金利は依然として高いままで、投資家は「商品を手放す」ことを余儀なくされ、アパートを清算せざるを得ない。

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金利は依然として高いままで、投資家は「商品を手放す」ことを余儀なくされ、アパートを清算せざるを得ない。

サヴィルズ・ベトナムのレポートによると、2023年第1四半期、ハノイとホーチミン市のアパート供給は引き続き大幅に減少した。具体的には、ホーチミン市では、四半期のアパートの総供給数は1,600戸を超え、前年同期比で25％減少しました。一方、ハノイでは、第3四半期のアパートの総供給数は2,000戸を超え、前年同期比で27%減少した。

金利が高く、投資家はアパートを売却せざるを得ない、写真1 — 中古マンション市場は、価格が新築マンションよりはるかに安いため活況を呈している。（写真：VV）

ハノイ市場だけを見ても、新築マンションの供給減少により、このセグメントの販売価格は上昇し続けています。 2018年から2022年にかけて、新築マンションの価格は年平均13％上昇しました。つまり、4年間でアパートの価格は平均52%上昇したことになります。

供給不足と価格の上昇が続く一次市場とは対照的に、二次市場（売買市場）では、少なくとも1人の所有者の手に渡ったアパートは、同じプロジェクトの新築アパートよりも48％安い魅力的な価格で販売されています。これにより、二次市場の活性化が促進されました。

サヴィルズ・ホーチミン住宅ビジネスサービス部門シニアマネージャーのグエン・ホン・ドゥン氏は次のように述べた。「金利が上昇する中で、一部の個人投資家がキャッシュフローのバランスを取るのに苦労しているため、市場での二次供給も若干増加する傾向にあります。」

「アパートを購入し、レバレッジを利用している個人投資家は、銀行金利の急騰により圧力にさらされ、投資ポートフォリオの売却を検討せざるを得なくなっています。このため、主要都市における中古アパートの供給量は最近わずかに増加しています」とドゥン氏は述べた。

中古マンションの価格は上がるのでしょうか？

サヴィルズ・ベトナムの副社長トロイ・グリフィス氏は、現在のマンション市場は一次供給がほとんどなく、真の住宅ニーズを持つ住宅購入者向けの新規住宅供給がないという特殊な状況にあると評価した。

「これにより、彼らは二次市場からの供給を求めざるを得なくなります。今年初めから、ホーチミン市とハノイの両方で二次アパート市場が活況を呈しています」とサヴィルズの専門家は強調した。

サヴィルズの専門家は、ホーチミン市全域でセカンダリーマンション価格の上昇の「波」が現在起こっており、特にタンビン区や11区などの地区では5%を超える上昇が見込まれていると考えています。残りの9地区では、セカンダリーマンション価格のみが下落傾向にあります。

金利が高く、投資家はアパートを売却せざるを得ない、写真2 — サヴィルズの専門家は、現在ホーチミン市全域で二次不動産価格上昇の「波」が起こっていると考えている。（写真：MP）

トロイ・グリフィス氏は、二次市場における注目すべき点として、商品の法的確実性についても指摘しました。ほとんどのプロジェクトには土地使用権の証明書が付与されています。一方、プライマリー市場では、この問題に苦戦しているプロジェクトがかなり多く見られます。

しかし、その一方で、サヴィルズの専門家によれば、二次市場も今後の金利調整に大きく左右されるという。

「銀行融資の金利が14～15%に達しており、これは非常に高い水準であり、住宅購入者は慎重に検討せざるを得ません。しかし、金利がCOVID-19以前の10～12%程度に戻ることができれば、この市場はより魅力的になり、流動性も高まるでしょう」とアナリストは述べています。

トロイ氏は、今後 12 か月間は二次市場が非常に興味深いものになると予測しています。この期間が過ぎると、より多くの新しいプロジェクトが開始されるため、新規供給の制限状況は変化するでしょう。二次価格はより安定した状態に戻る可能性があります。

サヴィルズ調査部によれば、ホーチミン市では今から年末までに9,000戸の新築マンションが建設される見込みで、そのうちクラスBが71％、クラスCが23％、クラスAが6％のシェアを占めるという。

2026年までに、186のプロジェクトから137,540戸が販売開始される予定です。いくつかのプロジェクトはランク付けされていないものの、投資家は需要を満たすために手頃な価格の製品に興味を示しています。

ハノイでは、2023年に9,400戸のアパートが引き渡され、7,000戸の新規ユニットが販売開始される予定で、クラスBの供給が83%を占める。 2024年以降、市場には98のプロジェクトから約86,500戸の新築マンションが建設されると予想されており、そのうちクラスBが市場シェアの60%を占めると予想されています。

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