展開し、市の建設計画と都市計画の評価のための評議会に報告します。ハノイ市と関係機関は、上記4つの詳細な計画プロジェクトを2025年3月に完了し、2025年4月にプロジェクトの評価のために計画建築局に提出し、市人民委員会に提出します。ハノイは2025年5月に検討し承認する。

計画プロジェクトを再編成するために必要な住宅床基金の計算方法について：計画プロジェクトにおける住宅床面積は、2024年5月27日付市人民委員会決定第34/2024/QD-UBND号「住宅開発プログラム」に準拠するという原則に基づいて決定されます。ハノイ。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/ly-do-chung-cu-ngay-cang-dat-do-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-lai-du-10-d257458.html