土地法によりハノイの住宅市場は「新たなサイクル」に入る

ハノイ市場でアパート部門が突然注目を集める

2024年上半期、住宅分野は引き続き不動産市場のホットスポットとなります。アパート部門では関心が急上昇し、二次市場での製品価格が急騰しました。

サヴィルズ・ベトナムの2024年第2四半期レポートによると、2020年以降、平均プライマリー価格は年間18％上昇し、セカンダリー価格は年間14％上昇しています。

2024年半ばまでに、アパート部門の主な価格は6,500万VND/m²に達し、四半期ごとに10％、年間で24％上昇するでしょう。注目すべきは、サヴィルズが2024年第2四半期に4500万戸未満の新規供給を記録しなかったことです。

サヴィルズ・ベトナムは、供給不足と製品の不均衡が、アパート部門の販売価格が継続的に急騰している主な原因であると考えている。

出典: サヴィルズ市場概要レポート 6 か月/2024 年。

2024年第2四半期の新規供給は前期比34%減、前年比25%減の2,697戸となった。一次供給戸数は10,317戸で、前四半期比20%減、前年比49%減。

今年の最初の 6 か月間に記録されたアパート取引の大部分は、クラス B アパート セグメントでした。販売された総数5,085台のうち、クラスBが96％を占めた。

このセグメントは、日常生活のニーズを満たす質の高いサービスを提供し、購入者が住宅購入コストと生活の質のバランスを取れるよう支援します。

サヴィルズ・ハノイのコンサルティング・リサーチ部門シニアディレクターのド・ティ・トゥー・ハン氏は、「昨年の同時期と比較すると、二次市場のマンションの平均価格は25％上昇し、BクラスとCクラスでも27％から29％の増加を記録した」と述べた。

ヴィラセグメントはゆっくりと回復

ヴィラ/タウンハウス部門に関しては、サヴィルズのレポートでは緩やかな回復の兆しが見られます。

今年の最初の6か月間で、ヴィラ/タウンハウス部門の取引件数は前四半期比で40％減少しましたが、前年同期比では5％増加して111戸に達し、四半期吸収率はわずか18％でした。新規供給の吸収率は48％で、前四半期比15パーセントポイント、前年比3パーセントポイントの低下となった。

主要取引の大部分はハドン地区で記録され、61%を占めている。これは、2024年第4四半期に運用開始が見込まれるレ・クアン・ダオ通りなどのインフラプロジェクトが完成に近づいているためだ。ホアン・マイ地区とトゥオン・ティン地区がそれぞれ14%と9%で続いている。

Do Thi Thu Hang 氏 - サヴィルズ ハノイ、コンサルティングおよびリサーチ部門シニア ディレクター。

ハン氏は次のように説明した。「プロジェクトにおけるヴィラ／タウンハウス部門は回復の兆しを見せておらず、価格は高水準で上昇しているものの、流動性は良好ではありません。一方、近隣の市場では依然として競争力のある価格の新規供給があり、購入需要は高まっています。」

具体的には、新規プロジェクトにおける別荘の供給は依然として豊富です。サヴィルズの報告によると、新規供給は128戸で、前四半期比38％増、前年比2％減となった。

新たな供給はハドン省の2つの既存プロジェクトから行われる。54戸のヴィラを備えたアン・クイ・ヴィラ、ホアイ・ドゥックのアン・ラック・グリーン・シンフォニーには12戸の新しいタウンハウス、ヒム・ラム・トゥオン・ティンには11戸の新しいショップハウスがある。

一次供給は16プロジェクトから608ユニットに達し、前四半期比9%減、前年比24%減となった。今四半期の新規供給により、ヴィラが主要供給の 39% を占め、主要なタイプとなりました。

今年の最初の6か月間で、プロジェクト内のヴィラの主要価格は9％上昇し、1平方メートルあたり1億7,800万VNDに達しました。

タウンハウスの価格は前四半期比2％下落し、1平方メートル当たり1億8,800万ドンとなった。これは主に、高額の物件が完売し、低価格の物件のみが残っているためだ。

ショップハウスの価格も四半期ごとに3％上昇し、1平方メートルあたり2億8,800万ドンに達した。

土地法は不動産市場を支える

ハン氏によると、土地法、住宅法、不動産事業法が8月1日から早期に正式に施行されたため、ハノイの住宅市場は「新しいサイクル」に入ると予想される。

「法律が早期に施行されれば、多くの市場問題が解決され、影響もより早く現れるだろう。」

たとえば、多くの地域で供給が限られているという問題があります。供給が限られると人々の選択肢が減り、価格が不安定になり、価格が上昇します。供給不足の問題を解決することは、市場全体にとってプラスとなるでしょう。

しかし、法律はまもなく施行されるものの、現在プロジェクトはガイダンス文書を待っているため、供給不足の問題を解決するには時間がかかることも留意する必要がある」とハン氏は述べた。

ハン氏は、現在の住宅セグメントの価格が高騰しており、投資判断や市場の流動性に大きな影響を与えていると指摘した。

ガイドラインが段階的に公布されれば、今後形成される商品の販売条件や規制など、価格がより安定し、国民の利益がより確保されることが期待されます。

これまで未承認だったプロジェクトには解決の根拠が与えられ、土地使用料の計算、土地の賃貸借、社会住宅の開発など、他の多くの問題も解決できるようになります...

土地法は不動産価格の安定と人々の利益のより確実な確保に貢献するでしょう。

専門家によると、この法律が早期に可決されれば、市場に早期のサポートがもたらされ、買い手や投資家の心理に好影響を与え、近い将来の意思決定や事業・開発計画に自信を持てるようになることも期待されている。

通常、不動産事業法では、投資家は不動産価値の 5% 以下の保証金しか徴収できないことも規定されています。さらに、保証金は、不動産事業法2023の規定に従って、住宅および建設工事が事業を開始するためのすべての条件を満たしている場合にのみ徴収することが許可されます。

これにより、必要な法的手続きが完了する前に資本流用のリスクから買い手を保護し、買い手に資金の準備のための時間を与えることができます。

同時に、この規制は市場取引への信頼を高めることにも貢献します。

さらに、今後は、市内中心部の土地資金、プロジェクト、供給が限られることから、郊外への移住の傾向が強く続き、アパートとヴィラ/タウンハウスの両方のセグメントに影響を及ぼすでしょう。

アパートの場合、需要は主に中所得層から生じます。このグループの手頃な価格は 30 億以下の製品ですが、ハノイ市場にはこの価格帯の選択肢はあまり多くありません。

そのため、買い手は、このセグメントの供給の最大93％を占めるナム・トゥー・リエム、ハ・ドン、ジア・ラムなどの郊外に位置するプロジェクトを検討しています。

ヴィラ/タウンハウスについては、2024年末までに13のプロジェクトで合計2,951戸が提供される予定です。

同様に、ヴィラ/タウンハウスについては、2024年末までに13のプロジェクトで合計2,951戸が提供される予定で、そのほとんどはドンアン地区にあり、将来の供給の34％を占めることになります。続いてハドン地区が19％、ホアイドゥック地区が16％となった。

この傾向を評価して、ハン氏は次のように説明した。「このような状況下で、市はベルト地帯周辺のインフラ開発に投資し、都心部の負担を軽減し、人口を郊外に分散させざるを得ない状況になっています。」

現在、中心部から離れた地域にも、同期した質の高い公共設備が投資された新しい都市エリアがあり、取引件数が増加しているため、人々はこれらのエリアへの移住に前向きになっています。

需要は、遠隔地で働くことができ、出張があまり必要なく、同期したユーティリティと良好な景観インフラを維持できる人々からも生まれます。」

ハノイ運輸局の発表によると、現在ハノイでは11件の交通建設投資プロジェクトが着工予定となっている。 13の中央省庁と支部は市内中心部の外に移転され、西湖とメトリ地区に集中することになる。

出典: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-savills-luat-dat-dai-se-dua-thi-truong-nha-o-ha-noi-buoc-vao-chu-ky-moi-204240812154606182.htm